DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por ZAMP S.A. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 253):<br>EMENTA Locação de imóvel. Ação aforada por locador com o fim de compelir o locatário a regularizar edificação erguida no terreno, arcar com multas aplicadas pela Prefeitura Municipal de São Paulo em face da irregularidade e com despesas das respectivos execuções fiscais. Antecipado julgamento autorizado ante o descabimento de prova testemunhal no caso concreto. Área edificada pelo locatário maior que a área do imóvel. Locatário que poderia ter denunciado o contrato por suposto descumprimento do artigo 22 inciso I da Lei 8.245/91 ou readequado seu projeto construtivo e postulado alteração das bases financeiras da locação, mas ao optar por manter o contrato e a edificação que superava a área do imóvel tomou para si a incumbência de regularizar a construção. Procedência da ação autorizada nos limites indicados na sentença. Recurso improvido.<br>Opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados, nos termos da decisão de fls. 272/276.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 355 e 370 do Código de Processo Civil, o art. 22, I, da Lei 8.245/1991 e o art. 248 do Código Civil.<br>Sustenta cerceamento de defesa, por ofensa aos arts. 355 e 370 do Código de Processo Civil, ao fundamento de que houve julgamento antecipado sem prévia intimação para especificação de provas, embora tivesse indicado prova oral na contestação, necessária para demonstrar ciência dos locadores sobre a ocupação de área superior à matriculada e tratativas informais a respeito. Afirma que a negativa de produção probatória comprometeu o contraditório e a ampla defesa.<br>Defende violação do art. 22, I, da Lei 8.245/1991, ao argumento de que incumbia aos locadores entregar imóvel "licenciável" e colaborar com documentação e informações para a obtenção de alvará de funcionamento, razão pela qual invoca a exceção do contrato não cumprido, imputando aos recorridos o descumprimento por irregularidades cadastrais que inviabilizariam o licenciamento.<br>Aduz ofensa ao art. 248 do Código Civil, por entender juridicamente impossível a obrigação de fazer imposta  regularização da obra e obtenção do certificado de conclusão  diante da existência de área pública contígua, o que tornaria inviável a medida sem culpa da locatária; alega que, nessa hipótese, deveria ser reconhecida a resolução da obrigação.<br>Registra, ainda, dissídio jurisprudencial, pela alínea "c", quanto à aplicação dos arts. 355 e 370 do Código de Processo Civil, indicando acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que reconhece cerceamento de defesa quando não intimadas as partes para especificação de provas antes do julgamento antecipado.<br>Contrarrazões às fls. 320-333, na qual a parte recorrida alega ausência dos requisitos de admissibilidade do especial, aplicação das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, inexistência de cerceamento de defesa, adequação do julgamento antecipado à luz dos arts. 355 e 370 do Código de Processo Civil e responsabilidade da locatária por ter avançado construção para além da área locada; sustenta, ainda, que o pedido é juridicamente possível porque basta readequação do projeto arquitetônico e que o paradigma indicado não comprova divergência específica.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 365-374.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não deve prosperar.<br>Originariamente, os autores, Edson Melli Frasson e Maria Neide Dalé Frasson, propuseram ação de cumprimento contratual cumulada com obrigação de fazer em face da locatária ZAMP S/A, visando compelir a apresentação do Certificado de Conclusão e regularização da obra da loja Burger King instalada no imóvel da Av. São Miguel nº 3.500 (área locada de 1.751 m ), além do pagamento das multas municipais referentes aos Autos de Fiscalização nº 28-01.004.277-2, 28.01.004.647-0 e 28.01.004.793-0, custas e despesas das execuções fiscais correlatas e multa contratual diária .<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i) condenar a ré na obrigação de fazer consistente em apresentar o Certificado de Conclusão e Regularização da obra no prazo de 30 dias do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 50.000,00; ii) condenar a ré a pagar aos autores os valores necessários para quitação das multas (Autos de Fiscalização referidos), inclusive encargos moratórios até o pagamento; iii) condenar a ré a ressarcir custas, despesas processuais e eventuais honorários das execuções fiscais n.º 1586992-42.2022.8.26.0090 e 1534140-07.2023.8.26.0090; rejeitou a multa contratual diária pretendida e demais pedidos; reconheceu sucumbência recíproca, fixando honorários em 10% do valor da causa, rateados 20% para os autores e 80% para a ré, vedada compensação (fls. 173-178).<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação da locatária, assentando a correção do julgamento antecipado diante da inutilidade de prova testemunhal para ampliar a área contratada e da suficiência dos elementos documentais; no mérito, afirmou que a área edificada pelo locatário superou os 1.751 m  objeto da locação, podendo a locatária ter denunciado o contrato por suposto descumprimento do art. 22, I, da Lei 8.245/1991 ou readequado o projeto e postulado alteração das bases financeiras; optando por manter a edificação em área superior, assumiu a incumbência de regularizar a construção e arcar com multas e despesas correlatas; reputou possível a regularização mediante readequação arquitetônica.<br>Os embargos declaratórios foram rejeitados (fls. 272-276).<br>Feito este breve retrospecto, no tocante à alegada nulidade por cerceamento de defesa, o acórdão recorrido tratou, de forma explícita, da possibilidade de julgamento antecipado quando não houver necessidade de produção de outras provas (art. 355 do Código de Processo Civil) e da dispensa, pelo magistrado, de provas inúteis ou impertinentes (art. 370 do Código de Processo Civil), bem como da inadequação da prova testemunhal para demonstrar fato cuja natureza reclama documento ou perícia, à luz do art. 443 do Código de Processo Civil (fls. 255-256).<br>A propósito, o aresto transcreveu precedente desta Corte:<br>Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o juízo acerca da necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá decidir se há nos autos elementos e provas suficientes para formar sua convicção. O juiz, com base em seu convencimento motivado, pode indeferir a produção de provas que julgar impertinentes, irrelevantes ou protelatórias para o regular andamento do processo, o que não configura, em regra, cerceamento de defesa." (AgInt no AREsp 911.218/BA, rel. Ministro Luís Felipe Salomão, 09/10/2018) (fl. 255).<br>À luz das premissas fixadas pelo Tribunal de origem  suficiência da prova documental, desnecessidade de prova oral e adequação do julgamento antecipado  a revisão pretendida pela recorrente demandaria reanálise do conjunto fático-probatório, hipótese vedada pela Súmula 7/STJ, óbice reconhecido, inclusive, na decisão de admissibilidade (fl. 335-336).<br>Quanto à suposta negativa de vigência do art. 22, I, da Lei 8.245/1991, o acórdão recorrido assentou que o contrato delimitou a área de 1.751 m , que a análise técnica confirmou tal metragem e que a locatária edificou em área superior, podendo denunciar a locação ou readequar o projeto, mas, ao optar por manter a obra, assumiu a responsabilidade pela regularização e pelos efeitos decorrentes. A pretensão de deslocar aos locadores a responsabilidade por documentos e regularização além do objeto locado, bem como de atribuir-lhes a impossibilidade de licenciamento por área pública não contratada, igualmente exigiria revaloração de fatos e cláusulas contratuais, incidindo as Súmulas 5/STJ e 7/STJ, conforme sustentado nas contrarrazões (fls. 322-324).<br>Com efeito, o Tribunal de origem, com base nos elementos probatórios constantes dos autos, concluiu que:<br> ..  não podia a apelante se valer de mero depoimento para provar que a área locada era maior que a indicada no contrato e que disso os apelados tinham ciência, como ela aqui informa (fls. 205).<br> .. <br>Como se via nos autos, em outubro de 2018 as partes celebraram contrato de locação de imóvel não residencial, constando cuidar-se de uma loja com área total de 1.751 m , "correspondente à área da Loja, Drive Thru e estacionamento a serem construídos pela LOCATÁRIA" (fls. 21). Assim, a apelante tinha plena ciência da dimensão do imóvel objeto da locação.<br> .. <br>De todo modo, se assim tivesse realmente ocorrido poderia a locatária denunciar a locação por desrespeito ao artigo 22 inciso I da Lei 8.245/91 ou readequar seu projeto de construção à área correta e com isso postular alteração das bases financeiras da locação frente àquela nova situação. Se assim a locatária não agiu, no entanto, mas optou por manter a locação e realizar as obras conforme seu projeto construtivo, então tomou para si a responsabilidade por erguer a edificação sobre área superior à titulada em nome dos locadores.<br> .. <br>Em suma, certo ficou que foi a locatária que, deu azo à falta de aprovação de sua edificação pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o que ensejou a aplicação das multas que deram ensejo à propositura na qual os locadores, tendo o Juiz, por isso, com razão a condenado a arcar com referidas multas e despesas geradas pelas execuções fiscais, assim como a providenciar a regularização da edificação. (fls.259).<br>Ademais, no que tange à responsabilidade pela regularização do imóvel, o entendimento adotado pelo acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência firmada por esta Corte Superior.<br>Na hipótese de locação comercial não residencial, a obrigação do locador restringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial genérico. Salvo disposição contratual em sentido contrário, não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada pelo locatário, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.<br>Nesse sentido, o precedente paradigmático desta Corte:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR. ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA. 1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. 2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991). 3. A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada. 4. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. 5. Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.317.731/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 11/5/2016.)<br>Acrescente, ainda, que " n a hipótese de locação comercial não residencial - como a dos autos -, a obrigação do locador restringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial genérico, não havendo imposição legal ou contratual em contrário de transposição do encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada pelo locatário. Compete a este segundo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvarás ou licenças necessárias para o desenvolvimento do negócio, sobretudo por ser o locatário quem tem maior domínio sobre as atividades a serem desempenhadas" (AREsp 2001823/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 2.9.2025).<br>Segundo assentado nas instâncias ordinárias, a parte agravante não observou a diligência prévia necessária quanto à verificação da adequação do imóvel às exigências municipais para o exercício de atividade comercial, especialmente no que se refere às normas que autorizariam a execução da obra em metragem superior à permitida, circunstância que constitui ônus do locatário e não do locador.<br>Assim, alterar a conclusão de que a agravante tinha plena ciência da dimensão do imóvel desde outubro/2018 (área de 1.751 m ), estabelecida no contrato, confirmada em análise técnica de dezembro do respectivo ano, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, providência inviável em recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Igualmente, a pretensão recursal de rever a área locada e a necessidade de realização de benfeitorias sem prévia anuência do locador, exigiria a incursão nos limites das cláusulas contratuais, situação também vedada pelo óbice da Súmula 5/STJ.<br>No que diz respeito ao art. 248 do Código Civil, o acórdão rejeitou a tese de impossibilidade jurídica, consignando expressamente que "a regularização agora determinada na sentença nem é medida impossível de ser adotada, já que pode ser obtida pela readequação do projeto arquitetônico para que fique em consonância com a área do imóvel que decorre da respectiva matrícula" (fl. 258). A inversão desse juízo, fundado em circunstâncias fáticas do caso concreto, também encontra o óbice da Súmula 7/STJ, bem identificado na decisão de inadmissibilidade.<br>Por fim, quanto ao dissídio jurisprudencial, a decisão agravada apontou a ausência de demonstração da exata similitude fática entre os casos confrontados, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, e 255, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. No agravo, a recorrente reitera julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais sobre cerceamento de defesa em contexto de ausência de intimação para especificação de provas, mas não evidencia paralelismo fático suficiente em face da moldura delineada pelo acórdão recorrido, que qualificou como inútil a prova testemunhal pretendida e afirmou a suficiência dos documentos para o julgamento.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA