ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE AGENTE FINANCEIRO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, reconheceu a legitimidade passiva do banco e sua responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel financiado.<br>II. Questão em discussão<br>2. Discute-se se o recorrente, na condição de agente financeiro, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária em ação de rescisão contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel financiado.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a legitimidade passiva de instituição financeira em ações de indenização por inadimplemento na construção e entrega de imóvel depende da análise das funções efetivamente exercidas, distinguindo-se entre atuação como mero agente financeiro e participação direta na execução ou fiscalização das obras.<br>4. No caso concreto, o Tribunal de origem não examinou o contrato celebrado entre as partes para verificar se o banco atuou apenas como agente financeiro ou se teve participação direta na execução ou fiscalização da obra.<br>5. A análise da função exercida pelo banco demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado na via do recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que seja realizada a análise do contrato firmado entre as partes e constatada a legitimidade da instituição financeira, à luz da jurisprudência do STJ.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL S/A, fundamentado no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Rescisão pleiteada pelo comprador em condições de sobressair. Legitimidade passiva abrange todos os participantes da relação negocial, ante aspecto consumerista existente, configurando, inclusive, em obrigação solidária. Banco réu, na condição de agente financeiro, também responde integralmente como os demais integrantes do polo passivo. Desfazimento do pactuado deve observar o equilíbrio, pois as partes retornam ao "statu quo" primitivo. Devolução integral dos valores pagos deve sobressair. Apelo desprovido." (e-STJ, fls. 293-298)<br>Os embargos de declaração opostos pelo Banco do Brasil S/A foram rejeitados, às fls. 327-331 (e-STJ).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) Artigo 485, VI, do CPC: O recorrente sustenta que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois teria atuado apenas como agente financeiro, sem responsabilidade pelo atraso na obra ou pelos prejuízos alegados pelo autor;<br>(ii) Artigos 421 e 422 do Código Civil: O recorrente argumenta que teria agido com boa-fé contratual e que o princípio do pacta sunt servanda deveria prevalecer, uma vez que teria cumprido integralmente suas obrigações contratuais;<br>(iii) Artigo 188, I, do Código Civil: O recorrente alega que teria agido no exercício regular de um direito, sem prática de ato ilícito, o que afastaria qualquer responsabilidade pelos danos alegados;<br>(iv) Artigos 186 e 927 do Código Civil: O recorrente afirma que não haveria comprovação de ato ilícito, nexo causal ou culpa que justificassem a sua responsabilização por danos materiais e morais;<br>(v) Artigo 85, §11, do CPC: O recorrente sustenta que a majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação seria desproporcional e desmedida, violando o princípio da causalidade.<br>Foram apresentadas contrarrazões pelo recorrido, às fls. 368-405 (e-STJ).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE AGENTE FINANCEIRO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, reconheceu a legitimidade passiva do banco e sua responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel financiado.<br>II. Questão em discussão<br>2. Discute-se se o recorrente, na condição de agente financeiro, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária em ação de rescisão contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel financiado.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a legitimidade passiva de instituição financeira em ações de indenização por inadimplemento na construção e entrega de imóvel depende da análise das funções efetivamente exercidas, distinguindo-se entre atuação como mero agente financeiro e participação direta na execução ou fiscalização das obras.<br>4. No caso concreto, o Tribunal de origem não examinou o contrato celebrado entre as partes para verificar se o banco atuou apenas como agente financeiro ou se teve participação direta na execução ou fiscalização da obra.<br>5. A análise da função exercida pelo banco demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado na via do recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que seja realizada a análise do contrato firmado entre as partes e constatada a legitimidade da instituição financeira, à luz da jurisprudência do STJ.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido versou sobre ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido mediante financiamento imobiliário. A controvérsia principal concentrou-se na legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A, que atuou como agente financeiro no contrato, e na eventual responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual.<br>A Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo Banco do Brasil S/A, mantendo a sentença de primeiro grau que declarou a resolução do contrato, condenou os réus à devolução integral dos valores pagos pelo autor, com incidência de juros e correção monetária, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. O acórdão ressaltou que a relação jurídica em questão possui natureza consumerista, caracterizando cadeia única de prestação de serviços, o que justifica a solidariedade entre os réus, incluindo o banco. Ademais, a decisão majorou os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 293-298).<br>O Banco do Brasil S/A interpôs Recurso Especial com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, alegando que o acórdão do TJSP violou diversos dispositivos legais ao reconhecer sua legitimidade passiva e responsabilizá-lo por atrasos e danos relacionados à obra, mesmo tendo atuado apenas como agente financeiro. Sustentou que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, agiu de boa-fé e no exercício regular de direito, sem prática de ato ilícito, nexo causal ou culpa, além de considerar desproporcional a majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação (e-STJ, fls. 340-354).<br>A decisão de admissibilidade do Recurso Especial, proferida pelo Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, admitiu o recurso com base no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, reconhecendo que a matéria controvertida foi devidamente prequestionada e que não há óbices legais, regimentais ou sumulares à sua admissibilidade, determinando a remessa dos autos ao Superior Tribunal de Justiça para julgamento (e-STJ, fls. 406-407).<br>No que tange à legitimidade do Banco do Brasil para figurar no polo passivo da presente demanda, o Tribunal de origem entendeu que o banco integra a cadeia de consumo:<br>"O caso em exame envolve notório aspecto consumerista, portanto, todos os participantes na relação negocial formam cadeia única de prestação de serviços/fornecimento, logo, a solidariedade está caracterizada, e a legitimidade passiva abrange todos os réus.<br>Ademais, a inobservância do lapso cronológico para a entrega da obra não fora impugnada, consequentemente, reconhecida, o que é suficiente para configurar o descumprimento contratual e o desfazimento do avençado.<br>Com efeito, o equilíbrio no ajustado deve estar presente, inclusive por ocasião da resilição, quando as partes retornam ao statu quo primitivo." (e-STJ, fl. 296).<br>Para a adequada resolução da controvérsia sobre a legitimidade do banco em ações de reparação de danos por atraso na construção do imóvel, é imprescindível distinguir duas situações: quando a instituição financeira atua exclusivamente como agente financeiro e quando participa diretamente da execução ou fiscalização das obras do empreendimento.<br>A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, "quando a instituição atuar apenas como mero agente financeiro, não será parte legítima para figurar no polo passivo da demanda indenizatória por inadimplemento na construção e entrega do imóvel, ficando sua responsabilidade limitada à liberação do crédito. Todavia, quando assume responsabilidades próprias que vão além da mera atuação como agente financeiro em sentido estrito, pode eventualmente responder pelo inadimplemento, o que justificaria a sua integração ao polo passivo da relação processual" (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.176.274/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>Assim, considerando que a legitimidade da parte na ação é determinada com base nos elementos do direito material, a responsabilidade da instituição financeira deve ser analisada caso a caso, conforme as obrigações assumidas no contrato celebrado. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO DEMANDANTE. 1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15. 2. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o agente financeiro tem legitimidade passiva para responder solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao adquirente quando também tiver participado na qualidade de agente executor de política habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida. 3. Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.088.069/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO, NA ORIGEM. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL VINCULADO AO SFH. DECISÃO MONOCRÁTICA. SÚMULA 568/STJ. AUSÊNCIA DE NULIDADE. OMISSÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. LITISPENDÊNCIA E ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INTEGRAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO AO FEITO. IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. "A jurisprudência deste STJ, a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplica a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 29/03/2019). 2. No que concerne ao artigo 1.022 do NCPC, a parte recorrente não desenvolveu, no recurso especial, argumentação que evidenciasse a ofensa, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. A falta de prequestionamento da matéria alegada nas razões do recurso especial impede seu conhecimento, não obstante a oposição de embargos declaratórios. Incidência da Súmula 211 do STJ. 4. "O agente financeiro somente tem legitimidade passiva ad causam para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento" (AgRg no REsp 1.522.725/PR, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/02/2016, DJe de 22/02/2016). 5. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.025.993/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 1º/7/2022, destaquei.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E RESPONSABILIDADE POR DANOS MATERIAIS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CESSIONÁRIA FIDUCIÁRIA DOS CRÉDITOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O agente financeiro não ostenta legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada, quando atua em sentido estrito" (AgInt no AREsp 1.193.639/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17.4.2018, DJe de 20.4.2018). 2. No caso em análise, o banco recorrido atuou como mero credor fiduciário dos direitos creditórios decorrentes do compromisso de compra e venda firmado entre a construtora e o adquirente, e não como agente executor e operador. 3. Assim, diante das circunstâncias fáticas descritas no acórdão recorrido, conclui-se que o banco atuou, tão somente, como credor fiduciário em sentido estrito, não devendo responder pelo atraso na entrega da obra, uma vez que não teve nenhuma influência no descumprimento do contrato. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 17/5/2024.)<br>No caso concreto dos autos, o Tribunal de origem apenas indicou que o Banco, ora agravante, integra a cadeia consumerista, sem adentrar a análise da função efetivamente exercida pelo agente financeiro.<br>Todavia, tal questão não pode ser examinada diretamente por esta Corte na via estreita do Recurso Especial, em razão da vedação ao reexame fático-probatório, conforme previsto na Súmula 7/STJ. Assim, impõe-se o retorno dos autos à origem para que o Tribunal analise o contrato celebrado entre as partes e verifique se a instituição bancária atuou apenas como agente financeiro ou teve participação direta na execução e/ou fiscalização da obra.<br>Dessa forma, diante da necessidade de reanálise pelo Tribunal de origem quanto à legitimidade do Banco agravante, fica prejudicada a apreciação dos demais pontos suscitados no Recurso Especial.<br>Ante o exposto, dou provimento ao Recurso Especial para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que seja realizada a análise do contrato firmado entre as partes, com vistas à constatação da legitimidade do Banco do Brasil à luz da jurisprudência desta Corte.<br>É o voto.