ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração hoteleira.<br>2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao entender que os agravantes adquiriram a unidade com finalidade de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa, e concluiu pela irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, considerando que o negócio jurídico já havia produzido todos os seus efeitos.<br>3. Os agravantes alegaram violação aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sustentando a aplicação do CDC com base na teoria finalista mitigada e pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das recorridas, com restituição integral dos valores pagos.<br>II. Questão em discussão<br>4. Discute-se a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, considerando a figura do investidor ocasional e a vulnerabilidade dos adquirentes, ainda que o imóvel tenha sido adquirido com finalidade de exploração hoteleira.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária que, mesmo não sendo o destinatário final do bem, tenha agido de boa-fé e não detenha conhecimentos técnicos ou expertise no mercado imobiliário, caracterizando-se como investidor ocasional.<br>6. A análise da condição de investidor ocasional dos agravantes não pode ser realizada por esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, impondo-se o retorno dos autos à origem para reexame do caso à luz da jurisprudência consolidada.<br>7. As demais matérias suscitadas deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem, caso se reconheça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.<br>IV. Dispositivo<br>8. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, com determinação de retorno dos autos à origem.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOSÉ CARLOS GONÇALVES e MEIRE MOREIRA ROMERO GONÇALVES contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual com restituição de valores. Procedência. Prescrição. Não ocorrência. Pretensão fundada em ilícito contratual. Prazo decenal do art. 205. Precedente do Superior Tribunal de Justiça em deliberação tomada em embargos de divergência. Atraso na entrega de empreendimento imobiliário destinado à exploração na rede hoteleira. Autores que aperfeiçoaram o negócio jurídico mediante quitação do bem e transmissão da posse depois de configurada a mora. Pedido de rescisão fundado no atraso da obra. Não cabimento. Comportamento contraditório. Inexistência de qualquer hipótese apta a justificar a invalidação do negócio jurídico já concluído. Recurso provido." (e-STJ, fls. 661-667)<br>Os embargos de declaração opostos pelos autores foram acolhidos parcialmente às fls. 601 (e-STJ), para estipular o pagamento dos honorários sucumbenciais na mesma proporção da condenação.<br>Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 422 e 475 do Código Civil, pois teria ocorrido violação aos princípios da boa-fé e da probidade, além de descumprimento contratual, uma vez que o atraso na entrega do imóvel compromissado teria configurado inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos.<br>(ii) art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, pois as informações e publicidades veiculadas pelas recorridas teriam integrado o contrato e gerado legítima expectativa nos recorrentes quanto ao prazo de entrega do imóvel, o qual não teria sido cumprido.<br>(iii) Súmula 543 do STJ, pois, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deveria ocorrer integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, como alegado pelos recorrentes.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fl. 715).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração hoteleira.<br>2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao entender que os agravantes adquiriram a unidade com finalidade de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa, e concluiu pela irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, considerando que o negócio jurídico já havia produzido todos os seus efeitos.<br>3. Os agravantes alegaram violação aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sustentando a aplicação do CDC com base na teoria finalista mitigada e pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das recorridas, com restituição integral dos valores pagos.<br>II. Questão em discussão<br>4. Discute-se a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, considerando a figura do investidor ocasional e a vulnerabilidade dos adquirentes, ainda que o imóvel tenha sido adquirido com finalidade de exploração hoteleira.<br>III. Razões de decidir<br>5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária que, mesmo não sendo o destinatário final do bem, tenha agido de boa-fé e não detenha conhecimentos técnicos ou expertise no mercado imobiliário, caracterizando-se como investidor ocasional.<br>6. A análise da condição de investidor ocasional dos agravantes não pode ser realizada por esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, impondo-se o retorno dos autos à origem para reexame do caso à luz da jurisprudência consolidada.<br>7. As demais matérias suscitadas deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem, caso se reconheça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.<br>IV. Dispositivo<br>8. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, com determinação de retorno dos autos à origem.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido versou sobre ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento "Royal Campinas Norte - Subcondomínio A" (também denominado "Hotel Contemporâneo"). Os réus, SPCIA 01 Empreendimento Imobiliário Ltda. e OR Empreendimentos Imobiliários e Participações S.A., interpuseram apelação sustentando, entre outros pontos, a ilegitimidade passiva, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a impossibilidade de rescisão do contrato já consumado, a inexistência de atraso na entrega do imóvel em razão de caso fortuito, e a ocorrência de prescrição trienal. Subsidiariamente, requereram a retenção de 25% dos valores pagos, a dedução de custos apurados e a modificação do termo inicial dos consectários legais (e-STJ, fls. 658-663).<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por sua 32ª Câmara de Direito Privado, deu provimento ao recurso, reformando integralmente a sentença. O relator, Desembargador Kioitsi Chicuta, afastou a alegação de prescrição trienal, reconhecendo a incidência do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil. No mérito, entendeu que o contrato já havia produzido todos os seus efeitos jurídicos, com o pagamento integral e a transmissão da posse do imóvel, o que tornaria inviável a rescisão. Ademais, concluiu que a relação entre as partes não configurava relação de consumo, afastando a aplicação do CDC (e-STJ, fls. 661-667).<br>Os autores, José Carlos Gonçalves e Meire Moreira Romero Gonçalves, interpuseram Recurso Especial com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, alegando negativa de vigência aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ. Sustentaram que o acórdão recorrido contrariou jurisprudência pacificada do STJ e do próprio TJSP em casos idênticos, envolvendo as mesmas rés e o mesmo empreendimento. Requereram o reconhecimento da incidência do CDC, a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés e a restituição integral dos valores pagos (e-STJ, fls. 669-680).<br>O Recurso Especial foi inadmitido pelo Tribunal de origem, sob o fundamento de que não restou demonstrada a alegada violação aos dispositivos legais indicados, e que as exigências legais na solução das questões de fato e de direito foram devidamente observadas pelo acórdão recorrido. A decisão de inadmissibilidade baseou-se no art. 1.030, V, do CPC (e-STJ, fls. 716-717).<br>Contra essa decisão, os autores interpuseram Agravo em Recurso Especial, reiterando os argumentos anteriormente apresentados e apontando que a decisão agravada teria indevidamente adentrado no mérito do recurso, competência exclusiva do Superior Tribunal de Justiça. Reafirmaram a existência de dissídio jurisprudencial e a negativa de vigência a normas federais, pleiteando a admissão do Recurso Especial e seu provimento para reforma integral do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 720-730).<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem enfrentou as questões suscitadas, fundamentando seu acórdão nos seguintes termos:<br>"No mais, infere-se que os autores firmaram com as corrés compromisso de compra e venda, tendo por objeto unidade autônoma do Empreendimento Royal Campinas Norte (Hotel Contemporâneo), no intuito de explorar atividade hoteleira, ingressando, para tanto em sociedade em conta de participação na modalidade de participantes, figurando como sócia ostensiva a empresa Royal Palm Plaza Participações e Empreendimentos Ltda. (fls. 348/353)<br>Consoante se vê, o tipo do empreendimento em questão difere da construção de unidades habitacionais residenciais, tratando-se de empreendimento típico figurando os adquirentes como investidores, sem a participação da empresa que atuará apenas na administração na cadeia de fornecimento, situação que destoa da relação consumerista, pelo que não se há falar em aplicação das normas protetivas preconizadas pelo Código de Defesa do Consumidor<br>Vale dizer, pela natureza da contratação, os apelados são sócios participantes dos resultados do negócio, compreendidas as obrigações positivas e negativas relativas ao desenvolvimento das atividades econômicas do empreendimento no qual a unidade hoteleira adquirida está inserida. Os adquirentes não devem ser enquadrados de forma simplista como titulares de direitos sobre imóvel, mas como verdadeiros investidores em empreendimento imobiliário com vistas à integração turística.<br>Anote-se, ademais, que o contrato foi celebrado em 24.05.2015, com entrega da obra prevista para outubro de 2017 e prazo de tolerância de cento e oitenta dias.<br>O pagamento das parcelas estipuladas foi integralizado em 24.01.2019 (fl. 217), ou seja, após a entrega do bem, ocorrida em 10.01.2019.<br>Consoante se vê, nada obstante a caracterização do atraso na conclusão do empreendimento, o negócio foi aperfeiçoado pelas partes mediante integralização do pagamento e transmissão da posse do imóvel aos autores, restando exaurida, portanto, a eficácia da promessa de compra e venda, pelo que não pode ser rescindida depois de ter produzido todos os efeitos no mundo jurídico, prevalecendo a cláusula nº 13.16 do instrumento e que determina a irretratabilidade e a irrevogabilidade do ajuste.<br> .. <br>Por outro lado, não se vislumbra, no caso, qualquer das hipóteses previstas pelos artigos 166, 167 e 171 do Código Civil a justificar a invalidação do negócio jurídico em discussão. Na verdade, os autores optaram pela quitação do bem mesmo depois de caracterizada a demora na conclusão da obra, pelo que a pretensão voltada à desconstituição do negócio manifestada depois de dois anos da aceitação do imóvel configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), destoando do princípio da boa-fé objetiva." (e-STJ, fls. 666-668)<br>Conforme se extrai do voto, o Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que os agravantes adquiriram unidade com o objetivo de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa.<br>Sobre o tema, a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019).<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL PARA ALUGUEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM RESSARCIMENTO. FIGURA DO INVESTIDOR OCASIONAL. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS PARA ORIGEM. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor" (REsp 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019). Essa é a situação dos autos. 2. Outrossim, a questão referente à incidência da norma específica da Lei 4.591/64 deve ser analisada pelo Tribunal de Justiça, com o retorno dos autos para a origem, sob pena de supressão de instância. 3. Agravo interno desprovido. Manutenção da decisão que deu parcial provimento ao recurso especial dos autores da demanda, ora agravados, determinando o retorno dos autos para o Tribunal de Justiça. (AgInt no REsp n. 1.829.360/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)<br>Todavia, é inviável a análise por esta Corte acerca da condição de investidor ocasional dos agravantes, ante o óbice da Súmula 7/STJ, devendo os autos retornarem à origem para reanálise do caso, à luz da jurisprudência do STJ sobre a possibilidade de aplicação do CDC na hipótese dos autos.<br>Além disso, as demais matérias suscitadas deverão ser reexaminadas, caso o Tribunal de origem entenda pela modificação do julgado e pela aplicação do CDC.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso e special, a fim de determinar o retorno dos autos à origem para verificação da possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso dos autos.<br>É como voto.