ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br> RECURSO  ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  IMÓVEL.  COMPRA  E  VENDA.  ALIENAÇÃO  FIDUCIÁRIA.  REGISTRO.  AUSÊNCIA.  EFEITOS  ENTRE  OS  CONTRATANTES.  MANUTENÇÃO.  ALIENAÇÃO  EXTRAJUDICIAL.  REGISTRO.  IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004.  <br>1.  A  ausência  do  registro  do  contrato  de  alienação  fiduciária  no  competente  Registro  de  Imóveis  não  lhe  retira  a  eficácia,  ao  menos  entre  os  contratantes,  servindo  tal  providência  apenas  para  que  a  avença  produza  efeitos  perante  terceiros.<br>2.  O  registro,  conquanto  despiciendo  para  conferir  eficácia  ao  contrato  de  alienação  fiduciária  entre  devedor  fiduciante  e  credor  fiduciário,  é,  sim,  imprescindível  para  dar  início  à  alienação  extrajudicial  do  imóvel,  tendo  em  vista  que  a  constituição  do  devedor  em  mora  e  a  eventual  purgação  desta  se  processa  perante  o  Oficial  de  Registro  de  Imóveis,  nos  moldes  do  art.  26  da  Lei  nº  9.514/1997.<br>3.  A  ausência  de  registro  do  contrato  que  serve  de  título  à  propriedade  fiduciária  no  competente  Registro  de  Imóveis  não  confere  ao  devedor  fiduciante  o  direito  de  promover  a  rescisão  da  avença  por  meio  diverso  daquele  contratualmente  previsto,  tampouco  impede  o  credor  fiduciário  de,  após  a  efetivação  do  registro,  promover  a  alienação  do  bem  em  leilão  para  só  então  entregar  eventual  saldo  remanescente  ao  adquirente  do  imóvel,  descontados  os  valores  da  dívida  e  das  demais  despesas  efetivamente  comprovadas. <br>4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004.<br>5.  Recurso especial  a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por GABRIELI RODRIGUES LEOPOLDINO, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, por meio do qual insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>" Compra e venda de imóvel. Resolução por iniciativa da compradora. Pacto de alienação fiduciária em garantia levado a registro. Contrato que, de todo modo, produz efeito entre as partes, atraindo de todo modo a aplicação da Lei n. 9.514/1997, conforme entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça. Impossibilidade de resolução por iniciativa dos adquirentes de forma diversa da prevista contratualmente. Precedente mais recente da Corte Superior e seguido por esta Câmara, a despeito da posição anterior adotada. Improcedência. Sentença revista. Recurso provido." (e-STJ fl. 300).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 405/408).<br>No recurso especial (e-STJ, fls. 313/327), a recorrente aponta a violação dos arts. 17, 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997; 473 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor, argumentando, em síntese, que a falta de registro da alienação fiduciária autoriza a resilição unilateral do contrato por aplicação da legislação consumerista, sobretudo porque, no caso, houve desvirtuamento da garantia, em manifesta fraude ou simulação, haja vista que a alienação fiduciária não está ligada a um contrato de financiamento imobiliário.<br>As contrarrazões foram apresentadas (e-STJ, fls. 412/432), e o recurso especial foi admitido.<br>É  o  relatório.<br>EMENTA<br> RECURSO  ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  IMÓVEL.  COMPRA  E  VENDA.  ALIENAÇÃO  FIDUCIÁRIA.  REGISTRO.  AUSÊNCIA.  EFEITOS  ENTRE  OS  CONTRATANTES.  MANUTENÇÃO.  ALIENAÇÃO  EXTRAJUDICIAL.  REGISTRO.  IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004.  <br>1.  A  ausência  do  registro  do  contrato  de  alienação  fiduciária  no  competente  Registro  de  Imóveis  não  lhe  retira  a  eficácia,  ao  menos  entre  os  contratantes,  servindo  tal  providência  apenas  para  que  a  avença  produza  efeitos  perante  terceiros.<br>2.  O  registro,  conquanto  despiciendo  para  conferir  eficácia  ao  contrato  de  alienação  fiduciária  entre  devedor  fiduciante  e  credor  fiduciário,  é,  sim,  imprescindível  para  dar  início  à  alienação  extrajudicial  do  imóvel,  tendo  em  vista  que  a  constituição  do  devedor  em  mora  e  a  eventual  purgação  desta  se  processa  perante  o  Oficial  de  Registro  de  Imóveis,  nos  moldes  do  art.  26  da  Lei  nº  9.514/1997.<br>3.  A  ausência  de  registro  do  contrato  que  serve  de  título  à  propriedade  fiduciária  no  competente  Registro  de  Imóveis  não  confere  ao  devedor  fiduciante  o  direito  de  promover  a  rescisão  da  avença  por  meio  diverso  daquele  contratualmente  previsto,  tampouco  impede  o  credor  fiduciário  de,  após  a  efetivação  do  registro,  promover  a  alienação  do  bem  em  leilão  para  só  então  entregar  eventual  saldo  remanescente  ao  adquirente  do  imóvel,  descontados  os  valores  da  dívida  e  das  demais  despesas  efetivamente  comprovadas. <br>4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004.<br>5.  Recurso especial  a que se nega provimento.  <br>VOTO<br>A  irresignação  não merece  prosperar.<br>Na  origem,  GABRIELI RODRIGUES LEOPOLDINO  ajuizou  ação  de  resilição  contratual  cumulada  com  devolução  de  quantias  pagas  e  outros  pleitos,  dizendo  não  possui r  mais  interesse  no imóvel,  bem  como  não  mais  pode r  honrar  o  compromisso  avençado.<br>O  Tribunal  de  Justiça  do  Estado  de  São  Paulo  dirimiu  a  controvérsia  com  base  nos  seguintes  fundamentos:<br>" .. <br>Contudo, recentemente decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em embargos de divergência, que, ainda quando não registrada a garantia e, portanto, constituída a propriedade fiduciária, o contrato produz efeitos entre as partes, de modo que sua resolução deve se submeter às normas da Lei n. 9.514/1997. Confira-se:<br> .. <br>Assim, uma vez configurado o inadimplemento imputável aos compradores e devedores fiduciantes (posto que antecipado), cabe à credora fiduciária, a vendedora, a execução do preço financiado, mediante excussão do imóvel vinculado ao crédito garantido por propriedade fiduciária e consolidação do domínio, até ali resolúvel, em seu favor, como é próprio desta sistemática de desfuncionalização lícita da propriedade (José de Oliveira Ascensão, A desconstrução do abuso de direito, in Questões Controvertidas, Método, v. 4, p. 41), com posterior leilão extrajudicial.<br>Com efeito, sabido prever-se a alienação extrajudicial para satisfação de um crédito, por leilão, verificando-se então o saldo para, aí sim, se apurar eventual resíduo a benefício do devedor fiduciante.<br> .. <br>Enfim, não sendo mais admissível a resolução em forma diversa da prevista na Lei n. 9.514/1997, portanto, afastada a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor na espécie, impõe-se o provimento do recurso da ré para julgar improcedente o pedido inicial.<br>No mais, não há óbice legal a que o vendedor seja também credor fiduciário (art. 22, caput e §1º, Lei n. 9.514/1997). Trata-se de situação de verdadeiro mútuo garantido com o próprio bem, que, não paga a dívida, é levado a leilão extrajudicial. Em hipótese semelhante, já decidiu esta Câmara que, " M algrado a situação caracterizada em que até pode se vislumbrar uma manobra da apelante para afastar o contrato da legislação do consumidor, não há como se fugir do quanto estabelecido no Tema 1095" (Apelação Cível nº 1009492-82.2023.8.26.0037; 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP, v. un.; Rel. Alberto Gosson, j. 11/09/2024)."  (e-STJ  fl.  303/310).<br>Tal posicionamento converge com a orientação firmada pela Segunda Seção desta Corte Superior, no sentido de que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>Vale acrescentar que, diante da especialidade da lei que rege a alienação fiduciária de bens imóveis e à míngua de previsão legal ou contratual dispondo acerca da possibilidade de desistência por parte do devedor fiduciante, esta, a desistência, deve ser equiparada à inadimplência, com todas as consequências legais dela advindas.<br>Registra-se, ainda, que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>Tal exigência, contudo, não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, não importando se era do credor ou do devedor a incumbência de levar o contrato a registro, pois o credor fiduciário sempre poderá requerer tal providência ao Oficial do Registro de Imóveis antes de dar início ao procedimento de alienação extrajudicial.<br>Admitir a rescisão do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel com base nas normas de proteção ao direito do consumidor, ou seja, com a devolução da maior parte dos valores pagos e a retenção de um pequeno percentual a título de ressarcimento de eventuais despesas, seria desvirtuar por completo o instituto, que certamente cairia em desuso, em prejuízo dos próprios consumidores de imóveis, que teriam maior dificuldade de acesso ao crédito e juros mais elevados.<br>Assim, a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>A propósito:<br>"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Embargos de divergência não providos." (EREsp 1.866.844/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Relator para acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023 - grifou-se).<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 2.077.633/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).<br>Ademais, tampouco possui respaldo na jurisprudência desta Corte a pretensão da recorrente de reconhecimento de simulação da alienação fiduciária pelo fato de a própria vendedora do imóvel ter registrado essa garantia em contrato que possui as características de compra e venda parcelada.<br>Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, inclusive na hipótese de a avença ter sido firmada com propósito de mútuo.<br>Nesse sentido:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. DESVIO DE FINALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO. AUSÊNCIA.<br>1. Cinge-se a controvérsia a saber se é possível a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não relacionadas ao Sistema Financeiro Imobiliário, ou seja, desprovida da finalidade de aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia.<br>2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004.<br>3. Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel.<br>4. Considerando-se que a matéria é exclusivamente de direito, não há como se extrair do texto legal relacionado ao tema a verossimilhança das alegações dos autores da demanda.<br>5. Recurso especial provido." (REsp n. 1.542.275/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2015, DJe de 2/12/2015.)<br>Logo, por ter respaldo na jurisprudência desta Corte, o acórdão recorrido não merece reforma.<br>Ante o exposto, conheço do recurso, mas nego-lhe provimento.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É  o  voto.