ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 25%. RECURSO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos, fixado pelo acórdão recorrido, está em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ, que estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador.<br>III. Razões de decidir<br>3. O Tribunal de origem enfrentou de forma fundamentada a controvérsia, afastando a alegação de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido.<br>4. O percentual de retenção dos valores pagos, em hipóteses de rescisão contratual por culpa do comprador, anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, deve ser fixado em 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo provido para dar provimento ao recurso especial, fixando o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c DEVOLUÇÃO DE VALORES c/c TUTELA DE URGÊNCIA - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE SEM EDIFICAÇÃO - AFASTADA - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL - VEDAÇÃO - BIS IN IDEM - CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDAMENTE FIXADA PELO IGPM - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - MANTIDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.<br>Em se tratando o imóvel de um lote de terreno sem qualquer edificação e que, a rigor, não foi utilizado pelo comprador, a taxa de fruição não é devida, até mesmo porque restou garantido o direito de retenção de parte dos valores pagos. Persistindo previsão de cláusula penal compensatória, como no caso concreto, é vedada a retenção de outra quantia para pagamento de despesas realizadas para efetivação da negociação, por configurar bis in idem em desfavor do promitente comprador. O IGPM constitui índice de correção monetária amplamente utilizado em contratos imobiliários, sendo pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, não há qualquer ilegalidade na sua aplicação. Sustentando a apelante a improcedência do pedido autoral, resta caracterizada a resistência a pretensão deduzida na ação, o que torna legítima a condenação da parte que resistiu ao pagamento dos ônus da sucumbência. Recurso conhecido e improvido." (e-STJ, fls. 233-234)<br>Os embargos de declaração opostos por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA foram rejeitados, às fls. 260-266 (e-STJ).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 389, 402 e 412 do Código Civil, pois teria ocorrido a fixação de percentual de retenção aquém do padrão-base de 25% dos valores pagos, o que seria insuficiente para cobrir os custos e prejuízos decorrentes da rescisão contratual por culpa do comprador, contrariando a jurisprudência consolidada do STJ.<br>(ii) art. 926 do Código de Processo Civil, pois o acórdão recorrido teria violado o dever de uniformização e estabilidade da jurisprudência ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento pacífico do STJ.<br>(iii) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois o acórdão recorrido teria incorrido em omissão ao não enfrentar de forma específica a tese de aplicação do padrão-base de retenção de 25%, mesmo após a oposição de embargos de declaração.<br>Foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida, Iraci Fabiana Nogueira Papiani, às fls. 360-366 (e-STJ).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 25%. RECURSO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos, fixado pelo acórdão recorrido, está em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ, que estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador.<br>III. Razões de decidir<br>3. O Tribunal de origem enfrentou de forma fundamentada a controvérsia, afastando a alegação de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido.<br>4. O percentual de retenção dos valores pagos, em hipóteses de rescisão contratual por culpa do comprador, anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, deve ser fixado em 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo provido para dar provimento ao recurso especial, fixando o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, tendo como partes SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA., na qualidade de apelante, e IRACI FABIANA NOGUEIRA PAPIANI, como apelada. A controvérsia concentrou-se na cobrança de taxa de fruição, na cumulação de cláusula penal com taxa de administração, na definição do índice de correção monetária aplicável e na distribuição dos ônus da sucumbência.<br>A Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA., mantendo integralmente a sentença de primeiro grau (e-STJ, fls. 233-242).<br>A SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA. opôs embargos de declaração, alegando omissão e contradição no acórdão, especialmente quanto à aplicação do padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP). O relator rejeitou os embargos, afirmando inexistirem omissão, contradição ou obscuridade no julgado, caracterizando a insurgência como mero inconformismo com o resultado (e-STJ, fls. 260-266).<br>Diante da rejeição dos embargos, a recorrente interpôs Recurso Especial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, alegando violação aos artigos 389, 402 e 412 do Código Civil, bem como aos artigos 926 e 1.022 do Código de Processo Civil. Sustentou que o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência pacífica do STJ quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos em casos de rescisão contratual por culpa do comprador (e-STJ, fls. 268-282).<br>O Recurso Especial foi inadmitido pelo Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, com fundamento nas Súmulas 5, 7 e 83 do STJ. A decisão destacou que a controvérsia envolvia análise de cláusulas contratuais e reexame de provas, o que inviabilizaria o recurso especial. Além disso, entendeu-se que o acórdão recorrido estava em consonância com a jurisprudência do STJ (e-STJ, fls. 368-369).<br>Contra essa decisão, a SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA. interpôs Agravo em Recurso Especial, reiterando a necessidade de aplicação do padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ. Alegou tratar-se de matéria eminentemente de direito, afastando os óbices das Súmulas 5 e 7, e sustentou que o acórdão recorrido contrariava jurisprudência pacífica do STJ, afastando a aplicação da Súmula 83 (e-STJ, fls. 371-377).<br>Inicialmente, afasta-se a alegação de violação ao artigo 1.022 do CPC/2015. O Tribunal de origem enfrentou o ponto controverso, afastando a aplicação do percentual de 25% de retenção dos valores pagos:<br>"Outrossim, conforme jurisprudência consolidada do STJ, a quantia a ser retida da importância que efetivamente pagou, em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, pode ser entre 10% a 25% do valor pago, e não do valor total do contrato, como pactuado entre as partes, sendo assim abusiva a cláusula em análise.<br>Ademais, o pacto não faz menção à qualquer outra multa para fins de compensação por eventuais prejuízos decorrentes, direta e exclusivamente, do desfazimento do negócio.<br>Portanto, irretocável a sentença que entendeu que diante da previsão expressa no contrato da cláusula penal, é esta que deve prevalecer, vedada a cumulação com a taxa de administração, até porque estabeleceu percentual sobre o valor do total do preço ajustado e não do que foi pago pelo promitente comprador." (e-STJ, fls. 240).<br>É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que não há omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é resolvida de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse da parte recorrente:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ. 1. Violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia de forma ampla e fundamentada, sem omissão ou obscuridade. Precedentes. (..) 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.061.945/RJ, relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024 - g. n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal recorrido se manifestou de forma expressa e coerente acerca de todos os argumentos relevantes para fundamentar sua decisão, ainda que tenha concluído em sentido diametralmente oposto ao sustentado pela ora agravante, situação que afasta o argumento de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. (..) 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.652.456/MG, relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 1/10/2024 - g. n.)<br>Apesar de inexistir omissão no julgado, assiste razão à parte agravante quanto ao percentual de retenção fixado em 10%, considerando que a jurisprudência consolidada desta Corte estabelece como razoável o percentual de 25%. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023 - sem grifo no original).<br>Nesse mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo.<br>Dessa forma, o acórdão merece reforma, considerando que os precedentes mais recentes do Superior Tribunal de Justiça têm fixado como razoável a retenção do percentual de 25% dos valores pagos.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso e special, a fim de fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos que deverão ser restituídos à parte autora.<br>É o voto.