DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por Haroldo Coutinho de Lucena Filho e Marinaldo da Silva Leal contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 328-330):<br>CIVIL e PROCESSUAL CIVIL. Agravo interno. Decisão monocrática que anulou a sentença por cerceamento de defesa. Cerceamento de defesa não configurado. Juízo de retratação. Apelação Cível. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Comissão de corretagem. Contrato de permuta. Negócio não concluído. Resultado útil. Inexistência. Desistência. Comissão indevida. Sentença mantida. Desprovimento.<br>- A corretagem traduz-se numa atividade de resultado, em que a remuneração do corretor é sempre devida quando o proveito útil perseguido se consumou, ainda que posteriormente (art. 727 do CC) à dispensa do profissional, mas em decorrência da intermediação anteriormente promovida.<br>- Para que o corretor faça jus à comissão pelos serviços de mediação, é necessária a reunião simultânea de 3 (três) requisitos essenciais: autorização para mediar, aproximação das partes e resultado útil em razão de sua interferência.<br>- O resultado útil do contrato de comissão de corretagem não restou concluído, já que o contrato de permuta não se realizou por impossibilidade estranha à vontade dos contratantes, a saber, a não aprovação do projeto de edificação pela edilidade pública. O trabalho do Corretor é uma atividade de risco e ele somente vem a receber, quando concluído o contrato em caráter irreversível.<br>- In casu, não pode dizer que a venda foi concluída e com o resultado útil apurado. Não é o caso de aplicar o art. 725 do CC, uma vez que não houve arrependimento posterior pela recorrida, mas sim cancelamento do contrato com desistência, o que afasta o resultado útil.<br>Os embargos de declaração opostos pelos Haroldo Coutinho de Lucena Filho e Marinaldo da Silva Leal foram rejeitados.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 1.022, II, do Código de Processo Civil; e os arts. 722, 725 e 727 do Código Civil.<br>Sustenta negativa de prestação jurisdicional, sob pena de violação do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, afirmando que os embargos de declaração apontaram omissões e contradições não enfrentadas, especialmente sobre a existência de contrato escrito derivado da intermediação e sobre o cerceamento de defesa.<br>Defende, com base nos arts. 722, 725 e 727 do Código Civil, que é devida a comissão de corretagem, pois teriam aproximado as partes e haveria instrumento particular de promessa de permuta com reconhecimento de firma, caracterizando o resultado útil da mediação e, ainda, a hipótese de arrependimento/desistência não afasta o pagamento da corretagem.<br>Contrarrazões, na qual a parte recorrida Cabo Branco Construtora e Incorporadora Ltda - EPP alega, em preliminar, ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ), afronta à dialeticidade, deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF); no mérito, sustenta a inexistência de resultado útil, inexistência de contratação pelos recorridos, cláusula contratual atribuindo ao segundo recorrido a responsabilidade por "comissionamento" e desproporção do valor de comissão, bem como não efetivação da permuta.<br>Contrarrazões, na qual a parte recorrida Vertical Engenharia e Incorporações Ltda aponta ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ), necessidade de reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ) E de cláusulas (Súmula 5/STJ; deficiência de fundamentação (Súmula 284/STJ) e interpretação de cláusulas (Súmula 5/STJ); no mérito, reafirma que não houve resultado útil e que a desistência do comprador afasta o pagamento da corretagem.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo, o qual foi impugnado.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não deve prosperar.<br>Originariamente, trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Haroldo Coutinho de Lucena Filho e Marinaldo da Silva Leal contra Posto de Combustíveis Cabo Branco Ltda - EPP e Vertical Engenharia e Incorporações Ltda, em que alegaram terem sido contratados para intermediar a venda/permuta de área no antigo Sítio Oiteiro, em Tambaú, com aproximação das partes e assinatura de contrato em julho de 2014, pleiteando o pagamento de R$ 2.475.000,00 (dois milhões, quatrocentos e setenta e cinco mil reais) a título de comissão.<br>A sentença julgou improcedente o pedido, ao fundamento de que não se comprovou a conclusão do negócio e que a corretagem exige resultado útil; consignou que o contrato previa prazo para aprovação de projeto e alvará, não obtidos, além de apontar estudos técnicos e legais impeditivos de edificação, concluindo que houve impedimento pela legislação urbana e ambiental, e que, nessa hipótese, não se aplica o art. 725 do Código Civil.<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação, mantendo a improcedência, com base em que, embora incontroversa a aproximação entre os agentes, não houve conclusão do negócio por impossibilidade legal e por desistência do comprador, o que afasta o resultado útil exigido para o pagamento da corretagem e não configura arrependimento apto a incidir a segunda parte do art. 725 do Código Civil. Os embargos de declaração foram rejeitados, sem aplicação de multa.<br>De início, verifico que a parte agravante, no tocante a alegação de violação do art. 1022 do C.P.C, por omissão do Tribunal de origem, não especifica qual teria sido a omissão concreta, o que por si só já inviabilizada o conhecimento da violação. O Tribunal de origem emitiu pronunciamento de forma clara e fundamentada sobre a matéria, ainda que em sentido contrário à sua pretensão.<br>Esclareça-se, também, que não se traduz em omissão a motivação contrária ao interesse da parte ou que deixe de se pronunciar acerca de pontos considerados irrelevantes, justamente pela adoção de outros fundamentos, no caso ausência de resultado útil por impedimento imposto pela legislação vigente.<br>Observe-se, ainda, que "A jurisprudência é firme no sentido de que os embargos de declaração, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento visando à interposição de recursos nos Tribunais Superiores, não podem ser acolhidos quando inexistente omissão, contradição ou obscuridade na decisão recorrida (EDcl no AgInt no AREsp 156.220/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20.2.2018, DJe 27.2.2018).<br>No mérito, o Tribunal de origem, ao julgar a apelação, reconheceu que houve aproximação das partes, contudo não foi concretizada, tendo assim se pronunciando (fls. 333- 334):<br>Insurgem-se os autores contra a sentença insistindo na tese de que, comprovada a aproximação entre o vendedor e o pretenso comprador, independentemente da concretização do negócio, é devida à comissão.<br>Razão, todavia, não assiste aos autores.<br>É cediço que o pressuposto elementar da comissão por corretagem é a aproximação útil entre comprador e vendedor, entendendo-se, por aproximação útil aquela determinante, de modo direto e imediato, à celebração do contrato de compra e venda, sem a qual o ato não teria sido realizado.<br>Restou incontroversa nos autos a aproximação realizada entre pretenso comprador e vendedor.<br>A intermediação levada a efeito pelos autores, contudo, não restou concretizada diante da desistência do negócio pelo comprador.<br>Depreende-se dos autos que os trabalhos de aproximação realizados pelos corretores não ensejaram a efetivação do negócio jurídico, não por mero arrependimento das partes, mas por impossibilidade advinda da legislação vigente no Município de João Pessoa que não permitiu a aprovação do projeto de edificação.<br>(..)<br>Em se tratando de um contrato de resultado, só haverá remuneração do corretor se houver resultado útil, isto é, se da aproximação entre o pretenso comprador e o vendedor resultar a concretização do negócio, o que não se verificou no presente caso.<br>Segundo Arnaldo Rizzardo,<br>"para que a interferência de uma pessoa em negócios de outrem se qualifique como corretagem, são necessários os seguintes requisitos: a) cometimento a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio; b) aproximação, feita pelo corretor, entre o terceiro e o comitente; e c) conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro, graças à atividade do corretor" (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2014, pág. 765).<br>Na hipótese, não se vislumbra o preenchimento do terceiro requisito, uma vez que a conclusão do negócio não foi efetivada diante da desistência do comprador.<br>A desistência do negócio indica, justamente, ausência de obtenção de resultado útil, pois aquele que pretendia adquirir o imóvel desistiu da avença e não efetuou qualquer pagamento ao vendedor.<br>Com efeito, uma vez constatada a desistência do negócio, tem-se por não concretizada a venda e compra do imóvel, não havendo, portanto, causa para a cobrança da comissão. Outrossim, é necessário ressaltar que há distinção entre arrependimento e desistência. Embora nebulosa, há distinção entre desistência e arrependimento, e o caso ora em comento é de desistência, não arrependimento, tendo-se presente que se desiste daquilo que se vai fazer (ação futura) e se arrepende daquilo que já se fez (ação passada).<br>Dos autos, extrai-se que não houve hipótese de arrependimento que ensejaria a responsabilidade do réu pelo pagamento da comissão de corretagem, mas, sim, de desistência do negócio, o que afasta a aplicação do disposto no art. 725 do Código Civil, já que a concretização do negócio jurídico não ocorreu devido a um impedimento ocasionado pela edilidade municipal.<br>Confirmando a sentença que sobre a questão assim assentou (fls.160-161):<br>Há de se observar nos documentos acostado pelo autor que este não trouxe aos autos nenhum documento que comprove a sua contratação por nenhuma das partes para a intermediação da referida permuta, o que há é informações do próprio autor dando conta de ter sido o autor procurado pelo primeiro promovido e que existe cláusula no contrato de compra e venda que estabelece que os honorários de corretagem seriam pagos pela segunda promovida.<br>O autor não comprovou que o negócio foi levado a efeito pelas partes, visto que o contrato de compra e venda, celebrado em julho de 2014, até a presente data não foi concretizado. Tal entendimento verifica dos autos pela certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóvel sob ID. Nº 2969852, isso é um indicativo da não conclusão do negócio pretendido entre as partes promovidas.<br>O contrato de corretagem se constitui, conforme esclarece Arnaldo Rizzardo, pela atividade do corretor, que compreende: a) cometimento a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio; b) aproximação, feita pelo corretor, entre o terceiro e o comitente; c) conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro, graças à atividade do corretor" (Contratos, Ed. Forense, 2006, p. 775).<br>Essa aproximação não ê suficiente para o recebimento da corretagem, como explica ANTÔNIO CARLOS MATHIAS COLTRO, senão vejamos:<br>"Ressalve-se, no entanto, não bastar ao corretor a simples aproximação entre os interessados (RT 203/261), cumprindo-lhe conseguir cheguem eles à confluência de vontades dirigida ao mútuo acordo quanto o negócio intermediado, ou seja, cabe-lhe obter o resultado útil de sua intervenção, logrando êxito quanto o acerto entre as partes no tocante às condições e forma da transação, de maneira a restar apenas executem elas o combinado" (Contrato de Corretagem Imobiliária, Doutrina e Jurisprudência, Ed. Jurídico Atlas, 2001,p. 63).<br>O corretor é um profissional prestador de serviços e deve receber quando os serviços que prestou trouxeram para as partes um resultado útil na concretização do negócio, o que não se verifica nesse caso, visto que a realização do negócio foi frustrada como se depreende dos autos, visto que há cláusula no contrato onde o segundo promovente teria um prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias para a aprovação do projeto e alvarás de construção do empreendimento, e como se observa tais documentos não foram conseguidos pelo segundo promovente.<br>Ademais, é importante ressaltar que a segunda promovente colecionou aos autos documentos sob o ID. 2977902, às páginas 01/02, um estudo mercadológico do valor do bem a ser incorporado, estudo este realizado pela empresa Solida, onde se constata que o valor mercadológico gira em torno de R$ 8.000.000,00, com uma variação de 10% para mais ou para menos, portanto o valor cobrado nos presentes autos e por demais superior, caso o negócio realmente houvesse sido concretizado.<br>Outro ponto a ser levado em consideração seria o estudo feito por profissional acerca da avaliação técnica do bem, inserido às páginas 03/08 do ID acima citado, onde este constata que o bem encontra-se inserido em áreas de APP (Área de Preservação Ambiental), ZPA (Zona de Proteção Ambiental) e SAA (Setor de Amenização Ambiental). Em sua conclusão da avaliação técnica e após análise dos documentos este informa que "no zoneamento urbano inserido na Zona SAA do referido bairro, zona encontra-se sem as devidas leis que disciplinam o seu uso e a ocupação do solo. Dessa forma, a luz da Legislação vigente, não é possível fazer nenhum dimensionamento do potencial edificável do terreno. "<br>Ora, portanto, a não concretização do negócio de permuta do terreno não se deu por vontade das partes mais sim, por um impedimento imposto pela legislação vigente, no Município de João Pessoa, mais precisamente a Lei Complementar Nº 5 de Dezembro de 2008, consolidada pelo Decreto Nº 6499 - Caput III, Seção III, art. 39, inc. IX.<br>Assentadas tais premissas, sobretudo no tocante a impossibilidade de edificação no local, por impedimento da legislação, considerando que a permuta dar-se-ia justamente para esse objetivo, é no mínimo questionável esse alegado resultado útil. O contrato de permuta menciona expressamente a implantação de um empreendimento imobiliário, estando expresso que a realização deste empreendimento é objetivo da permutante. Evidencia-se que o mencionado instrumento é um acordo de vontades inicial com objetivo de realização de um empreendimento, para o qual, quando da celebração, não se tinha ciência exata quanto à possibilidade de aprovação e obtenção das licenças necessárias à sua realização. De forma que, esse resultado útil só ocorreria acaso fossem deferidas as autorizações e licenças, o que não ocorreu. No caso concreto não houve aperfeiçoamento fático do empreendimento e por consequência da permuta.<br>O acórdão estadual assentou, com fundamento em elementos probatórios e em documentos técnicos constantes dos autos, que a negociação não se concretizou por impossibilidade normativa o que impede a ocorrência do resultado útil pretendido, afastando a hipótese de arrependimento contratual.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRODUÇÃO DE PROVAS. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. CONTRATO NÃO APERFEIÇOADO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. SIMULAÇÃO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. INVIABILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de outras provas. Cabe ao juiz, como destinatário da prova, decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, determinando as provas necessárias e indeferindo as inúteis ou protelatórias.<br>2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.<br>3. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo, à luz das provas existentes nos autos, concluiu pelo descabimento do pagamento da comissão de corretagem, pois o negócio jurídico de mediação não se aperfeiçoou e não atingiu o resultado útil, além da não caracterização da alegada simulação. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência inviável em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.719.187/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 23/2/2021.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TRIBUNAL A QUO ENTENDEU PELO DESCABIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE MEDIAÇÃO NÃO ULTRAPASSOU A FASE DAS TRATATIVAS. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, "É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes do STJ" (AgInt no REsp 1.703.628/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/04/2018, DJe de 04/05/2018).<br>2. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo, à luz das provas existentes nos autos, concluiu pelo descabimento da comissão de corretagem, pois o negócio jurídico de mediação não ultrapassou a fase das tratativas. Pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência inviável em sede de recurso especial, conforme Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Divergência jurisprudencial não comprovada por ausência de similitude fática e jurídica entre os julgados paradigmas e o v. acórdão estadual.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.521.806/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/2/2020, DJe de 12/3/2020.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO.<br>HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO. 1. É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes do STJ.<br>2. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1.703.628/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/4/2018, DJe de 4/5/2018.)<br>Por fim, ainda que assim não fosse, na hipótese dos autos, a revisão das conclusões proferidas pelo Colegiado estadual demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7/ STJ.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA