DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por MONTE ALEGRE EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 231):<br>EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS C/C PERDAS E DANOS. PAGAMENTO DAS ARRAS QUE NÃO FOI INTEGRALMENTE CUMPRIDO PELA PROMISSÁRIA CESSIONÁRIA. ARGUIÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE NÃO PREVALECE. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO SE CONCRETIZOU POR CULPA DA PROMITENTE CESSIONÁRIA. PERDAS DAS ARRAS REFERENTES APENAS AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO NO NEGÓCIO. TAXA DE CORRETAGEM QUE SE IMPÕE PARA A PROMISSÁRIA CESSIONÁRIA, QUE DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, ATRAINDO PARA SI A RESPONSABILIDADE PELAS PERDAS E DANOS OCASIONADAS, CONFORME O ARTIGO 389 DO CÓDIGO CIVIL. MULTA DE 10% PREVISTA CONTRATUALMENTE QUE SE IMPÕE EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO COM A OBRIGAÇÃO ASSUMIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial (fls. 238-253), a parte recorrente alegou, em síntese, ofensa aos arts. 476 e 724 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial. Sustenta, em primeiro ponto, que o acórdão recorrido violou o instituto da exceção do contrato não cumprido, pois, antes de sua própria inadimplência, a parte recorrida já havia descumprido sua obrigação de imitir a recorrente na posse do imóvel. Em segundo lugar, aduz que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, por força de disposição contratual e legal, seria da parte vendedora, sendo indevida a sua condenação a tal título, mesmo diante da rescisão.<br>Contrarrazões não apresentadas, conforme certidão de decurso de prazo (fl. 302).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 303-308), o qual fundamentou a inadmissão do recurso na incidência dos enunciados das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por entender que a revisão das premissas fáticas adotadas pelo Tribunal de origem acerca da culpa pela rescisão e da responsabilidade pelas verbas decorrentes demandaria reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais.<br>Foi interposto o presente agravo (fls. 310-318), aduzindo, em suma, a inaplicabilidade das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e a necessidade de se examinar a violação aos artigos de lei federal e a divergência jurisprudencial apontada, reiterando os argumentos do recurso especial e defendendo o seu cabimento, por se tratar de matéria de direito.<br>Apresentada contraminuta ao agravo (fls. 320-322).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos seus pressupostos de admissibilidade. Contudo, o recurso especial não merece prosperar.<br>No que tange à violação do art. 476 do Código Civil, referente à exceção do contrato não cumprido, assim se pronunciou o Tribunal potiguar (fls. 235):<br>Alega a Ré/Apelante, que o instrumento contratual, é claro ao definir que a posse dos bens seria transferida a cessionária, ora Apelante, logo após a celebração do respectivo instrumento de contrato, o que não foi obedecido pelo Apelado, haja vista que mesmo após a celebração do contrato, os imóveis permaneceram locados a terceiros, impedindo-a de gozar e usufruir dos bens, ainda que tivesse pago parcialmente o sinal R$ 70.000,00 (setenta mil reais) por ambos.<br>Que ao não receber a posse do bem, conforme estipulado no contrato, não poderia o vendedor exigir do comprador o cumprimento do contrato, caracterizando a exceção do contrato não cumprido.<br>No caso, o assunto já foi devidamente esclarecido pela sentença recorrida, vejamos: "Ademais, somente a título de esclarecimento, cite-se que não merece acolhida a justificativa de que a rescisão do Instrumento Particular teria se dado em razão do réu não ter sido imitido na posse dos bens avençados, tendo em vista que o negócio não se aperfeiçoou em razão da " ausência de pagamento do valor pactuado em arras.<br>Ora, as arras estabelecem uma determinada quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do mesmo ou regular o direito de arrependimento das partes contratantes, no caso, ela consiste justamente em dar uma quantia (dinheiro) como inicio no pagamento de um bem.<br>Assim, conforme claramente estipulado pelo contrato, caberia ao Réu, ora Apelante, pagar como sinal/arras, o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) por meio de transferência bancária em 30/01/2015, e, R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), mediante cheque pós datado para 30/04/2015, sendo que não honrou com a segunda parte do pagamento, de maneira que, não se cabe arguir exceção de contrato não cumprido, se não honrou com o valor de entrada do contrato, justamente o princípio de pagamento para concretizar e dar maior segurança ao negócio jurídico.<br>Não prevalece, portanto, o argumento da Apelante de que a posse dos bens deveria ter sido transferida de imediato, logo após a celebração do respectivo instrumento de contrato.<br>Ressalto, que, mesmo havendo cláusula contratual nesse sentido, a natureza jurídica das próprias arras confirmatórias, constitui-se no valor pago por um dos contratantes como forma de assegurar a concretização do negócio, ao não se honrar o princípio de pagamento (feito de maneira parcial), não se cabe arguir o direito de opor exceção de contrato não cumprido (em razão da não entrega da posse imediata), uma vez que a confiança inicial da relação contratual foi rompida pela Apelante, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, não se concretizou por culpa da mesma, não havendo como exigir qualquer contrapartida antes disso.<br>Adite-se que a justificativa da Apelante sobre o não pagamento das arras no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil), arguindo que o vendedor manteve o imóvel locado a terceiro, o que gerou receio na mesma em concretizar tal pagamento, não condiz com a realidade dos fatos, já que honrou com outros pagamentos vencidos em 01/03/2015, 01/04/2015 e 01/05/2015, inclusive, este último, com data posterior ao cheque que foi devolvido por insuficiência de fundos.<br>Pelo que fica rejeitado o pedido para que seja declarada a culpa do Apelado na inexecução do contrato. Sobre os honorários de corretagem, ressalte-se que a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante ao corretor o posterior distrato.<br>É isso que se extrai do comando do art. 725 do Código Civil , que dispõe ser a remuneração devida ao corretor, desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.<br>No caso, embora haja cláusula no instrumento contratual prevendo a responsabilidade do Apelado, enquanto cedente do bem, pelos honorários de corretagem, é certo que se o negócio não foi concretizado por culpa da Apelante, e, uma vez desfeito por causa da sua inadimplência, cabe a ela arcar com o dano material suportado pelo Autor, em razão de atrair para si a responsabilidade pelas perdas e danos ocasionadas ao Autor (o que inclui o pagamento com a corretagem) com fulcro no artigo 389 do Código Civil.<br>Ademais, resta procedente a sentença ao fixar a retenção pelo Autor do valor a nível de arras no montante de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), em razão do que prevê o Código Civil em seu artigo 418, bem como pela aplicabilidade da multa contratual de 10% estipulada conforme a sentença recorrida, nos termos do que dispõe a cláusula segunda, parágrafo primeiro, do contrato estipulado, bem como o artigo 408 do Código Civil.<br>Com efeito, o Tribunal de origem, com base na análise soberana do conjunto fático-probatório e das cláusulas contratuais, concluiu que a culpa pela rescisão do negócio jurídico foi exclusivamente da parte agravante, que não adimpliu integralmente as arras confirmatórias, deixando de honrar cheque no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais).<br>Dessa forma, para desconstituir a convicção formada pelo Tribunal a quo e acolher os argumentos do recurso especial no sentido de que a inadimplência da parte recorrida teria sido anterior, seria imprescindível proceder ao revolvimento dos fatos e das provas acostadas aos autos, bem como reinterpretar as cláusulas do contrato celebrado entre as partes para aferir a ordem de cumprimento das obrigações, o que é vedado na via recursal especial pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADITIVOS CONTRATUAIS. E-MAILS. PROVAS DOCUMENTAIS HÁBEIS A INSTRUIR A AÇÃO. PROBABILIDADE DO DÉBITO EVIDENCIADA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SÚMULA 7/STJ.<br> .. <br>6. Para alterar a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no sentido de que a recorrente não comprovou o inadimplemento contratual da recorrente, motivo pelo qual não se aplica o instituto da exceção de contrato não cumprido, seria necessário o reexame do acervo fático-probatório (Súmula 7/STJ).<br>7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.<br>(REsp n. 2.109.100/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024, DJe de 7/3/2024)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA OBRA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SÚMULA N. 7/STJ. ASTREINTES DESPROPORCIONAIS E DECISÃO EXTRA PETITA. ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO.<br>1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que mesmo as matérias de ordem pública necessitam do prequestionamento para serem analisadas em sede de recurso especial. Precedentes.<br>2. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 1.946.084/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023)<br>No que tange à alegada violação do art. 724 do Código Civil e à responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, denota-se que o Tribunal de origem se alinha com o posicionamento dominante desta Corte, no sentido de que a comissão de corretagem é devida quando o resultado útil do negócio é alcançado por atuação do corretor, que aproxima as partes, ainda que haja arrependimento posterior ou rescisão por culpa de uma das partes.<br>Confira-se:<br>CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.<br>1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.<br>2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.<br>3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível.<br>4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.<br>5. Recurso especial não provido.<br>(REsp 1183324/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 10/11/2011)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento "no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes" ( AgInt no AREsp 1.475.227/RS, Relator o Ministro Raul Araújo, DJe de 19/12/2019).<br>2. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.179.362/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDADA<br>1. A alegação de afronta ao artigo 535, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973, foi realizada de forma genérica, sem efetiva demonstração da negativa de prestação jurisdicional e omissão do Tribunal a quo no exame de teses imprescindíveis para o julgamento da lide, impede o conhecimento do recurso especial ante a deficiência na fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de ser devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o resultado útil da transação se efetivou, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>2.1 Na hipótese, o negócio fora despeito pela vendedora após o pagamento das arras e a assinatura de compromisso de compra e venda, ajuste no qual continha cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e de que, na hipótese de distrato, a parte infratora arcaria com o pagamento da comissão de corretagem. A vendedora efetuou o pagamento da multa contratual às compradoras, porém não adimpliu com a comissão de corretagem devida, dando ensejo à presente ação de cobrança.<br>3. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela insurgente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a responsabilidade quanto ao desfazimento do negócio e o pagamento da comissão de corretagem, com uma nova análise fático probatória dos autos e do instrumento contratual, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 21/3/2022.)<br>Desse modo, estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento consolidado nesta Corte, a pretensão recursal é obstada pela Súmula n. 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea a quanto na alínea c do permissivo constitucional.<br>Por fim, a incidência dos referidos óbices sumulares prejudica a análise da divergência jurisprudencial suscitada, uma vez que não se pode estabelecer similitude fática entre acórdãos quando a apreciação da matéria de fundo está vedada a esta Corte.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação e sobre o valor atualizado da causa objeto da reconvenção, observada a distribuição da sucumbência estabelecida nas instâncias ordinárias.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA