DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por CLEONICE PEREIRA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fl . 264):<br>APELAÇÃO CÍVEL - Rescisão de contrato com pedido de restituição de quantias pagas - Autores que adquiriram lote da ré - Compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária registrado - Demanda a pretexto de não mais terem interesse no negócio por problemas financeiros - Parcial procedência para resolver o contrato, determinando a restituição de 80% dos valores pagos e outras indenizações - Recurso da ré - Acolhimento - Compra e venda perfeita e acabada, registrada na matrícula do imóvel - Impossibilidade de se desfazer negócio irretratável, já consumado e registrado na matrícula, por mero desejo da parte adquirente, que em verdade significaria obrigar que a vendedora lhe readquirisse o bem - Inexistência de exceção por inadimplemento da alienante - Pretensão de aplicação do CDC, por estarem adimplentes, que não se admite - Inaplicabilidade da tese fixada no Tema 1.095 do C. STJ, que expressamente exclui sua incidência nos casos de quebra antecipada, tal como na situação telada - Distinguishing - Quebra antecipada (antecipatory breach), por seu turno, que deve ser equiparada à mora propriamente dita e, da mesma forma, conduz à liquidação pela sistemática da lei especial - Precedentes - Sentença reformada para julgar improcedente o pedido - RECURSO PROVIDO.<br>Foram rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 390-393).<br>Nas razões recursais (fls. 278-305), a recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 23 da Lei nº 9.514/1997 e divergiu da jurisprudência, pois, à época do ajuizamento da ação, o contrato com pacto de alienação fiduciária não estava registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o que afastaria a incidência da lei especial e atrairia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive sob a ótica da tese fixada no Tema 1.095/STJ.<br>Não foram apresentadas contrarrazões.<br>Admitido o recurso na origem (fls. 413-416), vieram os autos ao Superior Tribunal de Justiça.<br>É, no essencial, o relatório.<br>Cinge-se a controvérsia recursal a definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia no Cartório de Registro de Imóveis, à época do ajuizamento da ação de rescisão contratual por desinteresse da adquirente, afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 em favor das normas do Código de Defesa do Consumidor.<br>O recurso não merece provimento.<br>A Corte de origem, ao reformar a sentença de primeiro grau para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, alinhou-se à jurisprudência desta Corte e aplicou corretamente o direito à espécie.<br>A recorrente sustenta, como principal argumento para a reforma do julgado, que a ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, quando da propositura da ação, descaracterizaria o regime especial, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. No entanto, tal argumento não prospera.<br>Contudo, é entendimento firmando nesta Corte Superior que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>Assim, ainda que o registro do contrato seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes.<br>Dessa forma, a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>A propósito, cito:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Embargos de divergência não providos.<br>(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.) (Destaquei.)<br>Ademais, o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.<br>No caso, a manifestação inequívoca da recorrente em não mais prosseguir com o pagamento das prestações, por dificuldades financeiras e desinteresse, equivale ao inadimplemento antecipado, autorizando a credora fiduciária a buscar a satisfação de seu crédito por meio do procedimento extrajudicial previsto na lei de regência.<br>O acórdão, sobre a questão, consignou (fl. 268):<br> ..  se os adquirentes efetivamente quiserem desfazer o contrato, notadamente por meio de ação de rescisão contratual, haverá de se caracterizar a quebra antecipada (ou antecipatory breach), cujo caráter é equiparado ao da mora propriamente dita e reclama, assim, a aplicação da mesma sistemática da lei especial.<br>Nesse mesmo sentido é a jurisprudência desta Corte Superior:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária.<br>2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.<br>3. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp n. 2.207.997/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025.) (destaquei)<br>Portanto, o acórdão recorrido não apenas aplicou corretamente o direito, mas o fez sintonia com a jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte Superior, que reconhece a prevalência da Lei nº 9.514/1997 em casos de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, inclusive nas hipóteses de quebra antecipada do contrato por manifestação de desinteresse do devedor fiduciante.<br>Desse modo, a reforma da sentença de primeiro grau para julgar improcedente a ação de rescisão contratual foi medida que se impôs, devendo ser mantida integralmente a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Majoro os honorários advocatícios, já fixados em desfavor da recorrente, para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA