DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por 6409-ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão que não admitiu o recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 246-251):<br>DECISÃO SURPRESA - INOCORRÊNCIA - A RÉ PEDIU O JULGAMENTO DO PROCESSO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS - INTELIGÊNCIA DA REGRA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC. OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRETENDIDO O CANCELAMENTO A HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - IRRESIGNAÇÃO DA RÉ - INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ DESTINADA AO MUTUÁRIO DA CASA PRÓPRIA - IMÓVEL COMERCIAL ADQUIRIDO APÓS A CONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA - PRECEDENTE DESTA C. 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO E DO STJ - OBRIGAÇÃO DE A VENDEDORA QUITAR A DÍVIDA HIPOTECÁRIA - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE.<br>Embargos de declaração parcialmente acolhidos para sanar erro material, sem alteração do resultado do julgamento (e STJ fls. 316 320):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - ERRO MATERIAL - NÃO HÁ OBRIGAÇÃO DE A VENDEDORA QUITAR A HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA TENDO EM VISTA SER INAPLICÁVEL À HIPÓTESE A SÚMULA 308 DO STJ - INEXISTÊNCIA DE OMISSÕES, CONTRADIÇÕES E OBSCURIDADES - ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO - NECESSIDADE DE ENQUADRAMENTO NAS HIPÓTESES DO ART. 1.022 DO CPC - EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE PARA SANAR ERRO MATERIAL.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o artigo 1.022, II, parágrafo único, inciso II do Código de Processo Civil e os arts. 489, § 1º, IV do Código de Processo Civil. Quanto à suposta ofensa ao artigo 1.022, sustenta que houve omissão na apreciação de argumentos e provas relevantes. Argumenta, também, que a premissa equivocada sobre a ciência da hipoteca antes de sua constituição não foi sanada. Além disso, teria violado o Código de Defesa do Consumidor, ao não reconhecer a relação de consumo na compra e venda de imóveis comerciais. Alega que a obrigação de cancelar a hipoteca estava expressa na escritura pública, o que teria sido demonstrado, no caso, por documentos juntados. Haveria, por fim, violação aos artigos 2º, 3º e 6º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o Tribunal de origem ignorou a proteção consumerista.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 324-331.<br>O recurso especial não foi admitido com base na ausência de violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC, pois as questões foram apreciadas pelo acórdão atacado. Além disso, não ficou demonstrada a vulneração aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, e o dissenso jurisprudencial não foi comprovado de forma analítica (fls. 334-337).<br>Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugna a decisão de inadmissibilidade, alegando que houve omissão na apreciação de argumentos relevantes e que a premissa equivocada sobre as datas da hipoteca não foi sanada. Sustenta que todos os requisitos para o dissenso jurisprudencial foram cumpridos.<br>Contraminuta apresentada, na qual a parte agravada alega que o recurso especial não preenche os requisitos mínimos para seu processamento, sustentando que a revisão de cláusulas contratuais e reexame de provas não são permitidos em recurso especial.<br>Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial.<br>O recurso não merece provimento.<br>Trata-se de ação de obrigação de fazer originária de compra e venda de imóveis, para que a vendedora providenciasse a baixa da hipoteca por ela gravada sobre referidas unidades quitadas, cumprindo o quanto ajustado na escritura de compra e venda. A sentença julgou procedente o pedido, determinando que a ré providencie a baixa da hipoteca das salas comerciais no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária.<br>O Tribunal de origem deu provimento ao recurso interposto pela requerida, sob o fundamento de que a Súmula 308 do STJ não seria aplicável ao caso, bem como que a compradora tinha ciência da hipoteca quando da aquisição.<br>Após os EDcl, ficou expresso que não cabe à vendedora a obrigação de quitar a hipoteca; tratava se de erro material do acórdão de apelação, corrigido nos embargos ("não cabendo à vendedora a obrigação de quitar a dívida hipotecária").<br>Em primeiro lugar, não se há falar em negativa de prestação jurisdicional.<br>O Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais ao julgamento da causa, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, afastando a ocorrência de decisão surpresa, ressaltando que a apelante requereu o julgamento no estado em que se encontrava o processo, afirmando não ter mais provas a produzir.<br>Nos litígios de natureza patrimonial de direito disponível, incumbe às partes a livre disposição sobre a produção da prova, dentro dos limites fixados pelo CPC.<br>Assim, cabe ao autor e ao réu avaliar a pertinência de ampliar ou não a instrução probatória, ponderando os riscos processuais da eventual preclusão.<br>A omissão na iniciativa de requerer a prova transfere ao litigante o ônus da escolha, de forma que, ao consultar as partes acerca da intenção de produzir outras provas (como ocorreu no caso), o Estado-Juiz transfere-se ao litigante o dever de avaliar estrategicamente o conjunto probatório já constante dos autos.<br>A partir daí, entendendo a parte pela suficiência, pode requerer o julgamento imediato, autorizando o juiz a aplicar o art. 355 do CPC, que prevê o julgamento antecipado do mérito quando a questão for exclusivamente de direito ou quando não houver necessidade de outras provas.<br>Tal declaração vincula a própria parte, impedindo-a de alegar posteriormente cerceamento de defesa, até em atenção à preclusão lógica disso resultante.<br>Também não se há falar em decisão surpresa quando o juiz, acolhendo a manifestação da parte pela dispensa da instrução, profere imediatamente sentença de mérito.<br>A decisão está em estrita consonância com o pedido da parte e não viola o contraditório.<br>As alegações finais, nos termos do art. 364 do CPC, são cabíveis apenas após encerrada a fase instrutória, para manifestação das partes sobre provas produzidas.<br>Com efeito, se o julgamento se baseou em provas produzidas na fase postulatória (inicial/contestação/réplica), acerca das quais as partes já tiveram oportunidade de se manifestar, e não houve incursão na fase instrutória do procedimento (até porque, a parte a dispensou), a dedução de alegações finais torna-se prescindível e sem razão jurídica que a justifique.<br>No que se refere à premissa sobre a ciência da hipoteca, tenho que o TJSP foi categórico ao pontuar que a hipoteca foi constituída em 1º.9.2016, antes da aquisição das salas comerciais em 20.4.2021.<br>Além disso, considerou que a compradora teve ciência inequívoca do gravame, pois a cláusula 1.3 do contrato expressamente mencionava a hipoteca (fl. 63). Em outras palavras, embora citada cláusula mencione a existência do gravame, o TJSP lhe conferiu caráter meramente informativo  ciência do ônus real  , não extraindo dela obrigação de baixa/quitac a o pela vendedora (erro material do acórdão saneado nos embargos).<br>Deste modo, não se vê premissa equivocada a ser corrigida.<br>Trata-se, isto sim, de premissa fática firmada pelo Tribunal, insuscetível de revisão em REsp (Súmula 7/STJ).<br>Também no que diz respeito à alegada inaplicabilidade da Súmula 308/STJ e a rejeição da tese consumerista, o TJSP consignou que o mencionado enunciado se destina exclusivamente ao mutuário da casa própria, razão pela qual é inaplicável a imóveis comerciais.<br>Nesse sentido, confira-se o AgInt no AREsp n. 2.227.013, DJe de 21/8/2023, de minha relatoria, no qual foram citados outros precedentes no mesmo sentido, a saber:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA. SALA COMERCIAL. PENHORA. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA. 1. Embargos de terceiro. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial. 3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022. - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. PRECEDENTES. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. POSSIBILIDADE. ART. 259, § 6º, DO RISTJ. DISCUSSÃO ACERCA DE EVENTUAL CONLUIO. VIA INADEQUADA. ANÁLISE DA CONTROVÉRSIA TRAZIDA NO APELO ESPECIAL. DESNECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Casa, o verbete n. 308 da Súmula do STJ se aplica às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, não incidindo nos casos em que a garantia recaia sobre imóvel comercial. 2. O art. 259, § 6º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça faculta ao prolator da decisão reconsiderá-la, diante da interposição do agravo interno, não se exigindo a ocorrência de fatos novos para tanto. 3. A presente via não é adequada para a discussão acerca de eventual conluio entre a construtora e funcionários da Caixa Econômica Federal. 4. A análise da controvérsia trazida no apelo especial prescinde da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame fático-probatório, porquanto todos os elementos necessários ao julgamento da demanda estão delineados no acórdão estadual. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.673.235/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 3/3/2021. - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)<br>E, por fim:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSCRIÇÃO DA HIPOTECA E REGISTRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. 2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes. 3. Ultrapassar os fundamentos do acórdão acerca da inscrição e o registro da hipoteca demandaria a análise do contexto fático-probatório dos autos, providência, todavia, incabível, a atrair a incidência da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 14/8/2018, DJe de 23/8/2018.)<br>Ainda que se cogitasse relação de consumo, tal circunstância não alteraria o resultado, porque a súmula protetiva não alcança contratos de compra e venda de salas comerciais.<br>Quanto à obrigação de cancelar a hipoteca na escritura pública, embora a cláusula contratual mencionasse o gravame, o Tribunal entendeu que sua função foi dar ciência ao adquirente da existência do ônus real, e não criar para a vendedora uma obrigação de baixa automática.<br>A obrigação de quitar a dívida hipotecária foi reconhecida, mas não com fundamento na Súmula 308, e sim como obrigação contratual em sentido estrito.<br>Portanto, a tese da recorrente de que a escritura impunha dever de baixa foi examinada e afastada, à vista da natureza comercial do imóvel.<br>Nesse contexto, não há como sustentar violação ao Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990, arts. 2º, 3º e 6º), pois, para infirmar esse entendimento seria necessário reexame da natureza da relação contratual e das provas, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal.<br>Intimem-se.<br>EMENTA