DECISÃO<br>Trata-se de Recurso Especial interposto por CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGGIO GREEN DAY, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fls.50):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel. Irresignação do exequente. Descabimento. Pedido limitado à penhora do imóvel sob alegação de que a dívida tem natureza propter rem. Imóvel não registrado em nome da executada. Constrição deve atingir apenas o patrimônio da agravada. Precedentes. Decisão mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Recurso não provido.<br>Segundo a parte recorrente, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida não se manifestou.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal).<br>No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>A controvérsia central, cinge-se em definir se é juridicamente possível a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, embora o bem não esteja registrado em nome da executada (promissária compradora), em razão da natureza propter rem das cotas de condomínio e da regra do art. 833, §1º, do Código de Processo Civil, ou se a constrição violaria o princípio da continuidade registral e atingiria patrimônio de terceiro.<br>O recorrente, alega que houve violação ao Código de Processo Civil, art. 833, §1º, além de divergência jurisprudencial.<br>Pois bem. Como é sabido, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, aderindo ao imóvel e vinculando o titular do domínio ou o possuidor ao adimplemento.<br>Nesse tom, se reconhece que tais débitos acompanham a coisa, pois decorrem da própria utilização e da necessidade de conservação da unidade e das áreas comuns.<br>É nesse contexto que o art. 833, §1º, do CPC estabelece regra especial para hipóteses como a presente, ao prever que: "A impenhorabilidade não se aplica no caso de cobrança de crédito decorrente do próprio bem."<br>A norma evidencia que, tratando-se de dívida gerada pelo próprio imóvel, este pode ser penhorado, ainda que, em outras circunstâncias, fosse impenhorável.<br>Com efeito, a especialidade da regra reforça a lógica da obrigação propter rem, que vincula a própria coisa ao pagamento da despesa.<br>Nesses termos, exigir registro prévio do compromisso violaria a lógica do sistema, já que permitiria que o devedor, mantendo o imóvel sem registrar e sem pagar cotas, blindasse-se da execução, contrariaria o princípio da efetividade da tutela executiva e protegeria o inadimplente em detrimento da coletividade condominial.<br>Além disso, a penhora não viola o princípio da continuidade registral, uma vez que não constitui direito real novo, não implica transmissão de propriedade e não altera o fólio real. Trata-se de mera constrição judicial, a qual não demanda prévia correspondência registral, sendo o registro exigível apenas para atos translativos do domínio.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR.<br>REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL.<br>PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL. VERIFICAÇÃO.<br>PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu "novo" titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel).<br>2. No caso dos autos, em que pese tenha havido, há muito, a retomada do bem por parte da promitente vendedora, com pleno conhecimento acerca da existência de ação executiva contra o promissário comprador, e, por consectário, dos débitos condominiais (que passariam a ser de sua responsabilidade, preservado, obviamente, o direito de regresso), optou por remanescer inerte, sem intervir no feito para a defesa de seus direitos. Somente após considerável lapso (aproximadamente 6 anos - de 2007 a 2013), por ocasião da designação da hasta pública do bem penhorado, a ora insurgente ingressou no feito, apenas para requerer a nulidade do processo, justamente sob o argumento de que a execução não poderia recair sobre a unidade imobiliária de sua propriedade, sem que tivesse participado da ação de conhecimento. Nesse contexto, de todo inviável reconhecer suposta nulidade, cuja causa, se vício houvesse, teria sido propiciada pela própria suscitante. Aliás, segundo noticiado pelo Tribunal de origem, o censurável proceder processual da parte insurgente, repetiu-se, de modo idêntico, em outras sete demandas, envolvendo unidades imobiliárias no mesmo condomínio recorrido (assentando-se, inclusive, a inadimplência contumaz relativa às correlatas despesas condominiais). O prejuízo à coletividade, representada pelo condomínio, é manifesto.<br>3. O promitente vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o bem, tem a intenção de justamente despir-se do direito real sobre o bem.<br>Diversa, todavia, é a situação em que o promitente vendedor (independente da causa) objetiva readquirir - e, de fato, vem a reaver - a titularidade de direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado. Nesse caso, deve, sim, o promitente vendedor responder pelos débitos condominiais contemporâneos à posse do posterior titular (compromissário comprador), sem prejuízo de seu direito de regresso, pois, em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu.