DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS GOVERNADOR LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de demonstração de violação dos arts. 38 da Lei n. 6.766/1979 e 394 do Código Civil; na incidência da Súmula n. 7 do STJ; e na falta de realização do cotejo analítico para comprovação da divergência jurisprudencial.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravante não impugnou especificamente os fundamentos da decisão agravada. Pede a majoração dos honorários de sucumbência.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III,  a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de cobrança.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 337):<br>APELAÇÃO. Ação de cobrança ajuizada em 2021. Compromisso particular de compra e venda. Empresa autora, responsável por loteamento, que objetiva a condenação do réu, adquirente de lote, ao pagamento de parcelas vencidas. Insurgência do demandado contra sentença de procedência. Irresignação que prospera em parte. Alegação de prescrição. Inocorrência. Ação civil pública na qual foi deferida liminar, suspendendo a cobrança. Prescrição que pressupõe inércia do credor. Prazo que permaneceu suspenso até o julgamento definitivo da ação civil pública, ocorrido em 2017. Prescrição quinquenal não configurada. Conteúdo averbado na matrícula imobiliária que não supre a regular constituição em mora do apelante-compromissário. Incidência do artigo 38, § 3º, da Lei nº 6.766/79. Mora ex persona que depende de prévia interpelação. Juros de mora que devem incidir somente a partir da citação. Recurso parcialmente provido.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 884 do Código Civil, pois a incidência de juros apenas a partir da citação gera enriquecimento sem causa do comprador, que usufruiu do bem por longo período sem adimplir as parcelas;<br>b) 394 do Código Civil, porquanto as parcelas tinham termo certo e o inadimplemento configura mora ex re, independentemente de interpelação;<br>c) 38, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei n. 6.766/1979, porquanto o adquirente deveria ter depositado as prestações no registro de imóveis, o que afastaria a mora se tivesse cumprido a obrigação; não o fazendo, os juros devem incidir desde cada vencimento, sendo a notificação do § 4º apenas para prestações restantes após a regularização.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, fixando-se a incidência dos juros de mora desde o vencimento de cada parcela.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o acórdão está em consonância com a legislação federal e a jurisprudência do STJ. Sustenta a necessidade de notificação para constituição em mora em compromissos de compra e venda e afirma ser aplicável ao caso a mora ex persona. Requer o não conhecimento do recurso especial e, no mérito, seu desprovimento com majoração dos honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>Trata-se, na origem, de ação de cobrança em que a parte autora pleiteou a condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas do compromisso de compra e venda de lote, com correção monetária e juros de mora.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação e condenou o réu ao pagamento de R$ 56.474,01 com correção monetária e juros de 1% ao mês desde o ajuizamento, além das custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação.<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para fixar os juros de mora a partir da citação, reconhecendo a natureza ex persona da mora em compromissos de compra e venda. Estabeleceu sucumbência recíproca.<br>I - Art. 884 do CC<br>Alega a parte agravante violação do art. 884 do CC, pois a fixação de juros apenas a partir da citação gera enriquecimento sem causa do comprador, que usufruiu do bem por longo período sem adimplir as parcelas.<br>O acórdão recorrido não tratou do art. 884 do Código Civil, concentrando-se na prescrição e na caracterização da mora como ex persona, com fundamento no art. 38, §§ 3º e 4º, da Lei n. 6.766/1979. Fixou juros de mora a partir da citação, sem menção ao enriquecimento sem causa.<br>Dessa forma, ausente o prequestionamento, é caso de aplicação das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>Nesse sentido:<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. SÚMULA 543 /STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO.<br>1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>2. No caso dos autos, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução, ao autor, da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>Modificar as conclusões a que chegou a Corte local quanto à culpa exclusiva do vendedor esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Quanto aos lucros cessantes, a parte agravante não indicou os dispositivos de lei federal supostamente ofendidos, o que impede a adequada compreensão da controvérsia, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF.<br>4. É vedada a análise das questões que não foram objeto de efetivo debate pelo Tribunal de origem, estando ausente o requisito do prequestionamento. Ausente o prequestionamento e não opostos embargos de declaração, aplicam-se as Súmulas 282 e 356 do STF. 5.<br>Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora.<br>Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.524.398/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>II - Art. 394 do CC<br>Segundo a parte agravante, as parcelas tinham termo certo e o inadimplemento configura mora ex re, independentemente de interpelação.<br>O Tribunal reconheceu a mora como ex persona, com fundamento no art. 38, §§ 3º e 4º, da Lei n. 6.766/1979 e fixou os juros de mora a partir da citação.<br>Nesse sentido, o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte de que "incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ" (AgInt no AREsp n. 2.609.466/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024).<br>Assim, é caso de aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>III - Art. 38, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei n. 6.766/1979<br>Afirma a parte agravante que houve violação do art. 38, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei n. 6.766/1979, pois o adquirente deveria ter depositado as prestações no registro de imóveis, o que afastaria a mora se tivesse cumprido a obrigação; não o fazendo, os juros devem incidir desde cada vencimento, sendo a notificação do § 4º apenas para prestações restantes após a regularização.<br>O acórdão recorrido afirmou que o conteúdo averbado na matrícula não supre a constituição regular em mora do compromissário e aplicou ao caso o art. 38, § 3º, que trata do levantamento judicial das prestações depositadas após a regularização, e o § 4º, que impõe ao loteador a notificação dos adquirentes por intermédio do registro de imóveis, para pagamento direto das prestações restantes. Assim, concluiu que a mora é ex persona e depende de prévia interpelação, bem como que os juros de mora incidem somente a partir da citação.<br>Para analisar se os requisitos para a constituição em mora foram atendidos e alterar a decisão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame do contexto fático-probatório dos autos, procedimento vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA