ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.<br>3. Recurso especial não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por BENEDINI PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., FAZENDA SANTA RITA DO PICADAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - SPE LTDA., PERPLAN EMPREENDIMENTOS E URBANIZACAO LTDA. (BENEDINI e outros), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Des. ANA PAULA CORRÊA PATI O, assim ementado:<br>APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.<br>I CASO EM EXAME<br>1. Apelação interposta contra sentença que declarou rescindido Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes e condenou as empresas Corrés, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela parte autora, com a retenção de 10% da quantia já paga, atualizados pelo índice previsto no contrato, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e pagos em parcela única pela parte requerida.<br>II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Análise sobre a possibilidade de rescisão do contrato e retenção das quantias desembolsadas pelo adquirente.<br>III RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 a qual deve ser harmonizada também à normas previstas no Código de Defesa de Consumidor, aplicável ao caso concreto.<br>4. Redução da cláusula penal bem observada, porquanto geraria retenção de valores que colocaria o Consumidor em posição de extrema desvantagem, com a perda da totalidade dos valores por ele adimplidos somente pela aplicação da Cláusula Penal suscitada. Aplicação do art. 32-A, II, da Lei nº 13.786/2018. Inteligência subsidiária do art. 413 do CC.<br>5. Impossibilidade de retenção das arras, eis que não se trata das penitenciais, conforme art. 418 do CC, compondo no caso concreto, o preço do imóvel, representando apenas um adiantamento do valor a ser pago, tendo, portanto, caráter confirmatório.<br>6. Inexistência de prova de quitação da intermediação imobiliária. Não houve pagamento pelo comprador da comissão de corretagem, mas sim previsão de que o custo foi assumido integralmente pela vendedora e/ou anuente. Afastada a possibilidade de retenção.<br>IV DISPOSITIVO E TESE<br>7. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE RECURSO interposto por BIVI Holding S. A NÃO PROVIDO e PROVIDO EM PARTE o apelo interposto por Perplan Empreendimentos e Urbanização Ltda, Benedini Participações e Empreendimentos Ltda e Fazenda Santa Rita do Picadão Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.<br>Tese de julgamento "Possível a rescisão do contrato de compra e venda pelo comprador, ainda que inadimplente, observando-se, ainda, a prerrogativa do alienante de reter parte do valor pago para ressarcimento das despesas administrativas (e-STJ, fls. 237/238).<br>Opostos embargos de declaração por BENEDINI e outros, foram eles rejeitados (e-STJ, fls. 670/675).<br>Nas razões do presente recurso, BENEDINI e outros alegaram a violação ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, ao sustentar que faz jus à retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato.<br>Não foram apresentadas contrarrazões.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.<br>3. Recurso especial não provido.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato.<br>Não se desconhece a disposição trazida pela Lei nº 13.786/2018, que acrescentou à Lei nº 6.766/1979, o art. 32-A que é claro ao dispor que em caso de resolução contratual por fato impugado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; e V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.<br>Contudo, no presente caso, verificada a excepcionalidade da situação, o entendimento adotado pela Corte estadual deve ser revisto.<br>Explica-se!<br>Antes de mais nada, importante salientar que o juiz não está adstrito aos fundamentos de direito exarados pelas partes, e sua atividade está delimitada pelo pedido e pelos fatos trazidos à sua apreciação, aplicando o direito à espécie, adstrito, contudo, ao pedido formulado na inicial.<br>Sobre o mérito da controvérsia, o art. 413 do CC dispõe que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Referido dispositivo abre oportunidade para o abrandamento do valor da cláusula penal como forma de proteger não só a pessoa do devedor, mas o próprio interesse público, pela função social do contrato.<br>Sobre o tema, em voto proferido pela eminente Ministra NANCY ANDRIGHI, esta Corte já decidiu que o exame da função social do contrato é um convite ao Poder Judiciário, para que sele construa soluções justas, rente à realidade da vida prestigiando prestações jurisdicionais intermediárias, razoáveis, harmonizadoras e que, sendo encontradas caso a caso, não cheguem a aniquilar nenhum dos outros valores que orientam o ordenamento jurídico, como autonomia da vontade (REsp nº 972.436/BA, j. 17/03/2009).<br>Ademais, o fato de a penalidade ter sido ajustada nos limites permitidos pela lei não impede a sua redução, pois como ensina JOSÉ FERNANDO SIMÃO (..) mesmo respeitados os limites legais, quer seja o limite do art. 412, quer seja aquele previsto em regra especial, a cláusula penal ainda poderá ser reduzida nas hipóteses do art. 413 do CC (Código Civil Comentado. ANDERSON SCHREIBER et al. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 288).<br>E assim é porque os parâmetros que preponderam na norma do art. 413 do CC não são os limites eventualmente possíveis diante da lei, mas sim a natureza e a finalidade do negócio. Logo, como explica ANDRÉ SILVA SEABRA não há, portanto, um parâmetro fixo, pois o "juízo é de ponderação, e não de mera subsunção, atendendo-se às circunstâncias do caso" (Limitação e Redução da Cláusula Penal. São Paulo: Almedina, 2022, p. 391).<br>De fato, dentro dessas "circunstâncias do caso" importa ver, como diz NELSON ROSENVALD, quais as necessidades humanas a que o bem contratado visa satisfazer. Negócios jurídicos incidentes sobre bens essenciais devem ser perspectivados de maneira diversa às relações contratuais que recaiam em bens supérfluos (Cláusula Penal. A Pena Privada nas Relações Negociais. Indaiatuba-SP: Ed. Foco, 2020, p. 213).<br>Na situação, verifica-se que o contrato visou a venda e compra de imóvel. Portanto, teve por base bem que assume alta relevância na vida das pessoas, principalmente daquelas que só podem adquirir mediante parcelas mensais que perduram por longos anos, durante os quais sobrevêm vicissitudes variadas.<br>Por outro lado, os imóveis são sabidamente bens que, em regra, permanecem e conservam seu valor e, por vezes, até valorizam, donde a resolução do contrato entre as partes aparentemente não implicará maior prejuízo ao credor, que recuperando-o, poderá novamente vendê-lo a outrem e talvez por preço maior.<br>Assim, a manutenção da cláusula penal em 10% do valor do contrato, conforme defendido por BENEDINI e outros, significa decretar a perda total do valor pago, o que, além de ser vedado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, II), resulta na total frustração do fim do negócio jurídico idealizado.<br>Importante ter em conta, como ensinam ROSA MARIA e NELSON NERY JÚNIOR, que o vínculo jurídico tem também a (..) natureza lógica de relação de razão, de quantidade, de proporção, de se saber, exatamente, quanto um deve prestar ao outros, pesado e sopesado, com igualdade e harmonia (Instituições de Direito Civil. Vol. I, tomo I. São Paulo: RT, 2014, p. 357).<br>Não se pode esquecer, até mesmo, que o capital, antes de tudo, deve ser humanista, ter bom perfume, ter alma.<br>Por essas razões, seguindo na linha do que já decidido por esta Terceira Turma desta Corte, que reconhece a inafastabilidade do Código de Defesa do Consumidor em hipóteses como a presente, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, a redução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (previsto pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79), para 20 % do valor pago, determinada pelo v. acórdão recorrido, se mostra em tudo e por tudo razoável, na medida em que possibilita ao devedor recuperar a maior parte daquilo que despendeu.<br>A propósito, citem-se precedentes:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais.<br>IV. DISPOSITIVO<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.<br>1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.<br>3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.<br>4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.<br>7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025.)<br>Assim, não merece reforma o acórdão recorrido.<br>Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de JOAO MARCELO DA SILVA , limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.