<br>4. Assim delineada a responsabilidade do promitente vendedor, na particular hipótese dos autos, tem-se por descabida a pretensão de infirmar a determinação de penhora sobre a unidade imobiliária, pois, além de a recorrente ser, no plano material, efetivamente responsável pelos débitos objeto da execução, deliberadamente deixou de intervir no feito, embora soubesse, há muito (por mais de seis anos), da existência de tais dívidas (que a ela seriam revertidas em virtude da reaquisição do bem - 2007), assim como da respectiva ação. Inviável, pois, a utilização das regras de processo com o propósito de frustrar o adimplemento de obrigações condominiais que, em última análise, são de sua própria responsabilidade, conclusão que se robustece, a considerar que a conduta processual adotada pela insurgente repetiu-se em mais sete ações contra o mesmo condomínio, tal como assentado pelo Tribunal de origem.<br>5. O fato de a obrigação perseguida ter natureza propter rem, não limita, por si, que os atos constritivos venham a recair, necessariamente, sobre a unidade imobiliária dela advinda. Aliás, bem acertado, no ponto, o condicionamento da sustação da hasta pública ao depósito do valor exequendo, cuja suficiência e idoneidade seriam avaliadas pelo juízo da execução. Entretanto, em casos como o dos autos, tem-se que a coletividade representada pelo condomínio, cujas unidades residenciais dele são indissociáveis, não pode ser privada do recebimento das correspondentes quotas-partes destinadas a sua manutenção, em virtude de contratações, a toda evidência, temerárias, levadas a efeito pela empresa recorrente em mais de uma oportunidade, mantendo-se, em cada qual, reprovável comportamento processual. Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta, senão a excepcional constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente (responsável no plano material, ressalta-se), por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente.<br>6. Recurso especial improvido.<br>(REsp n. 1.440.780/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/3/2015, DJe de 27/3/2015)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE.<br>1. A promitente vendedora, sem prejuízo de seu direito de regresso, pode ser responsabilizada pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, quando ocorrer a reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado. Isto porque, "em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu (REsp 1.440.780/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17.3.2015, DJe 27.3.2015).<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgRg no REsp n. 1.288.250/PR, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/5/2016, DJe de 20/5/2016.)<br>AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA.<br>PRECEDENTES. SÚMULA 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes.<br>Precedentes.<br>2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.943.709/PR, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2022, DJe de 7/4/2022)<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem indeferiu a penhora do imóvel por não estar registrado em nome da parte recorrida, afirmando que a constrição deve atingir apenas o patrimônio da recorrida/executada, com fundamento em precedentes e na continuidade registral.<br>Todavia, a jurisprudência pacífica do STJ rejeita tal entendimento.<br>O Tema 886/STJ consolidou entendimento de grande relevância para a matéria:<br>a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>Em linha com o Tema 886, diversos precedentes têm reconhecido que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, a penhora é medida legítima, pois a dívida acompanha o bem e vincula o possuidor, não há violação ao princípio da continuidade registral e a constrição não afeta direito real de terceiro e pode ser contestada pelo meio processual adequado.<br>Confira-se o entendimento desta Corte:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.<br>1. Embargos de terceiro.<br>2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.<br>3. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas<br>constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.<br>Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. Súmula 568/STJ.<br>4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.950.381/PR, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/12/2021, DJe de 9/12/2021)<br>Como se percebe, o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência consolidada e contrariou o Tema 886/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do recurso especial e lhe dou provimento, a fim reconhecer a possibilidade jurídica da penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, ainda que não registrado em nome da parte executada.<br>Ausente o preenchimento dos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, deixo de majorar os honorários.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA