ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POOL HOTELEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de restituição de valores pagos, danos materiais e morais, decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao sistema de pool hoteleiro.<br>2. O acórdão recorrido reconheceu a responsabilidade solidária da agravante, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, e determinou a devolução integral das parcelas pagas em razão do atraso na entrega do imóvel.<br>3. A agravante alegou ilegitimidade passiva, sustentando que sua obrigação se restringe à administração hoteleira após a entrega do empreendimento, não sendo responsável pela construção ou entrega da unidade.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. Discute-se se a sociedade vinculada à administração hoteleira pode ser responsabilizada solidariamente por vícios no empreendimento imobiliário, considerando que não integra a cadeia de fornecimento da incorporação.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A sociedade ligada à administração hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, limitando-se à futura gestão dos serviços hoteleiros após a conclusão do empreendimento.<br>6. A respo nsabilidade solidária não pode ser presumida, devendo estar prevista em lei ou contrato, conforme dispõe o art. 265 do Código Civil.<br>7. Os adquirentes tinham plena ciência de que as unidades não seriam construídas nem comercializadas pela agravante, cuja atuação se restringiria à administração do pool hoteleiro.<br>8. A pretensão da agravante de explorar economicamente o empreendimento foi igualmente frustrada pela não conclusão da obra, assim como a dos adquirentes.<br>9. Agravo provido para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo a ilegitimidade passiva da agravante.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ICH ADMINISTRAÇÃO DE HOTÉIS S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. 1. Benefício da gratuidade requerido pela corré SHEPI. Ausência de demonstração de alteração da condição financeira desde a contestação, em que recolheu custas. Ademais, a existência de ação judicial proposta contra a postulante não é prova efetiva de sua condição econômica. Pedido indeferido.<br>2. Aplicabilidade do CDC. Irrelevância do contrato celebrado entre as partes envolver sociedade em conta de participação. Objetivo não é o desenvolvimento de uma atividade empresária, mas a aquisição de um imóvel, ainda que para investimento em pool hoteleiro. Relação de consumo presente. Precedentes.<br>3. Competência. Possibilidade de propositura no domicílio dos autores. Art. 101, I, do CDC aplicável não apenas às ações de responsabilidade civil. Súmula nº 77 do E. TJSP. Preliminar afastada.<br>4. Solidariedade da corré ICH. Operação totalmente coordenada e vinculada entre as corrés, que atuam em clara parceria. A corré ICH participou de toda a idealização e esforço de venda, utilizando sua marca "Intercity", que dá nome ao empreendimento. Responsabilidade solidária verificada (arts. 7º, § único, 18, caput, e 25, § 1º, do CDC).<br>5. Culpa pela rescisão. Atraso na entrega do imóvel verificado. Impossibilidade de se fixar prazos para cumprimento das obrigações das corrés vinculados a atitudes que dependem das próprias corrés, o que equivaleria a deixar de fixar qualquer prazo (art. 39, XII, do CDC). Culpa das corrés pela rescisão. Devolução integral das parcelas pagas devida. Súmula 543 do E. STJ.<br>6. Juros de mora e correção monetária. Aplicação da interpretação do E. STJ em regime de recursos repetitivos acerca do art. 406 do CC (REsp 1102552/CE). Incidência de correção monetária pela TPTJSP, a partir de cada desembolso, e apenas da taxa SELIC, a partir da citação.<br>7. Distribuição sucumbencial modificada.<br>8. Recursos parcialmente providos." (e-STJ, fls. 961).<br>Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados às fls. 928-933 (e-STJ).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega dissenso jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 113, 125, 248 e 422 do Código Civil, pois teria sido desconsiderada a boa-fé contratual e a natureza das obrigações assumidas pela recorrente, que seriam limitadas à administração do pool hoteleiro após a entrega do empreendimento, não havendo responsabilidade pela construção ou entrega do imóvel;<br>(ii) art. 265 do Código Civil, pois a solidariedade entre a recorrente e a incorporadora não teria fundamento contratual ou legal, sendo indevidamente presumida pelo acórdão recorrido;<br>(iii) arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, pois a recorrente não integraria a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, limitando-se à futura administração hoteleira, o que afastaria a aplicação do CDC e a responsabilidade solidária;<br>(iv) art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, pois os autores não seriam consumidores finais, mas investidores, o que afastaria a incidência do CDC na relação jurídica;<br>(v) art. 248 do Código Civil, pois a obrigação de entrega do empreendimento teria se tornado impossível sem culpa da recorrente, o que excluiria sua responsabilidade por perdas e danos.<br>Não foram apresentadas contrarrazões pelos agravados.<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POOL HOTELEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de restituição de valores pagos, danos materiais e morais, decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao sistema de pool hoteleiro.<br>2. O acórdão recorrido reconheceu a responsabilidade solidária da agravante, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, e determinou a devolução integral das parcelas pagas em razão do atraso na entrega do imóvel.<br>3. A agravante alegou ilegitimidade passiva, sustentando que sua obrigação se restringe à administração hoteleira após a entrega do empreendimento, não sendo responsável pela construção ou entrega da unidade.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. Discute-se se a sociedade vinculada à administração hoteleira pode ser responsabilizada solidariamente por vícios no empreendimento imobiliário, considerando que não integra a cadeia de fornecimento da incorporação.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A sociedade ligada à administração hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, limitando-se à futura gestão dos serviços hoteleiros após a conclusão do empreendimento.<br>6. A respo nsabilidade solidária não pode ser presumida, devendo estar prevista em lei ou contrato, conforme dispõe o art. 265 do Código Civil.<br>7. Os adquirentes tinham plena ciência de que as unidades não seriam construídas nem comercializadas pela agravante, cuja atuação se restringiria à administração do pool hoteleiro.<br>8. A pretensão da agravante de explorar economicamente o empreendimento foi igualmente frustrada pela não conclusão da obra, assim como a dos adquirentes.<br>9. Agravo provido para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo a ilegitimidade passiva da agravante.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de restituição de valores pagos, danos materiais e morais, decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Hotel Intercity Express Itupeva, destinado ao sistema de pool hoteleiro.<br>A Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por maioria, deu parcial provimento aos recursos das rés, deliberando: indeferimento do pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré SHEPI, por ausência de comprovação de alteração da condição financeira, conforme Súmula 481 do STJ; reconhecimento da relação de consumo no contrato de aquisição do imóvel, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor; manutenção da competência do juízo com base no artigo 101, I, do CDC e na Súmula 77 do TJSP; reconhecimento da responsabilidade solidária da corré ICH pela participação na venda do empreendimento; determinação de devolução integral das parcelas pagas em razão do atraso na entrega do imóvel, com fundamento na Súmula 543 do STJ; fixação da correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e, a partir da citação, aplicação apenas da taxa SELIC, conforme REsp 1.102.552/CE; alteração na distribuição das custas e despesas processuais, atribuindo 70% às rés e 30% aos autores, mantendo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, rateados na mesma proporção; e, por fim, modificação da incidência de correção monetária, juros de mora e distribuição sucumbencial conforme os pontos anteriores (e-STJ, fls. 781-792).<br>A ICH ADMINISTRAÇÃO DE HOTÉIS S.A. interpôs Recurso Especial com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, alegando violação e interpretação divergente dos artigos 113, 125, 248 e 422 do Código Civil, combinados com o art. 485, VI, do CPC, sustentando sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, por ter assumido apenas o compromisso de administrar o hotel após a entrega do empreendimento, não sendo responsável pela construção. No mérito, ainda que relacionado à preliminar, requereu a improcedência dos pedidos, argumentando que sua obrigação se limita à gestão hoteleira, o que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (art. 2º) e, por consequência, a solidariedade reconhecida com base nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, sob pena de violação ao art. 265 do Código Civil, que exige previsão legal ou contratual para a configuração da solidariedade (e-STJ, fls. 800-822).<br>O Recurso Especial foi inadmitido pelo Tribunal de origem, sob o fundamento de que não ficou demonstrada a violação aos dispositivos legais invocados, tampouco comprovado o dissenso jurisprudencial (e-STJ, fls. 953-955), ensejando a interposição do presente Agravo em Recurso Especial (e-STJ, fls. 960-975).<br>Pois bem. No que tange à responsabilidade solidária da ICH, o Tribunal de origem fundamentou seu acórdão nos seguintes termos:<br>"A corré ICH é responsável solidária para responder pela devolução das quantias pagas, tendo em vista que o negócio firmado com os consumidores envolve a participação das diferentes fornecedoras, não podendo ser setorizado da forma que pretende a corré ICH, sendo a operação coordenada e vinculada entre as corrés, que atuam em clara parceria. A corré ICH participou da idealização e esforço de venda, utilizando sua marca "Intercity", que dá nome ao empreendimento ("HOTEL INTERCITY EXPRESS ITUPEVA"). Assim, possui responsabilidade solidária, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 18, caput, e 25, parágrafo 1º, do Código de Defesa do Consumidor." (e-STJ, fl. 786)<br>Contudo, a orientação adotada pelo Tribunal de origem diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que entende que a sociedade vinculada à administração hoteleira não pode ser responsabilizada por vícios no empreendimento, por não integrar a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, tampouco o grupo econômico das empresas inadimplentes.<br>Ademais, é inadmissível interpretação extensiva que atribua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento à sociedade ligada ao setor hoteleiro, também prejudicada pelo evento, já que sua exploração econômica depende da efetiva posse da unidade imobiliária. Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel. 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8. Recurso especial provido. (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019)<br>No mesmo sentido: AgInt no REsp n. 1.935.362/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022, DJe de 19/4/2022; AgInt no AREsp n. 2.045.970/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 27/6/2022; REsp n. 1.785.802/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019; AgInt no REsp n. 1.985.145/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023; AgInt no REsp n. 1.978.819/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022<br>Verifica-se que a ICH não integrou a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, tendo-se obrigado apenas à administração dos serviços hoteleiros, a ocorrer após a conclusão do empreendimento, o que descaracteriza a relação de consumo.<br>Constata-se, ainda, que os adquirentes tinham plena ciência de que as unidades não seriam construídas nem vendidas pela ora agravante, que atuaria apenas como futura administradora do pool hoteleiro, conforme anuência ao Termo de Adesão do empreendimento (e-STJ, fl. 27), entregando as futuras unidades ao pool e à constituição da sociedade em conta de participação para exploração hoteleira, na qual a agravante/recorrente figuraria como administradora do Condomínio.<br>Diante disso, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva da recorrente, por não integrar a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, tendo-se obrigado apenas à futura administração dos serviços hoteleiros, ramo de sua expertise, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação com os adquirentes. Como a obra não foi finalizada, sua pretensão de explorar economicamente o empreendimento foi frustrada, assim como a dos recorridos.<br>Reconhecida a ilegitimidade da empresa agravante, fica prejudicada a análise das demais questões suscitadas.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo a ilegitimidade da ICH ADMINISTRAÇÃO DE HOTÉIS S/A. Quanto ao ônus sucumbencial, fixo os honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC/2015, em R$26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos reais).<br>É o voto.