DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por FERNANDA AIRES NUNES contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 336):<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.<br>A MANUTENÇÃO DO CONTRATO EM RAZÃO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL É MEDIDA EXCEPCIONAL E PRESSUPÕE O INADIMPLEMENTO DE PARCELA ÍNFIMA DO PREÇO, O QUE INOCORRE NA ESPÉCIE.<br>TENDO HAVIDO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, O LITÍGIO SE RESOLVE À LUZ DO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL.<br>DECLARADA A RESCISÃO DO PACTO, DEVEM AS PARTES RETORNAR AO STATUS QUO ANTE, O QUE IMPÕE A RESTITUIÇÃO, AO RÉU, DAS PARCELAS POR ELE PAGAS NA AQUISIÇÃO.<br>É LÍCITO AOS CONTRATANTES PREVER A APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. TODAVIA, A CLÁUSULA NÃO PODE SER PACTUADA EM VALOR EXCESSIVO, SENDO ADEQUADA A RETENÇÃO, PELA AUTORA, DE 25% DOS VALORES RECEBIDOS<br>É DEVIDA INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL, NO PERÍODO DA INADIMPLÊNCIA, NO PATAMAR DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL AO MÊS.<br>VEDADA A CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM DANOS EMERGENTES.<br>AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE.<br>SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA, MANTIDA A GRATUIDADE JUDICIÁRIA CONCEDIDA AO RÉU.<br>APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial, a recorrente alega que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 389 e 402 do Código Civil, porquanto, embora reconhecido o inadimplemento contratual, deixou de fixar indenização integral por perdas e danos, desconsiderando a perda de seu único imóvel, arrematado em leilão extrajudicial, bem como o não recebimento dos valores e dos veículos pactuados, além das despesas com aluguel e dos lucros cessantes suportados em razão da conduta do recorrido.<br>Sem contrarrazões ao recurso especial (fl. 355).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 371-374), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não apresentada contraminuta do agravo (fl. 396).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, com base no amplo exame dos fatos e das provas acostadas aos autos, consignou que houve inadimplemento contratual do recorrido, razão pela qual decretou a rescisão do contrato, determinou o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição dos valores pagos, admitida a retenção de 25% a título de perdas e danos, além da fixação de indenização pelo uso indevido do imóvel, vedada a cumulação com a cláusula penal.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 332-334):<br>Passo à análise dos pleitos indenizatórios formulados pela autora, a título de perdas e danos.<br>A cláusula quarta do contrato previu que, na hipótese de o réu não depositar na conta da autora os valores das parcelas do financiamento, arcaria com a penalidade de R$120.000,00. É lícito aos contratantes prever a aplicação de cláusula penal para a hipótese de descumprimento do contrato.<br>Todavia, a cláusula não pode ser pactuada em valor excessivo.<br>Sobre a cláusula penal, o art. 413 do CC dispõe:<br> .. <br>Acerca dos critérios a serem utilizados na redução da cláusula penal, assim assentou a Ministra Nancy Andrighi no julgamento do R Esp 1.641.131:<br> .. <br>No caso, à luz de tais critérios, entendo adequada a retenção, pela autora, de 25% dos valores recebidos e a devolução de 75%, o que está em consonância com o entendimento do STJ e da 19ª Câmara Cível.<br>Com efeito, no julgamento de casos envolvendo promessas de compra e venda celebradas com empresas, a Câmara limita o percentual de retenção sobre os valores a serem devolvidos à parte promitente- compradora ao patamar de 25% dos valores pagos, como ilustram os seguintes julgados:<br> .. <br>Logo, dos valores a serem devolvidos ao réu, deve ser abatido o percentual de 25%, a título de perdas e danos.<br>Também é devida indenização pela ocupação indevida do imóvel, no período da inadimplência.<br> .. <br>Assim, são devidos aluguéis pelo uso do imóvel, desde a data da ocupação indevida até a efetiva restituição, porém, não no valor pretendido, de 1% do valor integral do imóvel ao mês, pois, quando arbitrada a verba em percentual incidente sobre valor do imóvel, tem esta câmara admitido como adequada sua fixação em 0,5%, conforme segue:<br> .. <br>Todavia, a indenização pelo uso indevido do imóvel não pode ser cumulada com a aplicação da cláusula penal, devendo a autora optar por uma das rubricas, quando do cumprimento da sentença, conforme temos decidido:<br> .. <br>Vale destacar que, tendo havido a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, tem a autora o direito de receber de volta o montante pago para quitar as parcelas do financiamento, com os abatimentos legais.<br>A ação, portanto, é de ser julgada parcialmente procedente, para o fim de decretar a rescisão do contrato, determinar a devolução, ao réu, dos valores pagos, admitida a retenção de 25%, e fixar aluguéis pelo uso indevido do imóvel, vedando a cumulação da indenização pelo uso indevido com a aplicação da cláusula penal.<br>Assim, o recurso especial não comporta conhecimento quanto à alegada violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil, visto que tais normativos não têm comando normativo apto a amparar a tese recursal, pois deles não se infere qualquer alusão à obrigatoriedade de arbitramento de indenização em valor diverso daquele fixado pelo Tribunal de origem ou à adoção de critério específico para quantificação das perdas e danos, o que atrai, por conseguinte, os preceitos da Súmula n. 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Ademais, ainda que ultrapassado o referido óbice, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à extensão dos prejuízos alegadamente suportados, à caracterização dos danos materiais e dos lucros cessantes e ao arbitramento do quantum indenizatório, exige o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial, à luz da Súmula n. 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de parcial procedência em ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.<br>2. A sentença declarou inexigível a multa contratual, determinou a conversão da obrigação de entrega das chaves em perdas e danos, em razão da venda do imóvel a terceiros, e condenou a recorrente à devolução integral do preço pago, com acréscimos de juros e correção monetária, além de indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, estes fixados em R$ 25.000,00. A recorrente foi também condenada por litigância de má-fé e ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.<br>3. O acórdão recorrido afastou a tese de julgamento extra petita, reconheceu o atraso na entrega do imóvel e a alienação do bem a terceiros como condutas ilícitas, confirmando a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, bem como as condenações por danos morais, lucros cessantes e despesas condominiais e de IPTU.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. Quatro questões são objeto de análise: (I) se a condenação por lucros cessantes configura julgamento extra petita; (II) se a condenação por danos morais foi desproporcional; (III) se o recorrido se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto aos lucros cessantes e danos materiais; (IV) se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais deveria prevalecer conforme cláusula contratual.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A condenação por lucros cessantes decorreu da impossibilidade de entrega das chaves, por culpa exclusiva da recorrente, que vendeu o imóvel a terceiros, estando amparada nas particularidades do caso concreto e na interpretação lógico-sistemática da petição inicial, não configurando julgamento extra petita.<br>6. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é autorizada pelo art. 499 do CPC/2015, independentemente de pedido expresso, conforme jurisprudência pacífica do STJ.<br>7. A revisão do valor fixado a título de danos morais somente é admitida quando se tratar de montante irrisório ou exorbitante, o que não se verifica no caso concreto.<br>8. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente.<br>9. A análise das provas relativas aos lucros cessantes e danos materiais encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória.<br>10. Recurso especial desprovido.<br>(REsp n. 1.940.838/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 335).<br>Publique-se. Intimem -se.<br> EMENTA