DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra decisão que obstou a subida de seu recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 584-625):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. FORTUITO EXTERNO OU CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO NÃO VERIFICADO. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O atraso na entrega das obras de infraestruturas do empreendimento é fato incontroverso nos autos, pois afirmado pela requerida, em contestação, contudo, alegando a ocorrência de culpa de terceiro e caso fortuito. 2. Não cabe à construtora alegar que a morosidade na entrega das obras de infraestrutura decorreu de culpa exclusiva de terceiros, pois no momento da venda do imóvel já tinha ocorrido a modificação do projeto, por meio de Termo de Ajustamento de Conduta, ou seja, os fatos foram previsíveis pela demandada no negócio jurídico ora entabulado. 3. Comprovado o fato constitutivo de seus direitos, relacionados ao atraso na entrega da obra, conforme artigo 373, I, do CPC, impõe-se a imediata restituição das parcelas pagas pela promitente compradora, integralmente, por culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, conforme súmula 543 do STJ. 4. É devida a multa penal de 10% em desproveito da requerida, por não cumprir com os encargos contratuais no prazo previsto, contudo sobre o valor das quantias pagas, observando-se o pedido inserido na petição inicial. 5. Não há falar em direito de retenção do percentual de 23% a título de despesas administrativas, diante da culpa exclusiva da construtora pelo atraso da entrega do loteamento. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.<br>Nas razões do presente apelo especial (fls. 639-663), a parte recorrente alegou, em síntese, violação dos arts. 393 e 399 do Código Civil, c/c art. 12, § 3º, III, do Código de Defesa do Consumidor, sob o fundamento da ocorrência de caso fortuito externo e culpa exclusiva de terceiros (Ministério Público, SANEAGO e SEMAD) para justificar o atraso nas obras de infraestrutura, o que afasta sua responsabilidade pelo desfazimento do negócio. Aduziu, ainda, ofensa aos artigos 884 a 886 do Código Civil, alegando enriquecimento sem causa da parte recorrida ao não se permitir a retenção de valores a título de despesas administrativas e corretagem, e defendeu a aplicação das cláusulas contratuais que preveem retenções em caso de rescisão.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 696-701, pugnando pela inadmissibilidade e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 704-706), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 727-732).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos seus pressupostos de admissibilidade. Contudo, o recurso especial não merece prosperar.<br>A controvérsia devolvida a esta Corte diz respeito à caracterização de fortuito externo ou culpa exclusiva de terceiro capaz de ilidir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento, bem como à possibilidade de retenção de valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão por culpa da vendedora.<br>No que tange à alegada violação dos arts. 393 e 399 do CC, c/c art. 12, § 3º, III, do CDC, verifica-se que o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu que os entraves burocráticos e as exigências dos órgãos públicos (SANEAGO, SEMAD e Ministério Público) não configuram fortuito externo ou culpa exclusiva de terceiro, mas sim riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela recorrente (fortuito interno).<br>Consta do acórdão recorrido:<br>Destaco, inicialmente, que a relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda, firmado entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), são aplicáveis as regras consumeristas, em harmonia com o Código Civil, afastando-se a Lei n. 13.786/2018, eis que posterior ao contrato.<br>O Autor/Apelado, celebrou junto à Requerida/Apelante contrato de contrato e venda em 22/08/2016, de modo que o prazo final para a entrega de toda a infraestrutura se daria em 22/08/2018, que poderia ser prorrogado até 22/11/2018.<br>No entanto, até a propositura da Ação em 03/02/2022, as obras ainda não haviam sido finalizadas, ensejando a busca do judiciário para a resolução da demanda.<br>A infraestrutura do referido loteamento foi entregue em outubro/2020 e até o ajuizamento da ação, o asfalto não havia sido concluído.<br>Ao analisar o contrato entabulado entre as partes, nota-se que a operação negocial se deu em 22/08/2016, ao passo que a previsão para entrega das obras de asfalto e meio-fio, se daria em 24 meses (cláusula vigésima primeira).<br>Assim, é fato incontroverso o atraso na entrega das obras de infraestruturas do empreendimento, tendo a parte apelante afirmado em sua contestação que o atraso realmente ocorreu, porém, por fatores imprevisíveis e culpa de terceiros.<br>Aliás, nas razões recursais, faz as mesmas alegações.<br>O artigo 394, do Código Civil, dispõe que aquele que não cumprir com sua obrigação no vencimento previsto, torna-se inadimplente e, havendo previsão de não cumprimento da obrigação, é possível a rescisão do contrato.<br>Outrossim, a doutrina divide a ocorrência do caso fortuito em: fortuito interno e fortuito externo, sendo que a diferenciação entre eles ocorre, especialmente, nas relações de consumo.<br>Deste modo, o caso fortuito interno incide durante o processo de elaboração do produto ou execução do serviço, não eximindo a responsabilidade civil do fornecedor, enquanto o caso fortuito externo é alheio ou estranho ao processo de elaboração do produto ou execução do serviço, excluindo a responsabilidade civil.<br>No caso, a apelante não pode alegar que o atraso na entrega das obras decorreu de culpa exclusiva de terceiros, pois no momento da "venda do imóvel" (22/08/2016) já tinha ocorrido a modificação do projeto (Termo de Ajustamento de Conduta firmado em junho de 2016) que assinalava a possibilidade de modificações dos projetos por ocasião da obrigação assumida junto ao Ministério Público, ou seja, os fatos foram previsíveis.<br>Da mesma forma, a pandemia de Covid-19, por si só, não é causa para justificar o atraso da obra, não se tratando de caso fortuito e força maior, uma vez que após a suspensão por medidas restritivas, as atividades da construção civil foram retomadas em pouco mais de um mês, sendo que as alegações de escassez de mão de obra e problemas meteorológicos se inserem dentro do risco do empreendimento (fortuito interno), e devem ser considerados por ocasião da fixação do prazo final da obra, não servindo como justificativas para o descumprimento do prazo ajustado, para afastar a responsabilidade da requerida.<br>Ainda, a imputação de culpa pelo atraso à Saneago e ao novo prazo estabelecido no termo de ajuste, firmado com o Ministério Público, não têm o condão de eximir a responsabilização da apelante, pois de acordo com o instrumento contratual e a legislação de regência (Lei Federal n. 6.766/1979 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano), a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura básica (abastecimento de água potável, energia elétrica, pavimentação e vias de circulação) é atribuída ao loteador/vendedor. Sobre a matéria, a jurisprudência tem entendido que o termo de ajuste, firmado sem a participação e anuência do adquirente do imóvel, como é o caso, não afasta a responsabilidade do loteador acerca do prazo de entrega estabelecido no instrumento contratual. Confira-se:<br>(..)<br>No caso, verifica-se que a parte autora comprovou o fato constitutivo de seus direitos, consubstanciados no atraso na entrega da obra, consoante dispõe o artigo 373, inciso I, do CPC, enquanto a requerida não desconstituiu a pretensão inaugural, conforme estabelece o inciso II, do citado diploma legal.<br>Ademais, estabelece a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa Portanto, rescindido o contrato, as partes devem retornar ao status quo ante, de forma que a parte adquirente possui direito à restituição imediata e integral das parcelas pagas.<br>Também, a multa penal correspondente à 10% (dez por cento), em desproveito da requerida, deve incidir sobre as parcelas contratuais pagas, até porque o pedido inicial foi elaborado neste sentido, sob pena de incidir em julgamento ultra petita.<br>Confira-se o pedido declinado pelo autor: "e) seja o presente contrato declarado rescindindo, com a condenação da requerida a restituição imediata e atualizada do valor pago em parcela única, que perfaz a somatória de R$ 25.820,22 (vinte e cinco mil, oitocentos e vinte reais e vinte e dois centavos) por cada lote, totalizando o valor de R$ 51.640,44 (cinquenta e um mil, seiscentos e quarenta reais e quarenta e quatro centavos), acrescidos de 10% referente a cláusula penal e devidamente corrigidas e acrescidas de juros 1% ao mês, valor este que é correspondente às parcelas pagas e à corretagem".<br>Desta feita, cabe à requerida o pagamento da multa penal, em decorrência do descumprimento dos encargos contratuais no prazo previsto, contudo, ao contrário do que determinado na sentença, deve incidir sobre as parcelas contratuais efetivamente pagas, e não sobre o valor do contrato.<br>Ainda, não há falar em direito de retenção do percentual de 23% (vinte e três por cento) a título de despesas administrativas, diante da culpa exclusiva pelo atraso da entrega do loteamento, conforme acima fundamentado.<br>Ante o exposto, CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar em parte a sentença e estipular que a multa penal de 10% (dez por cento) deve incidir sobre as parcelas contratuais efetivamente pagas, mantida em seus demais termos.<br>Para rever a conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, seria necessário o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e das provas produzidas, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem.<br>Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.868.054/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)<br>No que tange à indicada ofensa aos artigos 884 a 886 do Código Civil, melhor sorte não assiste à parte agravante.<br>O acórdão recorrido, ao analisar a questão da retenção de valores e da cláusula penal, alinhou-se à jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor implica a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente.<br>A propósito, a Súmula 543/STJ:<br>Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<br>A jurisprudência que admite a retenção em percentual variável entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos aplica-se às hipóteses de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, o que não é o caso dos autos, em que ficou assentada a culpa exclusiva da vendedora pelo atraso na entrega da infraestrutura.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024.)<br>Desse modo, estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento consolidado nesta Corte, a pretensão recursal é obstada pela Súmula n. 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea a quanto na alínea c do permissivo constitucional.<br>Por consequência, o exame da divergência jurisprudencial fica prejudicado, pois não é possível estabelecer similitude fática quando o próprio conhecimento da matéria encontra óbice sumular.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em favor da parte recorrida para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA