DECISÃO<br>Trata-se de Recurso Especial interposto por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, que, em juízo de reexame dos autos determinado por esta Corte Superior, conforme consta no relatório da decisão recorrida (e-STJ Fl.217), manteve o acórdão anterior que havia dado provimento ao recurso de apelação da parte ora recorrida, em julgado assim ementado (e-STJ, fls. 219):<br>COBRANÇA - ENCARGOS CONDOMINIAIS - Caracterizada a ilegitimidade passiva - SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil - Caracterizada a legitimidade passiva - Requerida é proprietária do imóvel - Obrigação propter rem - Inadimplemento dos encargos condominiais não impugnado de forma específica pela Requerida - Cabível a cobrança dos valores - RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para condenar a Requerida ao pagamento dos encargos condominiais descritos a fls.05 (coluna "vl. original") e daqueles vencidos no curso do processo - Interposição de recurso especial - Determinado o reexame da matéria pela Presidência de Direito Privado (em razão do julgamento do Tema 886 pelo Superior Tribunal de Justiça), conforme disposto no artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil - Ausente a divergência entre o acórdão e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça - ACÓRDÃO DE FLS.199/204 MANTIDO<br>Segundo a parte recorrente, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento. Em suas razões, sustenta que o acórdão recorrido, ao manter a tese de responsabilidade concorrente da promitente vendedora pelas despesas condominiais, mesmo após a comprovação da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio, divergiu frontalmente do entendimento vinculante firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886).<br>Alega que a decisão do Tribunal de origem aplicou equivocadamente o precedente isolado do REsp 1.442.840/PR, o qual não possui força para revisar ou alterar a tese firmada em sede de recurso repetitivo.<br>Assim, defende a violação direta ao art. 927, III, do Código de Processo Civil, pugnando pela anulação ou reforma do julgado para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva.<br>Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>Em suas contrarrazões, o CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVA ESPERANÇA argumenta que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, notadamente com o REsp 1.442.840/PR, que teria interpretado o Tema 886 e estabelecido a responsabilidade concorrente.<br>Aduz, ainda, a inexistência de prova documental robusta da venda da unidade e da ciência inequívoca da transação, o que atrairia a responsabilidade da proprietária registral, sendo que os documentos juntados pela recorrente não se referem ao imóvel em questão.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal).<br>No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>No presente feito, percebe-se das razões recursais que a parte recorrente limita-se a revolver as alegações de sua apelação e a transcrever a tese do Tema 886/STJ, sem, contudo, demonstrar de forma clara e objetiva como o Tribunal de origem, ao analisar o conjunto probatório e concluir pela responsabilidade concorrente, teria efetivamente contrariado os dispositivos legais federais.<br>A recorrente não impugna especificamente o fundamento do acórdão de que a matéria fática não se amoldaria perfeitamente à tese de exclusão de responsabilidade, limitando-se a afirmar, de modo genérico, a violação do precedente vinculante.<br>Tal deficiência na fundamentação impede a exata compreensão da controvérsia e atrai o óbice sumular.<br>Assim, a análise das razões recursais indica que a parte recorrente limitou-se à menção dos preceitos legais que considera violados ou desconsiderados, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência, pelo Tribunal de origem.<br>A hipótese atrai, portanto, a incidência do entendimento exposto pela súmula 284 do STF, na medida em que: "A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema." (AgInt no AREsp n. 2.444.719/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.)<br>Com efeito, "As razões do recurso especial devem exprimir, com transparência e objetividade, os motivos pelos quais a agravante visa reformar o decisum." (AgInt no AREsp n. 2.562.537/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>Adicionalmente, deve ser ressaltado que a aplicação da tese firmada no Tema 886/STJ depende da verificação de requisitos fáticos, a saber: (i) a imissão na posse pelo promissário comprador e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>No caso concreto, o juízo de primeiro grau, com base nos documentos de fls. 98/104, entendeu que a longevidade da posse (desde 1999) permitiria concluir pela ciência inequívoca do condomínio.<br>Contudo, o Tribunal de Justiça, ao dar provimento à apelação do condomínio e, posteriormente, manter seu acórdão em sede de retratação, adotou a tese da responsabilidade concorrente.<br>Ao fazê-lo, implicitamente, o colegiado de origem entendeu que os requisitos para a exclusão total da responsabilidade da promitente vendedora não estavam cabalmente demonstrados nos autos, seja por insuficiência da prova da imissão na posse, seja, principalmente, pela ausência de comprovação da "ciência inequívoca".<br>Rever tal conclusão, para afirmar que, ao contrário do que entendeu o Tribunal de origem, as provas dos autos, como o termo de entrega de chaves e o decurso do tempo, são suficientes para comprovar a ciência inequívoca do condomínio, demandaria, inevitavelmente, uma nova incursão no conjunto fático-probatório.<br>Dessa forma, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais.<br>2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>(..)<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 282 DO STF. PREQUESTIONAENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NECESSIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.<br>Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.<br>2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.662.287/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da compreensão firmada pela Corte de origem acima do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula nº 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Por fim, constata-se que a análise dos autos indica que a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, o acórdão recorrido, ao reapreciar a matéria, manteve a responsabilidade da CDHU com base no entendimento de que, mesmo após a imissão na posse do promissário comprador, a responsabilidade do proprietário registral persiste de forma concorrente.<br>Tal entendimento encontra amparo em precedente desta Corte, notadamente no REsp 1.442.840/PR, que, interpretando o alcance do Tema 886/STJ, assentou a legitimidade passiva concorrente<br>Dessa forma, ao concluir pela responsabilidade da recorrente, o Tribunal de origem decidiu em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, sendo aplicável o óbice da Súmula 83/STJ, que incide tanto para os recursos interpostos com fundamento na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional.<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE . SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A eg . Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto . c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." No caso concreto, recurso especial não provido." ( REsp 1.345 .331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015). 2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1 .345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse" ( AgRg no REsp 1.472 .767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015). 3. Agravo interno não provido .<br>(STJ - AgInt no REsp: 1378413 PR 2013/0100561-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2021)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme o adequado superamento dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>EMENTA