ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TEMA 1.002/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo claro e fundamentado, toda a controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pleito da parte.<br>2. Revisar as conclusões sobre a aplicação do CDC, condição de investidor eventual, a preservação do contrato e a alocação contratual da corretagem demanda reinterpretação de cláusulas e reexame de fatos e provas, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Na rescisão por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre a quantia a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES 38 SPE LTDA (PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGA - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - UNIDADE IMOBILIÁRIA EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO - INVESTIDOR EVENTUAL - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - TEORIA FINALISTA MITIGADA - VULNERABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO COMPRADOR - DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES - POSSIBILIDADE - SÚMULA Nº 543 DO STJ - CLÁUSULA PENAL - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - DIREITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do STJ, o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1.785.802/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019). 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula nº 543/STJ. 3. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023). (e-STJ, fls. 355 - 356)<br>Os embargos de declaração de PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES foram rejeitados (e-STJ, fls. 417-422).<br>Nas razões do agravo, PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES alegou (1) negativa de prestação jurisdicional e violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (2) inexistência de interpretação contratual ou reexame de provas, afastando os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ; (3) má aplicação do Tema 1.002/STJ e do art. 396 do CC quanto ao termo inicial dos juros; (4) direito de retenção da comissão de corretagem com base nos arts. 67-A, I, e 35-A, III, da Lei 4.591/1964; (5) superação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade por refutação analítica dos óbices.<br>Houve apresentação de contraminuta por SÉRGIO ALEX MARTINS BRAGAGNOLO (SÉRGIO)  e-STJ, fls. 542-556 .<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TEMA 1.002/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo claro e fundamentado, toda a controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pleito da parte.<br>2. Revisar as conclusões sobre a aplicação do CDC, condição de investidor eventual, a preservação do contrato e a alocação contratual da corretagem demanda reinterpretação de cláusulas e reexame de fatos e provas, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Na rescisão por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre a quantia a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que merece prosperar parcialmente na parte conhecida.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da CF, PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES apontou (1) negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 1.022, incisos I e II, e 489, § 1º, IV, do CPC, quanto à retenção da corretagem e ao termo inicial dos juros; (2) violação dos arts. 475 e 479 do CC, do art. 32, § 2º, e do art. 67-A, §§ 10 e 12, da Lei nº 4.591/1964, sustentando irretratabilidade do compromisso e possibilidade de preservação ou revisão do contrato; (3) violação dos arts. 67-A, I, e 35-A, III, da Lei nº 4.591/1964 para assegurar a retenção integral da comissão de corretagem destacada e identificada no quadro-resumo; e (4) violação do art. 396 do CC, defendendo que os juros de mora incidam apenas do trânsito em julgado, em consonância com o Tema 1.002/STJ (e-STJ, fls. 435-466).<br>Houve apresentação de contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 478-493).<br>(1) Negativa de prestação jurisdicional<br>O TJMT, tanto no acórdão da apelação quanto no julgamento dos embargos de declaração, enfrentou, de maneira clara e fundamentada, todas as questões essenciais para o deslinde da controvérsia. A análise dos autos revela que a Corte local não se furtou a examinar os argumentos de PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES, embora tenha adotado conclusão contrária à sua pretensão.<br>Quanto à alegada irretratabilidade do contrato, o acórdão da apelação abordou o tema de forma direta, ao assentar que a relação jurídica se submetia às regras do Código de Defesa do Consumidor, com base na teoria finalista mitigada, por considerar o comprador, ora recorrido, um investidor ocasional e vulnerável. Partindo dessa premissa, o Tribunal concluiu que, em relações de consumo, o direito de denúncia unilateral do contrato pelo consumidor se sobrepõe à cláusula de irretratabilidade, o que afastava a pretensão da recorrente de manutenção forçada do vínculo ou de aplicação dos arts. 475 e 479 do CC (e-STJ, fls. 359/360). A decisão, portanto, não foi omissa, mas apresentou fundamento jurídico explícito para rejeitar a tese.<br>No que se refere à retenção da comissão de corretagem, o acórdão também foi expresso. O Colegiado consignou que, embora válida a cláusula que transfere tal obrigação ao comprador, uma análise do contrato específico revelou que o ônus não foi repassado. Consta do voto condutor, à fl. 363 (e-STJ), que:<br>conforme consta da cláusula "Da Intermediação Imobiliária", tal ônus não foi repassado ao autor/apelado, ficando a cargo da própria ré/apelante.<br>Assim, a questão foi decidida com base na interpretação de uma cláusula contratual específica, e não por omissão. O inconformismo de PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES diz respeito à interpretação dada pelo Tribunal a quo ao contrato, e não à falta de análise da matéria.<br>Por fim, acerca do termo inicial dos juros de mora, o acórdão dos embargos de declaração enfrentou o argumento de violação do Tema 1.002/STJ de maneira pormenorizada. O julgado explicou que a tese firmada em recurso repetitivo se aplica quando a resolução do contrato ocorre de forma diversa da cláusula penal convencionada. No caso, como o próprio recurso de apelação de PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES foi provido para validar e aplicar a cláusula penal contratual de 50%, o TJMT entendeu que a condenação se deu exatamente nos termos do que foi ajustado, afastando a hipótese de incidência do repetitivo e atraindo a regra geral do art. 405 do CC, que fixa a citação como marco inicial dos juros (e-STJ, 421/422). Novamente, houve enfrentamento explícito da tese, com a apresentação de um fundamento distintivo, o que demonstra a entrega completa da prestação jurisdicional.<br>Não se vislumbra, portanto, qualquer omissão, contradição, obscuridade ou deficiência de fundamentação. O que se percebe é o claro descontentamento de PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES com o resultado do julgamento, buscando, pela via inadequada dos embargos de declaração e, agora, do recurso especial, a rediscussão de questões já decididas e fundamentadas pelo Tribunal estadual.<br>A propósito:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM PELA CONSTRUTORA. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE, COM BASE NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO, CONCLUIU PELA NATUREZA COLETIVA DAS ÁREAS E PELA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 284/STF E SÚMULAS Nº 5 E Nº 7/STJ. AGRAVO<br>CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR<br>PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta.<br>2.  .. <br>7. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.541.756/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025 - sem destaque no original)<br>Assim, afasto a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>(2) e (3) Da incorporação imobiliária, irretratabilidade e efeitos do distrato (preservação do contrato e retenção de taxa de corretagem)<br>O Tribunal estadual, ao analisar a controvérsia, fundamentou sua decisão em duas premissas centrais, extraídas da análise do contrato e dos fatos da causa. Primeiro, reconheceu o direito à rescisão com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pela teoria finalista mitigada, à figura do investidor ocasional. Segundo, e de forma determinante para a questão da corretagem, concluiu que, embora válida a transferência do encargo ao comprador, da leitura da cláusula "Da Intermediação Imobiliária", "tal ônus não foi repassado ao autor/apelado, ficando a cargo da própria ré/apelante" (e-STJ, fl. 363).<br>Para se chegar a uma conclusão diversa, acolhendo as teses da PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES de que o contrato não poderia ser rescindido ou de que o encargo da corretagem foi, de fato, transferido ao comprador, seria indispensável proceder à reinterpretação das cláusulas contratuais e ao reexame do acervo fático-probatório. Tal providência, contudo, é vedada no âmbito do recurso especial, por força do óbice contido nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A análise dos dispositivos da Lei nº 4.591/1964 invocados pela PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES não afasta a incidência dos referidos enunciados sumulares, uma vez que a conclusão do Tribunal mato-grossense sobre a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem foi firmada a partir de uma premissa fática e contratual específica. A decisão de admissibilidade na origem, nesse ponto, foi precisa ao apontar os óbices (e-STJ, fls. 503/504).<br>Desse modo, não se deve conhecer do recurso especial quanto a esses temas.<br>(4) Juros de mora<br>Nesse ponto, o recurso merece que dele se conheça e lhe dê provimento.<br>A PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES defende que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.<br>Dispõe o Tema 1.002/STJ:<br>Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>O acórdão recorrido afastou essa tese, estabelecendo uma distinção ao afirmar que não se aplicaria, pois a condenação se deu de forma de acordo com o que foi ajustado como direito de retenção (e-STJ, fl. 421).<br>A distinção feita pela Corte local não se sustenta. O fundamento central (a ratio decidendi) do Tema 1.002/STJ e da pacífica jurisprudência desta Corte é que, na rescisão contratual por iniciativa do adquirente, em que não há culpa ou mora do vendedor, não se pode impor a este o ônus dos juros moratórios antes da constituição de sua própria mora. A mora do vendedor, na obrigação de restituir, somente se configura após o trânsito em julgado da decisão que define o valor a ser devolvido, tornando a obrigação líquida e exigível.<br>Conforme dispõe o art. 396 do Código Civil, não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora. No caso, é incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa do comprador e que a PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES não descumpriu qualquer de suas obrigações contratuais. Penalizá-la com juros moratórios desde a citação equivaleria a atribuir-lhe uma mora inexistente.<br>O fato de a condenação ter observado o percentual previsto na cláusula penal ou na lei (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964) não altera essa premissa. O precedente repetitivo não faz tal distinção, pois sua lógica se ampara na inexistência de mora do vendedor, independentemente do percentual de retenção fixado.<br>Confiram-se os precedentes:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO. NECESSIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 7. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO<br>STJ.<br> .. <br>3. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (Tema 1.002).<br>Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.480.275/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025 - sem destaque no original)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. ABUSIVIDADE.<br> .. <br>6. Este STJ adotou, no Tema Repetitivo 1.002, a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br> .. <br>8. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.369.969/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024 - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ABUSIVIDADE NA RETENÇÃO Á TÍTULO DE RESSARCIMENTO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS . RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ . TERMO INICIAL DOS JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ) .2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, no julgamento do Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp 2.033.324/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Julgamento: 11/9/2023, QUARTA TURMA, DJe 14/9/2023 - sem destaque no original)<br>Portanto, ao determinar a incidência dos juros desde a citação, o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência consolidada deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO apenas para determinar que o termo inicial dos juros incidentes sobre os valores a serem restituídos pela PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES seja a data do trânsito em julgado da decisão.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É o meu voto.