ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL E APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULAS 282, 283 E 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado nas alíneas a e c do art. 105, III, da Constituição Federal, manejado em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse de imóvel.<br>2. Ausente o debate explícito, pelo Tribunal de origem, acerca dos dispositivos legais apontados como violados, incide o óbice da Súmula 282 do STF, aplicada por analogia no âmbito do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Revisar as conclusões do acórdão estadual quanto à existência de inadimplemento contratual e à extensão da mora demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.<br>4. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, por ausência de cotejo analítico entre os julgados confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas.<br>5. Ainda que superados os óbices processuais, a aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe o adimplemento relevante e o inadimplemento residual mínimo, o que não se verificou no caso concreto, segundo premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias.<br>6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ANTÔNIO MAGNO GARCIA e ANA PAULA DA SILVA GARCIA (ANTÔNIO e ANA) contra decisão proferida pelo Desembargador ROGÉRIO MEDEIROS, Terceiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que inadmitiu o recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal contra acórdão da 18ª Câmara Cível do TJMG, assim ementado (e-STJ, fls. 451-473):<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INOVAÇÃO RECURSAL - INADIMPLEMENTO DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CABIMENTO - INDENIZAÇÃO POR BENEFEITORIAS - COMPENSAÇÃO DOS VALORES - POSSIBILIDADE.<br>I - A aplicação da teoria do adimplemento substancial prescinde de provocação das partes, tendo em vista que decorre dos princípios contratuais positivados nos arts. 421 e 422 do CC/02.<br>II - Ausente a prova do cumprimento integral do contrato, impõe-se sua rescisão, com o retorno das partes ao status quo ante e a consequente reintegração de posse em favor da vendedora.<br>III - A resolução do contrato por culpa exclusiva da promissária compradora enseja a aplicação da cláusula penal contratual, bem como a posse precária daquela confere aos promitentes vendedores o direito de receber indenização pelo tempo de ocupação do imóvel, a título de fruição, durante o período em que nele residiu, sendo devida a compensação dos valores pagos.<br>V.V.:<br>I - A tese relativa à "teoria do adimplemento substancial" foi deduzida somente nas razões de recurso, configurando verdadeira inovação recursal, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, pois é defeso às partes suscitar questões que não foram discutidas anteriormente (art. 1.014 do CPC).<br>II - O enriquecimento sem causa é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio, de forma que, se a parte autora não comprovar que sofreu prejuízos no montante pleiteado, deve ser julgado improcedente a pretensão autoral, ainda que decorrente de cláusula contratual.<br>III - Conforme disposto no art. 6º do CDC, são direitos básicos do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.<br>IV - Constatado por meio de perícia especializada a quitação do preço do bem em mais de 90%, desabe o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, com fulcro na teoria do adimplemento substancial do contrato.<br>Não consta oposição de embargos de declaração ao acórdão de apelação antes da interposição do recurso especial.<br>Nas razões do agravo, ANTÔNIO e ANA apontaram (1) que a decisão de inadmissibilidade incorreu em equívoco ao aplicar a Súmula 7/STJ, pois o recurso especial não demanda reexame de provas, limitando-se à revaloração jurídica dos fatos incontroversos constantes dos autos (quantidade de parcelas adimplidas e majoração contratual do saldo devedor); (2) que o fundamento de ausência de prequestionamento não subsiste, uma vez que o acórdão recorrido enfrentou expressamente as teses de boa-fé objetiva, função social do contrato e adimplemento substancial, todas relacionadas aos arts. 421 e 422 do Código Civil e aos arts. 4º, 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor; (3) que o Tribunal de origem incorreu em erro ao aplicar a Súmula 284/STF, pois as razões recursais apresentam fundamentação clara, lógica e com correlação direta com os dispositivos legais tidos por violados; (4) que o óbice da Súmula 283/STF foi indevidamente utilizado, pois houve impugnação específica de todos os fundamentos autônomos do acórdão recorrido, inclusive quanto à alegada inovação recursal e à ausência de adimplemento substancial; (5) que o acórdão do TJMG diverge de precedentes do Superior Tribunal de Justiça, notadamente do REsp 1.051.270/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, que reconheceu o adimplemento substancial quando o comprador de imóvel quitou mais de 90% do preço.<br>Houve apresentação de contraminuta pela VICOL DO BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (VICOL), sustentando (i) que a tese do adimplemento substancial é inovação recursal, não debatida na origem (art. 1.014 do CPC); (ii) que o recurso especial é inadmissível por ausência de prequestionamento, por deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF) e por necessidade de reexame de provas (Súmula 7/STJ); e (iii) que a divergência jurisprudencial não foi demonstrada nos moldes legais, pois não houve cotejo analítico entre os julgados confrontados (art. 1.029, § 1º, do CPC).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL E APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULAS 282, 283 E 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado nas alíneas a e c do art. 105, III, da Constituição Federal, manejado em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse de imóvel.<br>2. Ausente o debate explícito, pelo Tribunal de origem, acerca dos dispositivos legais apontados como violados, incide o óbice da Súmula 282 do STF, aplicada por analogia no âmbito do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Revisar as conclusões do acórdão estadual quanto à existência de inadimplemento contratual e à extensão da mora demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.<br>4. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, por ausência de cotejo analítico entre os julgados confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas.<br>5. Ainda que superados os óbices processuais, a aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe o adimplemento relevante e o inadimplemento residual mínimo, o que não se verificou no caso concreto, segundo premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias.<br>6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>Conheço, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ANTÔNIO e ANA apontaram (1) violação dos arts. 4º, 6º e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que o aditivo contratual majorou o saldo devedor de forma desproporcional, afrontando os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual; (2) violação dos arts. 421, 422, 884, 885 e 886 do Código Civil, sob o argumento de que a rescisão contratual, mesmo diante do pagamento de mais de 90% do preço, afronta à função social do contrato, à boa-fé objetiva e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa; (3) negativa de vigência ao art. 6º do CDC, defendendo que o Tribunal de origem não observou o direito do consumidor à revisão de cláusulas abusivas ou desproporcionais; (4) dissídio jurisprudencial, com base em precedentes do STJ que aplicam a teoria do adimplemento substancial para impedir a resolução de contratos de promessa de compra e venda quando o inadimplemento é mínimo, a exemplo do REsp 1.051.270/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão; (5) alegação de que o acórdão recorrido deixou de aplicar a jurisprudência consolidada sobre a conservação dos contratos e sobre o dever de o credor buscar meios menos gravosos para reaver o crédito remanescente.<br>(1) Prequestionamento e óbices sumulares<br>Observa-se que o Tribunal de origem não enfrentou, de forma específica, os dispositivos legais indicados nas razões do recurso especial. As teses relativas à boa-fé, à função social do contrato e ao adimplemento substancial foram analisadas de maneira genérica, sem menção expressa aos artigos invocados.<br>O acórdão estadual manteve a sentença de rescisão do contrato e de reintegração de posse sob o fundamento de que o inadimplemento de ANTÔNIO e ANA persistiu por longo período e que a tese do adimplemento substancial não poderia ser conhecida por constituir inovação recursal.<br>Nessa linha, a ausência de debate expresso sobre os artigos de lei indicados, especialmente os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil mencionados nas razões do especial, atrai o óbice da Súmula 282 do STF, aplicada por analogia no âmbito do Superior Tribunal de Justiça.<br>Precedente:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO OU OBJETO DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA N . 284/STF. 1. A ausência de indicação do artigo de lei violado ou objeto de dissídio jurisprudencial atrai a aplicação da Súmula n. 284/STF . 2. Agravo regimental improvido.