ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial de Rede D"or São Luiz S/A e dar provimento ao recurso especial de Eduardo Castro Albuquerque Oliveira e Marcello Ribeiro de Almeida, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Humberto Martins e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Ausentes, justificadamente, os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto em face de acórdão que condenou o comprador do imóvel ao pagamento de comissão de corretagem, embora não exista contrato escrito entre ele e o corretor.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em decidir se, ausente o contrato escrito destacando a responsabilidade e o valor da comissão de corretagem, pode o comprador ser obrigado ao pagamento da comissão.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Nos termos do art. 724 do Código Civil, se a remuneração do corretor não for fixada em lei ou ajustada entre as partes, será arbitrada conforme a natureza do negócio e os usos locais.<br>4. Apesar de habitualmente ser do vendedor o ônus de arcar com a comissão de corretagem, porquanto, em regra, é ele quem contrata o serviço do corretor, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito de recursos repetitivos, no Tema 938 do STJ, entendeu que é válida cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado.<br>5. O entendimento do Tema 938 do STJ é aplicável para as situações em que foi o vendedor quem contratou o corretor, mas deseja transferir o ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, o que justifica a necessidade de que haja cláusula contratual estabelecendo o valor a ser pago.<br>6. Nas situações em que foi o próprio comprador quem estabeleceu uma relação com o corretor, não se exige um contrato escrito em que esteja destacado o valor a ser pago a título de comissão corretagem, bastando que se faça a prova de que o comprador foi quem contratou os serviços do corretor.<br>7. Ausente a análise do Tribunal de origem de temas essenciais para o enfrentamento da questão, resta configurado o vício de omissão.<br>8. Hipótese em que Tribunal de origem, com base em e-mails e demais elementos de prova, concluiu que a recorrente (compradora) solicitou os serviços dos recorridos (corretores), razão pela qual ela é responsável pelo pagamento da comissão. Por isso, não há violação do Tema 938/STJ nem do art. 724 do CC.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Recurso especial de REDE D"OR SÃO LUÍZ S/A conhecido e não provido. Recurso especial de EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE E OUTRO conhecido e provido.

RELATÓRIO<br>Examinam-se dois recursos especiais, sendo um deles interposto por REDE D "OR SÃO LUIZ S/A e outro interposto por EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO, sendo que ambos foram fundamentados nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.<br>Ação: de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO em face de REDE D "OR SÃO LUIZ S/A.<br>Sentença: o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial. (e-STJ fl.660)<br>Acórdão: o TJ/SP deu parcial provimento à apelação interposta por EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO, nos termos da seguinte ementa:<br>PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CORRETAGEM - COBRANÇA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA Contrato verbal Incontroversa a intermediação da venda do imóvel pelos Autores Cabível o pagamento de comissão de corretagem contra quem contratou os Autores Requerida quem contratou pelos serviços Responsabilidade da vendedora pelo pagamento da comissão não demonstrada Estipulação da comissão de corretagem em 6% do valor da aquisição não comprovada Razoável a fixação da comissão de corretagem em 3% do valor da venda RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar a Requerida ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 1.800.000,00 (e-STJ fl.737)<br>Embargos de declaração: opostos por REDE D "OR SÃO LUIZ S/A e por EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA, foram ambos rejeitados.<br>Recurso especial: além de divergência jurisprudencial, alega violação do art. 724 do Código Civil.<br>Defende que, inexistindo contrato escrito entre as partes, a remuneração do corretor deve ser arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.<br>Argumenta que a prática de mercado é que o vendedor pague a comissão de corretagem e que, somente por contrato escrito com expressa indicação do valor é que esse ônus pode ser transferido ao comprador.<br>Alega que os autores não se desincumbiram do ônus de provar que o comprador assumiu a obrigação de pagar a comissão.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto em face de acórdão que condenou o comprador do imóvel ao pagamento de comissão de corretagem, embora não exista contrato escrito entre ele e o corretor.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em decidir se, ausente o contrato escrito destacando a responsabilidade e o valor da comissão de corretagem, pode o comprador ser obrigado ao pagamento da comissão.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Nos termos do art. 724 do Código Civil, se a remuneração do corretor não for fixada em lei ou ajustada entre as partes, será arbitrada conforme a natureza do negócio e os usos locais.<br>4. Apesar de habitualmente ser do vendedor o ônus de arcar com a comissão de corretagem, porquanto, em regra, é ele quem contrata o serviço do corretor, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito de recursos repetitivos, no Tema 938 do STJ, entendeu que é válida cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado.<br>5. O entendimento do Tema 938 do STJ é aplicável para as situações em que foi o vendedor quem contratou o corretor, mas deseja transferir o ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, o que justifica a necessidade de que haja cláusula contratual estabelecendo o valor a ser pago.<br>6. Nas situações em que foi o próprio comprador quem estabeleceu uma relação com o corretor, não se exige um contrato escrito em que esteja destacado o valor a ser pago a título de comissão corretagem, bastando que se faça a prova de que o comprador foi quem contratou os serviços do corretor.<br>7. Ausente a análise do Tribunal de origem de temas essenciais para o enfrentamento da questão, resta configurado o vício de omissão.<br>8. Hipótese em que Tribunal de origem, com base em e-mails e demais elementos de prova, concluiu que a recorrente (compradora) solicitou os serviços dos recorridos (corretores), razão pela qual ela é responsável pelo pagamento da comissão. Por isso, não há violação do Tema 938/STJ nem do art. 724 do CC.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Recurso especial de REDE D"OR SÃO LUÍZ S/A conhecido e não provido. Recurso especial de EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE E OUTRO conhecido e provido.<br>VOTO<br>Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI<br>A questão em discussão consiste em decidir se, ausente o contrato escrito destacando a responsabilidade e o valor da comissão de corretagem, pode o comprador ser obrigado ao pagamento da comissão.<br>DO RECURSO ESPECIAL DE REDE D "OR SÃO LUIZ S/A.<br>1.1 DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM<br>1. Caracteriza-se a corretagem como obrigação de resultado na medida em que incumbe ao corretor buscar a aproximação e mediação das partes para concretização de determinado negócio.<br>2. Na forma do art. 724 do Código Civil, a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.<br>3. Dessarte, o encargo do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação.<br>4. Em regra, na corretagem de imóveis, quem contrata os serviços do corretor é o vendedor do imóvel, conforme ensina a doutrina de ANTÔNIO C. M. COLTRO, fazendo referência, inclusive, a uma decisão do CRECI-SP, litteris:<br>Normalmente, quem solicita a interferência do corretor é o vendedor do imóvel e, ao fazê-lo, assume a obrigação pelo pagamento da corretagem. O Código Civil em vigor não disciplina, de forma específica, a questão, sendo possível entender, contudo e por lógica interpretação dos arts. 722 ss., caber tal incumbência àquele que tenha contratado o corretor.<br>Conclui-se, assim, neste item, que, no contrato tradicional de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal. (Contrato de corretagem imobiliária: doutrina, jurisprudência e regulamentação. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 162)<br>5. Apesar de habitualmente ser do vendedor o ônus de arcar com a comissão de corretagem, porquanto, em regra, é ele quem contrata o serviço do corretor, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito de recursos repetitivos, entendeu que é válida cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado. (REsp 1599511/SP, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, Tema 938).<br>6. A lógica do Tema 938 do STJ é a de que, mesmo que o contrato de corretagem seja estabelecido entre o vendedor e o corretor, será possível transferir esse encargo ao comprador, desde que haja cláusula expressa no contrato principal, apesar de não haver relação contratual direta entre o corretor e o terceiro que firmará o negócio principal.<br>7. Assim, o entendimento do Tema 938 do STJ é aplicável para as situações em que foi o vendedor quem firmou um compromisso com o corretor, mas deseja transferir esse ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, o que justifica a necessidade de que haja cláusula contratual estabelecendo o valor a ser pago.<br>8. Situação distinta e menos usual é aquela em que o comprador, visando à aquisição de bem, contrate o corretor para que, com base em seu conhecimento de mercado, busque imóvel que lhe interesse.<br>9. Apesar de não ser tão frequente, a contratação do corretor pelo comprador não viola a natureza do negócio e os usos locais, na forma determinada pelo art. 724 do CC.<br>10. Isso, pois, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é de quem efetivamente contrata o corretor, isto é, do comitente que busca o auxílio visando à aproximação com outrem cuja pretensão esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor.<br>11. Inclusive, esta Corte Superior já firmou entendimento no sentido de que no contrato de corretagem, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. (REsp n. 1.811.153/SP, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.)<br>12. Portanto, quando o corretor é contratado pelo comprador, não será necessário haver pactuação contratual expressa, uma vez que ele próprio foi o comitente. Logo, não se aplica o Tema 938 do STJ.<br>13. Assim, nas situações em que foi o próprio comprador quem estabeleceu uma relação com o corretor, não se exige um contrato escrito em que esteja destacado o valor a ser pago a título de comissão corretagem, bastando que se faça a prova de que o comprador foi quem contratou os serviços do corretor.<br>1.2 DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL<br>14. Diante da análise do mérito pela alínea "a" do permissivo constitucional, fica prejudicado o exame da divergência jurisprudencial alegada.<br>1.3 DO RECURSO SOB JULGAMENTO<br>15. Na hipótese sob julgamento, os recorridos (EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO) alegam que compete ao recorrente (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A), na condição de comprador do imóvel, o dever de pagar comissão de corretagem.<br>16. O juízo de Primeiro Grau concluiu que não havia provas suficientes de que as partes teriam firmado a relação contratual, conforme cita-se:<br>"A afirmação de que fora assumido o encargo pelo comprador, no caso o réu, é unilateralmente aposta pelos autores, seja na inicial seja nos depoimentos pessoais, sem qualquer correspondência em elementos de prova nos autos. Nem mesmo quanto a costumes adotados na relação entre autores e réu." (e-STJ Fl.659)<br>17. Contudo, o Tribunal local reformou a sentença por entender que, apesar de não haver contrato escrito entre as partes, o arcabouço probatório revelava que foi o comprador, ora recorrente (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A), quem contratou os serviços dos recorridos (EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO), razão pela qual a ele deveria ser imputado o dever de pagar a comissão de corretagem, nos seguintes termos:<br>"Os e-mails de fls.59/66 e fls.77/78 demonstram que Bruno Multedo, então gerente de negócios imobiliários da Requerida, foi quem solicitou a prestação de serviços dos Autores. Por outro lado, a Requerida não demonstrou que incumbia à vendedora o pagamento da comissão de corretagem (nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil), notando-se que a recusa da Requerida em pagar a comissão, conforme consta no e-mail de fls.84, e o relato da testemunha Marcelo (fls.638/639) não evidenciam a responsabilidade de terceiro. Assim, se inexistir fixação prévia quanto à responsabilidade pelo pagamento da comissão do corretor imobiliário, razoável que o pagamento seja efetuado por quem efetivamente contratou pelos serviços. Portanto, cabível a condenação da Requerida ao pagamento da comissão de corretagem, que fixo em 3% do valor da aquisição do imóvel, ou seja, R$ 1.800.000,00, notando-se que não comprovada a estipulação da comissão de corretagem em 6% do valor da aquisição, ônus que incumbia aos Autores (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil) e que facultativa a observância dos percentuais recomendados pela "Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária" (fls.383)."<br>18. Em suas razões, em síntese, o recorrente (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A) destaca que, pelos usos e costumes da corretagem, o dever de pagar a comissão compete ao vendedor e, além disso, que inexiste contrato escrito que o obrigue a pagar a comissão de corretagem. Sem razão, contudo.<br>19. Apesar de não haver contrato escrito em que seja estabelecida a responsabilidade ou o valor correspondente à comissão de corretagem, restou efetivamente comprovado que o recorrente (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A) foi quem contratou o serviço prestado pelos recorridos (EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO).<br>20. Assim, embora comumente seja o vendedor quem contrata o serviço de corretagem, admite-se que seja o comprador o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem quando ele for o comitente, conforme se verifica na hipótese dos autos.<br>21. Nessa hipótese em que foi o comprador quem contratou os serviços do corretor, não se aplica o Tema 938 do STJ, pois não há um repasse do ônus do vendedor ao comprador. Por conseguinte, dispensa-se a exigência de cláusula contratual estabelecendo o valor da comissão.<br>2. DO RECURSO ESPECIAL DE EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO<br>2.1 DA VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC<br>22. No particular, os recorrentes (EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO) alegam que apresentaram interpelação extrajudicial, datada de 15 de outubro de 2021, a qual foi entregue na empresa do recorrido (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A) em 21 de outubro de 2021 e com termo final em 22 de novembro, quando venceu o prazo de 30 (trinta) dias concedido para o cumprimento da obrigação.<br>23. Argumentam que como a comissão de corretagem é uma obrigação positiva e líquida, a notificação extrajudicial já constitui em mora o recorrido (REDE D "OR SÃO LUIZ S/A), razão pela qual os juros devem ser contados desde então.<br>24. Contudo, apesar da oposição de embargos de declaração, o Tribunal local não fez qualquer menção à existência da referida notificação extrajudicial, limitando-se apenas a determinar os juros moratórios desde a citação, nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça e do artigo 405 do Código Civil.<br>25. Assim, resta configurada a omissão, razão pela qual os autos devem ser remetidos ao Tribunal local para manifestação quanto à notificação extrajudicial, a fim de que se defina qual o termo inicial dos juros.<br>3. DISPOSITIVO<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial de REDE DOR SÃO LUIZ S/A e NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado de EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO, em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 10% sobre o valor da condenação (e-STJ fls. 739) para 12%, observada eventual concessão da gratuidade de justiça<br>Também CONHEÇO do recurso especial de EDUARDO CASTRO ALBUQUERQUE OLIVEIRA E OUTRO e DOU-LHE provimento para, reconhecendo a omissão, determinar o retorno dos autos ao Tribunal local.