DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, interposto por JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>Ação de indenização por danos materiais decorrentes do atraso na conclusão de loteamento (Jardim Monte Rei - Itu/SP), cumulada com a declaração de invalidade de cláusula e repetição de indébito - Procedência parcial na origem, rejeitado o pedido de obrigação de fazer consistente na entrega da obra - Liquidação dos encargos da mora pelos compradores quando do pagamento atrasado de algumas parcelas - Interesse de agir caracterizado - Inadimplemento incontroverso e substancial do prazo de entrega do empreendimento - Fortuito interno, cujos riscos foram ínsitos ao exercício da atividade mercantil - Inexistência de excludentes da responsabilidade - Lucros cessantes devidos, com prejuízo presumido pela privação da fruição - Inacumulabilidade da compensação com a multa moratória inversa - Finalidade idêntica - Potestatividade e ilicitude da disposição transferindo o encargo do loteador aos compradores oriundos das obrigações tributárias prediais, vencidas antes da disponibilização da posse física do lote, com a devolução subordinada à prova da quitação - Sentença parcialmente alterada - Recurso provido, em parte. (e-STJ Fl. 295)<br>Opostos embargos de declaração pela recorrente, foram rejeitados pelo Tribunal a quo.<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação aos arts. 1º, 369 e 373, II do CPC, 18, V da Lei 6.766/79, 26 e 27 da Lei 9.514/97, 186, 393, 402, 403, 413, 421, 927 e 944 do CC e 6º da LINDB, sustentando, em síntese: (a) cerceamento de defesa pela negativa de realização de perícia técnica, essencial para demonstrar a ausência de culpa da loteadora; (b) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em face da incidência da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), conforme Tema 1.095 do STJ; (c) legalidade da prorrogação do prazo de execução do loteamento, autorizada pela Municipalidade, nos termos do art. 18, V, da Lei 6.766/79; (d) inexistência de lucros cessantes, ausência de prova de prejuízo, inexistência de finalidade de locação e falta de proporcionalidade na condenação; (e) aplicação do índice IPC/FIPE para correção monetária, conforme previsto contratualmente; (f) incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme REsp 1.740.911/DF; (g) ausência de nulidade das cláusulas relativas ao pagamento de IPTU e impossibilidade de devolução de valores não recebidos pela recorrente.<br>Contrarrazões apresentadas.<br>Admitido o recurso especial pela Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo.<br>É o relatório.<br>FUNDAMENTAÇÃO<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. O recorrente sustenta cerceamento de defesa violação aos arts. 1º e 369 do CPC, alegando que a realização de perícia técnica era essencial para comprovar que o atraso na conclusão das obras decorreu de caso fortuito externo, especificamente morosidade dos órgãos municipais e impactos da pandemia, sem qualquer culpa da loteadora.<br>A tese recursal não comporta conhecimento.<br>O Tribunal de origem fundamentou detalhadamente a desnecessidade da prova pericial requerida, consignando:<br>"eventuais dificuldades transitórias ou burocráticas perante a administração pública e seus concessionários em razão da pandemia não excluiu a responsabilidade e a ilicitude da conduta, cuidando-se de mero fortuito interno cujos riscos foram ínsitos ao exercício das atividades mercantis, a despeito de que o setor da construção civil não paralisou a execução dos serviços no período, fato notório, esterilizando a tese de nulidade por cerceamento do direito de defesa pela inutilidade da produção de provas suplementares para a formação do convencimento." (e-STJ Fl. 297)<br>Como se vê, o órgão julgador concluiu, com base nas circunstâncias fáticas específicas do caso concreto, pela suficiência das provas existentes para o julgamento da causa, considerando: (i) a existência de prorrogação unilateral sem anuência dos compradores; (ii) a caracterização de fortuito interno; (iii) a notoriedade de que o setor da construção civil não paralisou na pandemia.<br>Conforme entendimento consolidado desta Corte Superior, não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. REJEITADA A VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO FUNDAMENTADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. MÉRITO. REINTERPRETAÇÃO DE CLAÚSULAS CONTRATUAIS (SÚMULA 5/STJ) E REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA (SÚMULA 7/STJ). AGRAVO DESPROVIDO.<br> .. <br>2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias. Incidência da Súmula 83/STJ. (AgInt no AREsp n. 1.601.677/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024).<br>Ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TRATAMENTO PARA TRANSTORNOS GLOBAIS DE DESENVOLVIMENTO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÂO DE OUTRAS PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> ..  4. O julgador, destinatário final da prova, pode, de maneira fundamentada, indeferir a realização de provas e diligências protelatórias, desnecessárias ou impertinentes.<br>5. Alterar a conclusão do acórdão do tribunal a quo acerca da desnecessidade de realização de provas demanda reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ. (AgInt no REsp n. 2.106.078/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024)<br>Derruir tais conclusões e acolher a pretensão recursal ensejaria o necessário revolvimento das provas constantes dos autos e das circunstâncias fáticas que levaram o Tribunal a concluir pela desnecessidade da perícia, providência vedada em sede de recurso especial.<br>Incide, no ponto, o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>2. O recorrente aponta violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, sustentando que o Tribunal de origem deveria ter afastado a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão da especialidade da legislação sobre alienação fiduciária, conforme Tema 1.095 do STJ.<br>A tese recursal não comporta conhecimento por dois fundamentos.<br>2.1 Primeiramente, o Tribunal de origem examinou o contrato e as relações jurídicas estabelecidas entre as partes, concluindo tratar-se de relação de consumo típica, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC:<br>"No mais, hipótese típica de relação de consumo, conforme os arts. 2º e 3º do Código do Consumidor, de resto incontroverso o fato envolvendo o atraso significativo de conclusão do empreendimento" (e-STJ Fl. 296)<br>Tal conclusão está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, que estabelece a aplicabilidade do CDC para os contratos de compromisso de compra e venda de imóvel em incorporação imobiliária:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO . AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N . 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES . 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC . 2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3 . Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287 .231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023).Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2272454 RJ 2022/0404233-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024)<br>Por outro lado, a análise da natureza jurídica do contrato e sua qualificação como relação de consumo ou como contrato regido exclusivamente pela Lei 9.514/97 demanda necessariamente o exame das cláusulas contratuais e do contexto negocial específico, o que configura reexame fático-probatório vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>Ademais, subsidiariamente, verifica-se que o Tema 1.095 do STJ não foi objeto de debate e decisão pelo Tribunal a quo, faltando, assim, o indispensável prequestionamento para conhecimento do recurso especial.<br>Destaca-se, nesse particular, que o Tribunal tratou o contrato como compromisso de compra e venda, e não como financiamento habitacional, o que atrai ao caso a aplicabilidade das normas consumeristas e, por consequência, afasta o regime da Lei n. 9.514/97 de que trata o tema 1095.<br>Inafastáveis, no ponto, os óbices das Súmulas 7, 83 e 211 do STJ.<br>3. O recorrente sustenta violação ao art. 18, V, da Lei 6.766/79, alegando que a prorrogação do prazo para execução das obras foi devidamente autorizada pela Municipalidade, sendo perfeitamente legal.<br>A irresignação não comporta conhecimento neste ponto.<br>O Tribunal de origem não negou a possibilidade legal de prorrogação prevista no art. 18, V, da Lei 6.766/79. O fundamento da decisão foi a potestatividade e ineficácia da prorrogação unilateral imposta aos compradores sem sua anuência, conforme se extrai dos seguintes trechos:<br>"sendo ineficaz e/ou potestativa a cláusula de prorrogação (18/11/2021) instituída de forma unilateral, seguida de simples comunicado de 09/04/2020 (!), págs. 146/147, porém sem a indispensável anuência dos interessados, clientes lesados depois de concluído o negócio." (e-STJ Fl. 296)<br>"Doutra parte, eventuais dificuldades transitórias ou burocráticas perante a administração pública e seus concessionários em razão da pandemia não excluiu a responsabilidade e a ilicitude da conduta, cuidando-se de mero fortuito interno cujos riscos foram ínsitos ao exercício das atividades mercantis" (e-STJ Fl. 297)<br>Como se vê, a questão não envolveu a negativa de vigência ao dispositivo legal, mas sim a análise das circunstâncias fáticas que evidenciaram: (i) a ausência de anuência dos compradores; (ii) a imposição unilateral da prorrogação; (iii) a caracterização de fortuito interno.<br>Para rever tal conclusão seria necessário examinar as circunstâncias específicas em que se deu a prorrogação, a forma de comunicação aos adquirentes e a existência ou não de concordância expressa, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>4. O recorrente alega violação aos arts. 402, 403, 413, 421, 927 e 944 do Código Civil, sustentando que: (a) não houve prova de prejuízo; (b) os compradores não tinham finalidade de locação do imóvel; (c) houve valorização do bem; (d) falta proporcionalidade na condenação.<br>A tese recursal não merece acolhida.<br>O Tribunal de origem fundamentou sua decisão na presunção legal de prejuízos decorrentes da privação da fruição do bem, conforme se extrai do seguinte trecho:<br>"Quanto à exigibilidade dos lucros cessantes, na base de 0,5% ao mês sobre o valor corrigido do preço integral ajustado em 18/10/2018 (R$ 109.492,16, pág. 28), mediante aplicação do indexador inserido no instrumento (IPC-FIPE), a partir do fim do prazo de tolerância (maio de 2020) até a efetiva conclusão das obras com a expedição do certificado pela municipalidade, com juros de 1% da citação, proveio da mera privação do uso/fruição do lote, cominação de natureza compensatória, cujos prejuízos vieram presumidos por força de lei" (e-STJ Fl. 297)<br>Primeiramente, firme-se que o entendimento está alinhado à atual jurisprudência do STJ acerca do tema, no sentido de presumirem-se os lucros cessantes em caso de atraso na entrega de obra:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO . ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC . 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. E este entendimento vem sendo aplicado, também, aos casos de aquisição de lote não edificado. Incidência da Súmula nº 83 do STJ . 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1839851 SP 2019/0285671-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES (LOTE NÃO EDIFICADO). PREJUÍZOS DO COMPRADOR . PRESUNÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ . DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1 .022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Para a jurisprudência do STJ, há presunção dos prejuízos do comprador no caso de transcurso do prazo de entrega do imóvel, sendo devidos os lucros cessantes para reparar a injusta privação do uso do bem, ainda que se trate de lote não edificado. Precedentes .2.1. A Justiça de origem condenou as agravantes ao pagamento de lucros cessantes, ante a presunção dos prejuízos dos compradores por causa do atraso na entrega do lote não edificado.2 .2 Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2053900 SP 2023/0030396-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/10/2023)<br>Ademais, para desconstituir essa convicção formada pelo Tribunal de origem, de que os prejuízos são presumidos pela privação da fruição, seria necessário o amplo revolvimento do arcabouço fático-probatório dos autos, especialmente no que tange à: (i) existência ou não de finalidade específica de locação; (ii) comprovação de valorização do imóvel; (iii) análise da proporcionalidade concreta da condenação frente às circunstâncias do caso.<br>Tal providência demanda necessariamente o reexame das circunstâncias fáticas que envolveram a aquisição do lote, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>Inafastáveis, no ponto, os óbices das Súmula 7 e 83 do STJ.<br>5. O recorrente sustenta que a correção monetária deve seguir o índice IPC/FIPE previsto contratualmente.<br>A tese, contudo, está prejudicada, por falta de interesse recursal, pois o próprio acórdão recorrido acolheu expressamente tal pretensão, determinando a aplicação do IPC/FIPE:<br>"Quanto à exigibilidade dos lucros cessantes, na base de 0,5% ao mês sobre o valor corrigido do preço integral ajustado em 18/10/2018 (R$ 109.492,16, pág. 28), mediante aplicação do indexador inserido no instrumento (IPC-FIPE)" (e-STJ Fl. 297)<br>E ainda, no julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal reiterou:<br>"o indexador de atualização das quantias foi ressalvado de modo pontual na decisão, IPC-FIPE" (e-STJ Fl. 319)<br>Inexiste, portanto, qualquer violação ou negativa de vigência aos dispositivos legais invocados quanto a este ponto.<br>6. O recorrente alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, com fundamento no REsp 1.740.911/DF.<br>A alegação não comporta conhecimento.<br>Com efeito, a questão relativa ao termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado não foi objeto de debate e decisão pelo Tribunal a quo, que aplicou a regra geral de incidência dos juros desde a citação, faltando, assim, o indispensável prequestionamento para conhecimento do recurso especial.<br>O acórdão limitou-se a consignar que os valores seriam "acrescidos de juros a partir da citação" (e-STJ Fl. 295), sem qualquer menção ao REsp 1.740.911/DF ou à tese de que os juros deveriam incidir do trânsito em julgado.<br>Na hipótese, o Tribunal de origem não emitiu pronunciamento a respeito da tese de que os juros deveriam incidir do trânsito em julgado, tampouco os embargos de declaração suscitaram expressamente esta questão específica.<br>Logo, inviável conhecer do recurso especial no ponto, pois ausente o requisito constitucional do prequestionamento, conforme óbice da Súmula 211 do STJ.<br>7. O recorrente alega violação ao art. 6º da LINDB, sustentando que as cláusulas contratuais constituem ato jurídico perfeito e que é impossível a devolução de valores que a recorrente jamais recebeu.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>O Tribunal de origem concluiu pela ilicitude e potestatividade da cláusula que transfere aos compradores o pagamento do IPTU antes da imissão na posse, fundamentando que:<br>"Por fim, incabível e ilícita a prática usual posta no contrato destinada à transferência aos compradores das obrigações por encargos tributários prediais e taxas afins vencidos antes da disponibilização da posse física do imóvel, por inexistência de justa causa legítima de incidência, sendo as prestações pretéritas de responsabilidade exclusiva do loteador" (e-STJ Fl. 298)<br>Ademais, observa-se que a Corte Estadual firmou a nulidade da cláusula, por força do sistema de nulidades absolutas do CDC (art. 51), ao passo que o recurso especial discute a genérica aplicação da LINDB, situação que determina a impossibilidade de conhecimento do reclamo por deficiência de fundamentação adequada - Súmula 284/STF.<br>8. Por fim, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial pela alínea "c" do permissivo constitucional, tendo em vista que o recorrente não indicou a fonte oficial de publicação dos acórdãos paradigmas (data de publicação no DJe, página de Revista dos Tribunais ou Revista do STJ), conforme exigido pelos arts. 1.029, §1º do CPC e 255, §§ 1º e 2º do RISTJ.<br>No caso, o recorrente não indicou: (i) o repositório oficial ou autorizado de jurisprudência; (ii) a data de publicação; (iii) a página da revista especializada, limitando-se a mencionar números de processos e nomes de relatores, o que configura deficiência formal insanável.<br>Ademais, a incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido, pois falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto.<br>9. Do exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% sobre o valor já fixado na origem.<br>EMENTA