DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, interposto por NO2 PARTICIPAÇÕES LTDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pela Egrégia 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA AUTORA. Reconhecimento. Não pagamento da última parcela que deu ensejo a aplicação dos consectários da mora. Alegação de prévio inadimplemento da Ré que não se sustenta, uma vez que a data de vencimento da parcela era anterior à data de entrega do imóvel. Reforma da r. sentença. RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. (e-STJ Fl. 427/432)<br>Opostos embargos de declaração por ambas as partes, o primeiro foi acolhido sem efeitos modificativos (e-STJ Fl. 446/452), e o segundo foi rejeitado (e-STJ Fl. 469/477).<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação aos arts. 1.022, II e parágrafo único, I e II, c.c. 489, §1º, IV e VI, do CPC, ao art. 63 da Lei 4.591/64 e ao art. 53 do CDC, sustentando as seguintes teses: (a) o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não enfrentar especificamente a aplicabilidade do art. 63 da Lei 4.591/64 e a interpretação do art. 53 do CDC à luz do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543/STJ; (b) o leilão extrajudicial realizado com base no art. 63 da Lei 4.591/64 é nulo, pois tal dispositivo somente se aplica a construção a preço de custo ou por administração, não à incorporação imobiliária a preço fechado, como no caso; (c) mesmo reconhecida a mora da compradora, tem ela direito à restituição de 75% dos valores pagos, conforme Tema 577/STJ e Súmula 543/STJ.<br>Contrarrazões apresentadas.<br>Admitido o recurso especial pela Presidência do Tribunal a quo pelo art. 105, III, "a", da Constituição Federal, não sendo admitido pela alínea "c".<br>É o relatório.<br>Decido.<br>1. Da afronta ao art. 1.022, I e II, do CPC<br>A irresignação merece prosperar, evidenciando-se afronta ao art. 1.022, I e II, do CPC.<br>Analisando detidamente os acórdãos proferidos em sede de embargos de declaração, constata-se que o Tribunal de origem deixou de examinar pontos fundamentais e decisivos para a correta solução da lide, notadamente: (a) a aplicabilidade do art. 63 da Lei 4.591/64 ao caso concreto, considerando tratar-se de incorporação imobiliária a preço fechado e não de construção a preço de custo ou por administração; (b) a validade do leilão extrajudicial realizado com fundamento no art. 63 da Lei 4.591/64, bem como seus efeitos sobre o direito à restituição das parcelas pagas; (c) o direito à restituição parcial dos valores pagos pela promitente-compradora à luz do art. 53 do CDC, do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; (d) o pedido subsidiário formulado na emenda à inicial, que postulava a rescisão contratual com restituição de 100% dos valores pagos.<br>No caso, o Tribunal a quo fundamentou sua decisão na premissa de que a mora da promitente-compradora quanto ao pagamento da última parcela ensejaria, como "consequência lógica", a improcedência total da demanda, sem direito a qualquer restituição dos valores pagos.<br>Contudo, a recorrente suscitou nos embargos de declaração questões jurídicas essenciais que não foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, especialmente quanto à aplicação do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.<br>Especificamente quanto ao art. 63 da Lei 4.591/64, a recorrente alegou que tal dispositivo somente se aplica a contratos de construção a preço de custo ou por administração, regime no qual os condôminos custeiam diretamente a obra e existe Comissão de Representantes. No caso de incorporação imobiliária a preço fechado, como nos autos, tal dispositivo não seria aplicável, tornando nulo o leilão extrajudicial realizado pela recorrida.<br>Relativamente ao art. 53 do CDC c/c Tema 577/STJ e Súmula 543/STJ, a recorrente sustentou que, mesmo reconhecida sua mora quanto ao pagamento da última parcela, teria direito à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos (R$ 103.575,00), sendo legítima apenas a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) pela construtora incorporadora (R$ 34.525,00), conforme entendimento consolidado por esta Corte Superior.<br>Nos embargos declaratórios, a Corte de origem limitou-se a afirmar genericamente que houve "expressa e pormenorizada fundamentação sobre o injustificado inadimplemento da Embargante, sem direito de restituição de valores ou despesas pagos" (e-STJ Fl. 476), sem demonstrar concretamente onde teria analisado a aplicabilidade do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543 do STJ ao caso concreto.<br>Todavia, a análise específica dessas questões jurídicas é essencial para a correta solução da lide, conforme orientação jurisprudencial consolidada desta Corte Superior.<br>Com efeito, esta Corte firmou, no julgamento do Tema Repetitivo 577 (REsp 1.300.418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 10.12.2013), a seguinte tese:<br>"Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes."<br>Posteriormente, o entendimento foi cristalizado na Súmula 543/STJ, nos seguintes termos:<br>"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."<br>Ademais, esta Corte consolidou o entendimento de que o leilão extrajudicial do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas, conforme precedentes recentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.  ..  4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ.  ..  (STJ - AgInt no AREsp: 2587113 RJ 2024/0072783-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2024)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.  ..  3. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2089345 RJ 2022/0074182-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2023)<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES.  ..  3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023). Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2272454 RJ 2022/0404233-0, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024)<br>Portanto, é indispensável análise específica da aplicabilidade do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543/STJ aos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, sendo irrelevante, para fins de restituição das parcelas pagas, a realização de leilão extrajudicial.<br>Nessa ordem de ideias, a omissão verificada compromete o julgamento da causa, pois as questões não analisadas são potencialmente determinantes para a definição do direito à restituição dos valores pagos pela promitente-compradora.<br>No presente caso o Tribunal a quo limitou-se a reconhecer a mora da promitente-compradora, construindo sua premissa de "improcedência total" sem examinar adequadamente a aplicabilidade do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543/STJ, que são de observância obrigatória nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil.<br>Não é demais lembrar que a simples constatação de mora do comprador não afasta, por si só, o direito à restituição parcial dos valores pagos, conforme expressamente previsto na Súmula 543/STJ ao mencionar que a restituição deve ocorrer "parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>Ademais, o Tribunal de origem não enfrentou adequadamente o pedido subsidiário formulado na emenda à inicial, limitando-se a consignar que julgou "improcedente a demanda".<br>Tal metodologia revela deficiência na prestação jurisdicional que demanda correção por esta Corte Superior.<br>Esta Corte Superior tem entendimento consolidado no sentido de que deve ser acolhida a preliminar de ofensa ao artigo 1.022 do CPC quando houver deficiência na prestação jurisdicional realizada na origem.<br>A propósito:<br>"Fica configurada a ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal a quo, apesar de devidamente provocado nos embargos de declaração, não se manifesta sobre tema essencial ao deslinde da controvérsia" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.371.488/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma)<br>2. Do exposto, conheço e dou provimento ao recurso especial por violação aos arts. 1.022, I e II, do CPC, para anular os acórdãos proferidos nos embargos de declaração (e-STJ Fl. 446/452 e 469/477) e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a fim de que examine adequadamente as questões suscitadas, notadamente:<br>(a) a aplicabilidade do art. 63 da Lei 4.591/64 ao caso concreto, considerando tratar-se de incorporação imobiliária a preço fechado, e a consequente validade ou nulidade do leilão extrajudicial realizado;<br>(b) o direito à restituição parcial dos valores pagos pela promitente-compradora à luz do art. 53 do CDC, do Tema Repetitivo 577 e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, observando que o leilão extrajudicial não exclui tal direito;<br>(c) o pedido subsidiário formulado na emenda à inicial, que postulava a rescisão contratual com restituição dos valores pagos.<br>Prejudicada a análise das demais teses recursais, em face do provimento do recurso no ponto anterior.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA