DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por ANDREWS EDUARDO DOMINGOS IMOVEIS à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>APELAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONDENATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. - ADMINISTRADORA DO IMÓVEL E DA LOCAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO FUNDADA EM MANDATO. - MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MULTA CONDICIONADA À RESCISÃO PELO LOCADOR ANTES DE ENCERRADO O CONTRATO DE LOCAÇÃO. HIPÓTESE QUE NÃO OCORREU. LOCAÇÃO RESCINDIDA PELA LOCATÁRIA. MULTA INEXIGÍVEL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CONTRATO DE ADESÃO QUE ESTABELECE REMUNERAÇÃO EXCESSIVA DA ADMINISTRADORA. RETENÇÃO DE 50% DAS MULTAS APLICADAS AO LOCATÁRIO. COMISSÃO DE 8% EM CASO DE VENDA DO IMÓVEL AO LOCATÁRIO. CLÁUSULAS QUE COLOCAM O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ADMINISTRADORA QUE JÁ É REMUNERADA DE FORMA ADEQUADA PELA RETENÇÃO INTEGRAL DO PRIMEIRO ALUGUEL E RETENÇÃO PARCIAL (10%) DOS ALUGUÉIS CORRENTES. - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. INEXISTENTE AFRONTA A DIREITOS DE PERSONALIDADE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.<br>Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 485, VI, do CPC, no que concerne à ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, uma vez que "atuou apenas como intermediador da relação locatícia" (fl. 177), trazendo a seguinte argumentação:<br>O Recorrente não pode ser responsabilizado pelo inadimplemento da Locatária, pois atuou apenas como intermediador da relação locatícia, nos termos do contrato de prestação de serviços celebrado com o Recorrido. (fls. 177).<br>Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil, no que concerne à validade do contrato celebrado, que estabelece cláusula de retenção de percentual sobre a multa contratual, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda, trazendo a seguinte argumentação:<br>O contrato firmado entre as partes é válido e deve ser respeitado, conforme o princípio do pacta sunt servanda, insculpido no artigo 421 do Código Civil. Além disso, a cláusula que estabelece retenção de percentual sobre a multa contratual foi expressamente acordada entre as partes (fls. 177).<br>Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 373, I, CPC; e 6º, VIII, do CDC, no que concerne ao ônus da prova atinente à não demonstração, pelo recorrido, de sua hipossuficiência, trazendo a seguinte argumentação:<br>O Tribunal de origem aplicou a inversão do ônus da prova de maneira inadequada, afrontando o artigo 373, inciso I, do CPC. No caso, o Recorrido não demonstrou hipossuficiência ou verossimilhança das alegações que justificasse a aplicação do artigo 6º, inciso VIII, do CDC (fls 177).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à primeira, segunda e terceira controvérsias, incide a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que a parte recorrente não demonstrou, de forma clara, direta e particularizada, como o acórdão recorrido violou os dispositivos de lei federal, o que atrai, por conseguinte, a aplicação do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido: "Evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente indica os artigos de lei federal que teriam sido violados, mas não desenvolve argumentação suficiente a fim de demonstrar a inequívoca ofensa aos dispositivos mencionados nas razões do recurso, situação que caracteriza deficiência na argumentação recursal e atrai, por analogia, o óbice da Súmula n. 284 do STF" (AgInt no REsp n. 2.059.001/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 23/12/2024).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 2.174.828/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 27/2/2025; AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.442.094/PR, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 6/12/2024; AgInt no REsp n. 2.131.333/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgRg nos EDcl no REsp n. 2.136.200/RJ, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 25/11/2024; AgRg no AREsp n. 2.566.408/MT, relator Ministro Otávio de Almeida Toledo (Desembargador Convocado do TJSP), Sexta Turma, DJe de 6/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.542.223/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 30/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.411.552/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 3/7/2024; (REsp n. 1.883.187/RJ, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJe de 14/12/2022; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.106.824/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 18/11/2022.<br>Ademais, quanto à primeira e à terceira controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente.<br>Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018.<br>Quanto à segunda controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>II.3. Gira a controvérsia em torno da possibilidade de cobrança pela apelada dos valores discriminados nas cláusulas 11 e 17 do contrato de administração. Para fundamentar a improcedência dos pedidos, o juízo singular adotou a premissa de que as cláusulas apontadas como abusivas são "comuns nos negócios envolvendo administração de imóveis e remuneram, dentro da razoabilidade, as atividades do prestador de serviços" (fl. 122).<br>Respeitado o entendimento do juízo a quo, solução outra parece melhor se amoldar aos contornos fáticos e jurídicos da lide. Conforme é possível extrair do contrato de prestação de serviços de administração imobiliária celebrado entre as partes, a cláusula 11 prevê que: "Caso o Locador(a) venha a dispensar os serviços do Administradora antes do término do Contrato de Locação do imóvel objeto deste instrumento, será responsável pelo pagamento das taxas de administração devidas até o término do prazo da locação em vigor, o qual não será inferior a 2 (dois) aluguel vigente, ficando a Administradora autorizado a debitar esses valores em conta corrente do Locador(a)".<br>Nesse sentido, ainda que seja questionável a abusividade imputada a referida disposição contratual, é certo que não há sequer razão para a incidência da multa no caso concreto. Do documento que confirmou o distrato da locação consta que "não havendo mais interesse por parte da locatária em manter referido contrato de locação, resolveu rescindi-lo nesta data" (fl. 35). O contrato de locação foi rescindido pela locatária, fato que afasta a cobrança prevista na clausula 11, aplicável aos casos em que o locador dispensa os serviços da administradora na vigência do contrato de locação.<br>Por outro lado, a cláusula 17 do contrato de prestação de serviços de administração imobiliária dispõe que: "Caso o locatário atrase o pagamento do aluguel e encargos será cobrado 20% do valor total, sendo que 50% da multa por atraso será destinada a Administradora".<br>Ademais, o contrato de locação conta com a seguinte disposição: "Caso a locação seja rescindida até o 30º mês vencido, o locador ou locatária arcará com uma multa equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel e demais despesas (IPTU e condomínio) calculado proporcionalmente ao tempo decorrido da locação. A administradora irá receber 50% do valor cobrado pela multa contratual" (fl. 24).<br>O apelante tem razão ao ventilar tese no sentido de que as disposições mencionadas são abusivas. Em realidade, disposições como essas são iníquas e colocam o consumidor em desvantagem exagerada, frente à remuneração excessiva da administradora (inciso IV do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor).<br>Além da retenção integral do valor do primeiro aluguel, a apelada foi remunerada por retenção de 10% de todos os aluguéis subsequentes, pagos de 5/9/2022 até a rescisão antecipada em 20/4/2023. Trata-se de remuneração suficiente para os serviços de celebração do contrato de locação e administração do vínculo locatício desde então.<br>Respeitado o entendimento do juízo a quo, a retenção de 50% das multas imputadas à locatária está longe de ser comum ou habitual nesse tipo de contrato de administração e resulta em remuneração excessiva da administradora. É, pois, situação que exige a declaração de nulidade da cláusula e consequente devolução ao apelante dos valores recebidos a esse título. (fls. 169-171).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA