DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por C7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 833-834):<br>"Apelação cível. Ação indenizatória por dano material e compensação por dano moral. Promessa de compra e venda de unidade residencial na planta, em empreendimento imobiliário. Atraso na entrega da obra. Sentença de procedência parcial, acolhendo somente o pleito de indenização por lucros cessantes. Recurso das rés. Preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeição. Modalidade de construção por administração (Lei 4.591/64). Descaracterização. Pagamentos realizados em favor das rés e não em favor do "condomínio de adquirentes" (art.58, incisos I e II, da Lei 4.591/64). Solidariedade passiva. Artigos 7º e 25, § 1º, da Lei 8.078/90. Existência de cláusula contratual acerca da convenção de arbitragem. Questão que foi objeto de apreciação e rejeição pelo magistrado singular, em decisão saneadora não impugnada, operando-se a preclusão. Descumprimento do prazo para a entrega do imóvel configurado. Previsão da entrega para o mês de novembro de 2014, já considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, tendo ocorrido a efetiva entrega do bem apenas em fevereiro de 2015, com três meses de atraso. Inexistência de comprovação de causa excludente de responsabilidade (art.14, § 3º, do CDC). Privação de utilização do bem que possui valor econômico. Presunção de prejuízo, conforme entendimento pacífico do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Outorga de ampla quitação do contrato pelo apelado às apelantes, que deve ser interpretada de acordo com o conjunto principiológico e normativo do Código de Defesa do Consumidor. Inserção do dispositivo no termo de transferência de posse, confeccionado unilateralmente pelas prestadoras de serviço, tornando inviável a recusa do consumidor hipossuficiente, sob pena de privação de pronta utilização do bem. Desprovimento do recurso."<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 918-921).<br>No recurso especial, o recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos arts. 32, § 2º, 58, caput, 60 e 63 todos da Lei n. 4.591/64; 422 do Código Civil; 7º da Lei n. 13.874/19; 1º, § 1º, do CPC; e 3º da Lei n. 9.307/96.<br>Sustenta, em síntese, ser inaplicável ao caso as disposições do CDC, porquanto os contratos firmados pelas partes foram celebrados sob o regime de construção por administração - ou a preço de custo -, incidindo as regras do art. 58 e seguintes da Lei n. 4.591/64.<br>Arguiu que o Poder Judiciário é totalmente incompetente pra conhecer da causa, haja vista terem as partes pactuado entre si cláusula de convenção de arbitragem (art. 1º, § 1º, do CPC, c/c o art. 3º da Lei n. 9.307/1962), prevendo a submissão de quaisquer litígios envolvendo os contratantes. Alegou a validade dessa celebração e a ausência de vícios, razão por que seria caso de extinção do processo sem resolução do mérito.<br>Sustentou sua ilegitimidade de parte, pois o contrato foi entabulado sob o regime de construção por administração ou a preço de custo, sobre o qual incidem as regras dos arts. 58 e seguintes da Lei n. 4.591/1964.<br>Mencionou que cumpriu com suas obrigações contratuais, como se extrai da cláusula 11 do termo de transferência de posse da unidade, em que é fornecida a plena e geral quitação pelo autor de todos os direitos que poderiam decorrer do instrumento particular de compra e venda.<br>Aduz, ainda, que não houve atraso na entrega do empreendimento, mas sim, uma postergação referente à conclusão do projeto, tendo em vista a necessidade de conclusão do empreendimento para que fosse possível atender as exigências feitas pelos próprios condôminos.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Sem contrarrazões ao recurso especial (fl. 999).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.001-1.009), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não apresentada contraminuta do agravo (fl. 1.052).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>De início, não prospera a alegada violação do art. 1.022 do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação.<br>Assim , a recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa ao referido dispositivo legal, sem explicitar os pontos em que o acordão recorrido teria sido omisso, contraditório ou obscuro, bem como a relevância do enfrentamento da legislação e das teses recursais não analisadas. Incidência da Súmula n. 284/STF.<br>Passo à análise do mérito.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, com base no amplo exame dos fatos e das provas acostadas aos autos, concluiu pela aplicação do CDC, dado que os pagamentos foram realizados diretamente às recorrentes e a administração do empreendimento ficou sob sua responsabilidade. Nesse contexto, afastou a tese do recorrente de que a avença se qualificaria como contrato por administração ou preço de custo. Assim, em razão dessa conclusão, afastou-se a alegação de ilegitimidade passiva.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 839-844):<br>"As apelantes suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva, fundamentada na celebração do contrato por administração ou obra a preço de custo pelas partes e, dessa forma, afirmaram que o polo passivo deve ser integrado pelos adquirentes das unidades residenciais no empreendimento imobiliário, uma vez que eles seriam os verdadeiros donos da obra.<br>O art. 58 da Lei 4.591/64 trata do regime de construção por administração, dispondo que o pagamento do custo integral da obra é de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes, observados os preceitos dois incisos I e II, in verbis:<br> .. <br>Percebe-se, portanto, que se cuida de modalidade de construção coletiva, na qual todos os adquirentes ficam responsáveis por administrar a construção, por meio de uma Comissão de Representantes, que terá a incumbência de receber, administrar e investir os valores recebidos dos adquirentes do imóvel, decorrendo de tal atividade sua responsabilidade pelos riscos do empreendimento.<br>No caso sub judice, malgrado a instalação do condomínio e a eleição da comissão de representantes, é possível constatar pelo demonstrativo financeiro da forma de pagamento, subscrito por representante da contratada (fls. 49/52), bem como das observações nele inseridas, acerca da forma de cobrança e encargos da mora, que o recebimento das cotas é realizado diretamente pela contratada, cabendo-lhe administrar e investir os recursos. Dita circunstância é corroborada por algumas cláusulas do instrumento particular de contrato de construção por administração e outros pactos (fls. 53/86). Cita- se a título ilustrativo, a cláusula 5.2.9, que dispõe:<br>"5.2.9. É vedado ao (a) (s) CONTRATANTE (S) e, bem assim, à COMISSÃO DE REPRESENTANTES, a interferência direta na obra, ou nos procedimentos de cobrança e recuperação de recebíveis, devendo as eventuais reivindicações e sugestões serem apresentadas de forma escrita à CONTRATADA, através da COMISSÃO DE REPRESENTANTES".<br>Importa ressaltar que as funções atribuídas ao condomínio, por meio de sua comissão de representantes, ao contrário do que alegam as recorrentes, são bem mais restritas do que aquelas decorrentes de contratação a preço de custo, em consonância com a cláusula 5.1.7.1:<br>"5.1.7.1. A CONTRATADA levará para deliberação em Assembleia, a formação da COMISSÃO DE REPRESENTANTES, composta por 03 (três) membros efetivos e por 03 (três) suplentes, incumbindo à referida COMISSÃO DE REPRESENTANTES, além das atribuições legais, o encargo específico de acompanhar a construção, em todas as fases, verificarem o andamento da obra e fiscalizarem o bom emprego das importâncias arrecadadas".<br>Dessa forma, ante o recebimento dos pagamentos inerentes à construção da obra e consequente administração do empreendimento pelas empresas apelantes, patente a descaracterização da modalidade de construção sob o regime de administração ou a preço de custo, não sendo possível afastar tal conclusão ante o mero apontamento pelas apelantes, em sede recursal, de trechos de contratos celebrados diretamente pelo condomínio com fornecedores da obra.<br>Logo, sendo induvidoso que as empresas apelantes respondem pelos riscos do empreendimento, mostra-se inequívoca sua legitimidade passiva para a presente demanda.<br>Dessa forma, evidente a relação jurídica de consumo entre as partes, eis que se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor de produtos e serviços (art.2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), assim como a responsabilidade solidária das apelantes, com fulcro nos arts. 7º e 25, § 1º, do CDC"<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Quanto à cláusula arbitral no compromisso firmado entre as partes, o Tribunal a quo consignou que houve preclusão consumativa, in verbis (fls. 844-845):<br>"Quanto à cláusula arbitral no compromisso firmado entre as partes, a questão foi objeto de apreciação em decisão saneadora (fls. 337/338), a qual rejeitou a preliminar de incompetência do juízo, nos seguintes termos:<br>"(..) 4. A solução arbitral pode implicar em significativa desvantagem ao consumidor adquirente, na medida em que em tal espécie de solução de conflitos não se vislumbra a obrigatoriedade na observância de diversas garantias constitucionais e de direitos do consumidor. Portanto, entendo aplicável o previsto no parágrafo segundo, do art. 4o. da Lei 9.307/1996 e, portanto, rejeito a preliminar de incompetência do juízo arguida pela parte Ré (..)".<br>Ausente a interposição do recurso adequado, na época oportuna, operou-se a preclusão."<br>Assim, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à preclusão da questão da cláusula arbitral, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. PRECLUSÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ . DISPOSITIVOS DE LEI. PARTICULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. No caso, não há falar em violação do princípio da colegialidade, pois, a teor do disposto nos artigos 932, III e VIII, do Código de Processo Civil e 253, parágrafo único, II, alínea a, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, na apreciação do agravo em recurso especial o relator poderá, monocraticamente, deixar de conhecer de recurso especial inadmissível.<br>2. Nos termos da Súmula nº 7/STJ, não cabe, em recurso especial, o reexame de fatos e de provas.<br>3. Na hipótese, a preclusão consumativa e a ausência de excesso de execução foram decididos pelo tribunal de origem à luz do conjunto fático-probatório dos autos, o que inviabiliza o recurso especial em virtude do disposto na Súmula nº 7/STJ.<br>4. A mera referência a diversos dispositivos de lei federal, sem a devida especificação daquele que teria sido violado, é circunstância que impede o conhecimento do recurso especial, em razão do óbice da Súmula nº 284/STF.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1402316/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/11/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 17/11/2023)<br>Por fim, quanto à alegação do recorrente de que cumpriu com suas obrigações contratuais e de que não houve atraso na entrega do empreendimento, o Tribunal consignou o seguinte (fls. 845-850):<br>"Incontroversa a celebração do instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade imobiliária na planta, descrita como apto 308 do bloco 14 na Estrada Cachamorra, no empreendimento "Life Resort Campo Grande II, assim como a fixação do prazo para a conclusão e entrega do imóvel em 53 meses a contar de dezembro de 2009, correspondente ao mês de maio de 2014, admitida a extensão do prazo, em razão da cláusula de tolerância de 180 dias, para o mês de novembro de 2014.<br>Ocorre que a entrega somente ocorreu em 27.02.2015 (fl. 88), ou seja, três meses após a data aprazada, sendo o atraso imputável às recorrentes, sendo certo que não as socorre o argumento referente ao alto grau de inadimplemento, porque consubstancia fortuito interno, inserido nos riscos do empreendimento, tampouco há demonstração inequívoca de que a extensão decorreu da realização de alterações no projeto, solicitadas pelos adquirentes e que estes tiveram ciência de que a concordância das rés ensejaria a entrega do imóvel após o transcurso do prazo de tolerância.<br>Segundo entendimento pacífico do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, são presumidos os prejuízos (lucros cessantes) dos promissários compradores, em decorrência do atraso na conclusão e na entrega da unidade imobiliária.<br> .. <br>Por fim, as apelantes argumentam que o apelado outorgou plena e geral quitação de todas as obrigações contratuais, no termo de transferência de posse (fls. 247/248), consoante a seguinte redação:<br>"11- Com a ressalva constante das garantias legalmente conferidas ao imóvel, o(s) CONTRATANTE (S) dá (ão) à PRIMEIRA ESTIPULANTE, plena e geral quitação, de cumpridas as obrigações contratuais por ela assumidas para nada mais reclamar a que título for".<br>Tratando-se de relação jurídica submetida ao conjunto principiológico-normativo do Código de Defesa do Consumidor, o dispositivo em que o autor/apelado, parte vulnerável da relação, outorga quitação ampla às rés/apelantes, em documento confeccionado unilateralmente pelas fornecedoras de serviço, deve ser interpretado de modo mais favorável ao consumidor e de acordo com a boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais, mormente as consumeristas.<br>No caso, releva notar que a quitação foi inserida no termo de transferência da posse do apartamento 308, do bloco II, do empreendimento Life Resort Campo Grande II", sendo razoável exigir do adquirente que ateste as perfeitas condições da unidade imobiliária adquirida. Por outro lado, afigura-se abusiva a inserção de "quitação ampla" no citado documento, pois priva o consumidor, hipossuficiente, de exercer sua livre manifestação de vontade, uma vez que lhe resta apenas aderir, sob pena de ser privado de utilizar prontamente o imóvel.<br>Assim, reputa-se que, no presente caso, a quitação das obrigações contratuais, conferida pelo apelado às apelantes, deve ser relativizada, não alcançando aos danos experimentados em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária."<br>Dessa maneira, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br> .. <br>2.1. Da petição inicial constou apenas o pedido de condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos emergentes, a título de reembolso dos aluguéis que despendera, ante o atraso na entrega da obra. A sentença condenou as empresas ao pagamento de lucros cessantes, mesmo inexistindo requerimento nesse sentido. A Corte local manteve os lucros cessantes.<br>2.2. Em tais condições, impõe-se a reforma do aresto impugnado no ponto, para afastar a referida condenação, assim como para determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para exame do pedido da adquirente relativo ao reembolso dos aluguéis vencidos e vincendos.<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.<br>4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se dá parcial provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024.)<br>A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a " do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 20% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA