ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 421 E 422 DO CC; 104 E 371, I, DO CPC; E 34 DO CTN. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. SUSPENSÃO DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE INFLUÊNCIA NO RESULTADO DA DEMANDA E DIREITO DE REGRESSO. FUNDAMENT O DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A alegação de afronta a dispositivos legais sem o desenvolvimento de argumentação que evidencie a alegada ofensa configura deficiência de fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ.<br>3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.<br>4. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA., AL JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e AL EMPREENDIMENTOS S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS Decreto de parcial procedência Suspensão do feito Afastamento Julgamento de demanda ajuizada em face da "AUTOBAN" que não interfere no resultado da presente, sobretudo diante da responsabilidade objetiva das apelantes e o direito de regresso destas últimas em face daquela Legitimidade passiva das rés que também se faz presente, em razão da responsabilidade solidária de todos os que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços (art. 7º, CDC) - Inexistência de julgamento extra petita Condenação ao pagamento de valor mensal (lucros cessantes) postulada pelos autores na exordial Mérito: Mora das rés configurada Atraso na entrega do imóvel aos autores, já considerado o prazo de tolerância Descabido relegar a culpa à concessionária, até mesmo porque risco inerente à atividade da construtora/loteadora Súmula 161, TJSP - Cabível a condenação do polo passivo em lucros cessantes Súmula 164, também deste E. Tribunal de Justiça Correta a fixação em 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, desde o término do prazo de tolerância e até a data da disponibilização do empreendimento Dano moral ocorrente Período expressivo de atraso Fixação em R$ 10.000,00 que atende a finalidade da condenação (encontrando-se de acordo com diversos precedentes desta Turma Julgadora em casos análogos) - Multa compensatória Descabida sua cumulação com lucros cessantes Entendimento do C. STJ em sede de recursos repetitivos (Temas 970 e 971) Sentença reformada para afastar a multa Recurso parcialmente provido." (fls. 553-562)<br>Nas razões do recurso especial, a parte alega violação aos arts. 393, 421 e 422 do Código Civil; 34 do Código Tributário Nacional; 371, I, e 104 do Código de Processo Civil; e 313, V, (a), do Código de Processo Civil, sustentando, em síntese, que:<br>(a) desconsiderou-se que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito externo, causado por erro administrativo da Prefeitura e pela interferência da concessionária AUTOBAN, rompendo o nexo causal e afastando a responsabilidade das recorrentes; e<br>(b) o processo deveria ter sido suspenso até o julgamento definitivo da ação judicial envolvendo a concessionária AUTOBAN, uma vez que o desfecho daquela demanda influenciaria diretamente na presente controvérsia.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 686/695).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 421 E 422 DO CC; 104 E 371, I, DO CPC; E 34 DO CTN. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. SUSPENSÃO DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE INFLUÊNCIA NO RESULTADO DA DEMANDA E DIREITO DE REGRESSO. FUNDAMENT O DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A alegação de afronta a dispositivos legais sem o desenvolvimento de argumentação que evidencie a alegada ofensa configura deficiência de fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ.<br>3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.<br>4. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>De início, nas razões recursais, a parte recorrente apontou violação dos arts. 421 e 422, do CC; 104 e 371, I, do CPC; e 34 do CTN; entretanto, não desenvolveu argumentação que evidenciasse a ofensa aos referidos dispositivos legais pelo acórdão recorrido, tornando patente a falha de fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. A propósito:<br>"AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO. RECURSO QUE DEIXA DE IMPUGNAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SÚMULA Nº 182/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.RECORRENTE QUE NÃO DEFINE NEM DEMONSTRA EM QUE CONSISTE A OMISSÃO. SÚMULA Nº 284/STF. ARTIGOS 496 E 513 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA VIOLAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEIS FEDERAIS. SÚMULA Nº 284/STF. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada." (Súmula do STJ, Enunciado nº 182).<br>2. "É possível o juízo de admissibilidade adentrar o mérito do recurso, na medida em que o exame da sua admissibilidade, pela alínea "a", em face dos<br>seus pressupostos constitucionais, envolve o próprio mérito da controvérsia." (AgRgAg nº 228.787/RJ, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, in DJ 4/9/2000).<br>3. Em tema de violação do artigo 535 do Código de Processo Civil, a não indicação expressa das questões apontadas como omitidas vicia a motivação do recurso especial, inviabilizando o seu conhecimento. Incidência do enunciado nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>4. Ao apontar a violação dos artigos 496, inciso I, e 513 do Código de Processo Civil, nas razões do recurso especial, a agravante não define nem demonstra no que consistiu a alegada violação dos dispositivos legais, deixando de explicitar, de forma clara e precisa, a negativa de vigência de lei federal, atraindo a incidência do enunciado nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>5. Agravo regimental improvido."<br>(AgRg no Ag 1292758/MG, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Primeira Turma, julgado em 18/05/2010, DJe 04/06/2010)<br>No que se refere ao atraso na entrega do imóvel, o eg. Tribunal de origem afastou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, atribuindo à recorrente a responsabilidade pela atraso, além do prazo de carência, na entrega do imóvel, amparando-se nos seguintes fundamentos:<br>"Superadas tais arguições, em que pesem os reclamos das apelantes, incontroverso o atraso na entrega do empreendimento aos autores (já computado o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato).<br>Buscam as recorrentes justificar o atraso ou a isenção dos efeitos do inadimplemento contratual, atribuindo culpa à concessionária (AUTOBAN), argumentando que as obras de acesso foram obstadas por esta última.<br>Entretanto, não se mostra presente hipótese de caso fortuito, até mesmo porque o caso dos autos versa sobre risco inerente à atividade empresarial habitualmente desenvolvida pelas rés e à própria obrigação assumida perante os adquirentes, o que também se extrai da redação da Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça, verbis:<br>"Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas e excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente"." (e-STJ, fls. 557)<br>Nesse contexto, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulado, para o fim de verificar a ocorrência de caso fortuito ou força maior capaz de excluir a responsabilidade da agravante pelo descumprimento do contrato, demandaria o revolvimento de conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado nesta Corte, em face do óbice da Súmula 7 do STJ. Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. Segundo a jurisprudência do STJ, "a decisão que julga além dos limites da lide não precisa ser anulada, devendo ser eliminada a parte que constitui o excesso" (AgInt no AREsp n. 1.339.385/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 9/4/2019, DJe 12/4/2019).<br>2.1. Da petição inicial constou apenas o pedido de condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos emergentes, a título de reembolso dos aluguéis que despendera, ante o atraso na entrega da obra. A sentença condenou as empresas ao pagamento de lucros cessantes, mesmo inexistindo requerimento nesse sentido. A Corte local manteve os lucros cessantes.<br>2.2. Em tais condições, impõe-se a reforma do aresto impugnado no ponto, para afastar a referida condenação, assim como para determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para exame do pedido da adquirente relativo ao reembolso dos aluguéis vencidos e vincendos.<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3.1. No caso, reconhecer caso fortuito, força maior e fato de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>4. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.<br>Precedentes.<br>4.1. O Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que a agravada foi exposta teria ultrapassado o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se dá parcial provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.<br>Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes.<br>1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos.<br>Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais.<br>2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso.<br>3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance.<br>(AgInt no REsp n. 2.015.374/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/6/2024.)<br>Por fim, o Tribunal de origem afastou o pedido de suspensão, com base nos seguintes fundamentos:<br>"Fica, de início, afastado o pedido de suspensão formulado nas razões recursais, haja vista que o processo autuado sob nº 1019449-09.2019.8.26.0309, ajuizado em face da concessionária "Autoban", não influenciará no resultado desta demanda, sobretudo se considerada à luz da responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços (art. 14 do CDC) e de todos os integrantes do polo passivo (o que também afasta a alegada ilegitimidade passiva artigo 7º do mesmo diploma legal).<br>Some-se a isso o direito de regresso da loteadora em face da Autoban. E, ainda, a diversidade dos objetos, haja vista que na presente ação os autores buscam das rés o recebimento de indenizações por lucros cessantes e danos morais, em virtude do atraso na entrega do empreendimento (obrigação das demandadas), ao passo que na demanda movida em face da concessionária discute-se acerca da autorização para início das obras de acesso." (e-STJ, fl. 556, g.n)<br>Ocorre que a parte recorrente - nas razões do recurso especial - não rebateu, de forma específica e suficiente, a referida fundamentação, o que atrai, na hipótese, a incidência, por analogia, das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal. Nesse sentido:<br>"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA Nº 7/STJ E NºS 283 E 284/STF. DEFICIÊNCIA NA COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA.<br>1. A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja o não conhecimento do recurso, incidindo, por analogia, o enunciado das Súmulas nºs 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula º 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3.A divergência jurisprudencial, nos ermos do art. 541, parágrafo único, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos julgados que configurem o dissídio, a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações, o que não restou evidenciado na espécie.<br>4. Agravo regimental não provido."<br>(AgRg no AREsp 293.137/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 29/10/2014 )<br>Nesse diapasão, não merece reforma o acórdão recorrido.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É o voto.