ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA . ART. 420 DO CC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. O acórdão recorrido não apresentou qualquer debate ou decisão sobre as arras indenizatórias, devidas em caso de desistência do negócio por arrependimento  justamente o conteúdo do artigo apontado como violado. Incidência da Súmula 211/STJ. Precedentes.<br>2. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial, interposto por VICTOR NICOLATO, fundado no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado (e-STJ, fls. 637/645):<br>APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SITUADO. DESISTÊNCIA POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. CULPA IMPUTADA AO PROMITENTE VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO DO LOTE ONDE SITUADO O IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. OMISSÃO QUANTO ÀS CIRCUNSTÂNCIAS. SENTENÇA MANTIDA.<br>1. O recurso de Apelação é tempestivo. A Portaria Conjunta 77 de 11/06/20241. suspendeu os prazos processuais de primeira e segunda instâncias do TJDFT, por motivo de atualização do Sistema PJe, no dia 12/06/2024. Desse modo, o início do prazo se deu apenas em 13/06/2024 (quinta-feira) e o r recurso de apelação foi interposto dentro do prazo legal, em 03/07/2024.<br>2. O presente caso versa sobre a desistência da compra e venda de um imóvel localizado em Vicente Pires, em que a promitente compradora pagou a quantia de R$50.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, em um negócio cujo valor total foi fixado em R$1.340.000,00.<br>3. Em notificação extrajudicial enviada ao promitente vendedor (ID 62232667), a apelada informou que constatou junto à Administração do GDF que o imóvel adquirido não poderia ser desmembrado e que estava registrado em nome de terceiro estranho ao negócio, o que evidenciaria descumprimento contratual por parte do requerido e autorizaria o encerramento da avença.<br>4. Entendo que de forma correta foi reconhecido pelo MM. Juízo a quo deve ser imputada ao promitente vendedor, em razão da situação de omissão da questão de impossibilidade de desmembramento do imóvel objeto de loteamento.<br>5. A previsão contratual confirma que a informação repassada à promitente compradora era diversa da real situação do imóvel quanto à possibilidade de desmembramento.<br>6. A referida questão se sobrepõe a assuntos particulares da apelada quanto à não continuidade do negócio entabulado entre as partes, motivo pelo qual as Atas Notariais apresentadas não alteram o entendimento quanto à descontinuidade do contrato por culpa do promitente vendedor.<br>7. Do mesmo modo, o requerimento junto à TERRACAP apenas confirmou o fato pretérito que maculava o negócio firmado entre as partes, diante da impossibilidade de desmembramento do lote no qual está inserido o imóvel objeto da promessa de compra e venda.<br>8.Preliminar rejeitada. Negou-se provimento ao apelo.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 559/565).<br>Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou, em síntese, que o acórdão recorrido violou frontalmente o art. 420 do Código Civil ao lhe atribuir, de forma exclusiva, a culpa pela rescisão contratual, apesar de ter havido desistência por parte da recorrida.<br>Sustenta que a interpretação dada ao art. em questão foi restritiva e favoreceu indevidamente a parte recorrida.<br>O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA . ART. 420 DO CC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. O acórdão recorrido não apresentou qualquer debate ou decisão sobre as arras indenizatórias, devidas em caso de desistência do negócio por arrependimento  justamente o conteúdo do artigo apontado como violado. Incidência da Súmula 211/STJ. Precedentes.<br>2. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>Não merece guarida o nobre apelo.<br>Consoante relatado, a parte recorrente apontou violação do art. 420 do Código Civil. Ocorre que, sobre tal vulneração, não se pronunciou o Tribunal a quo, ausente o indispensável requisito do prequestionamento.<br>Com efeito, não existem elementos jurídicos no acórdão recorrido que possibilitem, na via recursal, apreciação envolvendo controvérsia com base na violação em epígrafe.<br>Em síntese, tais argumentos não se encontram contemplados na fundamentação expendida pelo Tribunal de origem para a solução da controvérsia. Ademais, a despeito da oposição dos embargos de declaração, não se vislumbra o efetivo prequestionamento, situação que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias.<br>Não se desconhece que o Tribunal Estadual efetivamente se tenha pronunciado a respeito da responsabilidade pela rescisão do contrato objeto dos autos, todavia, o acórdão recorrido não apresenta qualquer debate ou decisão sobre as arras indenizatórias, devidas em caso de desistência do negócio por arrependimento  justamente o conteúdo do artigo apontado como violado. De fato, prevê o dispositivo citado:<br>" Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar."<br>Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e dos Territórios.<br>Por fim, registre-se que a recorrente não alegou, no apelo especial, violação do art. 535 do CPC/1973 ou do art. 1.022 do CPC/2015. Não se pode olvidar que a matéria objeto da irresignação deveria ter sido alvo de prequestionamento pelo Tribunal de origem, mesmo após a interposição dos embargos de declaração. Como persistiu a omissão, deveria a recorrente alegar, nas razões do recurso especial, violação do art. 535 do CPC/1973 ou do art. 1.022 do CPC/2015, ônus do qual não se desincumbiu. Incide, na espécie, pois, o óbice da Súmula 211 do STJ. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. ARRAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor.<br>2. Para que se tenha por prequestionada determinada matéria, é necessário que a questão tenha sido objeto de debate à luz da legislação federal indicada, com a imprescindível manifestação pelo Tribunal de origem, que deverá emitir juízo de valor acerca dos dispositivos legais ao decidir por sua aplicação ou afastamento no caso concreto.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.348.695/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.<br>1. Derruir as conclusões do Tribunal de piso no tocante à legitimidade passiva e acolher a pretensão recursal ensejaria o necessário revolvimento das provas constantes dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, ante o óbice estabelecido pela Súmula 7/STJ.<br>1.1. A orientação jurisprudencial desta Casa é no sentido de que é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de consumo, o que atrai a incidência do teor da Súmula 83/STJ 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a existência de fundamentos inatacados, aptos à manutenção do arresto recorrido, e a constatação de razões dissociadas do recurso em relação ao acórdão impugnado atraem a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF.<br>3. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).<br>4. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, obrigatória a incidência da Súmula 211 do STJ.<br>5. O acórdão recorrido encontra amparo na jurisprudência desta Corte, segundo a qual em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição. Precedentes.<br>6. Relativamente ao percentual de retençãp, a ausência de indicação dos dispositivos de lei federal violados ou em torno dos quais haveria divergência jurisprudencial, caracteriza a deficiência na fundamentação do recurso, a atrair o óbice da Súmula 284 do STF.<br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.113.574/RJ, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2022, DJe de 4/11/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.<br>(AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 906.340/DF, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/8/2018, DJe de 11/9/2018.)<br>Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É como voto.