ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE MOMENTUM. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>RECURSO ESPECIAL DE FELIPE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.<br>2. Conforme a jurisprudência consolidada da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado. Precedentes.<br>3. Agravo de MOMENTUM conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento. Recurso especial de FELIPE provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recursos especiais interposto por FELIPE WALFLAN DE SOUZA (FELIPE) e por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (MOMENTUM), ambos com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL Resilição contratual c/c devolução de quantias pagas Compra e venda de lote - Sentença de parcial procedência Recurso da ré Alegação de que a rescisão deve seguir integralmente as cláusulas contratuais Descabimento Solução adequada fornecida pelo d. juízo a quo Impossibilidade de cobrança da multa contratual prevista, eis que se mostra onerosa e afronta o Código Consumerista É devida, porém, a taxa de fruição (ocupação), de 0,25% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato Sentença que comporta ligeiro reparo apenas para condenar autor ao pagamento da taxa de fruição RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (e-STJ, fl. 246).<br>Nas razões de seu recurso, FELIPE alegou a violação do art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/79, ao sustentar ser indevida a cobrança de taxa de fruição, destacando cuidar-se de imóvel não edificado.<br>Por sua vez, MOMENTUM apontou ofensa ao art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, defendendo o direito à retenção de 10% do valor atualizado do contrato, diante da rescisão por responsabilidade do promitente comprador.<br>Foram apresentadas contrarrazões.<br>Admitido o recurso de FELIPE e inadmitido o de MOMENTUM, sobreveio agravo deste último alegando a não incidência da Súmula nº 7 do STJ no caso concreto e postulando o conhecimento do apelo nobre quanto ao seu mérito.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE MOMENTUM. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>RECURSO ESPECIAL DE FELIPE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.<br>2. Conforme a jurisprudência consolidada da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado. Precedentes.<br>3. Agravo de MOMENTUM conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento. Recurso especial de FELIPE provido.<br>VOTO<br>Do agravo de MOMENTUM<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Como já destacado, MOMENTUM apontou ofensa ao art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, defendendo o direito à retenção de 10% do valor atualizado do contrato, diante da rescisão por responsabilidade do promitente comprador.<br>Não se desconhece a disposição trazida pela Lei nº 13.786/2018, que acrescentou à Lei nº 6.766/1979, o art. 32-A que é claro ao dispor que em caso de resolução contratual por fato impugado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; e V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.<br>Contudo, no presente caso, verificada a excepcionalidade da situação, o entendimento adotado pela Corte estadual deve ser mantido.<br>Explica-se.<br>Antes de mais nada, importante salientar que o juiz não está adstrito aos fundamentos de direito exarados pelas partes, e sua atividade está delimitada pelo pedido e pelos fatos trazidos à sua apreciação, aplicando o direito à espécie, adstrito, contudo, ao pedido formulado na inicial.<br>Sobre o mérito da controvérsia, o art. 413 do CC dispõe que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.<br>Referido dispositivo abre oportunidade para o abrandamento do valor da cláusula penal como forma de proteger não só a pessoa do devedor, mas o próprio interesse público, pela função social do contrato.<br>Sobre o tema, em voto proferido pela eminente Ministra NANCY ANDRIGHI, esta Corte já decidiu que o exame da função social do contrato é um convite ao Poder Judiciário, para que sele construa soluções justas, rente à realidade da vida prestigiando prestações jurisdicionais intermediárias, razoáveis, harmonizadoras e que, sendo encontradas caso a caso, não cheguem a aniquilar nenhum dos outros valores que orientam o ordenamento jurídico, como autonomia da vontade (REsp nº 972.436/BA, j. 17/3/2009).<br>Ademais, o fato de a penalidade ter sido ajustada nos limites permitidos pela lei não impede a sua redução, pois como ensina JOSÉ FERNANDO SIMÃO (..) mesmo respeitados os limites legais, quer seja o limite do art. 412, quer seja aquele previsto em regra especial, a cláusula penal ainda poderá ser reduzida nas hipóteses do art. 413 do CC (Código Civil Comentado. ANDERSON SCHREIBER et al. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 288).<br>E assim é porque os parâmetros que preponderam na norma do art. 413 do CC não são os limites eventualmente possíveis diante da lei, mas sim a natureza e a finalidade do negócio. Logo, como explica ANDRÉ SILVA SEABRA não há, portanto, um parâmetro fixo, pois o "juízo é de ponderação, e não de mera subsunção, atendendo-se às circunstâncias do caso" (Limitação e Redução da Cláusula Penal. São Paulo: Almedina, 2022, p. 391).<br>De fato, dentro dessas "circunstâncias do caso" importa ver, como diz NELSON ROSENVALD, quais as necessidades humanas a que o bem contratado visa satisfazer. Negócios jurídicos incidentes sobre bens essenciais devem ser perspectivados de maneira diversa às relações contratuais que recaiam em bens supérfluos (Cláusula Penal. A Pena Privada nas Relações Negociais. Indaiatuba-SP: Ed. Foco, 2020, p. 213).<br>Na situação, verifica-se que o contrato visou a venda e compra de imóvel. Portanto, teve por base bem que assume alta relevância na vida das pessoas, principalmente daquelas que só podem adquirir mediante parcelas mensais que perduram por longos anos, durante os quais sobrevêm vicissitudes variadas.<br>Por outro lado, os imóveis são sabidamente bens que, em regra, permanecem e conservam seu valor e, por vezes, até valorizam, donde a resolução do contrato entre as partes aparentemente não implicará maior prejuízo ao credor, que recuperando-o, poderá novamente vendê-lo a outrem e talvez por preço maior.<br>Assim, a manutenção da cláusula penal em 10% do valor do contrato, conforme defendido por MOMENTUM, significa decretar a perda total do valor pago ou quase sua integralidade, o que, além de ser vedado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, II), resulta na total frustração do fim do negócio jurídico idealizado.<br>Importante ter em conta, como ensinam ROSA MARIA e NELSON NERY JÚNIOR, que o vínculo jurídico tem também a (..) natureza lógica de relação de razão, de quantidade, de proporção, de se saber, exatamente, quanto um deve prestar ao outros, pesado e sopesado, com igualdade e harmonia (Instituições de Direito Civil. Vol. I, tomo I. São Paulo: RT, 2014, p. 357).<br>Não se pode esquecer, até mesmo, que o capital, antes de tudo, deve ser humanista, ter bom perfume, ter alma.<br>Por essas razões, seguindo na linha do que já decidido por esta Terceira Turma desta Corte, que reconhece a inafastabilidade do Código de Defesa do Consumidor em hipóteses como a presente, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, a redução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (previsto pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79), para 10% do valor pago, assim como decidido pela r. sentença, se mostra em tudo e por tudo razoável, na medida em que possibilita ao devedor recuperar a maior parte daquilo que despendeu.<br>A propósito, confiram-se precedentes:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais.<br>IV. DISPOSITIVO<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.<br>1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.<br>3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.<br>4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.<br>7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025)<br>Portanto, não merece reforma o acórdão recorrido nesse ponto.<br>Do recurso especial de FELIPE<br>O recurso de FELIPE merece prosperar.<br>Extrai-se do acórdão recorrido cuidar-se de rescisão contratual de compra e venda de imóvel não edificado (e-STJ, fl. 253).<br>De acordo com o entendimento consolidado pela Terceira Turma deste Superior Tribunal de Justiça, é indevido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, na medida em que o desfazimento da avença não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, estando ausentes, assim, os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>A propósito, confiram-se os seguintes precedentes:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial.<br> .. <br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br> .. <br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.<br>1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.<br> .. <br>5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.<br>7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DISTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de distrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com restituição dos valores pagos, alegando o autor não possuir condições financeiras de arcar com o pagamento das prestações avençadas.<br>2. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 2.223.396/RS, de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025)<br>A Quarta Turma desta Corte também possui julgados isolados neste sentido, a saber:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br> .. <br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.<br> .. <br>2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso.<br>3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance.<br>(AgInt no REsp n. 2.015.374/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/6/2024)<br>Logo, assiste razão ao inconformismo no sentido de se afastar a cobrança da taxa de fruição em questão.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo de MOMENTUM para NEGAR PROVIMENTO ao seu recurso especial e DOU PROVIMENTO ao recurso especial de FELIPE, nos termos da fundamentação supra.<br>Com o provimento do recurso de FELIPE, ficam restabelecidos os ônus sucumbenciai s fixados pela sentença.<br>É o voto.