ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que declarou a ineficácia de hipoteca gravada sobre unidade habitacional adquirida por terceiro de boa-fé e afastou a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários sucumbenciais, atribuindo essa responsabilidade exclusivamente à construtora, com base no princípio da causalidade.<br>2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte local acerca da aplicação do princípio da causalidade demanda incursão na seara fático-probatória, providência vedada em recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.<br>3. A tese de violação ao art. 85, caput, do CPC, e ao art. 7º, parágrafo único, do CDC, não foi apreciada pelo Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos declaratórios, configurando ausência de prequestionamento e incidência da Súmula 211/STJ.<br>4. Recurso não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial de STEPHANIE DE CARVALHO MAIA, interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fls. 421 - 422):<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA. A GARANTIA HIPOTECÁRIA DO FINANCIAMENTO NÃO ATINGE O TERCEIRO ADQUIRENTE DA UNIDADE, O QUAL RESPONDE, TÃO-SOMENTE, PELO PAGAMENTO DO SEU DÉBITO. SÚMULA Nº 308 DO STJ. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA PARCIALMENTE. IMPROVIMENTO DO RECURSO NA MANIFESTAÇÃO ADESIVA.<br>1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Federal-PB, que julgou procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca gravada exclusivamente sobre a unidade habitacional, qual seja: Apartamento n.º 403 do Edifício Luna Plaza Residence, localizado na Rua Cassimiro de Abreu, 20, Brisamar, nesta Capital, e, consequente, cancelamento do gravame hipotecário que recai sobre aquele imóvel.<br>2. Buscando uma melhor adequação da norma a sua função social, o STJ vem defendendo reiteradamente que as regras gerais sobre hipoteca não se aplicam aos casos de edificações financiadas por agentes imobiliários, pois é sabido de antemão que as unidades a construir destinam-se a serem comercializadas a terceiros. Assim, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente.<br>3. Restou claro que há relação de consumo entre a incorporadora e os promitentes compradores. O contrato preparatório teve por fulcro uma futura compra e venda, figurando em seus pólos o promitente-comprador, que deveria pagar os valores referentes à aquisição do imóvel, e a incorporadora, que deveria entregar o imóvel na data acordada e pelo valor pactuado. Dessa forma, são de inteira aplicabilidade as normas de ordem pública instituídas pelo Código de Defesa do Consumidor, bem como seus princípios norteadores.<br>4. Sendo um terceiro adquirente de boa-fé, na medida em que, quando da celebração do contrato de compra e venda, não sabia da existência de financiamento da construção e eventual alienação do bem, e tendo quitado integralmente o imóvel, não pode ser prejudicada pelos efeitos de um contrato de financiamento do qual não participou.<br>5. Considerando que a desoneração do imóvel constitui consequência fática e natural da quitação total do financiamento por parte do comprador, ratificada inclusive pela segunda demandada, não há razões para denegar a tutela requerida pela autora, cabendo o cancelamento da hipoteca no tocante, exclusivamente, ao seu apartamento.<br>6. Aerca dos honorários advocatícios objeto do recurso da CEF, respeitando-se o princípio da causalidade, os honorários sucumbenciais devem ser de responsabilidade apenas da Construtora, por ter dado causa à lide. Desta forma, fica a empresa pública desincumbida do pagamento sucumbencial.<br>7. Majoração da verba sucumbencial em mais 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>8. Provimento, em parte, à apelação da CEF no tocante aos honorários sucumbenciais. Negado provimento à apelação na sua manifestação adesiva.<br>Os embargos de declaração opostos pela ora recorrente (e-STJ, fls. 479 - 483) foram rejeitados (e-STJ, fls. 513).<br>Extrai-se dos autos que, na origem, Stephanie de Carvalho Maia ajuizou ação sob o rito do procedimento comum em face da Caixa Econômica Federal e da Vertical Engenharia e Incorporações Ltda., pleiteando, em sede de tutela de urgência, a declaração de ineficácia da hipoteca que gravava o apartamento nº 403 do Edifício Luna Plaza Residence, localizado em João Pessoa/PB, e a consequente baixa/cancelamento do ônus real sobre o imóvel. A autora alegou que adquiriu o imóvel em 2010, quitou integralmente o contrato em 2019 e, ao tentar escriturar e registrar o bem, foi impedida devido à existência de hipoteca em favor da Caixa. Invocou a aplicação da Súmula 308 do STJ e sustentou a boa-fé na aquisição do imóvel, requerendo a confirmação do provimento liminar e a nulidade do gravame.<br>A sentença julgou procedente o pedido, declarando a ineficácia da hipoteca sobre o apartamento nº 403 e determinando o cancelamento do gravame hipotecário. O magistrado de primeiro grau fundamentou a decisão na Súmula 308 do STJ, que protege o adquirente de boa-fé contra hipotecas firmadas entre construtoras e agentes financeiros, quando posteriores à celebração da promessa de compra e venda. Reconheceu-se que a autora não tinha ciência do gravame no momento da aquisição e que a quitação do imóvel tornava a hipoteca ineficaz em relação a ela. Além disso, condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais (e-STJ, fls. 303-310).<br>No julgamento do recurso de apelação, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região manteve a decisão de primeiro grau quanto à declaração de ineficácia da hipoteca, reafirmando a aplicação da Súmula 308 do STJ e a boa-fé da autora. Contudo, deu parcial provimento à apelação da Caixa para afastar sua condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais, atribuindo essa responsabilidade exclusivamente à construtora, com base no princípio da causalidade. Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados, sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão (e-STJ, fls. 431-439 e 516-519).<br>Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 530 - 577), além de dissídio jurisprudencial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 85, caput, do Código de Processo Civil, pois teria ocorrido violação ao princípio da sucumbência, uma vez que a Caixa Econômica Federal, mesmo resistindo à pretensão da recorrente ao longo do processo, teria sido excluída da condenação ao pagamento de honorários advocatícios, contrariando o entendimento de que a parte vencida deve arcar com tais encargos.<br>(ii) art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pois teria sido desconsiderada a responsabilidade solidária entre a Caixa Econômica Federal e a construtora Vertical Engenharia no pagamento dos honorários de sucumbência, em razão de ambas integrarem a cadeia de consumo e terem contribuído para o dano sofrido pela recorrente, o que violaria o princípio da solidariedade nas relações de consumo.<br>(iii) art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, pois o acórdão recorrido teria contrariado jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários de sucumbência, mesmo diante de sua resistência processual, o que configuraria divergência jurisprudencial e relevância da questão de direito federal infraconstitucional.<br>Contrarrazões ofertadas às fls. 639 - 649 (e-STJ).<br>Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TRF5 admitiu o apelo nobre.<br>Este é o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que declarou a ineficácia de hipoteca gravada sobre unidade habitacional adquirida por terceiro de boa-fé e afastou a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários sucumbenciais, atribuindo essa responsabilidade exclusivamente à construtora, com base no princípio da causalidade.<br>2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte local acerca da aplicação do princípio da causalidade demanda incursão na seara fático-probatória, providência vedada em recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.<br>3. A tese de violação ao art. 85, caput, do CPC, e ao art. 7º, parágrafo único, do CDC, não foi apreciada pelo Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos declaratórios, configurando ausência de prequestionamento e incidência da Súmula 211/STJ.<br>4. Recurso não conhecido.<br>VOTO<br>A recorrente aponta violação ao art. 85, caput, do Código de Processo Civil, pois não observado o princípio da sucumbência, uma vez que a Caixa Econômica Federal, mesmo resistindo à pretensão da recorrente ao longo do processo, teria sido excluída da condenação ao pagamento de honorários advocatícios, contrariando o entendimento de que a parte vencida deve arcar com tais encargos.<br>Defendeu também ofensa ao art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, em razão de ter sido desconsiderada a responsabilidade solidária entre a Caixa Econômica Federal e a construtora Vertical Engenharia no pagamento dos honorários de sucumbência, em razão de ambas integrarem a cadeia de consumo e terem contribuído para o dano sofrido pela recorrente.<br>Argumenta a recorrente que o acórdão recorrido teria contrariado jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários de sucumbência, mesmo diante de sua resistência processual, o que configuraria divergência jurisprudencial e relevância da questão de direito federal infraconstitucional.<br>Não é possível acolher as razões apresentadas pela recorrente em seu recurso especial. É que rever a conclusão a que chegou o Tribunal de origem - no sentido de não haver falar em responsabilização da CEF pelos ônus sucumbenciais, porquanto a propositura da demanda se deu exclusivamente em virtude de ato da construtora - exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório coligido aos autos, sobre o qual se encontra arrimado o entendimento da Corte local.<br>Esta Corte possui entendimento de que a alteração das conclusões adotadas pela Corte local acerca da aplicação do princípio da causalidade, tal como delineada a questão, demanda incursão na seara fático-probatória, providência vedada em recurso especial. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.189.349/SP, Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022; e AgInt no AREsp n. 1.958.844/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022. Incide, portanto, a Súmula n. 7/STJ.<br>Frise-se, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere a determinar quem deu causa ao ajuizamento da ação para o fim de observar a aplicação do princípio da causalidade e a distribuição do ônus da sucumbência, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. (AREsp n. 2.879.440, Ministra Nancy Andrighi, DJEN de 30/06/2025).<br>Especificamente quanto à alegada violação do art. 85, caput, do CPC, e art. 7º, parágrafo único, do CDC, verifica-se que a tese e o conteúdo normativo de tais dispositivos não foram apreciados pelo Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos declaratórios.<br>Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide a Súmula n. 211 do STJ, sob pena de supressão de instância.<br>Vale dizer que havendo omissão, deve a parte recorrente opor embargos de declaração da decisão e se houver persistência da omissão, a parte recorrente deve inicialmente indicar violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não se verifica na hipótese.<br>Ademais, ainda que fosse superado o óbice da Súmula n. 211/STJ, a análise da questão esbarraria na vedação da Súmula n. 7/STJ, como referido, tendo em vista que esta Corte já sedimentou entendimento de que a alteração das conclusões adotadas pelas instâncias originárias acerca da aplicação do princípio da causalidade, caso dos autos, requer incursão na questão fático-probatória, o que não se pode conceber em recurso especial.<br>Com essas considerações, conclui-se que o recurso não pode ser conhecido.<br>É o voto.