ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART 1.358-A DO CC/2002. ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA-GERAL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES. INVIABILIDADE DE AFERIR-SE A NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovadas, passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X.<br>2. O condomínio de lotes, inserido no art. 1.358-A do CC/2002 pela Lei 13.465/2017, configura espécie de condomínio edilício e, por conseguinte, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas em convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovado, detém a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.<br>3. Considerando que o acórdão recorrido não procedeu a uma análise acurada acerca da origem do crédito condominial executado, não é possível, no presente momento, afirmar se é possível, ou não, o prosseguimento da execução. Dessa forma, é imprescindív el o retorno dos autos à Corte de origem, para que se realize esse exame, a fim de definir se, na espécie, o crédito foi previsto na convenção do condomínio e/ou aprovado em assembleia-geral, requisitos indispensáveis para definir sua natureza de título executivo, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015.<br>4. Agravo interno provido. Recurso especial provido .

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELIZABETH contra decisão monocrática proferida por esta Relatoria (e-STJ, fls. 377-379), que negou provimento a seu recurso especial.<br>Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 384-386), a parte agravante sustenta, em síntese, que:<br>(a) o art. 1.358-A, § 2º, do Código Civil equiparou os condomínios de lotes aos condomínios edilícios, permitindo que ambos utilizem os meios de cobrança garantidos aos condomínios edilícios, incluindo a execução de título extrajudicial;<br>(b) o acórdão recorrido negou vigência ao art. 784, X, do CPC/2015, ao impedir que o condomínio de lotes se valesse da execução de título extrajudicial, apesar da equiparação prevista no Código Civil.<br>Requer, ao final, a reconsideração da decisão agravada ou sua reforma pela Turma Julgadora.<br>Foi apresentada impugnação (e-STJ, fls. 391-393).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART 1.358-A DO CC/2002. ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA-GERAL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES. INVIABILIDADE DE AFERIR-SE A NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovadas, passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X.<br>2. O condomínio de lotes, inserido no art. 1.358-A do CC/2002 pela Lei 13.465/2017, configura espécie de condomínio edilício e, por conseguinte, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas em convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovado, detém a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.<br>3. Considerando que o acórdão recorrido não procedeu a uma análise acurada acerca da origem do crédito condominial executado, não é possível, no presente momento, afirmar se é possível, ou não, o prosseguimento da execução. Dessa forma, é imprescindív el o retorno dos autos à Corte de origem, para que se realize esse exame, a fim de definir se, na espécie, o crédito foi previsto na convenção do condomínio e/ou aprovado em assembleia-geral, requisitos indispensáveis para definir sua natureza de título executivo, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015.<br>4. Agravo interno provido. Recurso especial provido .<br>VOTO<br>Razão assiste à parte agravante.<br>Conforme aponta a doutrina, "só são títulos executivos extrajudiciais aqueles taxativamente previstos na legisla ção ordinária. O art. 784, XII, do CPC reforça tal exigência, na medida em que expressa o princípio da tipicidade dos títulos executivos. Nada mais justo. O sacrifício imposto pela execução, a gravidade das medidas executivas, algumas conducentes ao desapossamento patrimonial ou a expropriação dos bens sem a realização prévia da atividade cognitiva, impõe o reconhecimento prévio de justa causa para tanto, que se subsome na existência do título reconhecido como executivo pelo ordenamento jurídico" (DUARTE, Zulmar In GAJARDONI, Fernando.. et.al. . Comentários ao código de processo civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022).<br>Ademais, deve-se observar que a criação da disciplina dos títulos executivos extrajudiciais teve por escopo garantir a efetividade do processo, afastando a necessidade da cognição exauriente típica da fase de conhecimento e permitindo o ajuizamento diretamente da ação de execução.<br>Dessa forma, convém mencionar o disposto no artigo 784, X, do Código de Processo Civil:<br>"Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:<br>(..)<br>X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;" (g. n.)<br>Verifica-se, portanto, que a lei conferiu, taxativamente, o status de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, as quais deverão estar previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovada. Sobre o tema, já decidiu este Superior Tribunal:<br>"RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DO ART. 784 DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE ARBITRADOS. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO.<br>1. Embargos à execução dos qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 16/8/2022 e concluso ao gabinete em 1/8/2024.<br>2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial; b) os associados estão, na espécie, obrigados a contribuir com o rateio das despesas de manutenção da associação de moradores; e c) os honorários advocatícios sucumbenciais foram adequadamente fixados.<br>3. De acordo com o inciso VIII do art. 784 do CPC, são títulos executivos extrajudiciais os créditos, documentalmente comprovados, decorrentes de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.<br>4. O inciso X do art. 784 do CPC atribui a qualidade de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.<br>5. A criação da disciplina dos títulos executivos extrajudiciais teve por escopo garantir a efetividade do processo, afastando a necessidade da cognição exauriente típica da fase de conhecimento e permitindo o ajuizamento diretamente da ação de execução.<br>6. A técnica dos títulos executivos extrajudiciais representa verdadeira exceção ao processo de cognição exauriente, motivo pelo qual o art. 784 do CPC merece interpretação restritiva.<br>7. Tendo em vista que os incisos VIII e X do art. 784 do CPC referem-se, expressamente, a contratos de locação e a despesas de condomínio, não é dado ao intérprete ampliar o seu âmbito de incidência para a hipótese de créditos decorrentes do rateio de despesas de associação de moradores.<br>8. A partir da interpretação restritiva do rol do art. 784 do CPC e tendo em mira a tipicidade dos títulos executivos, conclui-se que o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento não possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial.<br>9. No que diz respeito aos honorários advocatícios sucumbenciais, observa-se que, na espécie, o valor da causa é de R$ 2.323,42, o que atrai a incidência do art. 85, §8º, do CPC, de modo que o arbitramento dos honorários deve ser realizado por equidade, motivo pelo qual não merece reforma o acórdão recorrido quanto ao ponto.<br>10. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos moldes da presente fundamentação, concluiu que a lei não qualifica como título executivo extrajudicial eventual adesão associativa celebrada entre proprietário de lote de terreno e a entidade que administra o loteamento de acesso controlado.<br>11. Recurso especial não provido."<br>(REsp n. 2.110.029/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA". DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.<br>1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício.<br>3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15).<br>4. São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art.<br>1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.<br>5. Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis".<br>6. Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).<br>7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.<br>8. Recurso especial conhecido e desprovido.<br>(REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023, g.n.)<br>"RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INCLUSÃO DE PRESTAÇÕES VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. INCLUSÃO AUTOMÁTICA NA EXECUÇÃO APENAS PARA AS PRESTAÇÕES HOMOGÊNEAS, CONTÍNUAS E DA MESMA NATUREZA. A MODIFICAÇÃO DE NATUREZA OU DA HOMOGENEIDADE DA PRESTAÇÃO, BEM COMO DE EVENTUAL AMPLIAÇÃO DO ATO CONSTRITIVO ENSEJA A ABERTURA DE NOVO DIREITO DE DEFESA DO DEVEDOR, RESTRITA AO ACRÉSCIMO DO REFERIDO CONTEÚDO E A ELE LIMITADA.<br>1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício - previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas - passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X.<br>2. Com a comprovação dos requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo.<br>3. No entanto, apenas as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclusão automática na execução. Assim, em havendo modificação da natureza da prestação ou da sua homogeneidade, bem como de eventual ampliação do ato constritivo dela decorrente, deverá ser oportunizado ao devedor o direito de se defender, por meio de embargos, em relação a esse acréscimo e limitado ao referido conteúdo.<br>4. Recurso especial provido."<br>(REsp n. 1.835.998/RS, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 17/12/2021, g.n.)<br>No caso, o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro reconheceu que o condomínio agravante não se enquadra como condomínio edilício, conforme exigido pelo Código de Processo Civil para a execução de cotas condominiais como título extrajudicial. Assim, acolheu os embargos à execução, para julgar extinta a execução. É o que se observa no trecho do v. acórdão recorrido:<br>"A fim de autorizar o processo executivo, que configura medida invasiva do patrimônio do condômino, exigiu-se tão somente que a verba se encontrasse prevista na convenção condominial ou houvesse sido aprovada em assembleia-geral.<br>De outro lado, o princípio da taxatividade indica ser executivo o título que constar em rol legal, sendo certo que "não é a natureza da obrigação que qualifica um título executivo, mas sua inserção entre aqueles assim considerados por disposição legal expressa." (DIDIER, Fredie. Curso de direito processual civil: execução. 7 ed, 2007. Salvador: Juspodivm, p. 260).<br>Sabe-se que, frente a realidade sempre mutável, a Lei nº 13.465/2017 previu duas novas modalidades de condomínio, quais sejam: (i) o condomínio de lotes, regulado no art. 1.358-A , do CC e pelo art. 2º, § 7º, e pelo art. 4º, § 4º, da Lei nº 6.766/79 e (ii) condomínio urbano simples, disciplinado pelos arts. 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017.<br>Bem de ver que, dentro do contexto dos autos, é razoável concluir que o condomínio exequente, em tese, se enquadra na nova modalidade de condomínio prevista no art. 1.358-A, do Diploma Civil.<br>Todavia, tal enquadramento revela-se insuficiente para autorizar a execução de título extrajudicial, uma vez que, como já afirmado linhas atrás, o Código de Processo Civil autorizou apenas condomínio edilício a adotar a modalidade executiva.<br>Contudo, a teor da melhor lição doutrinária, pelo princípio da taxatividade veda-se a interpretação ampliativa pelo operador do direito (Comentários ao novo Código de Processo Civil. Coordenação: Antonio do Passo Cabral, Ronal Cramer, 2ª ed, 2016. Rio de Janeiro: Forense. P. 1124).<br>Em sendo assim, impositivo o acolhimento da pretensão recursal, de modo a que sejam acolhidos os embargos à execução, julgando-se extinta a execução." (e-STJ, fls. 238-239, grifamos)<br>Não obstante, verifica-se que o condomínio agravante, conforme explicitado no próprio acórdão recorrido, figura na modalidade de condomínio de lotes, previsto no artigo 1.358-A do Código Civil de 2002, in verbis:<br>"Seção IV<br>Do Condomínio de Lotes<br>Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)<br>§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição."<br>O condomínio de lotes, como concebido pela Lei 13.465/2017, foi incorporado como uma seção no Capítulo VII do Título III do Código Civil, que versa sobre o condomínio edilício. Dessa forma, para todos os propósitos, deve ser considerado e tratado como uma modalidade de condomínio edilício.<br>No mesmo sentido, segundo a doutrina de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:<br>"Conforme dissemos no tópico anterior, o condomínio de lotes é uma espécie de condomínio edilício, com a peculiaridade de que, ao invés do que ocorre com um prédio de apartamentos - as unidades imobiliárias são os próprios lotes de terrenos hábeis a edificação e não os apartamentos, lojas ou casas." (FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil - Volume Único / Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto e Nelson Rosenvald - 10. ed., rev., atual. e ampl. - São Paulo: Editora Juspodivm, 2025, página 1.221.)<br>Tanto é uma espécie que o próprio Código Civil determinou a aplicação, no que couber, ao condomínio de lotes, do disposto sobre o condomínio edilício. A propósito:<br>"Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.<br>(..)<br>§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)<br>I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)"<br>Destaca-se, ainda, que, nos termos do art. 1.336, I, do CC/2002, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.<br>"Art. 1.336. São deveres do condômino:<br>I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)"<br>Nesse contexto, merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos termos da fundamentação já exposta, o condomínio de lotes configura uma modalidade de condomínio edilício e, por conseguinte, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, detém a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.<br>Entretanto, considerando que o acórdão recorrido não procedeu a uma análise acurada acerca da origem do crédito condominial executado, não é possível, no presente momento, afirmar se é possível, ou não, o prosseguimento da execução.<br>Dessa forma, é imprescindível o retorno dos autos à Corte de origem para que realize este exame, a fim de definir se, na espécie, o crédito foi previsto na convenção do condomínio e/ou aprovado em assembleia-geral, requisitos indispensáveis para definir sua natureza de título executivo, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015.<br>Diante do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, dou provimento ao recurso especial, determinando o retorno dos autos à Corte de origem, para que examine se o crédito executado foi previsto em convenção e/ou aprovado em assembleia- geral, a fim de definir se, na espécie, é ou não possível o prosseguimento da execução.<br>É como voto.