DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA ME, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fls. 579-583, e-STJ):<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação cível, confirmando a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com condenação da promitente vendedora à restituição integral dos valores pagos pelo comprador e à aplicação da cláusula penal.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a promitente vendedora pode se eximir da responsabilidade pela rescisão contratual alegando culpa exclusiva de terceiros, em razão de atrasos nas obras de infraestrutura do loteamento, motivados por exigências do Ministério Público, morosidade de órgãos públicos e a pandemia de COVID-19, e se é cabível a aplicação da cláusula penal em seu desfavor.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O contrato de compra e venda previa um cronograma de obras de infraestrutura que não foi cumprido, configurando culpa exclusiva da promitente vendedora, responsável por administrar e gerir os riscos do empreendimento, incluindo os decorrentes de burocracias e exigências de órgãos públicos.<br>4. O atraso nas obras não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é inerente ao desenvolvimento da atividade da promitente vendedora, que deve prever e lidar com tais situações, assumindo os riscos inerentes à sua atividade.<br>5. A pandemia de COVID-19, por ter sido considerada uma situação de emergência, não justifica o atraso nas obras, pois a construção civil foi considerada atividade essencial durante o período de lockdown, sem restrições significativas.<br>6. De acordo com a Súmula 543 do STJ, a restituição dos valores pagos pelo comprador deve ser integral quando a rescisão do contrato decorrer de culpa exclusiva do vendedor.<br>7. O Tema 971 do STJ admite a inversão da cláusula penal, aplicada originalmente em caso de inadimplência do comprador, para o caso de descumprimento contratual por parte do vendedor.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Recurso desprovido.<br>1. A promitente vendedora é responsável pelos atrasos na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, não sendo possível atribuir a culpa a terceiros.<br>2. A pandemia de COVID-19 não se configura como caso fortuito ou força maior que exima a promitente vendedora de sua responsabilidade.<br>3. A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora, o que justifica a restituição integral dos valores pagos pelo comprador e a aplicação da cláusula penal em seu desfavor.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 588-604, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: arts. 393 e 399 do Código Civil; art. 12, § 3º, III, do Código de Defesa do Consumidor.<br>Sustenta, em síntese: ocorrência de fortuito externo e culpa exclusiva de terceiros (exigências supervenientes do Ministério Público e morosidade da SANEAGO/SEMAD), além de impactos da pandemia de COVID-19; ausência de culpa da recorrente; possibilidade de retenção contratual e legal de valores; afastamento da cláusula penal; e que a controvérsia seria de direito, não incidindo a Súmula n. 7 do STJ.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 617-624, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 627-630, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 633-640, e-STJ).<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme certidão de fls. 730.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. Alega a recorrente fortuito externo e culpa exclusiva de terceiro (exigências supervenientes do Ministério Público e morosidade da SANEAGO/SEMAD), além de impactos da pandemia de COVID-19, aduzindo ausência de culpa. Aduz também a possibilidade de retenção de valores.<br>Nesses pontos, o aresto recorrido:<br>Em nova análise da controvérsia, não se identifica fundamento relevante que justifique a modificação da decisão agravada. No caso, a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a fim de declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a requerida/apelante a restituir de modo imediato e integral as parcelas pelo autor/apelado (excluída a taxa de corretagem) e a pagar multa contratual (cláusula penal) correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio. Extrai-se dos autos que as partes firmaram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, em 16/07/2018, ( ). No entanto, até o ajuizamento da ação, em 03/03/2022, as obras de infraestrutura no loteamento ainda não haviam sido concluídas por completo. No que se refere ao atraso, a própria agravante confessa que, de fato, as obras de infraestrutura junto à SEMAD e SANEAGO ficaram prejudicadas, argumentando caso fortuito e força maior ( ). Ocorre que, conforme exposto na decisão monocrática agravada, ( ) eventuais problemas burocráticos ( ) estão inseridos nos riscos de sua própria atividade, sendo que nenhuma das situações descritas se insere nos casos de fortuito ou força maior aptas a eximir a sua responsabilidade. Conclui-se que não é possível atribuir a responsabilidade a terceiros, ( ) devendo ser reputados como fortuito interno. (fls. 576-577, e-STJ)<br>Ademais, a agravante sequer apresentou decretos municipais expedidos no período da pandemia ( ). Consoante destacado no ato judicial recorrido, a construção civil foi considerada serviço essencial ( ), de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, a pandemia não pode ser usada de justificativa para o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. (fl. 577, e-STJ)<br>Diante desse cenário, fica evidenciada a culpa exclusiva da agravante pela rescisão contratual e, consequentemente, nos termos da Súmula 543 do STJ, deve ocorrer a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo agravado, sem retenção: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (fls. 577-578, e-STJ)<br>O Tribunal local, diante das peculiaridades  do  caso  concreto  e  a  partir  da  análise  do  conteúdo  fático-probatório  dos  autos, concluiu que as questões burocráticas estão inseridas nos riscos da própria atividade, inexistindo, no caso dos autos, configuração de força maior ou caso fortuito.<br>Esclareceu, ainda, que se trata de culpa exclusiva da recorrente, não havendo que se falar, portanto, em retenção de valores.<br>Derruir  as  conclusões  contidas  no  decisum  e  acolher  a  pretensão  recursal  ensejaria  o  necessário  revolvimento  das  provas  constantes  dos  autos,  providência  vedada  em  sede  de  recurso  especial,  ante  o  óbice  estabelecido  pela  Súmula  7/STJ. Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. Segundo a jurisprudência do STJ, "a decisão que julga além dos limites da lide não precisa ser anulada, devendo ser eliminada a parte que constitui o excesso" (AgInt no AREsp n. 1.339.385/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 9/4/2019, DJe 12/4/2019).<br>2.1. Da petição inicial constou apenas o pedido de condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos emergentes, a título de reembolso dos aluguéis que despendera, ante o atraso na entrega da obra. A sentença condenou as empresas ao pagamento de lucros cessantes, mesmo inexistindo requerimento nesse sentido. A Corte local manteve os lucros cessantes.<br>2.2. Em tais condições, impõe-se a reforma do aresto impugnado no ponto, para afastar a referida condenação, assim como para determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para exame do pedido da adquirente relativo ao reembolso dos aluguéis vencidos e vincendos.<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.<br>Precedentes.<br>4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se dá parcial provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024.)  grifou-se <br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem.<br>Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.868.054/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)  grifou-se <br>Inafastável, no ponto, o óbice da Súmula 7/STJ.<br>2. A recorrente defende, ainda, o afastamento da cláusula penal.<br>Nesse ponto, o aresto recorrido:<br>Em outro ponto, de acordo com o Tema 971 do STJ, a inversão da cláusula penal (multa contratual) fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor descumprir o contrato. Logo, reconhecida a culpa da agravante pela rescisão contratual, também não há que se falar em afastamento de aplicação da cláusula penal em seu desfavor. (fl. 578, e-STJ)<br>O acórdão recorrido encontra amparo na jurisprudência desta Corte, segundo a qual, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Incide, no ponto, o teor da Súmula 83/STJ.<br>Ademais, para afastar as razões de decidir do aresto recorrido,  na  forma  como  posta,  seria  necessário  novo  exame  do  acervo  fático-probatório  constante  dos  autos,  providência  vedada  em  recurso  especial,  conforme  previsto  na  Súmula  7/STJ.  <br>Nesse sentido:<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS.<br>IMPOSSIBILIDADE.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC.<br>2. Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato. Precedentes.<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor".<br>5. No caso dos autos, ao entender pela procedência da inversão da cláusula penal moratória, o Tribunal de origem o fez em conformidade com a orientação firmada no julgamento do Tema 971 do STJ.<br>6. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso. Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 2.084.452/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal e por adquirentes de imóvel contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que reconheceu a responsabilidade solidária da instituição financeira e da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando-as ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.<br>2. O contrato previa prazo de 21 meses para conclusão da obra, firmado em 14/01/2011. A obra não foi concluída até o ajuizamento da demanda em 2016. A Caixa Econômica Federal foi responsável pela substituição da construtora, o que ocorreu apenas em 12/06/2015, contribuindo para o atraso.<br>3. O Tribunal de origem afastou a condenação por danos morais e lucros cessantes, mantendo a aplicação de multa moratória e juros de mora, além da devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (I) saber se a Caixa Econômica Federal, ao atuar além de agente financeiro, pode ser responsabilizada solidariamente pelo atraso na entrega do imóvel; e (II) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.<br>III. Razões de decidir<br>5. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal foi reconhecida, pois atuou além de agente financeiro, sendo responsável pela substituição da construtora, o que contribuiu para o atraso na obra.<br>6. A jurisprudência do STJ admite a inversão da cláusula penal prevista para o inadimplemento do adquirente, aplicando-a ao inadimplemento da construtora e, excepcionalmente, ao agente financeiro que ultrapasse os limites de sua atuação como financiador.<br>7. O atraso excessivo na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ, especialmente quando há impacto significativo na vida dos adquirentes.<br>8. A indenização por danos morais foi fixada em R$ 10.000,00 para cada autor, considerando o longo período de atraso e os prejuízos causados.<br>IV. Dispositivo<br>9. Recurso especial da Caixa Econômica Federal desprovido. Recurso especial dos adquirentes provido, para condenar os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 a cada autor a título de danos morais.<br>(REsp n. 2.054.194/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>Inafastáveis, no ponto, os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ.<br>3. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA