DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por PLATINUM CONTRUTORA E INCORPORADORA - EIRELI contra decisão que negou seguimento a recurso especial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal,manejado em face de acórdão assim ementado:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. DEFERIMENTO. ART. 1.012 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM ANULAÇÃO DE DISTRATO E COM DEVOLUÇÃO CORRETA DE QUANTIAS PAGAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE DOIS APARTAMENTOS. UM LOCALIZADO NO BLOCO "C" DO CONDOMÍNIO PLATINUM CLUB RESIDENCE, APTO 1103, E O OUTRO NO BLOCO "B", APTO 606, EM TAGUATINGA. PRETENSÃO À DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO APTO 1.103-C. PROVA DO PAGAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DOS AUTORES. O DEVEDOR QUE EFETUA PAGAMENTO TEM DIREITO À QUITAÇÃO. ARTIGOS 319 DO CC E 373, I, CPC. RESSARCIMENTO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. APTO 606-B. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA DE 20%. RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO DA RETENÇÃO PARA 10%. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. Apelação interposta contra sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com anulação de distrato que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar abusivo o distrato da primeira unidade (1.103-C) e condenar a requerida ao pagamento das quantias efetivamente pagas. O pedido reconvencional foi julgado procedente para rescindir o contrato relativo à segunda unidade (606-B) com retenção de 20% das quantias pagas. 1.1. Nesta sede os autores requerem, preliminarmente, o efeito suspensivo do recurso e no mérito, a reforma da sentença para que seja reconhecida a quantia paga de R$ 44.943,29 referentes ao distrato da primeira unidade (1103-C). Quanto ao pedido reconvencional pleiteiam que seja reconhecida a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) e a consequente restituição da totalidade dos valores pagos, qual seja R$ 60.000,00. Subsidiariamente pugnam pela rescisão contratual da segunda unidade (606-B) com a redução da cláusula penal de 20% para 10% dos valores pagos, sob a alegação de que este percentual de retenção é suficiente para ressarcir a apelada pelos prejuízos ocasionados com a extinção do contrato.<br>2. Requerimento de efeito suspensivo. 2.1. Nos termos do artigo 1.012 do CPC, a regra geral é que todaapelação seja recebida em seu efeito suspensivo, à exceção dos temas relacionados no §1º. 2.2. Desse modo, tendo em vista que o caso dos autos não condiz em nenhuma das exceções legais do §1º, art. 1.012 do CPC, o presente recurso é dotado de efeito suspensivo. 2.3. Pedido deferido.<br>3. Da revisão do distrato da unidade 1.103-C. 3.1. A controvérsia cinge-se tão somente na conferência da quantia efetivamente paga pelos compradores/apelantes, no qual alegam que a sentença deixou de apreciar o pagamento das quantias de R$ 17.013,50 e R$ 1.000,00, respectivamente, depositados na conta bancária do irmão do apelado. 3.2. De acordo com os documentos apresentados, apenas a quantia de R$ 1.000,00 foi comprovada, uma vez que os autores apresentaram recibo da ordem de pagamento atestado pelo banco emitente. 3.3. Em relação ao valor de R$ 17.013,50, a autenticidade do documento apresentado não pôde ser comprovada. Desta forma, os autores não se desincumbiram de provar o fato constitutivo de seu direito, a teor do artigo 373, I, do CPC, não sendo possível computar a quantia como quitada. 3.4 Noutras palavras: o devedor que paga tem direito à quitação regular. 3.4.1 Inteligência do aert. 319 do CC. 3.4.2 Por sua vez, para Silvio Rodrigues, quitação "é um escrito no qual o credor, reconhecendo o que lhe era devido, libera o devedor até o montante do que lhe foi pago" (Enciclopédia Saraiva do Direito, SP, Saraivam, 1977, v. 673, p. 100). 3.4.3 Em resumo. Prova-se o pagamento pela quitação ou recibo. Se o devedor efetuou o pagamento, tem o direito de exigir a comprovação de seu ato.<br>4. Da rescisão da unidade 606-B (reconvenção). 4.1. A controvérsia nesse ponto cinge-se a determinar: a) qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b) se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado. 4.2. Verifica-se dos autos que, em 25 de junho de 2015, as partes firmaram o contrato de compra e venda da unidade 606-B. E em 24 de julho de 2017 os autores enviaram e-mail à requerida solicitando informações acerca do prazo de entrega da unidade bem como saldo devedor, tendo como resposta que a ré estaria "sem sistema" e que poderiam agendar uma reunião para tratar do assunto. 4.3. Neste ponto entende-se que o magistrado sentenciante acertadamente reconheceu que a dificuldade na comunicação entre as partes não é motivo suficiente para atribuir a culpa exclusiva à ré pela rescisão do contrato, pois os autores, não se desincumbiram de comprovar o ônus de suas afirmações na medida em que não trouxeram elementos de prova que demonstrassem o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), nem juntar provas robustas acerca do direito por eles alegado. 4.4. Dessa forma, não há o que se falar em descumprimento contratual por parte da ré e sim vontade dos autores em rescindi-los.<br>5. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito dos compradores rescindirem o pacto. Entretanto, o desfazimento do aludido negócio não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 5.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa dos promitentes adquirentes, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.<br>6. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 6.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na cláusula contratual (cláusula sexta, parágrafo terceiro), de 20% para o percentual de 10% dos valores desembolsados, afim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 6.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 6.3. De acordo com o entendimento do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago "(..) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentu al de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (..)" (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 6.4. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 6.5. No caso dos autos, o percentual máximo de 10% dos valores pagos pelos autores (R$ 6.000,00 de R$ 60.000,00) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pelaautora, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude da requerida ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo posteriormente. 6.8. Portanto, tendo os autores optado pela rescisão do contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 6.9 É dizer, finalmente: Cogitando-se de penalidade manifestamente excessiva, em face da natureza e finalidade do negócio e ainda dentro dos limites do art. 412 do CC, poderá, mas sobretudo deverá o juiz, de oficio, determinar a sua redução.<br>7. Apelação parcialmente provida.<br>Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 739/744).<br>No recurso especiala recorrente aponta violação aos artigos 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, inciso II e parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que a Turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, deixou de se pronunciar acerca do limite percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em razão da rescisão do contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional. No aspecto, apresenta divergência jurisprudencial confrontandojulgados do STJ.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>No que se refere à apontada violação aos arts. 489 e 1.022do CPC/2015, não observo omissão, contradição ou obscuridade no acórdão, senão julgamento contrário aos interesses darecorrente, o que não autoriza, por si só, o acolhimento de embargos de declaração, nem sua rejeição importa em violação à sua norma de regência. Esclareça-se que não se exige do julgador a análise de todos os argumentos das partes, para fins de convencimento e julgamento.<br>Para tanto, basta o pronunciamento fundamentado acerca dos fatos controvertidos, o que se observa no presente caso, em que os motivos tanto do acórdão recorrido, quanto do que julgou os embargos de declaração, encontram-se objetivamente fixados nas razões do acórdão recorrido. Nesse sentido: EDcl no AgRg nos EREsp 1.483.155/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, DJe 3/8/2016.<br>Ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origemassim dispôs:<br>(..) entende-se que, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC.<br>Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção para o percentual de 10% dos valores desembolsados, afim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor.(..) O art. 413, segunda parte, do Código Civil, possibilita ao Juízo a redução equitativa da penalidade, acaso a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Cogitando-se de penalidade manifestamente excessiva, em face da natureza e finalidade do negócio e ainda dentro dos limites do art. 412 do CC, poderá, mas sobretudo deverá o juiz, de oficio, determinar a sua redução. (..) Nesse contexto, verifica-se que a cláusula penal de 20% está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da autora, devendo ser minorada para percentual razoável. (..) O percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados.<br>No caso dos autos, o percentual máximo de 10% dos valores pagos pelos autores (R$ 6.000,00 de R$ 60.000,00) mostram-se suficiente para reparar os gastos suportados pela requerida, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude da requerente ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo posteriormente.<br>Portanto, a sentença deve ser reformada nesse ponto para limitar as retenções ao percentual de 10% sobre os valores pagos pelos autores, tendo os requerentes/reconvindos o direito de receber a quantia de R$ 54.000,00.<br>Em que pese a argumentação do embargante, o acórdão recorrido explicitou de maneira clara e objetiva as razões pelas quais reduziu a taxa de devolução no caso de rescisão contratual.<br>Apropósito dessa questão, conforme bem pontuado pela recorrente,registro que a Segunda Seção do STJ, em recente julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de minha relatoria, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Naquela oportunidade, foi enfatizado que tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado de contratos, pois quem se obriga deve arcar com as consequências de sua conduta. Relembrou-se o voto do Ministro ARI PARGENDLER, no julgamento, perante a Segunda Seção, dos EREsp 59.870/SP, no qual enfatizou que a devolução das prestações pagas deve ser feita após a retenção, não apenas das despesas incorridas pelo empreendedor, como custos com corretagem, publicidade, ocupação, manutenção, segurança, vigilância, mas também de "uma indenização adicional pelo rompimento do vínculo, porque, se assim não for, estaremos dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando. Quem se obriga e rompe essa obrigação, sofre uma pena".<br>Seguindo esse norte, ficou também decidido no já citado julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, assim como também já o fora nos EAg n. 1.138.183/PE, não haver diferença, para o fim de retenção do percentual de 25% dos valores pagos, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Além disso, ficou definido que a estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25% (vinte e cinco por cento), deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de eventual abusividade, em face de circunstância específica e particular que justifique a redução do percentual.<br>Confira-se a ementa do referido julgado:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>4. Recurso especial parcialmente provido.<br>Napresente hipótese, em que o acórdão não menciona nenhuma circunstância peculiar que justifique fugir ao parâmetro traçado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, entendo deva prevalecer o percentual de retenção pactuado de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, pois dentro do limite estipulado por esta Corte (25%) como suficiente para indenizar o vendedor das despesas gerais e compensá-lo do rompimento unilateral do contrato.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial, para reconhecer a higidez da cláusula pactuadaem 20% (vinte por cento) deretenção sobre a devolução dos valores pagos pelos autores.<br>Intimem-se.