DECISÃO<br>Trata-se de recurso especialfundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - Ação proposta pela compradora. Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência que declarou o contrato rescindido e condenou a ré Rio Verde a devolver 90% dos valores pagos, incluindo as arras/sinal e afastando a devolução da corretagem. Inconformismo da ré Rio Verde- Ilegitimidade passiva afastada - Desistência da aquisição do imóvel pela compradora/autora. Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato)inaplicável ao caso. Incidência do CDC. Cláusula do contrato que prevê retenção dos valores adimplidos em percentual abusivo - Adquirente que sequer foi imitida na posse do imóvel. Taxa de fruição indevida - Percentual de retenção da r. sentença que deve ser majorado para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré - Entendimento firmado por esta C. Câmara. Arras ou sinal que devem ser devolvidas, pois integram o preço total do imóvel adquirido - Juros de mora. Precedente do STJ, REsp nº 1.740.911/DF em recursos repetitivos (Tema 1002). Juros de mora devidos, somente, após o trânsito em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à rescisão. Devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem que já havia sido afastado pela r. sentença. Recurso não conhecido neste ponto. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA PARCIALMENTE PROVIDO"(fl. 485e-STJ).<br>Em suas razões, além de dissídio jurisprudencial, a recorrente alega violação dos artigos 417 e 418 do Código Civil, 67-A, da Lei nº 4.591/1964.<br>Sustenta, em síntese, quea rescisão contratual se deu porculpaexclusiva darecorrida, de forma que tem o direito de reter 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos; e quenão podem ser restituídos os valores despendidos à título desinal (arras).<br>Com as contrarrazões, o recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>Preliminarmente, importante consignar que o acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>A irresignação não merece prosperar.<br>No caso dos autos, o compromisso decompraevendafoi rescindido a pedido dospromitentes compradores,tendo o tribunal de origem considerado razoável aretençãode 20% (vintepor cento) dos valores pagos sem a inclusãodasarraspagas.<br>É o que consta nos seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>"(..)em termos práticos, os adquirentes têm o direito de se arrepender do negócio a qualquer tempo e obter de volta os valores adimplidos, respeitadas as deduções de praxe. Após a resolução contratual, o retorno das partes à situação inicial é de rigor, visando evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.<br>Porém, a cláusula 5.3 do contrato (fls. 69/70), que prevê percentuais de retenção muito superiores aos usualmente admitidos pela jurisprudência, mostra-se abusiva, implicando em verdadeira penalidade em face da desistente.<br>Ademais, ressalte-se que a autora sequer recebeu as chaves do imóvel, não podendo se falar em depreciação do bem, podendo este ser comercializado novamente, sem qualquer prejuízo grande da vendedora.<br>Contudo, apesar do juiz "a quo" ter reconhecido tal abusividade, entendo que o percentual de retenção merece reparo, devendo ser majorado para 20% sobre o valor pago, quantia que se mostra adequada para compensar as despesas decorrentes do contrato rescindido e em consonância com o entendimento firmado por esta C. Câmara (..).<br>(..)<br>Também é incabível a retenção das arras, pois não se trata de mero sinal ou arras e sim princípio de pagamento do acordo entabulado, conforme se verifica pelo teor do item 4.2 - fls. 65. Neste ponto, cumpre esclarecer, que as arras ou sinal representam um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de confirmar um contrato.<br>Há também as chamadas arras penitenciais, isto é, quando são utilizadas como pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade de arras é a exceção e tem função secundária.<br>É de se ver que o arrependimento do promitente comprador só importa na perda das arras se estas forem expressamente pactuadas como penitenciais - o que não se verifica na espécie, sendo o valor apontado, repita-se, parte do pagamento total e não adiantamento para posterior confirmação do ajuste.<br>Portanto, não é o caso de aplicar a perda total das arras pela faltade continuidade do contrato, devendo os valores pagos a título de sinal, integrarem o montante a ser devolvido, observado o percentual de retenção supracitado"(fls. 489/493 e-STJ).<br>De fato, a jurisprudência desta Corte permite aretençãono percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso decompraevendaporculpado compromitentecomprador,conforme consta nos seguintes julgados:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.COMPRAEVENDADE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO E PELAS DESPESAS INCIDENTES SOBRE IMÓVEL AFASTADA COM BASE NA INEXISTÊNCIA DE POSSE DIRETA DOCOMPRADOR.AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO À SÚMULA 283/STF. PRECLUSÃO.<br>RETENÇÃODE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL PORCULPADOCOMPRADOR.SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.<br>1. (..).<br>2. A jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir aretençãono percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso decompraevendaporculpado compromitentecomprador,bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi reduzida pelo Tribunal de origem para 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.<br>3. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido" (AgInt no AREsp 1.140.299/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 19/12/2017).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.<br>AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E/OU INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DOCOMPRADOR. RETENÇÃOENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.<br>(..)<br>5. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa decompraevendade imóvel por iniciativa docomprador,é admitida a flutuação do percentual daretençãopelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes.<br>6. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 1.537.311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019).<br>Além disso, "asarrasconfirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto dasarraspenitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto deretençãona resolução contratual por inadimplemento docomprador" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).<br>Cumpre atentar, ainda, que para rever a conclusão da Corte local, de que os valores pagos a título desinal estão incorporados no valor devendado imóvel, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos e cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pelos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>Ademais, a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ prejudica o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada.<br>Ante o exposto, não conheçodo recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais já foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, por isso deixam de ser majorados, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil de 2015.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.