ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211 do STJ no caso.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7 do STJ).<br>5. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>III. Dispositivo<br>6. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 823-829) interposto contra decisão desta relatoria (fls. 815-819) que negou provimento ao agravo em recurso especial.<br>Em suas razões, as agravantes reiteram a negativa de prestação jurisdicional, apontando omissão referente à tese de que a Corte de origem, ao afastar o percentual de retenção, deixou de levar em consideração os fatos e as provas dos autos.<br>Renovam a alegação de ofensa aos arts. 134 do CPC, 50, 463, 474 e 475 do CC e 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, sustentando a inaplicabilidade das Súmulas n. 7 e 211 do STJ e 284 do STF.<br>Ao final, pedem a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>Os agravados não apresentaram contrarrazões (fls. 837-838).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211 do STJ no caso.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7 do STJ).<br>5. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>III. Dispositivo<br>6. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece ser acolhida.<br>As agravantes não trouxeram nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 815-819):<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 767-774).<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento aos recursos de apelação, nos termos da seguinte ementa (fls. 576-577):<br>APELAÇÕES. IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO. COMPRA NA PLANTA. ESCRITURA PARTICULAR COM FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SIMULAÇÃO. MORA DA INCORPORADORA, VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ E DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.<br>1. Reconhece-se a simulação na escritura particular de compra e venda de imóvel em construção, com suposto financiamento (que na verdade corresponde ao costumeiro parcelamento da parte do preço chamada "fase de poupança", durante as obras, correspondente a 15% do valor do imóvel) e alienação fiduciária à incorporadora (que não financiou a integralidade do preço), curiosamente só levada a registro depois que os adquirentes davam mostras de incapacidade financeira para quitar o preço, sem jamais receber as chaves do imóvel.<br>Simulação de compra e venda e dissimulação de pura e simples promessa de compra e venda (art. 167 do Código Civil), com a finalidade única de gerar empecilhos à restituição, ainda que parcial, dos valores pagos pelos adquirentes.<br>Coroação do estratagema mediante ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais, quando ainda a incorporadora era proprietária da maioria das unidades, possibilitado pelo registro da escritura, embora os adquirentes não tivessem jamais sido imitidos na posse do imóvel, em contrariedade às teses vinculantes firmadas pelo STJ no Tema nº 886, culminando no leilão judicial do imóvel e sua arrematação, coincidentemente, pela própria incorporadora.<br>2. A mora na edificação do empreendimento e a conduta discrepante com a boa-fé objetiva e seus deveres anexos, excluem das incorporadoras a faculdade de reter percentual dos valores pagos pelos adquirentes.<br>Por outro lado, com relação ao pedido de dano material, não provaram os autores que os móveis foram incorporados ao imóvel prometido à venda e que de fato realizaram as despesas de pagamento mas sim que contrataram a confecção dos armários, emitiram cheques mas não provaram que foram efetivamente compensados.<br>Com relação ao dano moral, os autores deixaram evidenciado pela comunicação do cônjuge virago que não tinham condições financeiras de prosseguirem no negócio de aquisição, uma vez que do imóvel que venderam não receberam o preço do comprador, de modo que não se justifica imposição de condenação por dano moral a ré.<br>3. PARCIAL PROVIMENTO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 592-593).<br>No recurso especial (fls. 595-632), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, as recorrentes alegaram afronta aos arts. 134 e 1.022 do CPC, 50, 463, 474 e 475 do CC e 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, sustentando:<br>(i) negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o acórdão recorrido partiu de premissa fática equivocada ao deixar de estipular um percentual de retenção,<br>(ii) a ilegitimidade passiva da CALÇADA S.A.,<br>(iii) a impossibilidade de devolução dos valores pagos, tendo em vista a ocorrência de leilão e arrematação por valor inferior ao do imóvel,<br>(iv) que "quem deu casa ao desfazimento do negócio foi a parte recorrida" (fl. 618), não sendo possível a devolução dos valores pagos por resilição contratual por culpa dos compradores que não adimpliram com o saldo devedor.<br>Destacaram, por fim, a necessidade de fixação do percentual a ser retido em 25% (vinte e cinco por cento), bem como a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 758-765).<br>No agravo (fls. 778-786), foram refutados os fundamentos da decisão agravada e foi alegado o cumprimento de todos requisitos legais para recebimento do especial.<br>Foi apresentada contraminuta (fls. 791-797).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Cuida-se na origem de ação de rescisão contratual c.c. pedido de indenização proposta pelos ora recorridos em face das recorrentes, na qual os autores alegam inadimplemento contratual por parte das rés em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido por eles através de contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e contrato acessório de alienação fiduciária.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos somente para condenar as ora recorrentes ao pagamento de multa contratual moratória no valor de R$ 2.282,41 (dois mil duzentos e oitenta e dois reais e quarenta e um centavos) correspondente a 2% (dois por cento) do valor pago pelos adquirentes.<br>O acórdão recorrido deu parcial provimento a ambos os recursos, reformando a sentença para condenar as rés/recorrentes a restituírem aos autores/recorridos a integralidade dos valores pagos por eles pagos, afastando, ainda, os pedidos indenizatórios.<br>Inicialmente, os recorrentes afirmam existir omissão no acórdão recorrido, tendo em vista que a decisão recorrida partiu de premissa fática equivocada ao determinar a devolução integral das quantias pagas, pois o fator determinante da rescisão contratual foi a incapacidade financeira dos adquirentes em honrar o contratado.<br>Contudo, não há omissão ou erro de premissa fática, pois o acórdão recorrido considerou fundamentadamente que o atraso na entrega do empreendimento, bem como a conduta discrepante com a boa-fé das recorrentes com seus deveres, excluíram a faculdade de reter percentual dos valores pagos pelos recorridos. Nessa linha, ressaltou que (fl. 593):<br>O acórdão embargado foi explícito em considerar que houve concorrência da mora da construtora e, posteriormente, da ausência de condições financeiras dos adquirentes. O primeiro fato, aliado à conduta maliciosa da incorporadora na simulação de financiamento, motivou a ausência de fixação de um percentual de retenção. O segundo fato implicou o rechaço dos pedidos indenizatórios.<br>Portanto, quanto ao vício suscitado, ao contrário do alegado, a Câmara julgadora conheceu do ponto.<br>No mais, apesar de opostos embargos de declaração, as teses de violação aos arts. 50 do CC e 134 do CPC (ilegitimidade passiva da recorrente Calçada S.A.), e ao art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 (a impossibilidade de devolução dos valores pagos, uma vez que "somente há devolução de valores em caso de leilão positivo e com valores suficientes para cobrir a dívida, de modo que o excedente é transferido ao comprador desistente" fl. 611), não foram expressamente indicadas nas razões do recurso e nem enfrentadas pelo Tribunal.<br>Assim, no momento oportuno, não houve pleito acerca dos temas. Portanto, é inafastável a Súmula n. 211 do STJ.<br>Ademais, as recorrentes indicaram violação dos arts. 463, 474 e 475 do CC. Sustentaram que a resilição contratual se deu por culpa dos compradores, ora recorridos, que não adimpliram com o saldo devedor, não sendo possível a devolução dos valores pagos.<br>O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, soberano na análise do contexto fático, concluiu que houve simulação na escritura particular de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, bem como que houve concorrência da culpa, uma vez que a mora na conclusão do empreendimento aliada a conduta discrepante com a boa-fé objetiva das incorporadoras acarretou na possibilidade de restituição dos valores pagos.<br>Confira-se (fls. 579-581):<br>Por meio de típico contrato de adesão, as incorporadoras firmaram com os adquirentes, ainda no ano de 2012, não uma simples promessa de compra e venda, nem tampouco um contrato que já de antemão pré-estabelecesse o financiamento de todo o preço do imóvel.<br>Não: firmaram uma escritura particular de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária de unidade ainda em construção, muito embora, em boa verdade, as incorporadoras não financiassem a integralidade do preço de aquisição daquele imóvel.<br>Constava dessa insólita escritura particular a típica cláusula de que o saldo do preço, devido por ocasião da entrega das chaves (a "Parcela B" de que tratam a cláusula 8 e suas subcláusulas, no avantajado importe de R$ 548.803,00 - quase 85% do preço total avençado, de R$ 648.765,00 - cf. e-fl. 45), deveria ser pago com recursos próprios ou mediante financiamento bancário (cf. subcláusulas 8.3 e 8.3.1, às e-fls. 45/46).<br>Ora, não se ignora a possibilidade de um credor fiduciário, na qualidade de interveniente quitante, receber o saldo do preço por meio de financiamento outorgado por instituição financeira que, dessa forma, se torne a nova proprietária fiduciária do imóvel.<br>Mas tal possibilidade, que corresponde à chamada "portabilidade" do financiamento imobiliário - como bem apontado pelas segundas apelantes -, pressupõe um refinanciamento da parcela ainda impaga do preço já antes financiado pelo primeiro credor fiduciário.<br>A hipótese dos autos não é essa. O "financiamento" do preço se limitou a 15% do valor do imóvel, (exatos R$ 99.962,00), a chamada "fase de poupança", em troca de uma alienação fiduciária sem que o devedor fiduciante sequer recebesse as chaves do imóvel. E, pelo financiamento de 15% do preço do imóvel ainda em construção, as partes firmaram não uma simples promessa, mas já a própria compra e venda.<br>Sintomaticamente, a escritura particular de compra e venda só foi levada a registro em 30-8-2015, e efetivamente registrada em 10-12-2015 (R.6 e R.7, e-fl. 212), quando se mostrava evidente a incapacidade dos autores de aperfeiçoar a compra e venda (cf. e-mail de 2-7-2015 enviado de Norma para Ana Carolina, à e-fl. 105 in fine e à e-fl. 106).<br>Ora, se de fato se tratasse de autêntica intenção de vender o imóvel e constituir a garantia fiduciária, por que tamanha demora para o registro do título translativo da propriedade <br>A resposta plausível é que se está diante de negócio simulado, o que não impede, nos termos do art. 167 do Código Civil, o aproveitamento do que se dissimulou. Na hipótese, simulou-se compra e venda com financiamento e alienação fiduciária para mascarar uma simples promessa de compra e venda. O que o contrato chama de "financiamento" não é nada além que o pagamento parcelado das prestações durante a fase de obras, perfazendo os típicos 15% do preço total (exatos R$ 99.962,00).<br>A estranheza da arquitetura contratual, aliada ao caráter tardio do registro (ocorrido apenas em fins de 2015, quando o contrato fora firmado em 1º de abril de 2012), num financiamento inexistente de imóvel do qual os adquirentes jamais receberam a posse, tudo conflui para a conclusão de que se tratou de mero estratagema para que a incorporadora, em caso de desistência do negócio ou incapacidade financeira dos adquirentes, pudesse valer-se da execução extrajudicial e, potencialmente, furtar-se de restituir aos adquirentes sequer uma ínfima parcela dos valores por eles pagos.<br>Ora, tal atitude se confirma: na verdade, a incorporadora valeu-se de artifício ainda mais engenhoso: foi ajuizada, contra o nome dos adquirentes (que jamais tomaram posse do imóvel), ação de cobrança de cotas condominiais, em 2016, talvez porque a escritura havia sido registrada no RGI, talvez porque o condomínio ainda fosse na prática administrado pela própria incorporadora.<br>Os autores alegam, em apelação, que jamais tinham tido conhecimento dessa ação (Processo nº 0231400-84.2016.8.19.0001) nem foram nela citados (o aviso de recebimento foi assinado pelo porteiro do edifício onde tinham os autores a propriedade e venderam para pagar o financiamento imóvel em questão neste processo e lá já não mais moravam). Eis que, penhorada a própria unidade e levada a leilão judicial, quem a arrematou  Ninguém menos que a própria sociedade de propósito específico que figura no polo passivo (R.11, e-fl. 213).<br> .. <br>Considerando a mora contratual na fase de edificação do imóvel (tal como atestado na sentença), e considerando que a parte ré não agiu de maneira compatível com o postulado da boa-fé objetiva e seus deveres anexos, tal devolução deverá operar-se integralmente, sem qualquer abatimento ou desconto.<br>Assim, inviável alterar a conclusão a que chegou o TJRJ quanto ao tema, pois, para tanto, seria necessário reexaminar fatos e provas, providência vedada pela Súmula n. 7 do STJ.<br>Por fim, as razões recursais limitam-se a indicar a necessidade de fixação do percentual a ser retido em 25% (vinte e cinco por cento), bem como a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, sem apontar, contudo, os dispositivos eventualmente descumpridos, o que caracteriza deficiência na fundamentação, a teor da Súmula n. 284 do STF.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Com efeito, como delineado na decisão agravada, não há falar em violação do art. 1.022 do CPC, porque o Tribunal de origem pronunciou-se, de forma clara e fundamentada, sobre os fatos e documentos apresentados nos autos. A Corte local afirmou que "O acórdão embargado foi explícito em considerar que houve concorrência da mora da construtora e, posteriormente, da ausência de condições financeiras dos adquirentes" (fl. 593). Concluiu ainda que "O primeiro fato, aliado à conduta maliciosa da incorporadora na simulação do financiamento, motivou a ausência de fixação de um percentual de retenção" (fl. 593).<br>Assim, o acórdão recorrido decidiu, de forma clara e precisa, todas as questões apontadas pelas agravantes.<br>Ressalta-se que, no que se refere às teses de violação dos arts. 50 do CC, 134 do CPC e 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, tais matérias não foram expressamente indicadas nos embargos de declaração, nem enfrentadas pela Corte local. Dessa forma, o conteúdo normativo dos dispositivos indicados não foram apreciados pelo Tribunal a quo. Portanto, é inafastável a Súmula n. 211 do STJ.<br>Ademais, o Tribunal de origem, apreciando a irresignação, asseverou que (fls. 579-580):<br>Por meio de típico contrato de adesão, as incorporadoras firmaram com os adquirentes, ainda no ano de 2012, não uma simples promessa de compra e venda, nem tampouco um contrato que já de antemão pré-estabelecesse o financiamento de todo o preço do imóvel.<br>Não: firmaram uma escritura particular de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária de unidade ainda em construção, muito embora, em boa verdade, as incorporadoras não financiassem a integralidade do preço de aquisição daquele imóvel.<br>Constava dessa insólita escritura particular a típica cláusula de que o saldo do preço, devido por ocasião da entrega das chaves (a "Parcela B" de que tratam a cláusula 8 e suas subcláusulas, no avantajado importe de R$ 548.803,00 - quase 85% do preço total avençado, de R$ 648.765,00 - cf. e-fl. 45), deveria ser pago com recursos próprios ou mediante financiamento bancário (cf. subcláusulas 8.3 e 8.3.1, às e-fls. 45/46).<br>Ora, não se ignora a possibilidade de um credor fiduciário, na qualidade de interveniente quitante, receber o saldo do preço por meio de financiamento outorgado por instituição financeira que, dessa forma, se torne a nova proprietária fiduciária do imóvel.<br>Mas tal possibilidade, que corresponde à chamada "portabilidade" do financiamento imobiliário - como bem apontado pelas segundas apelantes -, pressupõe um refinanciamento da parcela ainda impaga do preço já antes financiado pelo primeiro credor fiduciário.<br>A hipótese dos autos não é essa. O "financiamento" do preço se limitou a 15% do valor do imóvel, (exatos R$ 99.962,00), a chamada "fase de poupança", em troca de uma alienação fiduciária sem que o devedor fiduciante sequer recebesse as chaves do imóvel. E, pelo financiamento de 15% do preço do imóvel ainda em construção, as partes firmaram não uma simples promessa, mas já a própria compra e venda.<br>Sintomaticamente, a escritura particular de compra e venda só foi levada a registro em 30-8-2015, e efetivamente registrada em 10-12-2015 (R.6 e R.7, e-fl. 212), quando se mostrava evidente a incapacidade dos autores de aperfeiçoar a compra e venda (cf. e-mail de 2-7-2015 enviado de Norma para Ana Carolina, à e-fl. 105 in fine e à e-fl. 106).<br>Ora, se de fato se tratasse de autêntica intenção de vender o imóvel e constituir a garantia fiduciária, por que tamanha demora para o registro do título translativo da propriedade <br>A resposta plausível é que se está diante de negócio simulado, o que não impede, nos termos do art. 167 do Código Civil, o aproveitamento do que se dissimulou. Na hipótese, simulou-se compra e venda com financiamento e alienação fiduciária para mascarar uma simples promessa de compra e venda. O que o contrato chama de "financiamento" não é nada além que o pagamento parcelado das prestações durante a fase de obras, perfazendo os típicos 15% do preço total (exatos R$ 99.962,00).<br>A estranheza da arquitetura contratual, aliada ao caráter tardio do registro (ocorrido apenas em fins de 2015, quando o contrato fora firmado em 1º de abril de 2012), num financiamento inexistente de imóvel do qual os adquirentes jamais receberam a posse, tudo conflui para a conclusão de que se tratou de mero estratagema para que a incorporadora, em caso de desistência do negócio ou incapacidade financeira dos adquirentes, pudesse valer-se da execução extrajudicial e, potencialmente, furtar-se de restituir aos adquirentes sequer uma ínfima parcela dos valores por eles pagos.<br>Ora, tal atitude se confirma: na verdade, a incorporadora valeu-se de artifício ainda mais engenhoso: foi ajuizada, contra o nome dos adquirentes (que jamais tomaram posse do imóvel), ação de cobrança de cotas condominiais, em 2016, talvez porque a escritura havia sido registrada no RGI, talvez porque o condomínio ainda fosse na prática administrado pela própria incorporadora.<br>Os autores alegam, em apelação, que jamais tinham tido conhecimento dessa ação (Processo nº 0231400-84.2016.8.19.0001) nem foram nela citados (o aviso de recebimento foi assinado pelo porteiro do edifício onde tinham os autores a propriedade e venderam para pagar o financiamento imóvel em questão neste processo e lá já não mais moravam). Eis que, penhorada a própria unidade e levada a leilão judicial, quem a arrematou  Ninguém menos que a própria sociedade de propósito específico que figura no polo passivo (R.11, e-fl. 213).<br>Portanto, a Corte estadual afastou a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pelos ora recor ridos, consignando expressamente a ocorrência de mora contratual das recorrentes na fase de edificação do imóvel, bem como a violação da boa-fé por simulação no contrato entabulado. Rever tais fundamentos exigiria exame fático-probatório, vedado em recurso especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ.<br>Por fim, no que respeita à (i) necessidade de fixação do percentual a ser retido em 25% (vinte e cinco por cento), e (ii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, não houve indicação dos dispositivos legais eventualmente descumpridos, deficiência que atrai a Súmula n. 284 do STF.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.