ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS REJEITADOS.<br>I. Caso em exame<br>1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que julgou agravo interno.<br>II. Questão em discussão<br>2. Consiste em verificar a existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, conforme art. 1.022 do CPC.<br>III. Razões de decidir<br>3. Os embargos de declaração não permitem rediscussão de temas já decididos, salvo em hipóteses excepcionais de vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>4. A parte embargante apenas repete alegações analisadas no acórdão embargado, sem demonstrar a existência de vícios.<br>5. A contradição que justifica embargos de declaração é a interna, entre proposições do próprio julgado, e não entre o julgado e as razões da parte.<br>6. A decisão contrária aos interesses da parte não configura omissão, contradição ou obscuridade.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Embargos de declaração rejeitados.<br>Tese de julgamento: 1. Embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria já decidida. 2. A contradição relevante é a interna ao julgado, não entre o julgado e as razões da parte.<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022.

RELATÓRIO<br>Trata-se de embargos de declaração (fls. 880-906) opostos a acórdão desta relatoria que julgou agravo interno nos termos da seguinte ementa (fls. 865-866):<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.<br>2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.<br>3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.<br>4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.<br>5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. Liminar revogada.<br>Em suas razões, a parte embargante afirma "que se revela clara a discussão acerca de se tratar de avença sem registro no livro real também no acórdão paradigma, o que demonstra a contradição havida, uma vez que com base neste ponto central, apesar de reconhecer o Nobre Relator haver o entendimento das Turmas de Direito Privado no sentido da ineficácia de hipoteca posterior a compra e venda realizada através de contrato particular sem registro, no caso em tela negou provimento ao Recurso pela via Especial para manter hígida a hipoteca posterior outorgada a embargada, o que ocorreu após o imóvel não se encontrar mais na esfera jurídica do patrimônio da vendedora NILCE BACHTOLD" (fls. 886-887).<br>Aduz ser "clara a dicção do art. 1.420, do Código Civil Brasileiro, que para a embargante é o verdadeiro ponto central da controvérsia a ser dirimida e que não foi enfrentada pela Colenda Quarta Turma desta Corte da Cidadania, uma vez que prevalece sobre a discussão da questão do registro ou não da avença de compra e venda, e a possibilidade ou não de sua oposição erga omnes, na forma do contido no art. 1.245, § 1º, do mesmo Código, uma vez que conduz a inafastável impossibilidade desde o seu nascedouro de se constituir uma hipoteca sobre um bem que não está mais na esfera jurídica do patrimônio daquele que alienou de forma precedente o imóvel a terceiro de boa-fé, que é artigo de Lei Federal, apontado como violado, e que também teve interpretação divergente daquela emprestada ao caso do acordão paradigma por esta Colenda Quarta Turma, na forma das razões do recurso apresentadas, havendo assim omissão por não ser enfrentado no acórdão recorrido a referida matéria que se encontra nas razões do recurso" (fl. 889).<br>Afirma "que houveram omissão e contradição no v. acordão constante em (e-STJ Fl 867 a 873), bem como no voto vista constante em (e-STJ Fl 874 a 878), conduzindo a certa modificação da de- cisão exarada, razão pela qual devem ser aclarados os pontos trazidos com as razões expostas nos presentes embargos, atribuindo efeito infringente e modificativo ativo a decisão recorrida para dar provimento aos embargos para que seja modificada, havendo ocorrido literal ofensa a Lei e ofensa a jurisprudência desta Corte da Cidadania, com o provimento do Recurso Especial para decretar a ineficácia da hipoteca em relação ao imóvel de propriedade e posse da embargante, matriculado sob nº nº 4.056 do Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Araquari-SC" (fl. 905).<br>Ao final, pede o acolhimento dos aclaratórios, para que sejam supridos os vícios apontados.<br>Impugnação apresentada (fls. 962-963).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS REJEITADOS.<br>I. Caso em exame<br>1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que julgou agravo interno.<br>II. Questão em discussão<br>2. Consiste em verificar a existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, conforme art. 1.022 do CPC.<br>III. Razões de decidir<br>3. Os embargos de declaração não permitem rediscussão de temas já decididos, salvo em hipóteses excepcionais de vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>4. A parte embargante apenas repete alegações analisadas no acórdão embargado, sem demonstrar a existência de vícios.<br>5. A contradição que justifica embargos de declaração é a interna, entre proposições do próprio julgado, e não entre o julgado e as razões da parte.<br>6. A decisão contrária aos interesses da parte não configura omissão, contradição ou obscuridade.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Embargos de declaração rejeitados.<br>Tese de julgamento: 1. Embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria já decidida. 2. A contradição relevante é a interna ao julgado, não entre o julgado e as razões da parte.<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022.<br>VOTO<br>Os embargos de declaração não permitem rediscussão de temas anteriormente decididos, sendo certo que o efeito modificativo do recurso é possível apenas em hipóteses excepcionais, uma vez comprovada a existência de algum dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC, o que não se evidencia no caso em exame.<br>No caso concreto, a parte pleiteia nova análise do recurso anteriormente interposto, repisando as mesmas alegações apresentadas previamente.<br>O recurso anterior foi devidamente examinado no acórdão ora embargado, nos seguintes termos (fls. 871-873):<br>A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado desta Corte Superior de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.<br>Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. A propósito, cito jurisprudência desta Corte:<br> .. <br>Nesse mesmo sentido: REsp n. 2.094.396/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 24/6/2024; REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023; AgInt no AREsp n. 304.012/MG, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 23/3/2018; REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018; e REsp n. 13.639/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 20/10/1992, DJ de 16/11/1992, p. 21144.<br>Ressalte-se que a boa-fé da embargada é fato incontroverso, constando na sentença que "a transmissão da titularidade do bem não foi registrada em cartório, na matrícula do imóvel, fato esse admitido pela embargante na exordial. Assim, não havia como a embargada ter ciência de que o imóvel não pertencia mais à executada dos autos principais, ainda que fosse expedida certidão de matrícula atualizada" (e-STJ, fl. 218).<br>Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que a promessa de compra e venda realizada possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de cumprimento de sentença.<br>Registre-se que a promessa de compra e venda do imóvel comercial é válida e eficaz entre os contratantes - LINDA BATISTA e NILCE BACHTOLD -, sendo apenas ineficaz em relação a terceiros de boa-fé, no caso, a credora hipotecária IMOBILIÁRIA CASA NOVA LTDA, haja vista a ausência de registro no Cartório de Imóveis.<br>Inicialmente, n ão há contradição. O acórdão embargado foi claro ao distinguir que "nos precedentes mencionados não foi examinada a ausência de registro público da promessa de compra e venda de imóvel comercial realizada antes da hipoteca" (fl. 871).<br>O julgado reconheceu expressamente a jurisprudência das Turmas de Direito Privado, mas demonstrou que os precedentes citados não enfrentaram especificamente a questão do registro público, que é o ponto central da controvérsia.<br>No mais, o acórdão enfrentou adequadamente a questão ao estabelecer que "a ausência de registro público é o ponto central da controvérsia" e que "a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário" (art. 1.245, § 1º, do CC).<br>A fundamentação é suficiente e coerente: sem o registro, permanece a propriedade formal em nome da vendedora, que mantém a capacidade jurídica para constituir garantias reais. O direito do promitente-comprador, embora válido entre as partes, não se aperfeiçoa perante terceiros sem o registro.<br>Por fim, o acórdão reconheceu expressamente a boa-fé da embargada, consignando que "não havia como a embargada ter ciência de que o imóvel não pertencia mais à executada dos autos principais, ainda que fosse expedida certidão de matrícula atualizada" (fl. 872).<br>Ess a constatação fática, aliada à ausência de registro da promessa de compra e venda, sustenta adequadamente a conclusão pela eficácia da hipoteca.<br>O simples fato de a decisão recorrida ser contrária aos interesses da parte não configura nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>Dessa forma, não se constata nenhuma das hipóteses de cabimento dos declaratórios.<br>Em face do exposto, REJEITO os embargos de declaração.<br>É como voto.