ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO RECONSIDERADA. EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. LIMITES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ES TIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao manter a sentença de piso, que estabeleceu seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato e o restabelecimento do status quo ante. Assim, não há falar em vício do acórdão ensejador de ofensa ao art. 1.022 do CPC.<br>2. A inafastabilidade do CDC, em hipóteses como a presente, de resilição do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador devedor que deixa de ter condições para manter o pagamento das parcelas, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, é reconhecida pela jurisprudência deste STJ, autorizando-se a estipulação de retenção de percentual diverso daquele estabelecido no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>3. Decisão agravada reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outro (MOMENTUM e outro) contra decisão de relatoria do Ministro Presidente desta Corte, que não conheceu do agravo em recurso especial anteriormente manejado em virtude da inobservância ao art. 932 do CPC.<br>Nas razões do presente inconformismo, defendeu que rebateu suficientemente os fundamentos da decisão agravada.<br>Foi apresentada impugnação (e-STJ, fls. 484-495).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO RECONSIDERADA. EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. LIMITES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ES TIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao manter a sentença de piso, que estabeleceu seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato e o restabelecimento do status quo ante. Assim, não há falar em vício do acórdão ensejador de ofensa ao art. 1.022 do CPC.<br>2. A inafastabilidade do CDC, em hipóteses como a presente, de resilição do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador devedor que deixa de ter condições para manter o pagamento das parcelas, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, é reconhecida pela jurisprudência deste STJ, autorizando-se a estipulação de retenção de percentual diverso daquele estabelecido no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>3. Decisão agravada reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Da reconsideração do decisum agravado<br>Considerando as razões apresentadas no presente agravo interno, RECONSIDERO a decisão de, e-STJ, fls. 460/461 e passo a novo exame do agravo interposto às, e-STJ, fls. 427/442.<br>Do recurso de agravo em recurso especial<br>O recurso merece que dele se conheça.<br>Nas razões do presente recurso, MOMENTUM e outro alegam a desnecessidade de reexame das provas dos autos e a efetiva ofensa ao art. 1.022 do CPC.<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, MOMENTUM e outro alegaram a violação dos arts. 1.022 do CPC e 32-A da Lei nº 6.766/79, ao sustentarem que (1) é omisso o acórdão recorrido, não obstante a oposição dos aclaratórios; e (2) é indevida a limitação da multa e despesas administrativas a 20% "sobre os valores pagos", quando a lei autoriza desconto até 10% "do valor atualizado do contrato".<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao manter a retenção de 20% dos valores pagos, definida em sentença, considerando-se o equilíbrio do contrato e o restabelecimento do status quo ante:<br>Certo que, rescindido o contrato por culpa dos adquirentes, nos termos da Súmula nº 02 deste E. TJSP, os contratantes devem ser restituídos ao status quo anterior, sendo de rigor a restituição parcial de valores desembolsados pelo comprador, bem como o pagamento, por este, de eventuais prejuízos por ele ocasionados à vendedora, nos termos da Lei.<br>Neste sentido, verifico que o contrato guerreado foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, em vigor a partir de 27 de dezembro de 2018, por meio da qual foi introduzido o art. 32-A na Lei 6.766/79:<br> .. .<br>Isso posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação, para REFORMAR em parte a r. sentença, reconhecendo o direito das Apelantes/Rés às verbas relacionados ao imposto predial e às taxas contratualmente previstas (contribuição associativa, taxa de conservação e fundo de transporte), no período compreendido entre a imissão da posse e a efetiva devolução do imóvel, a serem calculadas em liquidação de sentença. No mais, fica mantida a r. sentença como lançada. (e-STJ, fls. 361/368).<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023)<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Da limitação da retenção dos valores pagos pelo comprador<br>Nesse ponto, a controvérsia também não merece guarida.<br>Não se desconhece a disposição trazida pela Lei nº 13.786/2018, que acrescentou à Lei nº 6.766/1979, o art. 32-A que é claro ao dispor que em caso de resolução contratual por fato impugado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; e V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.<br>Contudo, no presente caso, verificada a excepcionalidade da situação, o entendimento adotado pela Corte estadual deve ser mantido.<br>Explica-se.<br>Antes de mais nada, importante salientar que o juiz não está adstrito aos fundamentos de direito exarados pelas partes, e sua atividade está delimitada pelo pedido e pelos fatos trazidos à sua apreciação, aplicando o direito à espécie, adstrito, contudo, ao pedido formulado na inicial.<br>Sobre o mérito da controvérsia, o art. 413 do CC dispõe que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Referido dispositivo abre oportunidade para o abrandamento do valor da cláusula penal como forma de proteger não só a pessoa do devedor, mas o próprio interesse público, pela função social do contrato.<br>Sobre o tema, em voto proferido pela eminente Ministra NANCY ANDRIGHI, esta Corte já decidiu que o exame da função social do contrato é um convite ao Poder Judiciário, para que sele construa soluções justas, rente à realidade da vida prestigiando prestações jurisdicionais intermediárias, razoáveis, harmonizadoras e que, sendo encontradas caso a caso, não cheguem a aniquilar nenhum dos outros valores que orientam o ordenamento jurídico, como autonomia da vontade (REsp nº 972.436/BA, j. 17/03/2009).<br>Ademais, o fato de a penalidade ter sido ajustada nos limites permitidos pela lei não impede a sua redução, pois como ensina JOSÉ FERNANDO SIMÃO (..) mesmo respeitados os limites legais, quer seja o limite do art. 412, quer seja aquele previsto em regra especial, a cláusula penal ainda poderá ser reduzida nas hipóteses do art. 413 do CC (Código Civil Comentado. ANDERSON SCHREIBER et al. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 288).<br>E assim é porque os parâmetros que preponderam na norma do art. 413 do CC não são os limites eventualmente possíveis diante da lei, mas sim a natureza e a finalidade do negócio. Logo, como explica ANDRÉ SILVA SEABRA não há, portanto, um parâmetro fixo, pois o juízo é de ponderação, e não de mera subsunção, atendendo-se às circunstâncias do caso (Limitação e Redução da Cláusula Penal. São Paulo: Almedina, 2022, p. 391).<br>De fato, dentro dessas "circunstâncias do caso" importa ver, como diz NELSON ROSENVALD, quais as necessidades humanas a que o bem contratado visa satisfazer. Negócios jurídicos incidentes sobre bens essenciais devem ser perspectivados de maneira diversa às relações contratuais que recaiam em bens supérfluos (Cláusula Penal. A Pena Privada nas Relações Negociais. Indaiatuba-SP: Ed. Foco, 2020, p. 213).<br>Na situação, verifica-se que o contrato visou a venda e compra de imóvel. Portanto, teve por base bem que assume alta relevância na vida das pessoas, principalmente daquelas que só podem adquirir mediante parcelas mensais que perduram por longos anos, durante os quais sobrevêm vicissitudes variadas.<br>Por outro lado, os imóveis são sabidamente bens que, em regra, permanecem e conservam seu valor e, por vezes, até valorizam, donde a resolução do contrato entre as partes aparentemente não implicará maior prejuízo ao credor, que recuperando-o, poderá novamente vendê-lo a outrem e talvez por preço maior.<br>Assim, a manutenção da cláusula penal em 10% do valor do contrato, conforme defendido por MOMENTUM, significa decretar a perda total do valor pago ou quase sua integralidade, o que, além de ser vedado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, II), resulta na total frustração do fim do negócio jurídico idealizado.<br>Importante ter em conta, como ensinam ROSA MARIA e NELSON NERY JÚNIOR, que o vínculo jurídico tem também a (..) natureza lógica de relação de razão, de quantidade, de proporção, de se saber, exatamente, quanto um deve prestar ao outros, pesado e sopesado, com igualdade e harmonia (Instituições de Direito Civil. Vol. I, tomo I. São Paulo: RT, 2014, p. 357).<br>Não se pode esquecer, até mesmo, que o capital, antes de tudo, deve ser humanista, ter bom perfume, ter alma.<br>Por essas razões, seguindo na linha do que já decidido por esta Terceira Turma desta Corte, que reconhece a inafastabilidade do Código de Defesa do Consumidor em hipóteses como a presente, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, a redução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (previsto pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79), para 20% do valor pago, assim como decidido pela r. sentença, se mostra em tudo e por tudo razoável, na medida em que possibilita ao devedor recuperar a maior parte daquilo que despendeu.<br>A propósito, confiram-se precedentes:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais.<br>IV. DISPOSITIVO<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁU SULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.<br>3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível.<br>III. Razões de decidir<br>4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;<br>CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024.<br>(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025)<br>Portanto, não merece reforma o acórdão recorrido nesse ponto.<br>Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao presente agravo interno para CONHECER do agravo e, assim NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de INES ROSSI BERNAT, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.