ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA (MORA EXCESSIVA E IRREGULARIDADES AMBIENTAIS). PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL INVERSA E DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. AGRAVO CONHECIDO. INADMISSIBILIDADE MANIFESTA. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A decisão do Tribunal de Justiça, ao reconhecer a culpa exclusiva da promitente-vendedora pelo desfazimento do negócio e determinar a inversão da cláusula penal para incidir em seu desfavor, encontra-se em perfeita harmonia com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 971, que assegura a simetria de penalidades em contratos de adesão. A oposição recursal que busca rediscutir entendimento já consolidado atrai, de maneira inarredável, o óbice da Súmula 83 desta Corte, aplicada tanto à alínea a (violação de lei federal - arts. 393 e 396 do Código Civil) quanto à alínea c (divergência jurisprudencial).<br>2. A pretensão de afastamento da condenação por danos morais, sob o argumento de que o atraso na entrega do imóvel constituiu mero dissabor cotidiano, confronta diretamente as premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal local. As instâncias ordinárias qualificaram a situação como excepcional e apta a gerar dano extrapatrimonial indenizável, dada a gravidade da mora significativamente prolongada (quase quatro anos) e o fato de o atraso ser decorrente de irregularidades na comercialização e implantação do loteamento, com imposição de embargo judicial em ação civil pública. Desconstituir essa conclusão e a reclassificação do dano demandam incursão no contexto probatório dos autos, finalidade incompatível com a via do recurso especial, ante o intransponível óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. A conjugação dos óbices previstos nas Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça inviabiliza o conhecimento do recurso especial, seja pela alínea a, que trataria de alegada violação legal (arts. 393 e 396 do CC), seja pela alínea c, que veicularia dissídio jurisprudencial sobre temas já pacificados ou que dependem de reexame fático.<br>4. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (KAPPA) contra decisão denegatória de seguimento do recurso especial (e-STJ, fls. 566-571), que fora manejado com amparo nas alíneas a e c do permissivo constitucional (art. 105, III, da CF/88) em face de acórdão proferido pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado:<br>APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - TERRENO NA PLANTA - IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONVENCIONADO - MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO - INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL - ATO ILÍCITO CONFIGURADO - REPARAÇÃO NECESSÁRIA - QUANTIA ARBITRADA NA ORIGEM COM RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - MANUTENÇÃO -TERMO INICIAL DOS JUROS - DATA DA CITAÇÃO (ARTIGO 240, CAPUT, DO CPC) - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART. 85, §11, DO CPC) - RECURSO NÃO PROVIDO.<br>Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo convencionado, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual, além de juros de mora a partir da citação (artigo 240, caput, do CPC).<br>É indevido o desconto da quantia alusiva ao IPTU se não comprovada a posse do adquirente.<br>A frustração das expectativas do autor ao direito social à moradia gera angústia, dissabor, insatisfação e decepção, em clara violação à sua integridade emocional, o que caracteriza ato ilícito e autoriza a indenização por danos morais.<br>Mantém se o valor dessa condenação quando atende às finalidades compensatória, punitiva e pedagógica da medida.<br>Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).  e-STJ, fls. 474 <br>No recurso especial (e-STJ, fls. 501-518), KAPPA alegou a violação dos arts. 393 e 396 do Código Civil, bem como dissídio jurisprudencial, ao sustentar (1) a impossibilidade de condenação por danos morais, por se tratar de mero descumprimento contratual, e (2) aplicação da multa contratual inversa, visto que a penalidade estaria prevista apenas para a mora do comprador, sendo vedada a aplicação por equidade (Súmula 159 do TJSP citada como parâmetro de divergência).<br>A Vice-Presidência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso inadmitiu o recurso especial, asseverando que a análise das teses de violação de lei federal e do aventado dissídio demandaria, inevitavelmente, o reexame de provas e a interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelos enunciados das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior (e-STJ, fls. 566-571).<br>Irresignada, KAPPA interpôs o presente agravo, reiterando que a análise da matéria submetida ao Superior Tribunal de Justiça é unicamente de direito e dispensa o revolvimento fático-probatório, buscando, assim, o destrancamento do recurso em tela para que seja julgado o mérito das questões ventiladas (e-STJ, fls. 576-590).<br>ALDO PEREIRA DA SILVA (ALDO) apresentou contraminuta, pugnando pela manutenção da decisão de inadmissibilidade, com a alegação de incidência incontornável das Súmulas 5 e 7 do STJ, e a reiteração da ausência de impugnação específica aos fundamentos do acórdão recorrido, suscitando o princípio da dialeticidade e a falta de prequestionamento de algumas matérias (e-STJ, fls. 595-621).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA (MORA EXCESSIVA E IRREGULARIDADES AMBIENTAIS). PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL INVERSA E DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. AGRAVO CONHECIDO. INADMISSIBILIDADE MANIFESTA. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A decisão do Tribunal de Justiça, ao reconhecer a culpa exclusiva da promitente-vendedora pelo desfazimento do negócio e determinar a inversão da cláusula penal para incidir em seu desfavor, encontra-se em perfeita harmonia com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 971, que assegura a simetria de penalidades em contratos de adesão. A oposição recursal que busca rediscutir entendimento já consolidado atrai, de maneira inarredável, o óbice da Súmula 83 desta Corte, aplicada tanto à alínea a (violação de lei federal - arts. 393 e 396 do Código Civil) quanto à alínea c (divergência jurisprudencial).<br>2. A pretensão de afastamento da condenação por danos morais, sob o argumento de que o atraso na entrega do imóvel constituiu mero dissabor cotidiano, confronta diretamente as premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal local. As instâncias ordinárias qualificaram a situação como excepcional e apta a gerar dano extrapatrimonial indenizável, dada a gravidade da mora significativamente prolongada (quase quatro anos) e o fato de o atraso ser decorrente de irregularidades na comercialização e implantação do loteamento, com imposição de embargo judicial em ação civil pública. Desconstituir essa conclusão e a reclassificação do dano demandam incursão no contexto probatório dos autos, finalidade incompatível com a via do recurso especial, ante o intransponível óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. A conjugação dos óbices previstos nas Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça inviabiliza o conhecimento do recurso especial, seja pela alínea a, que trataria de alegada violação legal (arts. 393 e 396 do CC), seja pela alínea c, que veicularia dissídio jurisprudencial sobre temas já pacificados ou que dependem de reexame fático.<br>4. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo constitui espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e apresenta impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo à análise do mérito recursal.<br>O recurso especial não comporta conhecimento.<br>Da contextualização fática<br>Na origem, cuida-se de ação ajuizada por ALDO, promissário-comprador de um lote de terreno no Loteamento Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis/MT, visando a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da promitente- vendedora (KAPPA), em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, além da restituição integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual e indenização por danos morais.<br>As instâncias ordinárias acolheram o pleito autoral, reconhecendo a exclusiva responsabilidade da KAPPA pela resolução contratual, fundamentando-se no atraso de aproximadamente quatro anos na entrega do loteamento, além de irregularidades, como o embargo judicial da obra em ação civil pública (e-STJ, fls. 479).<br>O acórdão condenou KAPPA à devolução integral da quantia paga, à incidência de multa contratual (por inversão da cláusula penal) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).<br>(1) Do afastamento dos danos morais - óbice incontornável da Súmula 7/STJ<br>KAPPA impugna a condenação por danos morais, sustentando que o atraso constituiria mero descumprimento contratual e dissabor cotidiano e que o adquirente sequer teria comprovado a destinação do lote para moradia própria (alegação de que seria para investimento).<br>Embora a orientação desta Corte seja de que o mero inadimplemento contratual não é suficiente para configurar o dano moral, a jurisprudência também é firme ao reconhecer a possibilidade de condenação quando as circunstâncias do caso concreto revelarem consequências que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando verdadeira lesão a direitos da personalidade. Tal excepcionalidade deve ser aferida pelas instâncias ordinárias com base em um conjunto probatório específico.<br>No caso em análise, o Tribunal de origem, soberano na análise fática, qualificou a situação como excepcionalíssima, destacando a "mora exclusiva da construtora  KAPPA  que não entregou o imóvel no prazo convencionado" e, notadamente, que a mora decorreu de atos negligentes e irresponsáveis da promitente- vendedora que comercializou lotes em empreendimento "embargado por decisão judicial em Ação Civil Pública  ..  devendo isolar o local para recuperar as APPs degradadas" (e-STJ, fls. 479).<br>O acórdão ainda ressaltou a demora de quase quatro anos para a liberação da área para construção, violando a "integridade emocional" e o "direito social à moradia" do adquirente.<br>Para que se pudesse afastar a indenização por danos morais, tal como pleiteado pela KAPPA, seria imprescindível reexaminar: (i) a natureza da mora da construtora e a sua qualificação como ato ilícito grave (embargo judicial e atraso prolongado); (ii) a análise da destinação do imóvel feita pelo adquirente (moradia ou investimento), e (iii) o impacto psicológico sofrido por ALDO para desconstituir a premissa de que a mora foi de fato excepcional e gerou dano extrapatrimonial.<br>É inequívoco que a pretensão recursal, nesse ponto, demanda o revolvimento do substrato fático-probatório dos autos, o que é expressamente vedado no âmbito do recurso especial, ante o veto estatuído pelo enunciado da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>Ademais, a alegação de inobservância aos arts. 393 e 396 do Código Civil, que tratam da força maior e da constituição em mora, exigiria a reanálise dos fatos que configuraram a culpa exclusiva da loteadora, incluindo a irregularidade ambiental e o embargo da obra. A revisão dessa premissa fática também atrai o óbice da Súmula 7/STJ.<br>(2) Da pretensão de afastamento da multa contratual inversa - incidência da Súmula 83/STJ<br>KAPPA pugna pelo afastamento da condenação à multa contratual, aplicada por inversão da cláusula penal, alegando violação dos arts. 393 e 396 do Código Civil, sob o argumento de que tal penalidade não foi expressamente prevista para o promitente vendedor, sendo indevida sua aplicação por equidade.<br>O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, ao manter a condenação, adotou o entendimento de que, verificada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, impõe-se a restituição integral das quantias pagas e, por força do princípio da isonomia e do equilíbrio contratual (regido pelo Código de Defesa do Consumidor), a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor apenas do adquirente, em benefício do consumidor lesado.<br>Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, consolidada no julgamento do Tema Repetitivo 971, que fixou a seguinte tese:<br>No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>Desse modo, a Corte local aplicou, de forma correta e diligente, a tese firmada em julgamento de recursos repetitivos. A irresignação recursal de KAPPA, ao insistir na violação dos dispositivos do Código Civil e na alegada divergência jurisprudencial sobre o tema, não encontra guarida nesta via estreita, pois o acórdão impugnado está em harmonia com o entendimento sedimentado neste Superior Tribunal de Justiça.<br>A jurisprudência sumulada desta Corte é clara ao dispor que "não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula nº 83/STJ). Referido enunciado se estende ao recurso especial interposto pela alínea a (violação de lei federal), quando a decisão recorrida se coaduna com o entendimento pacífico do STJ. Consequentemente, o recurso especial é manifestamente inadmissível neste particular, por incidir o óbice da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>(3) Da inadmissibilidade pela alínea c (divergência jurisprudencial)<br>A via do recurso especial interposta sob a alínea c exige a demonstração analítica da similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados paradigmas. A matéria relativa à incidência da multa contratual inversa encontra-se pacificada (Tema 971, com atração da Súmula 83/STJ). Já a questão dos danos morais, reconhecida com base em peculiaridades fáticas devidamente delineadas e comprovadas nas instâncias ordinárias, impede o cotejo analítico necessário para a comprovação da divergência.<br>A própria qualificação do dano moral como "excepcional" ou "mero dissabor" depende intrinsecamente das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem, cuja modificação está vedada pela Súmula 7/STJ. Fica, portanto, prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, co nforme orientação pacífica desta Casa de Justiça, segundo a qual a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido (AgInt no AREsp n. 2.186.885/RS).<br>Em suma, as alegações recursais esbarram nas Súmulas 7 e 83, inviabilizando o conhecimento do recurso especial sob quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.<br>Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de ALDO, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.