<br>(AgRg no AREsp 2.124.569/SC, Rel. Ministro JESUÍNO RISSATO DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJDFT, Julgamento: 7/3/2023, SEXTA TURMA, DJe 10/3/2023)<br>Ainda que assim não fosse, verifica-se que o recurso especial, na tentativa de infirmar as conclusões do Tribunal local quanto à existência de inadimplemento substancial e à extensão da mora, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte.<br>Com efeito, para se reconhecer a quitação de mais de 90% do preço do imóvel e a desproporcionalidade da cobrança remanescente, seria necessário revolver elementos contábeis e probatórios já apreciados pelas instâncias ordinárias, o que é inviável na via estreita do apelo nobre.<br>De igual modo, a invocação genérica de dissídio jurisprudencial, desacompanhada de cotejo analítico entre os julgados confrontados e da demonstração das circunstâncias fáticas assemelhadas, não satisfaz as exigências dos arts . 1.029, § 1º, e 255, § 1º, do RISTJ, do Código de Processo Civil, nem afasta o óbice da Súmulas 283 e 284 do STF, por deficiência de fundamentação.<br>Nesse sentido:<br>ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. ACIDENTE DE TRABALHO . AGENTE PENITENCIÁRIO BALEADO. PARAPLEGIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS ESTÉTICOS. VALOR INDENIZATÓRIO . MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS DO JULGADO A QUO. CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE . ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. DEMONSTRAÇÃO ADEQUADA. NECESSIDADE . 1. O recurso especial não pode ser conhecido no tocante à alínea c do permissivo constitucional, porque o dissídio jurisprudencial não foi demonstrado na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ . Isso porque a parte recorrente não procedeu ao necessário cotejo analítico entre os julgados, deixando de evidenciar o ponto em que os acórdãos confrontados, diante da mesma base fática, teriam adotado a alegada solução jurídica diversa.Note-se que a mera transcrição de ementas de arestos não satisfaz essa exigência. 2. O Tribunal de origem, soberano no reexame dos elementos que instruem o caderno processual, entendeu adequado o valor da indenização arbitrada . Nesse ponto, cumpre destacar que, em regra, não é cabível na via especial a revisão do montante indenizatório estipulado pelas instâncias ordinárias, ante a impossibilidade de reanálise de fatos e provas, nos termos do disposto na Súmula 7/STJ. 3. Ressalte-se que a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça admite, somente em caráter excepcional, que o quantum fixado seja alterado, caso se mostre irrisório ou exorbitante, em clara afronta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o que não se verifica, contudo, na espécie. 4 . Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 2.485.481/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, Julgamento: 12/8/2024, PRIMEIRA TURMA, DJe 15/8/2024)<br>(2) Da teoria do adimplemento substancial<br>Ainda que superados os óbices processuais, o recurso não comportaria acolhimento no mérito.<br>Esta Corte Superior tem entendimento firme no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe o adimplemento de parcela relevante da obrigação, de modo a tornar desarrazoada a resolução do contrato pelo inadimplemento residual. Todavia, a aferição da relevância do cumprimento contratual depende das circunstâncias específicas do caso concreto, da conduta das partes e da natureza da prestação inadimplida.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO . CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA . TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE . ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA. 1 . A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" ( AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). 3. A norma do art . 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp 2.279.914/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgamento: 14/8/2023, QUARTA TURMA, DJe 18/8/2023)<br>No caso dos autos, o Tribunal mineiro expressamente consignou que a mora dos recorrentes perdurou por vários anos e que as parcelas em aberto não eram ínfimas a ponto de justificar o afastamento da resolução contratual. Tal premissa fática não pode ser revista nesta instância especial, Súmula 7/STJ.<br>Portanto, ausentes elementos que demonstrem desproporção manifesta ou adimplemento suficiente para manter o vínculo obrigacional, não há como reconhecer violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato ou ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.<br>Dessarte, CONHEÇO do agravo para CONHECER PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de VICOL, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.<br>É como voto.