ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.1. O Tribunal de origem, com base no contexto fático-probatório, concluiu pela inexistência de vícios construtivos na unidade autônoma do recorrente e nas áreas comuns que afetassem sua qualidade, habitabilidade e segurança. Verifica-se que a controvérsia foi solvida sob premissas fáticas, revelando a inadmissibilidade do recurso especial, pois seria necessário revisitar o substrato fático-probatório da causa, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GIOVANNI GRASSI contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. DIALETICIDADE ATENDIDA. RECURSO CONHECIDO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO FUNDADO NA EXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADO. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À IMISSÃO NA POSSE E AO RECEBIMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. I. Atende à dialeticidade exigida nos artigos 932, inciso III, e 1.010, incisos II a IV, do Código de Processo Civil, a apelação que investe contra a sentença mediante argumentos hábeis à sua reforma. II. Evidenciada, pela prova pericial, a inexistência de vícios construtivos na unidade autônoma do autor, não procede o pleito de resolução contratual fundado no descumprimento da compra e venda pela construtora. III. Vícios construtivos na área comum do edifício que não se projetam na qualidade, habitabilidade ou segurança da unidade autônoma adquirida pelo consumidor não podem ser legitimamente invocados como fundamento para a resolução do contrato de compra e venda. IV. Consolidada a propriedade fiduciária no seu patrimônio, o credor fiduciário tem o direito de ser imitido na posse do imóvel, nos termos do artigo 30 Lei 9.514/1997. V. De acordo com o artigo 37-A Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante está obrigado ao pagamento de "taxa de ocupação", da data da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário até a data da sua imissão na posse respectiva. VI. Apelação da autora provida. Apelação do réu desprovida." (fls. 1834-1835)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1911-1917).<br>Nas razões do recurso especial, a parte alegou violação aos arts. 1.022 do CPC, 18, § 1º, II, e 35, III, do CDC, sustentando, em síntese, que:<br>(a) O acórdão recorrido teria sido omisso e contraditório ao não analisar a violação do dever jurídico objetivo, consubstanciada no inadimplemento da construtora, com ausência de reparos dos vícios construtivos, aplicando toda a carga normativa do CDC. Apesar da oposição de Embargos de Declaração, a instância "a quo" teria deixado de se manifestar sobre o tema, violando o art. 1.022, II, do CPC;<br>(b) O acórdão recorrido teria interpretado incorretamente os artigos 18, § 1º, II, e 35, III, do CDC, ao não reconhecer que os vícios construtivos graves nas áreas comuns comprometeriam a utilidade do imóvel, afetando o uso pleno da propriedade e colocando em risco a vida do recorrente. A relação de acessoriedade entre a unidade privativa e as áreas comuns do edifício seria essencial para o uso e gozo plenos do imóvel, justificando a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 1950-1957).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.1. O Tribunal de origem, com base no contexto fático-probatório, concluiu pela inexistência de vícios construtivos na unidade autônoma do recorrente e nas áreas comuns que afetassem sua qualidade, habitabilidade e segurança. Verifica-se que a controvérsia foi solvida sob premissas fáticas, revelando a inadmissibilidade do recurso especial, pois seria necessário revisitar o substrato fático-probatório da causa, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Na espécie, o Tribunal de origem, soberano na análise do contexto fático e probatório do processo, sustentou que não ficou demonstrada nos autos a existência de vícios construtivos hábeis a respaldar a pretensão de resolução do contrato de compra e venda, baseando-se, inclusive, em laudo pericial acostado aos autos para sustentar seu entendimento, senão vejamos (fls. 1839-1843):<br>"Não restou demonstrada a existência de vícios construtivos hábeis a respaldar a pretensão de resolução do contrato de compra e venda. Como bem ponderado na r. sentença:<br>"DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS.<br>No caso dos autos verifica-se que, em suma, o ponto fulcral da lide é o seguinte: o comprador não quer mais pagar o valor das parcelas porque entende que existe um vício construtivo que abala a estrutura do prédio, ensejando, assim, a rescisão do contrato por culpa da construtora.<br>A construtora, por sua vez, entende que o vício é de conservação, de responsabilidade do condomínio, não sendo esse o motivo para parar de pagar, o que leva a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, devendo o comprador pagar, ainda, valores referentes a sua mora.<br>Existem Anomalias Endógenas  relacionadas a deficiências de ordem construtiva , Exógenas  originárias de fatores externos à edificação, provocados por terceiros , Fatores Naturais  originárias de fenômenos da natureza previsíveis. Ex: calor e sol intensos , Fatores Funcionais  decorrentes do desgaste do material  e ainda, falhas  falta de implementação do Programa de Manutenção Preventiva de acordo com a NBR 5674 - Manutenção da Edificação .<br>Na demanda judicial que foi movida pelo condomínio do edifício Parque Norte contra a construtora, realizou-se a prova pericial na qual se concluiu que:<br>"Toda e qualquer edificação necessita de manutenção periódica e constante, uma vez que estes sistemas não são eternos. Sua má utilização, falhas na manutenção ou de acidentes originados pelos mais diversos fatores contribuem significativamente para que não se atinja sua vida útil de projeto. Diversas manifestações patológicas podem surgir originadas pelo uso inadequado, e não de uma construção falha. A figura 194 mostra que o prazo de vida útil dos sistemas constituintes de uma edificação depende diretamente das ações de manutenção, ao passo que estas contribuem para que se possa atingir ou até superar a vida útil de projeto. Por outro lado, é importante salientar que a falta de projetos específicos, projetos incompatíveis ou mal detalhados, considerando-se ainda a interferência de todos os projetos das instalações, as falhas de planejamento, a carência de especificações técnicas, a qualidade dos materiais utilizados, a ausência de mão-de-obra qualificada e a deficiência de fiscalização, acarretam em fissuras, desplacamentos, infiltrações de água e outros males que parecem perfeitamente naturais, mas que poderiam ser evitados em sua grande maioria se estes pontos fossem observados desde a concepção da obra. A NBR 13752 indica que vícios construtivos podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção. Verificou-se que a NBR 14037 não foi atendida no que diz respeito a informação de manutenção na forma que a supracitada norma preconiza, inexistindo indicações de manutenções específicas no manual constante no Anexo II. Em contrapartida, a responsabilidade do cumprimento da NBR 5674 é do condomínio, o qual inexistia plano de manutenção na data da coleta da prova pericial. A durabilidade das estruturas requer cooperação e atitudes coordenadas de todos os envolvidos nos processos de projeto, construção e utilização".<br>Portanto, o que se conclui na demanda é que o edifício possui tanto vícios construtivos quanto vícios de manutenção, sendo que o primeiro é de responsabilidade da construtora e o segundo de responsabilidade do condomínio.<br>Essa lide vai ser definida por meio de sentença a ser proferida pelo juiz da 1º Vara Cível de Brasília nos autos 0711648-63.2020.8.07.0001.<br>Ademais, outras duas observações devem ser feitas.<br>A primeira é que o comprador dessa lide já foi síndico do condomínio em questão.<br>A segunda é que foi feita uma perícia na unidade imobiliária privada do autor, sendo que a perita responsável assim concluiu:<br>"Não foram encontrados vícios de construção especificamente relacionados a unidade privativa do autor. Portanto, não há que se falar em inabitabilidade do imóvel em virtude de vícios construtivos. Contudo, as condições em que o imóvel foi deixado e se encontrava no momento da diligência, o tornam inabitável devido a presença de fiação elétrica exposta, sujidade e metais essenciais faltantes, porém tais manifestações patológicas foram classificadas com grau de risco mínimo, ocasionando pequenos prejuízos à estética ou atividade programável planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário, devido ao fato de ser facilmente recuperável. Por outro lado, o empreendimento Parque Norte foi alvo de perícia realizada no processo 0711648-63.2020.8.07.0001, a qual foi juntado aos autos o respectivo laudo pericial sob id. 106949524. Ficou constatado que o empreendimento possui vícios tanto de manutenção quanto de construção e que os diagnósticos em alguns pontos ficaram prejudicados pois não existem registros suficientes ou não foram entregues, para que se pudesse identificar a temporalidade dos acontecimentos"  id. 127721575 - Pág. 27 - autos n. 0707232-18.2021.8.07.0001 . grifos realizados por mim, inexistentes no original.<br>Portanto, algumas observações podem ser extraídas.<br>A primeira delas é a de que a unidade do comprador não foi abalada por qualquer vício construtivo. Não possui infiltrações por ingresso de água, como o caso da outra moradora Magna Rita Antunes de Faria, que teve o contrato rescindido, uma vez que a sua unidade foi abalada.<br>Em segundo, a legitimidade para contestar vícios construtivos que não impedem a morada dos condôminos é do condomínio, fato que está sendo apurado na ação própria.<br>Em terceiro, não existe culpa exclusiva da construtora, mas sim, culpa concorrente entre o condomínio e a construtora, sendo que o comprador foi síndico durante um período.<br>Assim, não pode ser valer da própria torpeza pedindo rescisão com fundamento em algo que contribuiu quando deixou de realizar manutenções preventivas.<br>Portanto, o inadimplemento do comprador foi voluntário, que atrai a violação culposa de seu contrato, não tendo ele razão no seu pedido de rescisão contratual.<br>Assim, não há que se falar em culpa da construtora pelo insucesso do contrato, bem como não há que se falar em inversão da cláusula penal em benefício do comprador, em danos materiais, bem como em restituição de valores pagos."<br>A conclusão espelha a realidade fática e jurídica da demanda.<br>A existência de vícios construtivos no edifício constitui objeto da ação indenizatória ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PARQUE NORTE BRASÍLIA em face da Ré (Processo 0711648-63.2020.8.07.0001).<br>Na referida demanda o condomínio edilício pleiteia a condenação da Ré a "realizar os reparos devidos para sanear os vícios construtivos" ou, alternativamente, a indenizar os danos respectivos.<br>Vícios construtivos nas áreas comuns do edifício somente podem ser invocados como fundamento da resolução de contrato de compra e venda na hipótese em que afetam diretamente a unidade autônoma do condômino.<br>Isso porque, se o vício construtivo na área comum do edifício não se projeta na qualidade, habitabilidade ou segurança da unidade autônoma, não se pode falar em descumprimento contratual da incorporadora ou da construtora.<br>Consoante se colhe do laudo pericial, não foram encontrados vícios construtivos na unidade autônoma do Autor nem vícios construtivos na área comum que tenham afetado a sua qualidade, habitabilidade e segurança. Confira-se:<br>(..)<br>Indisputável, nesse contexto probatório, a improcedência dos pedidos de resolução contratual, de restituição de valores e de indenização deduzidos na petição inicial."<br>No mérito, da mesma forma, não deve prevalecer o argumento de violação aos arts. 18, § 1º, II, e 35, III, do CDC, pois, consoante se extrai do trecho do acórdão guerreado acima transcrito, o Tribunal de origem considerou, com arrimo no contexto fático-probatório do processo, que "não foram encontrados vícios construtivos na unidade autônoma do Autor nem vícios construtivos na área comum que tenham afetado a sua qualidade, habitabilidade e segurança".<br>Diante desse contexto, é evidente que a controvérsia foi solvida sob premissas fáticas, revelando a inadmissibilidade do reclamo, porquanto, para se suplantar a conclusão a que chegou a Corte de origem, seria necessário revisitar o substrato fático-probatório da causa, providência vedada a este Tribunal, na via eleita pelo recorrente, nos exatos termos da Súmula 7 do STJ.<br>Nesse sentido: " O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ) " (AgRg no REsp 1.773.075/SP, Relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe de 7/3/2019).<br>Assim, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea "c" do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Por consequência, à luz do que dispõe o § 11 do art. 85 do vigente CPC, majoro o valor dos honorários advocatícios, ante a sucumbência recursal evidenciada, que arbitro em 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação.<br>É como voto.