ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por RIVA INCORPORADORA S.A. contra decisão monocrática da Presidência do STJ (e-STJ, fls. 795-796), que não conheceu do agravo por ofensa ao princípio da dialeticidade.<br>A parte agravante, em suas razões recursais (e-STJ, fls. 805-810), sustenta, em síntese, que houve impugnação adequada dos fundamentos da decisão de admissibilidade.<br>Devidamente intimada, a parte agravada não apresentou impugnação, conforme certidões de fls. 814-819.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Afiguram-se relevantes os argumentos trazidos pela parte recorrente, razão pela qual reconsidero a decisão de fls. 795-796.<br>Passa-se ao exame do mérito recursal.<br>Trata-se de recurso especial interposto por RIVA INCORPORADORA S.A. contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (e-STJ, fl. 604):<br>"APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR -CLÁUSULA PENAL - ADEQUAÇÃO - TAXA DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE.<br>Com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores efetivamente pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação do bem, devendo ser fixado o percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor, como determinado pela jurisprudência do STJ.<br>Mostra-se abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador, devendo ser fixado percentual de acordo com entendimento do STJ<br>O promitente comprador somente será responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, ou seja, a partir da imissão na posse. "<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 703-711), fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, a parte re corrente apontou violação dos arts. 104 e 476 do Código Civil de 2002; e 23, § 2º, da Lei 4.591/64.<br>Sustentou, em síntese, que o acórdão recorrido violou dispositivos de lei federal, em especial o art. 104 do Código Civil, ao limitar a retenção de valores a 25% do montante pago pelos adquirentes, contrariando cláusula contratual que previa retenção de 30% e que ao reduzir a retenção para 25%, violou o princípio do pacta sunt servanda e desconsiderou a autonomia privada das partes.<br>Foram apresentadas contrarrazões às fls. 750-755.<br>O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo.<br>Passo a decidir.<br>No presente caso, o acórdão recorrido reconheceu que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admite retenção de até 25% dos valores pagos, como se depreende do seguinte excerto (e-STJ, fls. 607-608):<br>"O juízo a quo reduziu a multa prevista no contrato para a rescisão causada por culpa dos apelantes adesivos para o importe correspondente a 15% dos valores pagos.<br>A recorrente principal visa a reforma da sentença para que seja mantida a multa na forma em que pactuada ou, subsidiariamente, seja autorizada a retenção de 25% dos valores pagos pela apelada.<br>Sendo o contrato rescindido por culpa ou desistência dos apelantes adesivos, deve ocorrer a restituição imediata das quantias pagas, mas apenas de forma parcial, nos termos da na súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça cujo enunciado se reproduz:<br>(..)<br>No que se refere ao percentual de retenção, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que admitir até, no máximo, 25% dos valores pagos, prevalecendo o contratado se inferior, conforme se destaca:<br>(..)<br>No caso vertente há previsão de multa contratual no importe de 30% dos valores pagos (cláusula 5.1 - doc. nº 15), o que demonstra abusividade, pois ultrapassa o limite acima apontado, sendo necessária sua redução.<br>Todavia, como a retenção de 25% dos valores pagos é autorizada pela jurisprudência, deve o decote ser limitado ao excesso efetivamente verificado, sendo mantida a parte válida, nos termos do art. 184 do Código Civil, razão pela qual deve ser acolhido o pedido subsidiário, com o reconhecimento do direito da apelante principal de retenção de 25% dos valores pagos pelos apelantes adesivos. " (Sem grifo no original).<br>O entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, havendo desistência do promitente-comprador, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser o montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Corroboram esse entendimento:<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025 - sem grifo no original).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.<br>2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020).<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024 - sem grifo no original).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br>2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023 - sem grifo no original).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga.<br>2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.<br>3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023 - sem grifo no original).<br>Desta feita, constata-se que, neste ponto, o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ. Assim, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É como voto.