ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS FIXADAS PELA FRAÇÃO IDEAL. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem, à luz das provas carreadas aos autos, concluiu pela ausência de irregularidade na cobrança de taxa condominial de acordo com a fração ideal do imóvel, visto assim estar previsto na Convenção do Condomínio. Considerando, portanto, as circunstâncias do caso, a pretensão de revisar tal entendimento demandaria a análise das cláusulas fixadas na Convenção de Condomínio e o revolvimento fático-probatório, circunstâncias vedadas em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. "Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção". Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.<br>Precedentes" (AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016).<br>3. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso especial .

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo manejado por CRM ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ESTATUTÁRIA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. SALAS COMERCIAIS. CÁLCULO DA OBRIGAÇÃO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO. DIVISÃO CORRESPONDENTE À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. INTERPRETAÇÃO DO ART. 1.336, INC. I, DO CC E DO ART. 12, § 1º, DA LEI N. 4.591/1964. VALIDADE DA DISPOSIÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. DEMANDA JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO DO RÉU PROVIDO." (e-STJ, fl. 578)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 602/604).<br>Nas razões do recurso especial, a parte ora agravante aponta violação dos arts. 1.336 e 1.340, ambos do Código Civil de 2002; bem como divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, que, "em atendimento aos princípios da equidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, deve a participação do Condômino, no rateio se limitar apenas as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participe (..)" (e-STJ, fl. 627)<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS FIXADAS PELA FRAÇÃO IDEAL. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem, à luz das provas carreadas aos autos, concluiu pela ausência de irregularidade na cobrança de taxa condominial de acordo com a fração ideal do imóvel, visto assim estar previsto na Convenção do Condomínio. Considerando, portanto, as circunstâncias do caso, a pretensão de revisar tal entendimento demandaria a análise das cláusulas fixadas na Convenção de Condomínio e o revolvimento fático-probatório, circunstâncias vedadas em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. "Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção". Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.<br>Precedentes" (AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016).<br>3. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso especial .<br>VOTO<br>O Tribunal de origem, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante a análise do contexto fático-probatório dos autos, concluiu que o rateio das despesas condominiais deve ser realizado conforme a previsão da convenção condominial, com base na fração ideal de cada unidade, in verbis:<br>"De acordo com o artigo 12 da Lei n. 4.591/1964:<br>Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.<br>§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.<br> ..  § 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.<br>Segundo o art. 1.336, inc. I, do Código Civil, aliás, dentre os deveres do condômino está o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.<br>Da leitura na normativa regente, apura-se que, como regra geral, caberá a cada condômino responsabilidade pelo pagamento do rateio referente às despesas do condomínio de acordo com a fração ideal de cada unidade, salvo disposição contrária em convenção. Pode-se concluir, então, que os ditames da convenção consubstanciam verdadeiro imperativo aos proprietários.<br>Por conseguinte, registrada a convenção condominial em 1º de março de 1996 (evento 1 - informação 9 - fl. 3), a cobrança dos encargos condominiais deve ser realizada em conformidade às determinações de seu texto. Assim, disciplina o art. 6º do referido estatuto que: "o montante das despesas gerais e encargos do condomínio será rateado entre os condôminos proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota-parte ideal sobre o todo".<br>Logo, ao deixar de mencionar expressamente qualquer isenção das salas comerciais no tocante às despesas para conservação das áreas comuns, o rateio correspondente deve também ser realizado com as unidades respectivas.<br>Ademais, referente à matéria, a Corte Superior firmou o entendimento no sentido de que o critério estabelecido na convenção de condomínio deve ser observado às salas comerciais, ainda que não concorram para as despesas comuns. Nesse cenário, segue precedente do STJ:<br>(..)<br>Registra-se que a irresignação da recorrida foi levada para deliberação em Assembleia Geral Ordinária em duas oportunidades, ocorridas em 8 de dezembro de 2016 (evento 17 - informação 48-49) e novamente em 19 de junho de 2017 (evento 17 - informação 50-51). Em ambas, a solicitação para alteração da forma de rateio foi rejeitada.<br>Com efeito, considerando que a Convenção do Condomínio prevê que as taxas condominiais serão rateadas proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota-parte ideal sobre o todo, a pretensão da apelada é manifestamente improcedente, razão pela qual a sentença deve ser reformada, com a inversão dos ônus sucumbenciais." (e-STJ, fls.580/581)<br>Portanto, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, no que tange à ausência de irregularidade na cobrança de taxa condominial de acordo com a fração ideal do imóvel, visto assim estar previsto na convenção do condomínio, demandaria a análise das cláusulas fixadas na Convenção de Condomínio e o revolvimento fático-probatório, circunstâncias vedadas em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Ademais, esta Corte Superior já se manifestou pela soberania do que for estabelecido em convenção, quanto aos direitos e deveres dos condôminos. Assim, não há que se falar, no caso, em ilegalidade da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade não usufrui de determinados serviços. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. DEVER DE ARCAR COM AS TAXAS REFERENTES AOS SERVIÇOS COMUNS. FORMA DE RATEIO PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PREVISÃO LEGAL. REEXAME DE PROVAS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem, com fundamento nas provas documentais trazidas aos autos, reconheceu a regularidade da cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal do imóvel, conforme previsto na convenção de condomínio. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>2. "Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção". Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.<br>Precedentes" (AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016).<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.709.768/PR, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 26/3/2021.)<br>"RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO.<br>Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.<br>1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.<br>2. A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal<br>do terreno de cada unidade.<br>3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a<br>compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.<br>3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente.<br>4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.<br>5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.<br>6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei.<br>7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória."<br>(REsp 784.940/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, DJe 16/06/2014, g.n.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ARTIGO 544 DO CPC/1973) - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS RÉUS.<br>1. Instâncias ordinárias que apreciando as circunstâncias de fato da causa e os documentos constantes dos autos, concluíram pela desnecessidade de prova pericial e por inocorrência de cerceamento de defesa, em virtude de a controvérsia ser afeta a questão eminentemente de direito. Incidência do óbice da súmula 7/STJ.<br>2. A ausência de enfrentamento das teses relacionadas aos princípios da isonomia e boa-fé, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito do prequestionamento, nos termos da súmula 211 do STJ.<br>3. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção".<br>4. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.<br>Precedentes.<br>5. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 816.278/MG, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 10/11/2016, DJe de 18/11/2016.)<br>Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É o voto.