ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 476-487) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao agravo nos próprios autos, mantendo a inadmissibilidade do recurso especial (fls. 454-458).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 470-471).<br>Em suas razões, a parte alega que "a v. decisão exarada padeceu de vício, na medida em que NÃO HÁ nenhuma prova nos autos que o imóvel foi retomado ou que o contrato de compromisso de compra e venda tenha sido cancelado" (fl. 479).<br>Segundo afirma, "ao contrário do que dispôs a v. decisão embargada, há prova INCONTROVERSA a respeito da existência de contrato de compromisso de compra e venda incidente sobre a unidade geradora dos alegados débitos condominiais registrado na respectiva matrícula imobiliária, e, ainda, prova IRREFUTÁVEL que o uso e fruição do bem, no período de cobrança das taxas condominiais foram exclusivamente do compromissário comprador" (fl. 479).<br>Argumenta que "o Recurso Especial interposto pela COHAB-CT está em completa consonância com a jurisprudência desta Colenda Corte, na medida em que o Egrégio Superior Tribunal de Justiça não admite execução contra terceiro que não participou de processo cognitivo e não integrou o título executivo judicial" (fl. 482).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada não apresentou impugnação (fl. 491).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 454-548):<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial sob o fundamento de aplicação da Súmula n. 83 do STJ (e-STJ fls. 398/402).<br>O acórdão do TJPR traz a seguinte ementa (e-STJ fl. 221):<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA COHAB-CT QUE NÃO FEZ PARTE DA RELAÇÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. DÍVIDA PROPTER REM. ART. 1.345, DO CC. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 263/265).<br>No recurso especial (e-STJ fls. 276/308), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a recorrente apontou violação dos arts. 9º, 12, § 4º, 19 e 20 da Lei n. 4.591/1964 e 1.345 do CC/2002, alegando não ser parte legítima para responder pelos débitos condominiais de imóvel alienado.<br>Indicou ainda afronta aos arts. 108, 109, 506, 513, § 5º, 674, 779, I, 789 e 790 do CPC/2015, sustentando que (e-STJ fl. 303):<br> ..  a COHAB-CT, conforme várias vezes destacado, nunca fez parte do processo principal, não teve direito a contraditório e ampla defesa, razão pela qual não pode, sob hipótese alguma, ter seus bens penhorados. Isto porque a constrição determinada pelo juízo a quo implica na substituição tácita da COHAB-CT em relação aos reais devedores do título judicial constituído e desrespeito aos limites subjetivos da coisa julgada.<br>Requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita.<br>Ofereceram-se contrarrazões (e-STJ fls. 387/395).<br>Justiça gratuita deferida na origem (e-STJ fls. 398/402).<br>No agravo (e-STJ fls. 409/419), foram refutados os fundamentos da decisão agravada e foi alegado o cumprimento de todos requisitos legais para recebimento do especial.<br>Não foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 435).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A pretensão relativa aos arts. 9º, 12, § 4º, 19 e 20 da Lei n. 4.591/1964, 1.345 do CC/2002, e 108, 109, 506, 513, § 5º, 674, 779, I, 789 e 790 do CPC/2015 não merece ser acolhida.<br>Nos termos da jurisprudência desta Corte, em regra, o promitente-vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário-comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem.<br>Ocorre que, no caso concreto, o Tribunal local concluiu que "a penhora do imóvel não configura ofensa a coisa julgada e nem viola os princípios do devido processo legal, do contraditório, ampla defesa, da estabilidade da demanda ou dos limites da lide, tendo em vista que a propriedade sobre o bem atrai as dívidas propter rem a ele relacionadas e, nestes casos, o direito de defesa do imóvel pode ser exercido através de outras medidas e impugnações autônomas, não se limitando à fase de conhecimento da ação de cobrança" (e-STJ fl. 225).<br>Nesse contexto, quando o promitente-vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude de reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor.<br>A propósito, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Não se constata a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15, porquanto os argumentos expostos pela parte foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente pelo órgão julgador.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Alterar as conclusões do Tribunal de origem quanto à legitimidade ativa e prescrição da pretensão de cobrança exigiria nova incursão nas provas dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.880.565/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 21/2/2022.)<br>Dessa forma, verifica-se que a Corte de origem decidiu de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ, aplicável aos recursos especiais interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Além disso, o precedente firmado pelo rito dos recursos representativos da controvérsia, REsp n. 1.345.331/RS, não se aplica ao caso em análise, como pretendido pela recorrente.<br>A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do referido recurso especial, sob a relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, consolidou o entendimento de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação" (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).<br>Ficou consignado ainda que "o reconhecimento da legitimidade passiva das apelantes é de rigor, facultando-se, ao condomínio, a propositura da ação de cobrança de cotas condominiais contra aquele dentre os quais possuam liame jurídico com a unidade condominial (proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante, ocupante etc.), tendo em vista que deve prevalecer o interesse da massa condominial, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas".<br>Nessa perspectiva, a Segunda Seção decidiu que, independentemente do compromisso de compra e venda do imóvel ter sido levado a registro, a ação de cobrança das despesas condominiais respectivas poderá ser movida em face do promitente vendedor ou do promissário comprador, a depender das peculiaridades de cada caso concreto, sem prejuízo de eventual ação de regresso. Desse modo, uma vez comprovadas a imissão do promissário comprador na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, sobressairá a ilegitimidade do promitente vendedor para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais atinentes ao período do exercício da posse pelo adquirente.<br>A ementa do referido julgado, submetido ao rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973, encontra-se assim redigida:<br>PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.<br>1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.<br>c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>2. No caso concreto, recurso especial não provido.<br>(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015.)<br>Entretanto, a hipótese dos autos não trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas sim de cancelamento de promessa de compra e venda, com a retomada do imóvel, o que afasta a aplicação do referido precedente.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento) o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, bem como a concessão dos benefícios da justiça gratuita.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 470-471):<br>Trata-se de embargos de declaração (fls. 461-464) opostos à decisão desta relatoria que negou provimento ao agravo nos próprios autos, mantendo a inadmissibilidade do recurso especial (fls. 454-548).<br>A parte embargante sustenta que (fl. 463):<br>Observe-se que, ao contrário do que dispõe a v. decisão embargada, há prova INCONTROVERSA a respeito da existência de contrato de compromisso de compra e venda incidente sobre a unidade geradora dos alegados débitos condominiais registrado na respectiva matrícula imobiliária, e, ainda, prova IRREFUTÁVEL que o uso e fruição do bem, no período de cobrança das taxas condominiais foram exclusivamente do compromissário comprador.<br>Deste modo, com a devida vênia, deverá o Exmo. Ministro Relator dirimir o vício da obscuridade ora apontada, eis que não há nenhuma prova de retomada ou cancelamento do contrato que permita a ele negar provimento ao Agravo em Recurso Especial interposto por esta Companhia Habitacional.<br>Impugnação não apresentada (fl. 468).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015.<br>Ademais, os embargos declaratórios, em regra, não permitem rejulgamento da causa, como pretende a parte ora embargante, sendo certo que o efeito modificativo pretendido é possível apenas em casos excepcionais, uma vez comprovada a existência no julgado dos vícios mencionados, o que não se evidencia no caso em exame.<br>No caso concreto, sob o pretexto de que houve ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, pretende a parte embargante nova análise dos argumentos apresentados nos recursos anteriormente interpostos.<br>Ressalte-se que a matéria foi devidamente analisada na decisão ora embargada, a qual rechaçou as alegações reiteradas nas presentes razões, reconhecendo a incidência da Súmula n. 83 do STJ. Isso porque o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual, uma vez retomado o bem anteriormente alienado pelo promitente-vendedor, por força de reaquisição, não se rompe sua condição de proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel. Por essa razão, o adquirente responde pelas cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo possuidor ou proprietário.<br>O simples fato de a decisão recorrida ser contrária aos interesses da parte não configura nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015.<br>Assim, não se constata nenhuma das hipóteses de cabimento dos embargos declaratórios.<br>Em face do exposto, REJEITO os embargos de declaração.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Na origem, trata-se de embargos de terceiro ajuizados pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba (COHAB-CT) contra Serviços Pró-Condomínio Ltda., no contexto de uma ação de cobrança de taxas condominiais inadimplidas. A COHAB-CT alegou ser a verdadeira proprietária do imóvel penhorado, que estava vinculado a um contrato de promessa de compra e venda com Jorge Salanek, e que não havia sido citada ou intimada na fase de conhecimento do processo. A juíza da 19ª Vara Cível de Curitiba julgou improcedentes os embargos, mantendo a penhora do imóvel, sob o argumento de que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculada ao próprio bem, e que a COHAB-CT, como proprietária, é corresponsável pelo débito (fls. 133-137).<br>A COHAB-CT interpôs recurso de apelação, sustentando que a penhora era nula, pois não havia participado da ação de cobrança que originou o título executivo, e que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deveria recair sobre o promissário comprador, que estava na posse do imóvel. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por meio da 9ª Câmara Cível, manteve a sentença de improcedência, afirmando que a natureza propter rem da obrigação permite a penhora do imóvel, mesmo que a COHAB-CT não tenha participado da ação de conhecimento, e que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o proprietário do bem (fls. 221-226).<br>Posteriormente, a COHAB-CT opôs embargos de declaração, alegando omissão do acórdão quanto à violação da coisa julgada e dos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Os embargos foram rejeitados, com o Tribunal afirmando que os argumentos da embargante foram devidamente analisados e que não havia omissão na decisão (fls. 263-265).<br>A COHAB-CT, então, interpôs recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça, buscando a reforma do acórdão recorrido, alegando violação de dispositivos de lei federal e dissídio jurisprudencial. A recorrente argumenta que a penhora do imóvel de sua propriedade, sem ter participado do processo de conhecimento, viola os princípios constitucionais e a coisa julgada, e que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deve ser do promissário comprador, que estava na posse do imóvel (fls. 276-308).<br>Ocorre que, ao contrário do sustentado pela agravante, a jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte consolidou-se no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário responde por ele, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação.<br>Nesse sentido, em casos análogos:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.185868/PR, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 12/08/2024, DJe 15/08/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE.<br>1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.<br>AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO<br>(AgInt no REsp n. 1.974.869/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/03/2023, DJe 23/03/2023.)<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.