ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO A VARIADOS DISPOSITIVOS LEGAIS DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DO CÓDIGO CIVIL, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DAS LEIS 4.591/64 E 7.102/83. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DAS CORRESPONDENTES RAZÕES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. AFRONTA DO ART. 489 DO NCPC. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DA QUESTÃO DE FUNDO. INVIABILIDADE. HIGIDEZ DO ARESTO RECORRIDO. TAXA DE RATEIO DAS DESPESAS DO LOTEAMENTO. MORADOR QUE ANUIU À EXIGÊNCIA MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência de indicação de razões de forma suficiente e concreta da afronta a diversos dispositivos legais do NCPC, do Código Civil, do CDC, da Lei 4.591/64 e da Lei 7.102/83, com a parte se limitando a manifestar sua irresignação, atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>2. As razões recursais de alegada omissão pelo TJSP não encontram respaldo no teor do aresto recorrido, que fundamentou de modo coerente e integral a respeito da controvérsia, revelando-se hígido o decisum.<br>Ademais, tem-se que o recorrente almeja o rejulgamento da questão de fundo por intermédio da indicação do citado vício, pretensão inviável nos limites da violação do art. 489 do NCPC.<br>3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP (Tema n. 882), processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>A jurisprudência desta Corte orienta, contudo, que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros (REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 29/3/2022, DJe de 31/3/2022).<br>No caso, o autor, ora recorrente, anuiu à cobrança mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda, de modo que o aresto combatido não comporta nenhuma reforma.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por MARIO AUGUSTO LEITE (MARIO), com fundamento na alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>Ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento de acesso controlado  São Paulo II, Cotia/SP  - Decisão de improcedência liminar - Inaplicabilidade dos Temas 942 do e. STF e 882 do c. STJ - Hipótese de exceção em virtude da previsão convencional constante da clausula 5.10, inserta no contrato-padrão de venda e compra dos lotes, instrumento vinculante dos adquirentes/sucessores, depositado no registro imobiliário do empreendimento - Exigibilidade das obrigações vencidas e vincendas - Sentença alterada - Recurso provido. (e-STJ, fl. 950)<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, MARIO alegou a violação de dezenas de dispositivos legais do NCPC, Código Civil, CDC, Lei 4.591/64, Lei 7.102/83, além dos arts. 489 e 932, V, b, do NCPC, ao asseverar que o aresto recorrido se encontraria em absoluta discrepância com o julgamento repetitivo constante do Tema 882 do STJ e também com a jurisprudência do STJ e do STF, porquanto não se permite a cobrança de taxas pelas associações quando não há anuência do morador, sendo inaplicável a Lei 13.465/2017 por se cuidar de loteamento aberto e urbano, não constando da matrícula do imóvel qualquer menção a contrato-padrão ou vínculo obrigacional com a recorrida, tendo sido ele adquirido de terceiro, e não do loteador, ainda estando pendente o registro da transação. Por fim, indicou dissídio jurisprudencial, tendo por paradigma precedente desta Corte Superior.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1.063/1.088).<br>O apelo nobre foi admitido na origem (e-STJ, fls. 1.183/1.184).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO A VARIADOS DISPOSITIVOS LEGAIS DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DO CÓDIGO CIVIL, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DAS LEIS 4.591/64 E 7.102/83. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DAS CORRESPONDENTES RAZÕES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. AFRONTA DO ART. 489 DO NCPC. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DA QUESTÃO DE FUNDO. INVIABILIDADE. HIGIDEZ DO ARESTO RECORRIDO. TAXA DE RATEIO DAS DESPESAS DO LOTEAMENTO. MORADOR QUE ANUIU À EXIGÊNCIA MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. A ausência de indicação de razões de forma suficiente e concreta da afronta a diversos dispositivos legais do NCPC, do Código Civil, do CDC, da Lei 4.591/64 e da Lei 7.102/83, com a parte se limitando a manifestar sua irresignação, atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>2. As razões recursais de alegada omissão pelo TJSP não encontram respaldo no teor do aresto recorrido, que fundamentou de modo coerente e integral a respeito da controvérsia, revelando-se hígido o decisum.<br>Ademais, tem-se que o recorrente almeja o rejulgamento da questão de fundo por intermédio da indicação do citado vício, pretensão inviável nos limites da violação do art. 489 do NCPC.<br>3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP (Tema n. 882), processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>A jurisprudência desta Corte orienta, contudo, que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros (REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 29/3/2022, DJe de 31/3/2022).<br>No caso, o autor, ora recorrente, anuiu à cobrança mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda, de modo que o aresto combatido não comporta nenhuma reforma.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, não provido.<br>VOTO<br>O recurso não merece ser provido.<br>Da vulneração a variados diplomas legais<br>MARIO alegou a violação de diversos dispositivos legais do NCPC, do Código Civil, do CDC, da Lei 4.591/64 e da Lei 7.102/83.<br>Entretanto, a interpretação que se extrai é que a parte se limitou a manifestar sua irresignação, não tendo declinado as correspondentes razões de forma suficiente.<br>Ressalta-se que o mero inconformismo sem especificar de que modo teria concretamente ocorrido a afronta de normativo federal e em que consistiria não supre a exigência de fundamentação adequada do recurso especial, incidindo, por analogia, o óbice da Súmula nº 284 do STF, que dispõe: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.<br>A propósito, vejam-se os precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. BRASIL TELECOM. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.VIOLAÇÃO AOS ARTS. 170, §1º, DA LEI Nº 6.404/76, 467 E 471 DO CPC DE 1973. SÚMULA 284 DO STF. SÚMULA 371 DO STJ. VALOR PATRIMONIAL DA AÇÃO. INVIABILIDADE DEVIOLAÇÃO DE SÚMULA DE TRIBUNAL SUPERIOR E FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. VALOR CORRETO DA COTAÇÃO DA AÇÃO. SÚMULA 7 DO STJ. RENDIMENTOS DOS DIVIDENDOS. SÚMULA 284DO STF.<br>1. Em relação à alegada ofensa aos arts. 170, §1º, da Lei nº 6.404/76, 467 e 471 do CPC/73, não se vislumbra a aduzida violação por falta de<br>articulação de argumentos jurídicos a embasar tal assertiva, caracterizando deficiência de fundamentação. Incidência da Súmula 284 do STF.<br>2. "Incabível a análise de recurso especial, por quaisquer das alíneas do permissivo constitucional, que tenha por fundamento violação de enunciado ou súmula de Tribunal Superior". (AgRg no AREsp 462.700/MG, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/05/2014, DJe 05/06/2014).<br>3. A matéria referente ao critério do balancete mensal para a apuração do valor patrimonial da ação não foi apreciada pelo Tribunal de origem,<br>carecendo do indispensável prequestionamento.<br>4. O acolhimento da pretensão recursal acerca do correto valor da cotação da ação demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>5. No tocante ao tema dos rendimentos dos dividendos, a ausência de<br>indicação de dispositivo de lei federal tido por violado caracteriza a deficiência de fundamentação a inviabilizara abertura da instância especial. Aplicação da Súmula 284/STF.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 802.042/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 29/8/2016)<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO. ADOÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. POSSIBILIDADE.DANOS MATERIAIS E MORAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. Esta Corte já se posicionou no sentido de não ser desprovido de fundamento o julgado que ratifica as razões de decidir adotadas na sentença, transcritas no corpo do acórdão.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da ocorrência dos danos materiais e morais demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar de modo preciso como teria ocorrido a violação legal. Aplicação da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>5. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp 473.327/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS<br>CUEVA,Terceira Turma, DJe 20/6/2016)<br>Assim, não se revela conhecer do recurso especial no particular.<br>Da alegada omissão<br>MARIO apontou omissão do acórdão recorrido ao argumento de que não houve indicação de legislação a amparar a orientação adotada pelo TJSP a respeito da possibilidade de exigência do morador as taxas condominiais pela associação.<br>Inicialmente, ao contrário do que afirmado nas razões do recurso especial, o TJSP não incorreu no citado vício, conforme se denota do aresto impugnado ao examinar a questão de fundo, nos termos seguintes:<br>Hipótese de exceção aos enunciados dos Temas 492 do e. Supremo Tribunal Federal e do 882 do c. Superior Tribunal de Justiça, donde a exigibilidade pela associação de moradores das contribuições inadimplidas pelos titulares e sucessores dos lotes negociados para a manutenção do loteamento de acesso controlado, mormente havendo o depósito perante o registro imobiliário do contrato-padrão de venda e compra contendo a ampla publicidade dos termos das alienações das frações ideais do empreendimento, previsão vinculante e constante especificamente da cláusula 5.10, pág. 51, envolvendo as obrigações convencionais dos adquirentes sobre a participação equitativa no rateio mensal dos gastos, situação equivalente à adesão/filiação formal, segundo o entendimento consagrado na jurisprudência. (e-STJ, fl. 950)<br>Dessa forma, a mera veiculação de inconformismo com o resultado do julgamento, que a parte reputa lhe ter sido desfavorável, não é finalidade a que se presta o reconhecimento da omissão. A propósito, confiram-se os precedentes:<br>PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS CUMULADA COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRADIÇÃO. OMISSÃO. OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REFORMA DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Ação de indenização por danos materiais cumulada com pedidos de<br>obrigação de fazer e compensação por danos morais.<br>2. Os embargos de declaração, a teor do art. 1.022 do CPC, constitui-se em recurso de natureza integrativa destinado a sanar vício - obscuridade, contradição ou omissão não podendo, portanto, serem acolhidos quando a parte embargante pretende, essencialmente, reformar o decidido.<br>3. Embargos de declaração rejeitados.<br>(EDcl no AgInt no AREsp 1.524.835/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. em 17/2/2020, DJe 19/2/2020)<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015. MERO INCONFORMISMO. IMPUGNAÇÃO DE DECISÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO PROFERIDO NO AGRAVO INTERNO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver na decisão obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015.<br>2. No caso concreto, não se constatam os vícios alegados pela parte embargante, que busca rediscutir matéria devidamente examinada pela decisão embargada, o que é incabível nos embargos declaratórios.<br>3. "Os embargos de declaração devem ter como objeto apenas o decisum embargado, não se prestando para sanar eventual vício ocorrido em decisão judicial anterior, em face da ocorrência da preclusão.  ..  Nos termos do enunciado n.º 317 da Súmula do Supremo Tribunal, "São improcedentes os embargos declaratórios, quando não pedida a declaração do julgado anterior, em que se verificou a omissão" (EDcl nos EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 1.267.160/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de 30/8/2016).<br>4. Embargos de declaração rejeitados.<br>(EDcl no AgInt no AREsp 1.427.815/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, j. em 17/2/2020, DJe 20/2/2020)<br>Em suma, é forçoso reconhecer a higidez do aresto recorrido.<br>Da taxa condominial<br>MARIO alegou que o aresto recorrido se encontraria em absoluta discrepância com o julgamento repetitivo constante do Tema 882 do STJ e também com a jurisprudência desta Corte Superior e do STF, porquanto não se permite a cobrança de taxas pelas associações quando não há anuência do morador, sendo inaplicável a Lei 13.465/2017 por se cuidar de loteamento aberto e urbano, não constando da matrícula do imóvel qualquer menção a contrato-padrão ou vínculo obrigacional com a recorrida, tendo sido ele adquirido de terceiro, e não do loteador, ainda estando pendente o registro da transação.<br>Inicialmente, é cediço que o Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral, estabeleceu ser inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n.º 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão (Tema n.º 492 do STF).<br>De forma semelhante, este Superior Tribunal de Justiça, no regime dos recursos especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema n.º 882 do STJ).<br>À ocasião do julgamento do leading case, ponderou esta Corte que, ante a ausência de previsão legal (vale dizer, no contexto fático-normativo anterior à vigência da Lei n.º 13.465/2017), eventual obrigação do proprietário de terreno em participar do rateio das despesas de manutenção de condomínio de fato apenas poderia surgir de sua manifestação de vontade, seja em se filiar à associação de moradores, seja no sentido de anuir com a cobrança estipulada.<br>A par disso, verifica-se que, no particular, como bem delineado pelo Tribunal estadual, não se está a discutir a filiação de MARIO ao quadro da recorrida.<br>É inequívoco que não houve a adesão direta do recorrente à entidade, sendo certo, ademais, que não foi compelido a se associar. Nem por isso, porém, pode se dizer desobrigado do pagamento em questão.<br>Não se cogita, pois, de eventual ofensa ao direito à liberdade de associação.<br>Outrossim, o reconhecimento da vinculação de MARIO ao encargo estipulado tampouco está assentado no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.<br>O fundamento adotado pelo v. acórdão recorrido para entender legítima a cobrança em face do recorrente, deveras, está na aquiescência deste ao pagamento das despesas de manutenção do condomínio por força de cláusula inserta no contrato de compra e venda do terreno.<br>Realmente, o TJSP assentou que o recorrente está obrigado ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento instituídas pela recorrida porque, ao adquirir o lote, anuiu com a cobrança, conforme cláusula constante no Compromisso de Venda e Compra, tendo registrado o distinguishing em relação aos Temas 492 do STF e 882 do STJ. Veja-se:<br>Hipótese de exceção aos enunciados dos Temas 492 do e. Supremo Tribunal Federal e do 882 do c. Superior Tribunal de Justiça, donde a exigibilidade pela associação de moradores das contribuições inadimplidas pelos titulares e sucessores dos lotes negociados para a manutenção do loteamento de acesso controlado, mormente havendo o depósito perante o registro imobiliário do contrato-padrão de venda e compra contendo a ampla publicidade dos termos das alienações das frações ideais do empreendimento, previsão vinculante e constante especificamente da cláusula 5.10, pág. 51, envolvendo as obrigações convencionais dos adquirentes sobre a participação equitativa no rateio mensal dos gastos, situação equivalente à adesão/filiação formal, segundo o entendimento consagrado na jurisprudência. (e-STJ, fl. 950)<br>E, nesse diapasão, observa-se que o Tribunal bandeirante alinhou-se à jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça ao entender válida a cobrança fundada em obrigação contratualmente assumida.<br>Com efeito, esta Corte já sedimentou o entendimento de que a anuência expressa à cobrança das taxas de manutenção de condomínio de fato pode ser manifestada mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL.<br>1. Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022.<br>2. O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado.<br>3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.<br>Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.<br>Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.<br> .. <br>5. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.)<br>Na mesma linha de intelecção, veja-se também:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO FECHADO. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO NO SENTIDO DA EXISTÊNCIA DE PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA REFERENTE À ADMINISTRAÇÃO DO LOTEAMENTO FECHADO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior, firmada sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/1973), no julgamento dos Recursos Especiais n. 1.439.163/SP e n. 1.280.871/SP - realizado pela Segunda Seção, em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi - pacificou que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>2. Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu serem cabíveis as taxas de manutenção cobradas, uma vez que, da análise da documentação acostada aos autos, a presente hipótese decorre de instrumento contratual, assemelhando-se à situação reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça - de possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de serviços, à qual não se aplica o que ficou decidido no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, como se colhe do REsp 1.422.589/SP (Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 26/11/2015), em que o fundamento da cobrança se encontra na obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.043.916/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 14/8/2023, DJe de 16/8/2023.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS. ENCARGO. ADESÃO. DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. QUESTÕES. RELEVÂNCIA. APRECIAÇÃO. AUSÊNCIA. MATÉRIA SUSCITADA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. CONFIGURAÇÃO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DESNECESSIDADE. ARTIGO 1.025 DO CPC/2015.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança proposta por associação de moradores objetivando a condenação dos réus ao pagamento de taxa de fundo de reserva para a realização de obra de estacionamento.<br>3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.<br> .. <br>8. No caso em apreço, os réus anuíram à cobrança mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda, de modo que merece reforma o acórdão recorrido.<br>9. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 29/3/2022, DJe de 31/3/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. OBRIGAÇÃO ESTENDIDA AO CESSIONÁRIO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. REINOVAÇÃO 695.911/STF. NÃO PROVIMENTO.<br>1. "É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente." REsp 1.569.609/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/5/2019, DJe 9/5/2019).<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.902.374/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/11/2021, DJe de 1/12/2021.)<br>Aliás, em hipóteses semelhantes à dos autos, esta Corte reconheceu a inaplicabilidade da tese firmada pelo STF no RE n.º 695.911/SP (Tema 492), ratificando o entendimento de que, no ordenamento jurídico pátrio, o contrato também é fonte de obrigação civil, remanescendo o dever do proprietário de lote em adimplir as taxas de serviço se com elas se obrigou contratualmente, independentemente da discussão relativa à existência de vínculo associativo ou à ocorrência de enriquecimento ilícito.<br>Veja-se:<br>RECURSO EXTRAORDINÁRIO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS A ESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO PARA OS FINS DO ART. 1.040, II, DO CPC. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO. MANUTENÇÃO DA CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ESTRITA OBSERVÂNCIA DO QUANTO PACIFICADO PELO SUPREMO NO RE 695.911/SP.<br>1. Inocorrência de conflito entre as conclusões desta Terceira Turma, quando da apreciação do presente recurso especial, e as do Pleno do Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do RE 695.911/SP, submetido ao regime da repercussão geral (Tema 492), evidenciando-se, sim, o devido "distinguishing" entre os julgados.<br>2. Reconhecimento expresso, pelo acórdão recorrido, da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco.<br>3. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese firmada, sob o rito da repercussão geral, no RE 695.911/SP (tema 492), estando o não associado e a administradora vinculados contratualmente.<br>4. MANUTENÇÃO ACÓRDÃO RECORRIDO POR NÃO SER HIPÓTESE DE RETRATAÇÃO.<br>(RE nos EDcl no AgRg no REsp n. 1.422.605/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 9/8/2022, DJe de 16/8/2022.)<br>RECURSO ESPECIAL. REEXAME. ART. 1040, II, CPC/2015. TEMA 492/STF. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. LOTEAMENTO. PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PREVISÃO EM CONTRATO-PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS PELO LOTEADOR. ANUÊNCIA EXPRESSA COM A OBRIGAÇÃO DE PAGAR. DISTINÇÃO COM O RE 695.911/SP.<br>1. Ação declaratória de inexistência de obrigação ajuizada em 10/02/2009, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/06/2014 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016.<br>2. O propósito recursal é dizer sobre a validade da cobrança de contribuição vinculada à prestação de serviços de manutenção, realizada pela administradora do loteamento em que situados os imóveis dos recorrentes.<br>3. O contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir, perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sendo certo que houve expressa autorização contratual para a cobrança das despesas administrativas e que, no ato da aquisição do imóvel, tiveram ciência de que lhes seria exigido o pagamento de uma taxa de manutenção.<br>4. Por estar presente, na hipótese, o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa com a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sobressai a distinção deste recurso especial com o decidido no RE 695.911/SP, de modo que o acórdão exarado pela Terceira Turma não conflita com o precedente da Suprema Corte.<br>5. Em reexame fundado no art. 1.040, II, do CPC/2015, mantém-se o acórdão da Terceira Turma, que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento.<br>(REsp n. 1.569.609/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 2/8/2022, DJe de 5/8/2022.)<br>Assim, porque, no caso dos autos, MARIO anuiu com a cobrança das despesas inerentes à manutenção do loteamento, conforme cláusula inserta no contrato de compra e venda do terreno, efetivamente não prospera o pedido por ele deduzido na presente demanda no sentido de se declarar a inexigibilidade dos encargos.<br>Essa livre manifestação de vontade é suficiente, porque o negócio jurídico revela vontade dirigida de obrigar-se nos temos da declaração externada, portanto sendo causa eficiente da obrigação.<br>Ademais, no caso inequivocamente se está diante de obrigação "propter rem", também chamada de obrigação de causa real, pelo que o dever jurídico obrigacional está vinculado, em essência, pela titularidade em relação à coisa, ou seja, a causa da obrigação é a coisa e não a pessoa.<br>E, também nesse aspecto, nenhum reparo merece o v. acórdão recorrido, cuja conclusão está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que, nos termos dos julgados indicados, já validou a possibilidade de existência de previsão contratual vinculando os adquirentes de lote ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento.<br>Nessas condições, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, nesta extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de MARIO, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.