DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA contra decisão que não admitiu o recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 515):<br>Apelação Cível. Direito Civil e do Consumidor. Ação Indenizatória. Atraso de entrega de imóvel. Validade cláusula de tolerância. Atraso na entrega do imóvel verificado. Responsabilidade civil da construtora. Cláusula penal. Inversão em favor do consumidor. Cabimento. Pagamento dos meses provados em contrato. Possibilidade. Dano emergente que não se confunde com lucros cessantes. Observância à isonomia e à boa-fé. Juros de mora de 1% ao mês. Multa moratória de 2% que deve incidir uma única vez. Correção da sentença nesse particular. Verbas condominiais. IPTU. Responsabilidade dos adquirentes somente após a imissão na posse. Jurisprudência do STJ. Danos morais. Ocorrência na espécie. Atraso excessivo. Quantum indenizatório. R$ 10.000,00 (dez mil reais). Razoabilidade. Manutenção. Recurso conhecido e parcialmente provido.<br>Embargos de declaração não acolhidos (fl. 658).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 402, 411, 413 bem como os arts. 186, 927, 403, 944, 421 do Código Civil, além dos arts. 373, inciso I e 489 do Código de Processo Civil. Sustenta violação ao art. 402, considerando que a cláusula penal parte do princípio da reparação integral do dano compensando/reparando os danos individuais sofridos, mas, prevenindo o enriquecimento ilícito, não podendo ser sua aplicação excessiva. O valor da cominação imposta não pode exceder o da obrigação principal e nem propiciar o enriquecimento ilícito.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 411 do Código Civil, sustenta que a cláusula penal foi aplicada de forma incorreta, abrangendo todos os tipos de danos, o que teria gerado enriquecimento sem causa. E que a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo evitando-se afronta ao art. 413 do CC, e, ainda, que não pode ser invertida, o que violaria também o art. 413, inciso I, do CPC. Bem como dissídio jurisprudencial no tocante a aplicação da inversão da clausula penal.<br>Argumenta, também, que a condenação em danos morais foi indevida, pois o mero atraso na entrega do imóvel não gera, por si só, danos morais indenizáveis. Além disso, teria violado o art. 421 do Código Civil, ao não reconhecer a responsabilidade do adquirente pelas despesas do imóvel antes da entrega das chaves. Alega que a decisão não considerou a previsão contratual que impõe ao adquirente o pagamento de encargos desde a expedição do habite-se. Haveria, por fim, violação aos arts. 403 e 944 do Código Civil, uma vez que o Tribunal de origem não aplicou corretamente os conceitos de lucros cessantes e danos emergentes, considerando o atraso na entrega de unidade e que a inexistência de prova cabal da perda material obsta a concessão de lucros cessantes.<br>Assevera, ainda, pela violação do art. 421do Código Civil considerando as despesas do imóvel desde o habite-se contratadas na cláusula 12.7 do contrato e ao art. 489, §1º, CPC pela falta de fundamentação na condenação em custas e honorários.<br>E por fim, a existência de dissidio jurisprudencial no tocante a interpretação dos arts. 186 e 927 do Código Civil acerca do dano moral.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 680-687.<br>O recurso especial não foi admitido com base na aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ e na Súmula 7/STJ, além de considerar que a matéria foi devidamente enfrentada pelo acórdão recorrido (fls. 688-694).<br>Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugna a aplicação da Súmula 7/STJ, alegando que o recurso especial não desafia exame de fatos e provas, mas sim interpretação divergente de lei federal. Também sustenta que a decisão agravada não considerou a violação ao art. 489, § 1º, do CPC, quanto à fundamentação dos honorários sucumbenciais (fls. 706-714).<br>Foi apresentada contraminuta às fls. 717, na qual a parte agravada alega que o recurso especial não merece provimento, pois o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ e que a decisão de não admissão foi correta.<br>Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial.<br>O recurso merece provimento parcial.<br>Trata-se de ação indenizatória proposta por Fábio Meireles Notari em face de JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda, visando à condenação da ré ao pagamento de multa prevista na cláusula penal, indenização por danos materiais e morais, além da restituição de valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré ao pagamento de juros de mora, multa moratória, restituição de valores e indenização por danos morais, da seguinte forma:<br>(..)<br>II .Condenar as acionadas ao pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento), por cada mês de atraso, tudo sobre o valor efetivamente quitado pelos autores durante o período, a partir do término da cláusula de tolerância.<br>(..)<br>IV. Condenar a parte ré a restituir, ao autor, o valor por ele gasto com locativos durante o período da locação, acrescido de correção monetária (INPC/IBGE) calculada a partir da data do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação;<br>O Tribunal de origem manteve a condenação, destacando a validade da cláusula de tolerância e a responsabilidade da ré pelo atraso na entrega do imóvel, mantendo a condenação a multa moratória e ao pagamento do valor dos aluguéis, dando parcial provimento para assentar que a multa moratória de 2% (dois por cento), prevista na cláusula penal, deve incidir uma única vez, bem como para esclarecer que a devolução dos aluguéis pagos deve considerar o prazo de 12 meses do contrato.<br>A controvérsia do recurso especial cinge-se à condenação no pagamento de multa contratual aplicada em sentido reverso - cláusula penal, a acumulação da mesma com indenização pelo valor do aluguel, a condenação a título de danos morais, o pagamento das verbas condominiais antes da imissão na posse pelos adquirentes e por fim em face da condenação em honorários.<br>No que concerne à impossibilidade de cumulação de cláusula penal com pagamento do aluguel deve prosperar a insurgência recursal. O pagamento dos alugueis em razão do atraso na entrega da obra constitui dano material sob a perspectiva de lucros cessantes.<br>O entendimento do Tribunal de origem, ao manter a acumulação de ambas as verbas, contrariou o entendimento do STJ. A condenação dupla é afastada no tema 970. Confira-se:<br>Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta- se sua cumulação com lucros cessantes."<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PLANTA. ATRASO. ENTREGA. REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TERMOS INICIAL E FINAL. MORA. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA Nº 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. SALDO DEVEDOR. LEGALIDADE. SUMULA Nº 83/STJ. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMAS NºS 970 E 971. SÚMULA Nº 568/STJ.<br>(..)<br>8. A Segunda Seção, em recurso repetitivo, firmou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema/STJ nº 970).<br>9. Nos moldes da Tese nº 971, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>(..)<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.702.692/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 3/12/2020.)<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.<br>SÚMULA N. 568 DO STJ. ESTIPULAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO.<br>REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>3. Tendo o Tribunal estadual assinalado que o valor da indenização a esse título será apurado em liquidação de sentença, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, não poderá a questão ser revista nesta sede excepcional, tendo em vista os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>(..)<br>(AREsp n. 2.934.860/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>Em julgamento realizado sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do STJ consolidou orientação no sentido de que " ..  No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial  .. " (REsp n. 1.614.721/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019 - Tema n. 971).<br>Cito, abaixo, a ementa do mencionado julgado:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.<br>No mesmo sentido, os seguintes julgados desta Corte Superior:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PLANTA. ATRASO. ENTREGA. REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TERMOS INICIAL E FINAL. MORA. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA Nº 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. SALDO DEVEDOR. LEGALIDADE. SÚMULA Nº 83/STJ. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMAS NºS 970 E 971. SÚMULA Nº 568/STJ.<br> .. <br>9. Nos moldes da Tese nº 971, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>10. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.702.692/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 3/12/2020).<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMA N. 971. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DANO MORAL. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp n. 1.614.721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019).<br> .. <br>5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.<br>(AgInt no AREsp n. 1.873.736/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/8/2021, DJe 19/8/2021).<br>Note-se, portanto, que o Tribunal de origem decidiu em descordo com o entendimento do STJ ao permitir a acumulação de cláusula penal com os lucros cessantes. Neste sentido, considerando a impugnação e tendo havido a inversão da clausula penal, ante a inexistência de disposição para a mora do vendedor, deve ser afasta a condenação ao pagamento dos aluguéis.<br>No que diz respeito à cobrança de parcelas condominiais, o entendimento majoritário do STJ, é no sentido de que a responsabilidade pelas parcelas condominiais até a imissão de posse, formalizada na entrega das chaves, é da construtora, sendo certo que os adquirentes só passam a arcar com tais despesas a partir deste marco. Como exposto:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.- Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido.(AgRg nos(..) - E Dcl no R Esp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, D Je 13/09/2011) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. (..) (ER Esp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, D Je 15/12/2009) CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. VENDEDORA. PROPRIETÁRIA. POSSE DO BEM. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. JUROSDE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA. INCIDÊNCIA. MARCO INICIAL. (..) 2. O adquirente somente responderá pelas despesas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, detendo a posse plena do bem, oportunidade em que passará a usufruir do imóvel e de eventuais benfeitorias realizadas pelo condomínio. (..) (Acórdão n. 942659, Relator Des. MARIOZAM BELMIRO, Publicado no D Je de 23/05/2016, pág. 248) Trata-se assim, de cláusula abusiva, pois a simples emissão do habite-se não transmite ao comprador os benefícios do usufruto do bem. E por não estarem aptos a desfrutarem do pleno gozo da ocupação do imóvel, os adquirentes não podem absorver os ônus de sua utilização.<br>No ponto, incide o óbice da Súmula 83/STJ.<br>Por outro lado, melhor sorte socorre a agravante no que tange à violação aos arts. 186 e 927, ambos do Código Civil.<br>Com efeito, a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar dano moral indenizável, conforme exemplos abaixo:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA.DANOS MORAIS. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. (..) (AgInt no RESP n. 1.810.826/RJ, relatora Ministra Maria ISABEL Gallotti, QUARTA TURMA, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020), como no caso presente. (..) 6. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ;AgInt-EDcl-AREsp 2.038.720; Proc. 2021/0404287-9; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; DJE 18/08/2022).<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. OPERAÇÃO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL. CARACTERIZAÇÃO COM BASE EXCLUSIVAMENTE NA DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA. ORIENTAÇÃO DA TERCEIRA TURMA NO SENTIDO DE QUE O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURA DANO MORAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ.DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável. Na hipótese, o Tribunal de Justiça não consignou a existência de circunstância excepcional a caracterizar dano moral, motivo pelo qual é indevida a indenização. (..) (STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.967.787; Proc. 2021/0327282-9; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 17/08/2022).<br>Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem manteve os danos morais fixados pela sentença, sem qualquer cotejo fático, tão somente pelo atraso na entrega de imóvel, e não por razões peculiares que denotassem ofensa a algum direito de personalidade da parte agravada ou circunstância excepcional que pudesse ensejar tal indenização. Confiram-se os seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>(..)<br>A conduta assumida pela parte ré, que postergou a entrega do bem, indubitavelmente causou transtornos a parte autora, que não pode usufruir do imóvel dentro do tempo acordado e planejado.<br>Em situações envolvendo o atraso na entrega de obra e a indenização por dano moral o Superior Tribunal de Justiça reconhece a incidência do dano moral, porque, não há como sustentar que o atraso na entrega do imóvel se configura como mero dissabor do dia-dia, considerando que quando um consumidor adquire um bem na planta ele espera recebê-lo na data agendada e para isso, muitas vezes elabora inúmeros planos como a aquisição de móveis e demais utensílios e em muitos casos até se desfaz do seu patrimônio anterior (fl. 455 e-STJ).<br>Por isso, em razão da ausência de circunstâncias excepcionais para o cabimento de danos morais, estes devem ser afastados.<br>Por fim, quanto aos honorários advocatícios, destaco que não é permitida, na via do recurso especial, a revisão dos critérios adotados para fixação do percentual devido a título de honorários advocatícios, salvo nas hipóteses excepcionais de valor manifestamente irrisório ou excessivo, o que não se verifica na hipótese.<br>No presente caso, o Tribunal de origem manteve os honorários fixados na sentença no percentual de 10%, levando em consideração a sucumbência mínima da parte autora, afastando, inclusive, o acórdão a majoração prevista no art. 85, §11º, do CPC, uma vez que o apelo foi parcialmente acolhido. Não há como afastar essas premissas em recurso especial, consoante dispõe a Súmula 7 do STJ.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir a condenação por danos morais e a condenação a título de pagamento de aluguéis, mantendo a cláusula penal invertida.<br>Redistribuo os honorários de sucumbência já fixados na origem, cujo montante total deverá ser suportado à ordem de 50% pela parte agravante e 30% pelos agravados.<br>Intimem-se.<br>EMENTA