DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC) interposto por THALES LINHARES FERREIRA GOMES em face de decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado (fl. 615, e-STJ):<br>DUAS APELAÇÕES. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA NEGADA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRELIMINAR DE DECISÃO NÃO FUNDAMENTADA NÃO ACOLHIDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DOCUMENTO ANEXADO AOS AUTOS QUE COMPRAVA QUE O VENDEDOR ERA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR FINANCIAMENTO QUE POSTERIORMENTE NÃO FOI APROVADO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDOR PELO INSUCESSO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES À AUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DO STJ. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES INCABÍVEIS. RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO INTERPOSTO PELO REQUERIDO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Opostos embargos de declaração pelo ora agravante, foram acolhidos com efeitos integrativos para sanar omissão quanto à restituição de taxas condominiais e critérios de correção, conforme a seguinte ementa (fls. 693-694, e-STJ):<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. OMISSÃO CONFIGURADA. TAXAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. SANADA A OMISSÃO COM EFEITOS INTEGRATIVOS.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Embargos de declaração opostos por Thales Linhares Ferreira Gomes contra acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado que deu parcial provimento ao seu recurso de apelação e negou provimento ao recurso da embargada Jéssica Cunha de Abreu, nos autos de Ação de Rescisão Contratual com Devolução dos Valores Pagos c/c Indenização por Danos Materiais e Morais.<br>2. O embargante alega omissão quanto à inclusão indevida de taxas condominiais no montante a ser restituído, sob o argumento de que tais valores foram pagos diretamente à associação e não a ele. Sustenta, ainda, omissão no estabelecimento dos critérios de correção monetária e juros sobre os valores restituídos.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores pagos a título de taxas condominiais devem integrar o montante a ser restituído; e (ii) estabelecer os critérios de correção monetária e juros aplicáveis à restituição dos valores pagos.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>4. O pagamento das taxas condominiais deve compor a restituição ao adquirente quando este não foi imitido na posse do imóvel e o condomínio não teve ciência inequívoca da transação, conforme a tese fixada no Tema 886 do STJ.<br>5. A correção monetária deve ser aplicada pelo INPC, a partir da data de cada desembolso realizado pela adquirente, pois esse índice reflete a variação efetiva do poder aquisitivo da moeda.<br>6. Os juros moratórios devem incidir à taxa de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, considerando a ausência de mora anterior da promitente compradora.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos integrativos, para sanar as omissões apontadas.<br>Tese de julgamento: 1. O pagamento de taxas condominiais deve integrar a restituição ao adquirente quando este não foi imitido na posse do imóvel e o condomínio não teve ciência inequívoca da transação. 2. A correção monetária sobre os valores restituídos deve ser aplicada pelo INPC, melhor índice para definir a efetiva variação do preço das mercadorias ocorridas em determinado período passado, a partir da data de cada desembolso. 3. Os juros moratórios devem incidir à taxa de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, quando não caracterizada mora anterior do promitente comprador.<br>Os embargos de declaração opostos pela ora agravada também foram parcialmente acolhidos (fls. 741-753, e-STJ):<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE ERRO MATERIAL, OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO CLARA E OBJETIVA. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DA CONTROVÉRSIA. OMISSÃO PARCIAL QUANTO AOS CRITÉRIOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. SANADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Embargos de declaração opostos por Jéssica Cunha de Abreu contra acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado, que deu parcial provimento à apelação de Thales Linhares Ferreira Gomes e negou provimento ao recurso da embargante, nos autos de Ação de Rescisão Contratual com Devolução dos Valores Pagos c/c Indenização por Danos Materiais e Morais.<br>2. A embargante alega erro material, omissão e contradição no julgamento, especialmente quanto à culpa pela rescisão contratual, à restituição integral dos valores pagos e à incidência de correção monetária e juros.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão embargado apresenta erro material, omissão ou contradição nos fundamentos relativos à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos; (ii) analisar omissão sobre os critérios de correção monetária e juros incidentes sobre os valores a serem restituídos.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>4. O acórdão embargado está devidamente fundamentado, não apresentando erro material, omissão ou contradição, pois esclarece que a rescisão contratual decorreu da não aprovação do financiamento bancário, circunstância alheia à responsabilidade do vendedor.<br>5. Não há contradição nem erro material na condenação da embargante ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, pois a sucumbência foi recíproca, conforme art. 86 do CPC, e a gratuidade judiciária não exime a parte beneficiária do pagamento, mas apenas suspende sua exigibilidade, nos termos do art. 98, §§ 2º a 4º, do CPC.<br>6. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame da controvérsia jurídica já apreciada, conforme a Súmula nº 18 do TJ/CE e jurisprudência consolidada do STJ.<br>7. Assiste razão à embargante quanto à omissão na definição dos critérios de correção monetária e juros sobre os valores a serem restituídos, devendo ser aplicada correção pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Recurso parcialmente provido.<br>Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não podendo ser utilizados para reexame da matéria já decidida. 2. A ausência de manifestação expressa sobre todos os argumentos das partes não caracteriza omissão quando a fundamentação adotada for suficiente para a resolução da controvérsia. 3. Os valores a serem restituídos em razão da rescisão contratual devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 645-667, e-STJ), o recorrente apontou violação aos arts. 406 e 418 do Código Civil, bem como contrariedade à Súmula 543/STJ e aos Temas 99 e 122 do STJ.<br>Sustentou, em síntese: (i) a inaplicabilidade do CDC, por se tratar de negócio civil entre particulares, com a prevalência da retenção das arras (art. 418, CC); (ii) a majoração da retenção para 25% dos valores pagos; (iii) o descabimento da devolução das taxas condominiais pagas à associação; e (iv) a aplicação da Taxa Selic como índice exclusivo de correção monetária e juros de mora.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem inadmitiu o recurso (fls. 782-784, e-STJ), dando ensejo ao presente agravo (fls. 788-796, e-STJ).<br>Contraminuta às fls. 802-817, e-STJ.<br>É o relatório. Decido.<br>A insurgência merece prosperar, em parte.<br>1. Inicialmente, embora o Tribunal de origem tenha indicado a intempestividade do recurso especial, tal decisão partiu de premissa equivocada.<br>O Tribunal a quo contabilizou o prazo recursal a partir de 10/04/2025, data da publicação dos embargos da recorrida, ignorando que a decisão dos aclaratórios opostos pelo ora agravante foi publicada posteriormente, em 11/04/2025, conforme indica a certidão de fls. 708-709, e-STJ.<br>Nos termos do art. 1.026 do CPC, a interrupção do prazo beneficia ambas as partes, reiniciando-se a contagem apenas após a última intimação. Dessa forma, considerando o termo inicial em 14/04/2025 (segunda-feira) e a suspensão do expediente forense nos feriados de Semana Santa (17 e 18/04), Tiradentes (21/04) e Dia do Trabalho (01/05), o prazo de 15 dias úteis encerrou-se em 08/05/2025, data em que o recurso especial foi protocolado, o que impõe o reconhecimento de sua tempestividade.<br>2. O recorrente alega violação ao art. 418 do CC, sustentando que a relação é civil e que, por culpa da compradora, deveria reter as arras. O Tribunal de origem, contudo, assentou a natureza consumerista da relação com base nos seguintes elementos (fl. 623, e-STJ):<br>Ora, o contrato em análise refere-se a compra de imóvel, em que o recorrente se propôs a fornecê-lo mediante pagamento acordado entre as partes, havendo plena caracterização de relação consumerista. Ressalto que a vulnerabilidade se encontra presente no fato do recorrente deter todas as informações do imóvel, bem como conhecimento além do fato do apelante constituir pessoa jurídica de arquitetura, construção e incorporação, conforme fl. 42, o que ressalta seu conhecimento acerca de imóveis, em desvantagem perante compradora.<br>Para acolher a tese recursal de que se trata de mero negócio entre particulares e afastar a incidência do CDC, seria imprescindível reexaminar a qualificação das partes e as cláusulas contratuais, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATOS BANCÁRIOS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXIGIBILIDADE DE CONTRATO NÃO ASSINADO.  .. <br>5. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi fundamentada na teoria finalista mitigada, reconhecendo a vulnerabilidade da empresa recorrida frente à instituição financeira, conforme análise do contexto contratual e das partes envolvidas. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial (Súmulas 5 e 7 do STJ).  .. <br>(REsp n. 2.221.165/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)  grifou-se <br>CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. CDC. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. PRECEDENTES.<br>1. O Superior Tribunal de Justiça adota a teoria finalista mitigada, havendo incidência das normas do CDC, quando verificada a hipossuficiência ou vulnerabilidade da parte.<br>2. A cláusula de eleição de foro deve ser afastada, quando dificultar a defesa do consumidor, caracterizando-se como abusiva.<br>3. A alteração da conclusão das instâncias ordinárias sobre a vulnerabilidade ou hipossuficiência do consumidor demanda o reexame de fatos e provas, cujo óbice é delimitado pela Súmula n. 7/STJ.<br>4. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida, nos termos da Súmula n. 83/STJ.<br>Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 1.929.363/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)  grifou-se <br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSUMOS AGRÍCOLAS. PRODUTOR RURAL. IMPLEMENTAÇÃO DE ATIVIDADE ECONÔMICA. NÃO INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA. ABRANDAMENTO. DEMONSTRAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA, JURÍDICA OU ECONÔMICA. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ.<br>1. O CDC não se aplica no caso em que o produto ou serviço seja contratado para implementação de atividade econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da relação de consumo. Entretanto, tem-se admitido o abrandamento desta regra quando ficar demonstrada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente, a aplicação das normas do CDC (teoria finalista mitigada).<br>2. Incide a Súmula n. 7 do STJ se o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.377.029/BA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJEN 22/5/2024.)  grifou-se <br>Mantida a aplicação do microssistema consumerista, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que as arras confirmatórias marcam o início de pagamento e não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador, devendo ser restituídas, ainda que seja possível retenção parcial. É o que prevê a Súmula 543/STJ:<br>Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<br>Trata-se de orientação ainda vigente, conforme revela o seguinte precedente:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. PRESUNÇÃO RELATIVA. REEXAME DA FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. RENTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. SÚMULA N. 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA N. 7/STJ.  .. <br>4. A Súmula n. 543/STJ estabelece que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>5. Na hipótese dos autos, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem manteve a fixação do percentual em 20% das quantias pagas. Logo, não destoa da jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>6. A alegada violação do art. 434 do CPC e a tese de que não houve comprovação tempestiva e correta de todos os pagamentos realizados em favor da recorrente não pode ser apreciada em recurso especial por esbarrar no óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>7. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).<br>8. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.<br>9. O dever de arcar com os débitos de IPTU e/ou taxas associativas/condominiais tem, no caso dos autos, previsão contratual. Modificar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido requer, necessariamente, a análise do contrato, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 5/STJ.<br>10. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.<br>11. A via do recurso especial não se revela adequada à revisão da conclusão a respeito da proporção da sucumbência, porquanto essa providência caracteriza reexame fático-probatório. Observância da Súmula 7 do STJ." (AgInt no REsp n. 1.987.038/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)<br>Desse modo, incide também a Súmula 83/STJ.<br>2. O STJ consolidou entendimento de que, na rescisão por culpa do comprador, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. O Tribunal a quo fixou o percentual em 10% considerando as peculiaridades da causa (fl. 626, e-STJ).<br>A revisão desse percentual para o patamar máximo de 25%, como pretende o recorrente, exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório para aferir a extensão dos prejuízos suportados, o que esbarra na Súmula 7/STJ:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. REVISÃO DA MATÉRIA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CRITÉRIOS DE REAJUSTE. DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 284/STF.  .. <br>4. O acórdão julgado pelo Tribunal a quo está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à redução do percentual de retenção, exige o reexame das cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.  .. <br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.  .. <br>10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do caso concreto, consideradas no momento do julgamento, autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, assim como que cobrasse de taxa de fruição do apartamento, sem que isso configurasse onerosidade excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.  .. <br>Tese de julgamento: "1. A decisão contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional. 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores pagos e da taxa de fruição do imóvel é inviável em recurso especial por demandar reexame de fatos e provas.  .. <br>(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)<br>Ademais, estando o acórdão dentro dos parâmetros estipulados por esta Corte, incide a Súmula 83/STJ:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. PRESUNÇÃO RELATIVA. REEXAME DA FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. SÚMULA N. 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA N. 7/STJ.  .. <br>5. Na hipótese dos autos, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem manteve a fixação do percentual em 20% das quantias pagas. Logo, não destoa da jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula n. 83/STJ.  .. <br>(AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)<br>3. O acórdão recorrido determinou que as taxas condominiais integrem a restituição, pois "a compradora não fora imitida na posse do bem e o condomínio não teve ciência da mudança de titularidade" (fl. 697, e-STJ ).<br>Tal entendimento está em consonância com a tese firmada por esta Corte no Tema Repetitivo 886, segundo a qual a responsabilidade pelas despesas de condomínio pressupõe a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.<br>1. Conforme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, assentado no julgamento do Tema 886, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.  .. <br>1.1 Para acolher a pretensão recursal, seria necessário derruir a afirmação expressa no acórdão recorrido, incursionando na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.221.661/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp 1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015).<br>2. Hipótese em que o Tribunal de Justiça consignou que "não há falar em ilegitimidade passiva da executada apelante se, nos termos do posicionamento exarado pela Corte Superior, era imprescindível a demonstração da ciência do Condomínio acerca da respectiva transação, como também de que o promissário comprador se imitiu na posse, ônus do qual não se desincumbiu, a despeito da previsão contida no artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015".<br>3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.612.386/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.)<br>Não havendo posse da promitente compradora, não há que se falar em sua responsabilidade pelos débitos, motivo pelo qual deve esta ser ressarcida.<br>4. Resta examinar a incidência dos encargos moratórios e de atualização monetária sobre o montante a ser restituído, ante a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente.<br>No caso, o Tribunal de origem determinou que a restituição dos valores pagos deveria ser acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em julgado. O recorrente, por sua vez, pugna pela aplicação da Taxa SELIC como índice único de atualização e juros, a incidir desde a citação.<br>A análise da pretensão recursal exige o cotejo entre dois precedentes qualificados desta Corte Superior, cujas razões de decidir devem ser harmonizadas para a correta solução da lide.<br>Inicialmente, cumpre observar que a Segunda Seção deste Tribunal, no julgamento do Recurso Especial n. 1.740.911/DF (Tema 1002/STJ), firmou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão:<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.<br>1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)  grifou-se <br>Tal entendimento fundamenta-se na premissa de que não há mora da promitente vendedora antes de estabilizada a decisão judicial que desconstitui a avença e fixa o valor a ser restituído.<br>Por outro lado, a Corte Especial deste Tribunal, ao apreciar o Recurso Especial n. 2.199.164/PR (Tema 1368/STJ), pacificou a interpretação do art. 406 do Código Civil de 2002, definindo que a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil é a Taxa SELIC, vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária, dada a sua natureza híbrida:<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL. TEMA 1368. INTERPRETAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÕES CIVIS. JUROS MORATÓRIOS. TAXA LEGAL. APLICAÇÃO DA SELIC. RECURSO PROVIDO.<br>1. A questão em discussão consiste em saber se a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deve ser considerada para a fixação dos juros moratórios a que se referia o art. 406 do Código Civil antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024.<br>2. A taxa SELIC é a única taxa atualmente em vigor para a mora no pagamento de impostos federais, conforme previsto em diversas legislações tributárias (Leis 8.981/95, 9.065/95, 9.250/95, 9.393/96, 10.522/2002, Decreto 7.212/2010, entre outras), possuindo também status constitucional a partir da Emenda Constitucional n. 113.<br>3. Outra conclusão, levaria a um cenário paralelo em que o credor civil passaria a fazer jus a uma remuneração superior a qualquer aplicação financeira bancária, pois os bancos são vinculados à SELIC. Não há falar em função punitiva dos juros moratórios, eis que para isso existem as previsões contratuais de multa moratória, sendo a sua função apenas a de compensar o deságio do credor.<br>Segundo o art. 404 do Código Civil, se os juros não cobrem o prejuízo, o juiz pode inclusive conceder indenização suplementar.<br>4. Fixar juros civis de mora diferentes do parâmetro nacional viola o art. 406 do CC e causa impacto macroeconômico. A lei prevê que os juros moratórios civis sigam a mesma taxa aplicada à mora de impostos federais, garantindo harmonia entre obrigações públicas e privadas. Como esses índices oficiais são ajustados conforme a macroeconomia, o valor aplicado nas relações privadas não deve superar o nível básico definido para toda a economia.<br>5. Nos temas 99, 112 e 113 fixados em recursos especiais repetitivos, a Primeira Seção desta Corte definiu as teses no sentido de ser a SELIC a taxa legal referenciada na redação original do art. 406 do Código Civil.<br>6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal reconhece a validade da SELIC como índice de correção monetária e juros moratórios, aplicável às condenações cíveis em geral, conforme já decidido por esta Corte Especial em 2008, por ocasião do julgamento do EREsp 727.842/SP (Rel. Min. Teori Albino Zavascki, julgado em 8/9/2008 e publicado no DJe de 20/11/2008), e reafirmada em 2024 no julgamento do REsp 1.795.982/SP (Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 21/8/2024 e publicado no DJe de 22/10/2024), sendo este último confirmado pelo Supremo Tribunal Federal, ao desprover o RE 1.558.191/SP (Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, Sessão Virtual de 05/09/2025 a 12/09/2025 e publicado no DJe de 08/10/2025).<br>7. A SELIC, por englobar juros de mora e correção monetária, evita a cumulação de índices distintos, garantindo maior previsibilidade e alinhamento com o sistema econômico nacional.<br>8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1368. O art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.<br>9. Definição do caso concreto: Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.199.164/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 15/10/2025, DJEN de 20/10/2025.)  grifou-se <br>Contudo, a aplicação irrefletida desse precedente, nos moldes requeridos pelo recorrente  isto é, incidência da SELIC desde a citação  , implicaria violação ao Tema 1002/STJ, pois imporia ao vendedor o pagamento de juros moratórios em período anterior à constituição da mora.<br>Diante desse cenário, a jurisprudência mais recente desta Corte, atenta à necessidade de compatibilização entre a vedação de juros antes do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ) e a imperatividade da Taxa SELIC como taxa legal (Tema 1368/STJ), consolidou a necessidade de um sistema bifásico de atualização:<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. JUROS MORATÓRIOS. ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. TAXA SELIC COMO TAXA LEGAL. VEDADA A CUMULAÇÃO COM ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. TEMA 1.368/STJ. ADEQUAÇÃO DOS CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.<br>1. A relação contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, firmada diretamente com a incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a capitalização mensal de juros remuneratórios, por ausência de autorização legal específica para operadores do SFI.<br>2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel celebrados com sociedade empresária não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, é inviável a cobrança de juros capitalizados, aplicando-se o óbice da Súmula 83/STJ.<br>3. Embargos de declaração na origem integraram o julgado para fixar a correção monetária pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ) desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, passando, então, a incidir IPCA (correção) e SELIC (juros), observada a regra do § 1º do art. 406 do Código Civil.<br>4. O art. 406 do Código Civil, na redação vigente, dispõe: § 1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. Interpretação uniformizada pela Corte Especial no Tema 1.368/STJ: O art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.<br>5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para determinar a aplicação da Taxa SELIC como taxa legal de juros moratórios também antes da vigência da Lei nº 14.905/2024, vedada a cumulação com índice de correção monetária, observados os termos iniciais estabelecidos no acórdão recorrido e a regra do § 1º do art. 406 do Código Civil.<br>(REsp n. 2.214.652/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)<br>Assim, a solução adequada impõe a cisão dos encargos: no período compreendido entre o desembolso e o trânsito em julgado, deve incidir exclusivamente a correção monetária, garantindo-se a recomposição do valor da moeda sem a incidência prematura de juros; somente a partir do trânsito em julgado, momento em que se caracteriza a mora, passa a incidir a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil.<br>No que tange à taxa aplicável na segunda fase, após o trânsito em julgado, o acórdão recorrido merece reparo. Ao fixar juros de 1% ao mês cumulados com correção monetária para o período de mora, o Tribunal a quo dissentiu da orientação firmada no Tema 1368/STJ.<br>Todavia, deve-se ressalvar a superveniência da Lei nº 14.905/2024, que alterou a sistemática dos juros legais, conforme já decidido por esta Turma:<br>AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. TAXA SELIC. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que os juros legais incidentes sobre os débitos judiciais, desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002, correspondem à Taxa Selic, a qual também engloba os juros de mora. Precedentes.<br>2. Para períodos posteriores à vigência da Lei 14.905/2024, os juros legais e a correção monetária devem passar a observar o disposto no novo diploma legal.<br>3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a lhe ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.067.339/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.)<br>Portanto, a pretensão do recorrente comporta parcial acolhimento, não para aplicar a SELIC desde a citação, mas para determinar que, a partir do trânsito em julgado, a atualização do débito observe a Taxa SELIC, ou o regramento da Lei n. 14.905/2024, quando vigente, vedada a cumulação com outros índices.<br>5. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar que, a partir do trânsito em julgado, os juros de mora e a correção monetária fixados pelo Tribunal de origem sejam substituídos pela Taxa SELIC, vedada a cumulação com qualquer outro índice de atualização e ressalvada a incidência das regras da Lei n. 14.905/2024, quando vigente.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA