ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA C/C INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DE CONTRIBUIÇÕES. LOTES UNIFICADOS. DIREITO ADQUIRIDO À FORMA DE COBRANÇA. CLÁUSULA RESTRITIVA AVERBADA EM MATRÍCULA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 58 E 59, II, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 6º, § 2º, DA LINDB. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 5 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO PELA AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A controvérsia acerca da prevalência da soberania da assembleia para alteração da forma de rateio sobre o direito adquirido do associado à cobrança diferenciada, fundamentado em cláusula restritiva inserida em escritura pública e averbada na matrícula do imóvel, demanda a interpretação da natureza e alcance das referidas cláusulas (obrigação propter rem versus norma estatutária) e a reanálise do contexto probatório que levou o Tribunal estadual a reconhecer a eficácia erga omnes do direito individual, encontrando óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. A demonstração da alegada contrariedade e negativa de vigência aos arts. 58 e 59, II, parágrafo único, do Código Civil, e art. 6º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que tratam da soberania da assembleia e da configuração do direito adquirido, esbarra, no caso concreto, na necessidade inarredável de incursão na moldura fática e contratual para destituir a premissa de que a alteração assemblear violou direito consolidado com caráter real.<br>3. O dissídio jurisprudencial não restou devidamente demonstrado, uma vez que a parte recorrente não comprovou a indispensável similitude fática entre o acórdão recorrido, notadamente pela ausência de cotejo analítico.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Sociedade Residencial Vereda América (VEREDA AMÉRICA) contra decisão que inadmitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Enéas Costa Garcia, assim ementado:<br>Apelação. Ação declaratória de nulidade de assembleia c.c. inexigibilidade de taxa associativa. Loteamento. Autor titular de dois lotes que foram unificados. Assembleia alterou a forma de rateio das taxas associativas. Lotes unificados que pagavam apenas uma contribuição associativa e passariam a pagá-la pelo número de lotes originários unificados. Alegação do autor de nulidade da deliberação. Acolhimento. Previsão de contribuição financeira do adquirente e modo de sua realização quando da unificação dos lotes que constou das condições gerais do contrato, transcritas na escritura de compra e venda e averbadas na matrícula do imóvel como repasse de cláusulas restritivas. Disposição que ganhou oponibilidade erga omnes e constitui conteúdo essencial do direito adquirido pelo comprador do lote. Limitação dos poderes da assembleia, que não pode esvaziar o direito conferido a uma categoria específica de associados no ato de instituição. Soberania da assembleia que não é absoluta, estando adstrita aos limites legais, no caso, ao direito oriundo do caráter real das restrições impostas pelo loteador. Regime jurídico instituído pelo legislador que não teve sua validade infirmada, não podendo a assembleia sobrepujá-lo. Rejeição da alegação de enriquecimento sem causa, considerando a variedade de extensão dos lotes e a relevância do regime jurídico da aquisição na determinação de celebração do negócio. Sentença mantida. Recurso desprovido. (e-STJ, fl. 270)<br>Nas razões do agravo, VEREDA AMÉRICA apontou (1) contrariedade e negativa de vigência aos arts. 59, II, parágrafo único, e 58 do Código Civil, sustentando a soberania da assembleia para alterar estatuto e forma de rateio, desde que observados convocação e quórum previstos; (2) ofensa ao art. 6º, § 2º, da LINDB (Lei nº 4.657/1942), ao reconhecer o acórdão recorrido "direito adquirido" quanto à forma de cobrança das taxas associativas, apesar de se tratar de matéria estatutária passível de alteração por ato assemblear válido; (3) que a alteração estatutária foi regularmente aprovada, não havendo nulidade, devendo ser preservada a deliberação da maioria em assembleia geral; e (4) dissídio jurisprudencial com acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que validou alteração da forma de rateio por assembleia.<br>Não houve apresentação de contraminuta por ROGÉRIO JOSÉ FILÓCOMO JUNIOR (ROGÉRIO).<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA C/C INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DE CONTRIBUIÇÕES. LOTES UNIFICADOS. DIREITO ADQUIRIDO À FORMA DE COBRANÇA. CLÁUSULA RESTRITIVA AVERBADA EM MATRÍCULA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 58 E 59, II, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 6º, § 2º, DA LINDB. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 5 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO PELA AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A controvérsia acerca da prevalência da soberania da assembleia para alteração da forma de rateio sobre o direito adquirido do associado à cobrança diferenciada, fundamentado em cláusula restritiva inserida em escritura pública e averbada na matrícula do imóvel, demanda a interpretação da natureza e alcance das referidas cláusulas (obrigação propter rem versus norma estatutária) e a reanálise do contexto probatório que levou o Tribunal estadual a reconhecer a eficácia erga omnes do direito individual, encontrando óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. A demonstração da alegada contrariedade e negativa de vigência aos arts. 58 e 59, II, parágrafo único, do Código Civil, e art. 6º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que tratam da soberania da assembleia e da configuração do direito adquirido, esbarra, no caso concreto, na necessidade inarredável de incursão na moldura fática e contratual para destituir a premissa de que a alteração assemblear violou direito consolidado com caráter real.<br>3. O dissídio jurisprudencial não restou devidamente demonstrado, uma vez que a parte recorrente não comprovou a indispensável similitude fática entre o acórdão recorrido, notadamente pela ausência de cotejo analítico.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece ser conhecido.<br>(1) (2) (3) Da alegação de violação dos arts. 58 e 59, II, parágrafo único, do CC, e art. 6º, § 2º, da LINDB<br>Em seu apelo nobre, VEREDA AMÉRICA sustenta que o acórdão do TJSP teria violado dispositivos legais que asseguram a soberania da assembleia para modificar o estatuto da associação, e que o reconhecimento do direito à forma anterior de rateio, baseada em cláusula contratual e averbada na matrícula, contraria a natureza do instituto do direito adquirido, especialmente em se tratando de matéria interna corporis da associação.<br>Alisando o acórdão de segunda instância, verifica-se que o TJSP reconheceu a validade formal da assembleia, mas limitou a eficácia do ato de alteração do critério de rateio em razão da natureza da restrição imposta pelo loteador e averbada na matrícula, que concedeu um benefício específico e limitou a contribuição para os lotes unificados na hipótese do imóvel de ROGÉRIO, conferindo a esse regime jurídico a qualidade de direito adquirido.<br>O Tribunal estadual foi categórico ao afirmar que a previsão de cobrança diferenciada integrou o regime jurídico da aquisição do imóvel e constitui um direito que transcende a mera alteração estatutária, conforme registrado no acórdão:<br>A questão que se coloca reside na possibilidade de assembleia de Associação alterar a forma de cobrança das contribuições devidas pelos proprietários de lotes, modificando as condições gerais do contrato, que se encontram registradas no Registro Imobiliário.<br>No caso sub judice deve ser reconhecida a ilicitude da deliberação da Assembleia, que contrariou indevidamente norma que se sobrepõe ao funcionamento da associação.<br>É inegável que a assembleia tem competência para alterar o estatuto da associação, inclusive no que concerne à forma de cobrança das contribuições financeiras devidas.<br>Porém, no caso sub judice há a peculiaridade de que a forma de cobrança das contribuições foi previamente estipulada como condição geral do contrato, integrando as restrições impostas aos adquirentes, havendo inclusive efeito erga omnes em razão da sua inscrição no Registro de Imóveis. (e-STJ, fl. 272)<br>E complementou:<br>Por conta da eficácia de direito real, estas disposições integram o conteúdo essencial do contrato e constituem limites à atuação da Associação, que não pode desconsiderá-las.<br> .. <br>A forma do rateio, o benefício conferido a lotes unificados de certa extensão, constitui direito atribuído a certa classe de associados, o que é legítimo e constitui elemento relevante para a decisão de contratar, de adquirir o imóvel, não sendo possível posterior alteração, sob pena de quebra da expectativa existente ao tempo da celebração do negócio e esvaziamento do direito adquirido. (e-STJ, fls. 273/274)<br>Dessa forma, o Tribunal estadual, analisando o acervo probatório e interpretando a exata delimitação e eficácia das cláusulas restritivas constantes na escritura e devidamente averbadas na matrícula imobiliária de ROGÉRIO (e-STJ, fls. 25-28, 35-36), concluiu que a alteração promovida pela assembleia violou um direito patrimonial já incorporado e dotado de oponibilidade erga omnes.<br>Verifica-se, portanto, que a pretensão recursal de afastar a incidência do direito adquirido e dar prevalência à soberania da assembleia envolve, inevitavelmente, a interpretação do contrato/restrições convencionais e a reavaliação do conjunto fático-probatório que sustentou a conclusão do TJSP sobre a natureza propter rem do direito e sua eficácia limitadora da autonomia associativa.<br>A análise dos autos evidencia que o debate não se restringe à mera interpretação da lei federal em tese, mas sim à revisão das premissas fáticas e contratuais (Súmula n. 5/STJ) para invalidar o caráter de direito adquirido reconhecido pelo Tribunal estadual (Súmula n. 7/STJ).<br>A inversão do julgado, no sentido de determinar que a cláusula de cobrança diferenciada para o lote unificado de ROGÉRIO não possuía o caráter de direito adquirido oponível à alteração estatutária, demandaria a reavaliação de todos os elementos documentais relativos à história registral e negocial do imóvel, o que não é permitido na via estreita do recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 desta Corte:<br>Súmula n. 5: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial.<br>Súmula n. 7: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>Nesse contexto, VERDE AMÉRICA não conseguiu demonstrar a violação literal dos artigos 58 e 59 do Código Civil e 6º, §2º da LINDB sem que, para tal, fosse preciso reexaminar a matéria fática e contratual que delimitou o escopo do suposto direito adquirido alegado por ROGÉRIO. O princípio da soberania da assembleia, embora previsto em lei, não é absoluto, e a conclusão pela sua limitação neste caso específico decorreu da análise das provas e não da negativa de vigência dos dispositivos invocados.<br>Assim, não se pode conhecer do recurso especial por esses fundamentos.<br>(4) Da alegação de dissídio jurisprudencial<br>VEREDA AMÉRICA alegou a existência de dissídio jurisprudencial com aresto do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que teria validado a alteração da forma de rateio das despesas em assembleia de associação de moradores.<br>Conforme exigido pelo art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, e pelo art. 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (RISTJ), o conhecimento do recurso especial pela alínea c exige a demonstração pormenorizada da divergência, mediante o necessário cotejo analítico que evidencie a similitude fática entre o acórdão recorrido e o paradigma, bem como a diversa interpretação do direito aplicada.<br>No caso dos autos, a demonstração do dissídio efetuada por VEREDA AMÉRICA esbarra na ausência de similitude fática essencial. Como exaustivamente analisado, a questão central do acórdão recorrido reside na premissa de que a forma original de cobrança da contribuição do recorrido era condição geral do contrato, com força erga omnes por estar averbada no registro imobiliário, concedendo um direito específico aos proprietários de lotes unificados até determinado limite de área. Essa singularidade fática foi o ponto de inflexão que levou o Tribunal estadual a limitar o poder da assembleia.<br>O acórdão paradigma invocado por VERDE AMÉRICA, embora trate da legitimidade de alteração de rateio por assembleia em "condomínio de fato", não aborda uma situação em que o direito do associado estava previamente garantido e registrado com eficácia oponível a terceiros (caráter real), limitando-se a discutir a alteração de critério (igualitário para fracionado pela área) em matéria puramente estatutária ou regulamentar não averbada.<br>Assim, a partir do contexto delineado pelo acórdão em análise, a pretensão de VERDE AMÉRICA esbarra na ausência de similitude fática adequada para configurar a divergência, bem como na inadequação do cotejo analítico para demonstrar que, diante de premissas fáticas idênticas ou substancialmente semelhantes, houve interpretação jurídica diversa sobre a mesma norma federal.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.<br> .. 5. Não demonstrada similitude fática entre os arestos confrontados, inviabilizado o conhecimento do dissídio jurisprudencial.<br>6. Não se configura litigância de má-fé, pois não houve utilização de recursos manifestamente protelatórios pela parte agravante.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão do quantum indenizatório por danos morais é possível apenas em casos de manifesta excessividade ou irrisoriedade. 2. O reexame do valor indenizatório pelo STJ é inviável quando implica reexame de questões fático-probatórias, conforme a Súmula n. 7 do STJ. 3. A ausência de similitude fática entre acórdãos inviabiliza o conhecimento do dissídio jurisprudencial. 4. A litigância de má-fé não se configura na ausência de recursos manifestamente protelatórios."<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 944; CPC, art. 533, § 1º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.722.400/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 15.12.2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.059.086/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.6.2022.<br>(AgInt no AREsp n. 2.755.614/BA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025)<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. TRATAMENTO MULTIDISCIPLINAR E INTERNAÇÃO DOMICILIAR. ROL DA ANS. OMISSÃO INEXISTENTE. SÚMULAS 7 E 83/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAM ENTO. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME<br> .. <br>6. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado na forma exigida pelo art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255, § 1º, do RISTJ, por ausência de cotejo analítico e de similitude fática entre os julgados confrontados.<br>7. Ausente o prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados, o que atrai a incidência da Súmula 282/STF. A oposição de embargos de declaração, por si só, não supre tal requisito (AgInt no REsp n. 1.815.548/AM, rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 7/5/2020).<br>8. Inviável o conhecimento do recurso especial diante da conjugação dos óbices previstos nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ, bem como da ausência de prequestionamento da matéria legal alegadamente violada. IV. DISPOSITIVO<br>9. Agravo não conhecido.<br>(AREsp n. 2.925.582/BA, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025)<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. BLOQUEIO DE VALOR DEPOSITADO EM CONTA CORRENTE. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. NATUREZA SALARIAL NÃO COMPROVADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.<br>1. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte firmada no sentido de que a garantia da impenhorabilidade somente pode ser aplicável, automaticamente, no patamar de até 40 (quarenta) salários mínimos, ao valor depositado exclusivamente em caderneta de poupança. No entanto, essa garantia pode ser relativizada quando a medida de penhora judicial atingir dinheiro mantido em conta-corrente ou quaisquer outras aplicações financeiras, desde que comprovado que o referido montante constitui reserva de patrimônio destinada a assegurar o mínimo existencial.<br>2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem, que afastou a impenhorabilidade alegada diante da ausência de demonstração nos autos de que o bloqueio do numerário afetará a subsistência da executada e de sua família, demandaria o reexame de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, a divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo, como bastante, a simples transcrição de ementas sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.853.114/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025)<br>Diante do exposto, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de ROGÉRIO, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.<br>É o meu voto.