DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por PANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 141):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE AFASTOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.<br>RECURSO DA TERCEIRA RÉ<br>PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AO ARGUMENTO DE NÃO FAZER PARTE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DISCUTIDO NOS AUTOS. INSUBSISTÊNCIA.<br>AGRAVANTE QUE É PROPRIETÁRIA REGISTRAL DO IMÓVEL LOCADO. ADEMAIS, PARTE AUTORA QUE REQUEREU NA INICIAL A AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM PRIMEIRA RÉ NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DA RECORRENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EXISTENTE ENTRE A AGRAVANTE E PRIMEIRA RÉ RELATIVO A FRAÇÃO DO IMÓVEL DA RECORRENTE QUE NÃO SE ENCONTRA AVERBADO NA MATRÍCULA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL SEM QUE A RÉ FAÇA PARTE DA LIDE, JÁ QUE A ÁREA PROMETIDA A VENDA PARA A PRIMEIRA RÉ AINDA NÃO POSSUI MATRÍCULA PRÓPRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. DECISÃO MANTIDA.<br>RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>Rejeitados os embargos de declaração (fls. 165-168).<br>No recurso especial, a recorrente aponta, preliminarmente, violação do artigo 1.022 do CPC, alegando negativa de prestação jurisdicional porque o acórdão recorrido teria deixado de se manifestar sobre questões relevantes, especialmente quanto à aplicação do artigo 33, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991.<br>Aduz, no mérito, que a decisão impugnada violou o art. 33, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, argumentando que a averbação do contrato de locação para fins de direito de preferência pode ser realizada diretamente no cartório, sem necessidade de ordem judicial, e que não há relação jurídica entre a recorrente (proprietária registral) e a locatária, de modo que não subsiste legitimidade passiva para figurar no polo da demanda.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 204-218).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 221-222), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 254-268).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>De início, inexiste a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme se depreende da análise do acórdão recorrido. Assim, manifestou-se a Corte a quo de maneira clara e fundamentada sobre as questões postas a julgamento, não obstante tenha entendido o julgador de segundo grau em sentido contrário ao posicionamento defendido pela ora recorrente.<br>A recorrente sustenta que o acórdão deixou de se pronunciar sobre o disposto no art. 33, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991. Entretanto, consoante se infere do acórdão dos aclaratórios a Câmera Julgadora esclareceu que o dispositivo mencionado sequer foi citado, motivo pelo qual não houve o enfrentamento da matéria (fl. 165):<br>"constata-se que, nas razões do agravo de instrumento (evento 1, INIC1), o art. 33, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) e o art. 85, § 10, do CPC nem sequer foram citados".<br>Observa-se que a Corte de origem examinou suficientemente as questões necessárias à solução da controvérsia, especialmente quanto à legitimidade passiva, à titularidade registral do imóvel e à impossibilidade de averbação do contrato de locação sem a participação da proprietária registral na lide.<br>O acórdão expressamente consignou (fl. 139):<br>A agravante alegou não ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista que não faz parte do contrato discutido nos autos.<br>Razão não lhe assiste.<br>Isso porque, além de a agravante ser proprietária registral do imóvel objeto dos autos (matriculado sob o nº 28, perante o 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Navegantes/SC), verifica-se que na inicial a demandante requereu a averbação do contrato de locação pactuado com a ré FHERER na matrícula do referido imóvel.<br>Destaca-se, ainda, que, embora a recorrente tenha prometido vender parte do referido imóvel - a parte locada - para Wellington Rodrigues Ferreira, sócio das rés FHERER e WELLMIX (evento 70 doc 4), referida fração ainda não possui matrícula própria, sendo a recorrente ainda a proprietária registral do imóvel. Aliás, da Escritura Pública acostada aos autos (evento 38 doc 2), é possível verificar que a promessa de compra e venda nem sequer foi averbada na matrícula do bem.<br>Sendo assim, considerando que seria impossível averbar o contrato de locação pactuado entre a ré FHERER e a autora na matrícula do imóvel da ré PANDINI sem que a requerida fosse parte da demanda, há que ser mantida a decisão recorrida.<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não há violação do art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as teses relevantes para a solução da controvérsia. O julgador não está obrigado a responder a cada um dos argumentos levantados pelas partes, mas apenas àqueles que considera essenciais para o julgamento da lide, como realizado no presente caso.<br>Dessa forma, não há falar em omissão, pois as questões jurídicas tidas por violadas foram efetivamente apreciadas pelo julgado, ainda que a conclusão tenha sido contrária aos interesses da recorrente. Fica, portanto, integralmente afastada a alegada violação ao art. 1.022 do CPC.<br>A propósito, "na forma da jurisprudência do STJ, não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional". Nesse sentido: STJ, EDcl no REsp 1.816.457/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 18/05/2020; AREsp 1.362.670/MG, relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 31/10/2018; REsp 801.101/MG, relatora Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 23/04/2008" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.991.299/PI, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 1º/9/2022)<br>Cito precedente:<br>PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . LEGITIMIDADE DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA EM JUÍZO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACORDADA EM CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO EXCLUSIVAMENTE POR TESTEMUNHA. SÚM . 83 DO STJ. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚM. 5 E 7 DO STJ . PEDIDOS CUMULATIVOS COM ACOLHIMENTO APENAS DO PEDIDO MENOS ABRANGENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚM. 83/STJ . REVISÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE NO PEDIDO E DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SÚM. 7 DO STJ. INCOGNOSCIBILIDADE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL DIANTE DOS ÓBICES SUMULARES INCIDENTES À INTERPOSIÇÃO PELA ALÍNEA A DO ART . 105, III, DA CF. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional nem vícios tão somente porque o acórdão recorrido, embora tenha enfrentado de modo fundamentado e claro as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, profere decisão contrária à pretensão da parte recorrente. 2 . A "empresa individual" é uma ficção que não pressupõe a existência de uma pessoa jurídica para exploração da atividade, pois é o próprio empresário (pessoa física) quem exerce o comércio em nome próprio e responde (com seus bens) pelas obrigações firmadas pela empresa individual. Súmula 83 do STJ. 3. Na intermediação de venda de imóvel e seus respectivos efeitos e obrigações, admite-se decisão judicial baseada exclusivamente em prova testemunhal . 4. A interpretação de cláusulas contratuais e a análise do conjunto fático-probatório dos autos não se coadunam com os fins do recurso especial. Súmulas 5 e 7 do STJ. 5 . Quando houver na exordial formulação de pedidos cumulativos em ordem sucessiva, a improcedência do mais amplo, com o consequente acolhimento do menos abrangente, configurará sucumbência recíproca. 6. A redistribuição de honorários advocatícios para adequá-los à proporção em que cada parte foi sucumbente é providência inviável em recurso especial. Súmula 7 do STJ . 7. O revolvimento da distribuição dos ônus sucumbenciais para aferir o decaimento das partes nas instâncias de origem não é compatível com a via do recurso especial. Súmula 7 do STJ. 8 . Não se conhece do recurso especial interposto pela alínea c do permissivo constitucional, quando a interposição pela alínea a tem seu conhecimento obstado por enunciados sumulares, pois, consequentemente, advirá o prejuízo da análise da divergência jurisprudencial.Agravo interno improvido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2059044 MG 2023/0067566-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2024)<br>Quanto ao mérito, a parte recorrente alega violação do art. 33, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, contudo, o apelo nobre carece do indispensável requisito do prequestionamento.<br>Com efeito, o prequestionamento é um pressuposto de admissibilidade recursal de ordem constitucional, que exige que a tese jurídica federal invocada no recurso especial tenha sido objeto de efetivo debate e decisão pelo Tribunal de origem. A sua ausência inviabiliza o conhecimento do recurso, conforme o entendimento consolidado na Súmula 282 do STF, de aplicação análoga a esta Corte, assim estabelecendo: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada".<br>Ainda, a Súmula 211 desta Corte ressalta que "A ausência de enfrentamento da matéria pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento" (AgInt no AREsp n. 2.874.198/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)<br>No caso, o ponto central da controvérsia recursal consiste em definir se a proprietária registral do imóvel (Pandini Empreendimentos Imobiliários Ltda.) deve necessariamente integrar o polo passivo da demanda para viabilizar a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, nos termos do art. 33, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, ou se tal averbação pode ser realizada extrajudicialmente, sem necessidade de ordem judicial e sem a participação da proprietária que não é parte do contrato de locação, especialmente diante da alegação de ilegitimidade passiva e da ausência de relação jurídica entre a recorrente e a locatária.<br>Entretanto, as matérias normativas contidas no dispositivo legal apontado como violado não foram objeto de análise específica no v. acórdão hostilizado, que não emitiu juízo de valor sobre a controvérsia à luz da legislação federal pertinente.<br>Ademais, não há que se falar em prequestionamento ficto, pois este, embora admitido por esta Corte, pressupõe o debate efetivo da tese jurídica na instância ordinária, ainda que sem a menção expressa ao dispositivo de lei. Conforme jurisprudência pacífica, não se considera preenchido o requisito quando o tribunal de origem não debate a matéria.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO . NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado.Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial. 2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n . 282 e 356 do STF. 3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal. 4 . A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado. 6 . Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2041495 RN 2022/0374518-1, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 18/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/12/2023)<br>Do mesmo modo, afasta-se a configuração do prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do CPC. Para a incidência desse dispositivo, é necessário que a parte, além de opor embargos de declaração visando sanar a omissão, aponte expressamente, nas razões do próprio recurso especial, a violação do art. 1.022 do CPC, e que esta Corte reconheça a existência do vício que, se constatado, autorizaria o exame da matéria. No caso concreto, conforme fundamentado, não se verifica erro, omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO DISPOSITIVO TIDO POR VIOLADO. SÚMULA 282/STF . ARTIGO 1.025 DO CPC/2015. HIPÓTESE NÃO CONFIGURADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO . 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2 . A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede o seu conhecimento, a teor da Súmula 282/STF. 3. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para se reconhecer o prequestionamento ficto de que trata o artigo 1.025 do CPC/2015, na via do apelo especial, impõe-se a invocação e o reconhecimento de contrariedade ao artigo 1 .022 do CPC/2015, o que não ocorreu no caso dos autos. 4. A inadmissão do recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, III, a, da Constituição Federal, em razão da incidência de enunciado sumular, prejudica o exame do recurso no ponto em que suscita divergência jurisprudencial se o dissídio alegado diz respeito à mesma tese de direito, o que ocorreu no caso dos autos. 5 . Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2420379 SP 2023/0267152-5, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 12/08/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/08/2024)<br>A ausência de qualquer debate, aliás, é corroborada pelo próprio teor do acórdão recorrido, que, de forma expressa e inequívoca, consignou (fls. 165):<br>Ademais, constata-se que, nas razões do agravo de instrumento (evento 1, INIC1), o art. 33, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) e o art. 85, § 10, do CPC nem sequer foram citados.<br>Assim, embora a recorrente tenha provocado o Tribunal local sobre a aplicação do art. 33, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, o acórdão dos aclaratórios deixou claro que a questão não foi objeto das razões do agravo de instrumento, razão pela qual não houve enfrentamento da matéria pelo Juízo a quo. A clareza da decisão em não adentrar no mérito das questões agora trazidas a esta Corte torna inafastável a conclusão pela ausência do requisito do prequestionamento em todas as suas modalidades.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso e special.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA