ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. FAMÍLIA. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PARTILHA DE IMÓVEL COMUM COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. A LIENAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente quanto à possibilidade da extinção de condomínio de bem imóvel comum e indivisível, ainda que adquirido com garantia de alienação fiduciária, por meio da autorização da venda judicial do imóvel com a alienação dos direitos aquisitivos, ressalvados os direitos do credor fiduciário.<br>2. A extinção do condomínio por meio da alienação judicial da coisa constitui direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível. Precedente.<br>3. Na hipótese, o imóvel foi objeto de ajuste entre as partes em ação de divórcio anterior, na qual restou definido que a parte recorrida manteria a posse direta do imóvel, adimplindo as parcelas do respectivo financiamento até a alienação e partilha do produto da venda. Transcorrido longo período, postula a recorrente a alienação judicial.<br>4. Recurso especial conhecido e provido para autorizar a venda judicial do imóvel em hasta pública, com a alienação dos direitos aquisitivos, resguardados os direitos do credor fiduciário.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CLAUDIA MAGUINORIA SANTOS VALE, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado:<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM ALIENAÇÃO JUDICIAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE.<br>O bem imóvel objeto da ação encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, não integrando a esfera patrimonial das partes. Não há falar em extinção de condomínio, pois, a rigor, o bem pertence à instituição financeira, tendo as partes apenas a propriedade resolúvel com posse direta. Decisão recorrida mantida." (e-STJ fls. 23/27).<br>No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.320 do Código Civil - sustentando que é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão;<br>(ii) art. 1.322 do Código Civil - defendendo a possibilidade da alienação judicial de coisa comum indivisível, repartindo-se o preço entre os condôminos, caso os consortes não manifestem interesse na adjudicação.<br>Sustenta, ainda, desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente com o REsp 1852807/PR, que reconhece a possibilidade de alienação em hasta pública dos direitos e não do imóvel propriamente dito.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 60/72. O recurso foi admitido (e-STJ fls. 74) e ascendeu a esta Corte.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. FAMÍLIA. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PARTILHA DE IMÓVEL COMUM COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. A LIENAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente quanto à possibilidade da extinção de condomínio de bem imóvel comum e indivisível, ainda que adquirido com garantia de alienação fiduciária, por meio da autorização da venda judicial do imóvel com a alienação dos direitos aquisitivos, ressalvados os direitos do credor fiduciário.<br>2. A extinção do condomínio por meio da alienação judicial da coisa constitui direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível. Precedente.<br>3. Na hipótese, o imóvel foi objeto de ajuste entre as partes em ação de divórcio anterior, na qual restou definido que a parte recorrida manteria a posse direta do imóvel, adimplindo as parcelas do respectivo financiamento até a alienação e partilha do produto da venda. Transcorrido longo período, postula a recorrente a alienação judicial.<br>4. Recurso especial conhecido e provido para autorizar a venda judicial do imóvel em hasta pública, com a alienação dos direitos aquisitivos, resguardados os direitos do credor fiduciário.<br>VOTO<br>A insurgência merece prosperar.<br>A controvérsia dos autos resume-se em definir se é possível a extinção de condomínio de bem indivisível por meio da alienação judicial, na hipótese de o bem estar alienado fiduciariamente em razão de financiamento imobiliário, de modo que sejam alienados os direitos aquisitivos do bem.<br>A Corte local decidiu pela inviabilidade da alienação dos direitos aquisitivos, afastando entendimento firmado nesta Corte Superior sob o fundamento de que a extinção do condomínio seria possível apenas na hipótese em que as partes detivessem a propriedade do imóvel.<br>Eis trecho do acórdão recorrido:<br>"Cuida-se de ação de extinção de condomínio c/c alienação judicial e ação de cobrança de alugueis ajuizada por CLAUDIA MAGUINORIA SANTOS VALE em face de NERCI VIEIRA ESCALANTE.<br>Os litigantes são possuidores diretos e depositários de imóvel alienado fiduciariamente junto à Caixa Econômica Federal - CEF, o qual, em ação de divórcio, fora objeto de ajuste entre as partes, definindo-se que o agravado ficaria ocupando o bem e pagando o respectivo financiamento até a alienação e partilha do produto da venda.<br>Diante do decurso do tempo e da alegada obstaculização da venda do imóvel pelo requerido, a demandante ajuíza a ação subjacente, a fim de que, no que agora interessa, fosse levada a efeito a extinção do condomínio, bem como a alienação judicial da unidade.<br>Em decisão parcial de mérito, no entanto, o Julgador de origem extinguiu, em parte, a demanda, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse, eis que as partes não são proprietárias registrais do bem.<br>Com efeito, para que se dê a extinção do condomínio, imprescindível a prova da copropriedade, que se consolida mediante registro da compra e venda na matrícula do bem, nos termos do preconizado no art. 1.245 do CC (..)<br>Na hipótese, malgrado nenhuma das partes tenha carreado ao processo matrícula atualizada do imóvel sub judice (ao menos, não foi possível localizá-la nos autos eletrônicos), é incontroverso entre os envolvidos que aquele se encontra em alienação fiduciária em garantia. E, nesse contexto, pertence o bem ao banco (que fica com a propriedade resolúvel do imóvel), malgrado detenham agravante e agravado a sua posse direta.<br>(..)<br>Nesse contexto, a rigor, o imóvel sobre o qual as partes debatem não é patrimônio comum. Trata-se, em verdade, de um bem financiado, pertencente a uma instituição financeira que não integra a lide, e será restituído aos litigantes quando da quitação do débito (arts. 231 e 252 da Lei 9.514/97).<br>Destarte, sendo requisito da ação de extinção do condomínio a prova da propriedade, que se adquire com o registro no Registro de Imóveis, carece de interesse a parte demandante.<br>(..)<br>Complementa-se que, embora não se ignore a existência de eventuais decisões - como consignado no REsp 1852807/PR -, reconhecendo, em tese, a possibilidade de "alienação em hasta pública dos direitos e não do imóvel propriamente dito" (grifou-se) -, aquelas não são vinculantes e, de fato, acabam encontrando óbices de natureza prática a sua efetiva implementação (e-STJ fls. 24/26 - grifou-se).<br>Tal interpretação não observa o posicionamento deste Superior Tribunal de Justiça firmado em situação semelhante ao presente feito e assim ementado:<br>"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DE FAMÍLIA. EXTINÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DO IMÓVEL COMUM. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. PEDIDOS DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM E DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS.<br>1. Controvérsia: Polêmica em torno do direito de alienação judicial do imóvel adquirido, em comunhão, vindicado por parte do ex-companheiro e a possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel.<br>2. Possibilidade de alienação judicial do imóvel: Improcedência do argumento de que a venda acarretará prejuízo à ex-companheira, considerando que ela detém a titularidade de apenas 50% dos direitos aquisitivos do imóvel. Ex-companheira na posse do imóvel há mais de quatro anos, período em que se manteve anunciado para venda. Correto o deferimento do pedido de alienação judicial do imóvel, pois a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita o autor de dispor do bem. Constitui, finalmente, direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa.<br>3. Pedido de pagamento de aluguéis: No momento da dissolução da união estável, conforme asseverado pelo próprio recorrente, restou convencionado que recorrida permaneceria residindo no imóvel, sem a necessidade de pagar alugueres, até a efetiva venda do bem. Nesse contexto, apesar de julgados em sentido contrário do STJ, deve ser mantido o posicionamento do acórdão recorrido quanto à desnecessidade de pagamento de alugueres na proporção de sua cota parte.<br>4. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA<br>RESTALEBECER PARCIALMENTE A SENTENÇA DE PRIMIERO GRAU."<br>(REsp n. 1.852.807/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 10/5/2022, DJe de 13/5/2022)<br>No ponto, destaca-se trecho do referido precedente, notadamente quanto à viabilidade de alienação judicial dos direitos dos devedores fiduciários:<br>"Acrescente-se a isso que consta dos autos que o bem está na posse da ex-companheira há mais de quatro anos, tendo o imóvel, ao longo desse período, permanecido anunciado à venda.<br>No entanto, em razão de circunstâncias não esclarecidas no processo, não foi concretizada qualquer transação.<br>Dessa forma, em razão do tempo decorrido, não se mostra razoável indeferir o pedido de alienação judicial do imóvel, tendo em vista que a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita o autor de dispor do bem.<br>Por último, ao impor condição não anteriormente ajustada pelas partes para a alienação do bem, o Tribunal de Justiça ceifou do recorrente um dos atributos que são inerentes ao direito de propriedade, privando-o do direito de dispor do bem que lhe pertence.<br>Dessa forma, correto o posicionamento do juízo de primeiro grau no sentido de que, "embora não se trate de copropriedade, eis que as partes não são proprietárias do imóvel, mas sim meras possuidoras indiretas e depositárias do bem objeto de alienação fiduciária, revela-se possível a extinção da cotitularidade dos direitos que elas possuem sobre o bem, com a alienação em hasta pública dos direitos e não do imóvel propriamente dito"."<br>Assim, a fim de adequar o provimento jurisdicional e encerrar divergência jurisprudencial, necessário o acolhimento da tese recursal.<br>Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para autorizar a venda judicial do imóvel em hasta pública, com a alienação dos direitos aquisitivos, resguardados os direitos do credor fiduciário.<br>Deixa-se de majorar os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, tendo em vista o provimento do recurso e a ausência de fixação na origem.<br>É o voto.