DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 261):<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REQUERIMENTO PARA CONCESSÃO DO EFEITO SUSPENSIVO. FALTA DE INTERESSE. EFEITO INERENTE AO PRÓPRIO RECURSO. NÃO CONHECIMENTO. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. NÃO ACOLHIMENTO. SUB- ROGAÇÃO CONVENCIONAL QUE NÃO SE PRESUME. AUSÊNCIA DE QUALQUER INDÍCIO DE QUE HOUVE SUB-ROGAÇÃO À ÉPOCA. CONTRATO QUE PREVÊ O MERO ADIANTAMENTO DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. LEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. DÉBITO VINCULADO À PRÓPRIA COISA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, MAS POSTERIORMENTE CANCELADO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA COHAB. EQUIPARAÇÃO À FIGURA DO ADQUIRENTE QUE RESPONDE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, RESSALVADO O DIREITO DE REGRESSO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. PRECEDENTES DO STJ. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. OBRIGAÇÃO LIQUIDA E CERTA. DATA DE VENCIMENTO. FIXAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.336, § 1º, CC e ART. 397 DO CC. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDOE NÃO PROVIDO.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 286-289).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos arts. 346, III, e 349 do Código Civil e 9º e 12, § 4º, da Lei n. 4.591/1964.<br>Sustenta a ilegitimidade ativa do condomínio recorrido, ao argumento de que teria havido a sub-rogação do crédito. Alega, ainda, a sua ilegitimidade passiva quanto ao débito condominial, por ser promitente vendedora.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 405-415).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 418-424), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 450-456).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Verifica-se que, em relação à apontada ofensa aos arts. 346, III e 346 do Código Civil, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 83 do Superio r Tribunal de Justiça.<br>Em relação à legitimidade ativa do condomínio, o Tribunal de origem decidiu (fls. 263-265):<br>O primeiro ponto da insurgência da Apelante diz respeito a ilegitimidade ativa do Condomínio para figurar no polo ativo da presente execução. Sustenta que o Condomínio não possui legitimidade ativa para promover a cobrança das taxas condominiais do imóvel objeto da lide, na medida em que o crédito condominial foi cedido para empresa Garante, responsável pela administração de taxas condominiais. Somente cabe a alegação de ilegitimidade ativa no caso de o condomínio ter sub-rogado a mencionada empresa de cobrança nos direitos creditícios, o que evidentemente não é o caso.<br>Na demanda em apreço, não existe a citada sub-rogação de créditos sustentada pela Apelante. Isso, porque existe expressa previsão no instrumento contratual, especificamente no artigo 4º, que a antecipação de contas devidas pelos condôminos não provocará a cessão do crédito, com sub-rogação de todos os direitos, ações, privilégios e garantidas do condomínio em favor da GARANTE (mov.1.6.-1º Grau), verbis:<br>(..)<br>No caso da sub-rogação convencional, que seria a hipótese tratada nos autos, dar-se-ia esse tipo de substituição apenas se expressamente prevista, porquanto não se presume. Ou seja, a sub-rogação deve vir expressa no ajuste entabulado entre as partes, pois, do contrário, não há falar-se na transferência de direitos, permanecendo o titular originário do crédito como parte legítima para a cobrança do crédito.<br>Portanto, para que a contratação pelo condomínio de uma empresa prestadora de serviços, auxiliadora na cobrança de taxas condominiais, caracterize-se como sub-rogação, é necessário que tal condição esteja expressamente convencionada entre as partes, o que não ocorre no caso, uma vez que não verificadas as condições contratuais para tanto.<br>No presente caso, o que se verifica é tão somente a contratação de empresa para prestação de serviços e antecipação de valores, o que não afasta a legitimidade ativa do condomínio apelado, porquanto o fato de se valer da empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio "Garante Serviços de Apoio S/C Ltda", mediante sistema de garantia de pagamento, não constitui sub-rogação em favor desta e sim simples prestação de serviços.<br>Dessa maneira, não sendo o caso de sub-rogação, não há impedimento para que o condomínio figure no polo ativo da ação de cobrança de débito condominial.<br>O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. A proposito, cito os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ART. 6º DA LINDB. MATÉRIA DE ÍNDOLE CONSTITUCIONAL. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA COBRANÇA. SUB-ROGAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>(..)<br>2. " O condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da ação de cobrança, pois o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado". Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.124.153/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 17/3/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Esta Corte Superior tem entendimento firmado no sentido de que o condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da ação de cobrança, pois o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado. 1.1. No caso, os autos informam que o agravado apenas contratou a empresa de cobrança para efetuar a busca do crédito, não havendo prova acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas, razão pela qual o condomínio tem legitimidade ativa para efetuar a cobrança das despesas condominiais.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.701.683/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.)<br>Por outro lado, em relação à legitimidade passiva da recorrente, o Tribunal de origem decidiu (fls. 266-268):<br>Extrai-se dos autos de execução nº 0004470-12.2021.8.16.0004 em apenso que o Condomínio/Credor pretende o recebimento das taxas condominiais geradas pelo imóvel 14, do Bloco 05, do CONDOMÍNIO VI JARDIM DAS ARAUCÁRIAS - lotes 16/17, vencidas no período de 12/06/2016 à 12/05/2021.<br>Restou comprovado nos presentes embargos á execução que em data de 08/11/2011 (mov. 21.4- 1º Grau) a COHAB-CT ajuizou ação de resolução de contrato cumulada com indenização por perdas e danos e reintegração de posse em face do antigo mutuário (Sr. José Oney Amaral), autuada sob nº 0011332-48.2011.8.16.0004, cujo pedido inicial foi julgado procedente por sentença proferida em 22/03 /2018 (mov.21.6-1º Grau).<br>Da análise da referida ação no sistema PROJUDI, constata-se que em data de 28/03/2019 foi procedida a averbação de cancelamento da promessa de compra e venda em favor da José Oney Amaral (AV-4/78. 624), com retorno da propriedade plena em favor da COHAB-CT (mov.60.1 daqueles autos).<br>A despeito da COHAB-CT alegar que não há comprovação da efetiva saída do promitente comprador do imóvel, o contrato de cessão de uso a título oneroso (locação) firmado entre ela e Dirce Jose Menezes Alves (mov.21.7-1º Grau) comprova que o imóvel estava na sua posse antes de 17/09/2021 (data do contrato), pois, se assim não fosse, não poderia ela ter cedido a posse que não detinha.<br>Embora não exista informação nos autos quanto a data exata em que houve a retomada a posse do imóvel pela COHAB-CT, ela deve arcar com todos os ônus que recaem sobre o bem, por se tratar de obrigação de natureza propter rem.<br>Nesse contexto, quando a Apelante decidiu reaver o imóvel que deu origem aos débitos condominiais, mediante a resolução do contrato de promessa de compra e venda, ela se equipara à figura do adquirente, o qual se responsabiliza por todos os débitos condominiais inadimplidos.<br>O art. 1.345 do Código Civil assim dispõe: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".<br>Com efeito, considerando que as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, ou seja, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal, não pode a atual proprietária querer se eximir da responsabilidade pelo pagamento, uma vez que tal dever é inerente ao direito de propriedade.<br>Não se olvida que o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331-RS, afetado nos moldes do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, estabeleceu as seguintes teses quanto a legitimidade para responder pelas taxas condominiais em caso de compromisso de compra e venda não levada a registro:<br>(..)<br>Contudo, ao revés do que pretende fazer crer a Apelante, o entendimento firmado no Recurso Especial nº 1.345.331/RS, julgado pelo rito dos recursos repetitivos, não se aplica ao caso concreto, uma vez que a responsabilidade da COHAB-CT pagamento das taxas condominiais não decorre de sua condição de anterior promitente vendedora (em relação ao originário mutuário -José Oney Amaral), mas sim em razão de ter readquirido a propriedade plena após o cancelamento do contrato de compromisso de compra e venda que havia sido celebrado com ele.<br>Por outras palavras, não se trata de exonerar o promitente vendedor por débito posterior a venda do imóvel, mas sim responsabilizar da atual proprietária do imóvel pelos débitos anteriores a imissão da posse e após o cancelamento do contrato de compromisso de compra e venda.<br>(..)<br>Diferente do que pretende fazer crer a Apelante, o cancelamento da promessa de compra e venda firmado com o mutuário importou em retorno da propriedade plena a favor da COHAB-CT, conforme expressamente consta da averbação da matrícula.<br>Ainda que assim não fosse, a Apelante não se desincumbiu do seu ônus de comprovar a data em houve efetivamente houve a retomada da posse, tampouco o período em que Sr. Jose Oney Amaral permaneceu na posse do bem, destacando-se que desde o ajuizamento da Ação de Resolução de Contrato c/c Indenização por Perdas e Danos e Reintegração de Posse (nº 0011332-48.2011.8.16.0004) ele estava em local incerto e não sabido, tanto é assim que foi citado por edital naquela demanda.<br>Portanto, tem-se que desde o ajuizamento da ação em 2011 o ex-promitente comprador já não estava na posse do imóvel.<br>Diante dessas considerações, na qualidade de atual proprietária do imóvel, a COHAB-CT deve responder pelos débitos condominiais existentes no imóvel, podendo, caso seja de seu interesse, exercer o direito de regresso contra o ex-promitente cessionário dos direitos do contrato.<br>Logo, resta afastada a alegação de ilegitimidade passiva da COHAB-CT para a execução.<br>Desse modo, em relação à apontada ofensa aos arts. 9º e 12, § 4º, da Lei nº 4.591/64, observa-se que o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. A proposito, cito os seguintes precedentes:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso, a Corte de origem consignou que, como houve a retomada do imóvel, a proprietária possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução da ação de cobrança.<br>2. "É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso" (AgInt no REsp 1.707.505/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024).<br>3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, como a dívida condominial ostenta natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, sendo possível a penhora em cumprimento de sentença da ação de cobrança, mesmo não tendo o proprietário do imóvel participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.545.601/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(..)<br>2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida.<br>3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos.<br>4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 271).<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA