DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por RIO ECF AUTOMAÇÃO COMERCIAL LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 871):<br>Apelação Cível. Ação Indenizatória por Danos Materiais. Contrato de Locação não residencial. Necessidade de obras estruturais no imóvel locado. Sentença de parcial procedência. Recurso de ambas as partes. 1. Dever do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Art. 22, I e II, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). Danos materiais ocorridos porque a precária estrutura da loja não suportou as chuvas. Ressarcimento corretamente determinado. 2. Revelia que gera presunção relativa de procedência dos pedidos. Parte autora que desocupou o imóvel antes da realização da prova técnica, fazendo perecer o direito de comprovar que restringiu as suas atividades a um espaço reduzido na construção. 3. Em relação às vagas de estacionamento, o perito não obteve dados acerca da aprovação do projeto conforme as posturas municipais. 4. Ação proposta que, de toda sorte, foi delimitada ao comprometimento da estrutura locada em cotejo com os deveres legais do locador. 5. Sentença que se mantém. 6. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.<br>Ambas as partes opuseram embargos de declaração, os quais foram rejeitados, conforme acórdão de fls. 953/957.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os artigos 22, I, II e IV da Lei nº 8.245/1991 e os artigos 1.022, I e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil.<br>Argumenta que celebrou contrato de locação não residencial em setembro de 2015, introduzindo no imóvel diversas benfeitorias às suas expensas, mas que problemas estruturais no telhado causaram infiltrações constantes provenientes das águas pluviais, danificando suas instalações, equipamentos e insumos necessários ao desenvolvimento de suas atividades empresariais.<br>Afirma que instou a recorrida em diversas oportunidades a adotar medidas corretivas urgentes para reparar o telhado, conforme evidenciado no laudo técnico elaborado pelo perito do juízo, mas que nenhuma providência concreta foi adotada pela locadora.<br>Aduz que no período que mediou a notificação promovida para que a recorrida procedesse aos reparos necessários, recebida em 10 de novembro de 2016, até a data da devolução das chaves em primeiro de julho de 2020, esteve privada da utilização plena do imóvel, o que corresponde a um terço da área locada, restando cerca de 80 metros quadrados da área locada praticamente inabitável, impactando diretamente a sala de reuniões e o depósito de materiais.<br>Sustenta que a locadora descumpriu sua obrigação legal prevista no artigo 22, incisos I, II e IV, da Lei do Inquilinato, de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, mantendo-o em tais condições durante o curso da locação, garantir o uso pacífico do imóvel locado e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.<br>Além disso, teria havido violação aos artigos 1.022, I e 489, parágrafo 1º, IV, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o Tribunal de origem não enfrentou objetiva e expressamente a matéria que lhe foi submetida à análise nos embargos de declaração, limitando-se a asseverar que não estavam configurados os requisitos viabilizadores do acolhimento de embargos de declaração.<br>Pugna pela reforma da decisão colegiada estadual para condenar a recorrida à obrigação de restituição dos valores correspondentes a um terço da locação pela privação de utilização plena da área locada durante o período que mediou a notificação de 10 de novembro de 2016 até a devolução das chaves em primeiro de julho de 2020, a ser apurado na fase de liquidação de sentença, sob pena de caracterização de enriquecimento sem causa.<br>Nas contrarrazões ao recurso especial (fls. 997/1.008), a recorrida defende que a recorrente renova os mesmos argumentos que foram rejeitados tanto pela sentença quanto pelos acórdãos proferidos em sede de apelação e embargos de declaração.<br>Assevera que, compulsando-se a peça recursal, vislumbra-se cristalinamente que a pretensão da recorrente é o reexame das provas, fato inteiramente vedado em função da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>Diz que a assertiva da recorrente de que o acórdão negou vigência aos dispositivos legais não passa de uma grande falácia, pois a legislação citada em momento algum foi afrontada pela sentença ou pelo acórdão.<br>A não admissão do recurso na origem (fls. 1.010/1.014) ensejou a interposição do presente agravo.<br>Contraminuta apresentada às fls. 1.060/1.072.<br>Trata-se de ação indenizatória por danos materiais ajuizada por RIO ECF AUTOMAÇÃO COMERCIAL LTDA - ME em face de THEOSUL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, fundamentada em contrato de locação não residencial celebrado em 23 de setembro de 2015, pelo prazo de sessenta meses, com término previsto para 30 de setembro de 2020.<br>A autora alegou que problemas estruturais no telhado da edificação causaram infiltrações provenientes das águas pluviais, danificando suas instalações e equipamentos, além de impedir a utilização de cerca de 80,00m  (oitenta metros quadrados) da área locada. Requereu, entre outros pedidos, a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais no valor de R$ 9.185,00 (nove mil, cento e oitenta e cinco reais), à restituição de valor equivalente a 1/3 (um terço) do aluguel mensal pelo período de privação de utilização da área, e à disponibilização de seis vagas de estacionamento.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 8.960,22 (oito mil, novecentos e sessenta reais e vinte e dois centavos), com base nas conclusões da perícia. Declarou a perda superveniente do interesse de agir em relação aos demais pedidos, ante a desocupação do imóvel pela autora em 1º de julho de 2020.<br>O Tribunal de origem negou provimento aos recursos de apelação interpostos por ambas as partes. Reconheceu o inadimplemento contratual por parte da ré, nos termos do art. 22, I, II e IV, da Lei 8.245/1991, que estabelece o dever do locador de entregar o imóvel em condições de uso e garantir sua utilização pacífica durante a locação.<br>Ainda, com relação à pretensão de restituição proporcional dos aluguéis pela privação de utilização de parte da área locada, destacou o acórdão recorrido que a própria parte autora obstou a aferição pericial da eventual inutilização do espaço pelos danos pluviais, ao desocupar o bem em 1º de julho de 2020, antes da realização da perícia, o que impossibilitou o especialista de analisar a suposta restrição do uso do espaço, vindo a julgar improcedente este pedido.<br>Feito este breve retrospecto, inicialmente, quanto à alegada violação aos artigos 1.022, I e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, não há, no caso, omissão no acórdão recorrido.<br>Com efeito, a questão relativa à restituição proporcional dos aluguéis foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão do agravante.<br>O acórdão ressaltou que a autora decidiu pela restituição do bem locado quando já sabedora do deferimento da prova pericial pelo juízo (em 19 de junho de 2020) e depois de apresentar os quesitos. Consignou que a privação de utilização é um conceito relativo e depende da natureza da ocupação, bem como do perfil de quem utiliza a área, afastando o pedido de redução dos alugueis. Confira-se:<br>A pretensão recursal autoral de ver a compensação e retorno de valores por redução da área não se mostra razoável, tendo em vista que o imóvel não foi locado por estimativa de ocupação por metro quadrado.<br>Ademais, a própria parte obstou a aferição pericial da eventual inutilização do espaço pelos danos pluviais majorados na estrutura comprometida que, aliás, restou confirmada pelo exame do experto. Vejamos:<br>O imóvel foi locado com prazo de 60 meses (cláusula 3ª index 24 fls. 25), para o término em 30/09/2020 e parte autora desocupou o bem na data de 1º julho de 2020- index 641, antes da perícia, o que impossibilitou o especialista de analisar suposta restrição do uso do espaço.<br>Saliento que a autora decidiu pela restituição do bem locado quando já sabedora do deferimento da prova pericial pelo juízo (index 314, em 19/06/2020) e depois de apresentar os quesitos, mormente o 10º item - index 326 fls. 328  .. .<br>Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022).<br>Ademais, o acórdão enfrentou a matéria de forma clara e fundamentada, não havendo que se falar em omissão.<br>Em relação à insurgência no que se refere à violação do artigo 22, I, II e IV, da Lei 8.245/1991, o Tribunal de origem manifestou-se de forma pormenorizada sobre os deveres do locador, reconhecendo expressamente sua responsabilidade pelos danos materiais causados em razão das infiltrações decorrentes de problemas estruturais no telhado.<br>Por outro lado, quanto à pretensão de restituição proporcional dos aluguéis, como visto, concluiu que não havia elementos probatórios suficientes para demonstrar a efetiva privação de utilização de 1/3 (um terço) da área locada, especialmente porque a própria autora desocupou o imóvel antes da realização da prova pericial que poderia comprovar tal alegação.<br>O Tribunal de origem valorou as provas produzidas nos autos, em especial o laudo pericial e as circunstâncias fáticas do caso concreto, concluindo que, embora devidamente comprovado o inadimplemento contratual da locadora quanto aos reparos estruturais necessários no imóvel, não havia elementos suficientes para demonstrar a privação de utilização de área específica que justificasse a restituição proporcional dos aluguéis.<br>Destacou que o imóvel não foi locado por estimativa de ocupação por metro quadrado e que a parte autora desocupou o bem antes da realização da perícia, meio probatório hábil a demonstrar a alegada inutilização do espaço.<br>Nesse contexto, a modificação do entendimento lançado no acórdão recorrido, quanto à análise da privação de utilização de determinada área e sua proporção, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 desta Corte. Em sentido similar, é como se manifesta esta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ALUGUEL PROVISÓRIO. INSUFICIÊNCIA DE PROVAS. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME PROBATÓRIO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Alterar as conclusões da Corte de origem quanto à insuficiência da prova unilateral trazida para lastrear o pedido de fixação de aluguel provisório implicaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento incompatível com o recurso especial, haja vista o disposto na Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1228855/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018.)<br>AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REVISÃO DE ALUGUEL. DESOCUPAÇÃO DA ORLA DO LAGO PARANOÁ. REDUÇÃO DA ÁREA LOCADA. NÃO OCORRÊNCIA. LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. PARTE RECORRIDA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS. VINCULAÇÃO DO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. AUSÊNCIA NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO STF. INEXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em nulidade do acórdão por vícios não sanados em sede de embargos de declaração, sem deduzir de que modo o acórdão recorrido teria incorrido em aludidas deficiências de fundamentação. Súmula 284/STF. 2. Para que se configure o prequestionamento da matéria há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal. Não atende ao prequestionamento a simples oposição de embargos de declaração (Súm. 211/STJ). 3. O exame da pretensão recursal de reforma do v. acórdão recorrido, quanto à alegação de avaliação equivocada das provas, exigiria o revolvimento e a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo v. acórdão recorrido, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado de Súmula 7 do STJ. 4. As razões de recurso especial desafiaram as premissas fáticas e probatórias também quanto à alegação violação de lei federal, exigindo ainda a reinterpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, atraindo a incidência dos enunciados de Súmula 5 e 7/STJ para todo o objeto da pretensão recursal. 5. Agravo interno não provido. ( AgInt nos EDcl no AREsp 1515641/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 04/02/2020; - g.n.)<br>Portanto, não se vislumbra, no caso, a alegação de violação ao artigo 22, I, II e IV, da Lei 8.245/1991, tendo em vista que o Tribunal de origem reconheceu expressamente os deveres do locador e sua responsabilidade pelos danos causados, apenas não acolhendo a pretensão de restituição proporcional dos aluguéis por falta de comprovação suficiente da privação de utilização de parte específica do imóvel locado .<br>Verifica-se, portanto, que o acolhimento da pretensão recursal demandaria necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, especialmente quanto à efetiva inutilização de parte da área locada e à sua proporção, o que é vedado pela Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Por fim, não há que se falar em enriquecimento sem causa da locadora, uma vez que a sentença, mantida pelo acórdão, condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 8.960,22 (oito mil, novecentos e sessenta reais e vinte e dois centavos), justamente em razão dos prejuízos causados pelas infiltrações decorrentes dos problemas estruturais do imóvel.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA