DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Sumulas n. 5 e 7 do STJ e 284 do STF (fls. 324-327).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 218-219):<br>EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE BEM IMÓVEL. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DESCONSTITUIÇÃO DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. REFORMA DA SENTENÇA.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos para afastar penhora sobre imóvel. A sentença recorrida revogou liminar anteriormente concedida e condenou os embargantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em saber (i) se a ausência de citação ou intimação dos embargantes e do antigo proprietário acarreta nulidade processual, (ii) se o imóvel em posse de boa-fé e ânimo de domínio dos embargantes justifica a desconstituição da penhora.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Em sede de embargos de terceiro, não cabe arguir nulidade da ação principal, dado que não é via adequada e que os embargantes, na qualidade de terceiro, não possuem legitimidade para postular a nulidade/extinção da execução.<br>4. É admissível a oposição de embargos de terceiro por possuidor fundado em compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.<br>5. A demonstração de posse de boa-fé e a existência de acordo que transfere a responsabilidade de débitos anteriores à aquisição do bem autorizam a exclusão da penhora, sendo certo que a construtora executada alienou o bem em julho de 2018, posteriormente, vendido aos embargantes em novembro de 2021, antes mesmo do ajuizamento do processo de origem n.º 5126854-75.2021.8.09.0006, inclusive antes da penhora ocorrida em 13/09/2023.<br>6. Não restaram configurados os requisitos para a aplicação de multa por litigância de má-fé ao embargado.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Apelação cível conhecida e provida.<br>Tese de julgamento: "1. A posse de boa-fé e o ânimo de domínio sobre imóvel, com respaldo em compromisso de compra e venda não registrado, são suficientes para o acolhimento de embargos de terceiro e desconstituição de penhora. 2. A ausência de citação do atual possuidor do imóvel na ação principal não implica nulidade processual."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 85, § 2º; Lei n.º 8.009/1990.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 256-267).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 271-295), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(a) art. 1.022, I e II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional, "eis que não se pronunciou e permaneceu omisso quanto a natureza jurídica do débito condominial (propter rem), e a obrigatoriedade do apartamento garantir a dívida condominial independente de quem seja o responsável pelo pagamento, ainda que o possuidor não tenha participado da execução" (fl. 279).<br>Acrescentou que "o v. acórdão recorrido persistiu em relevante contradição ao definir que o apartamento devedor de taxas condominiais de antes da entrega das chaves não pode ser penhorado (não pode garantir a dívida), em razão da construtora proprietária ser responsável pelo pagamento, e que o apartamento teve sua posse alterada para possuidor de boa-fé que não responde pela dívida, ao arrepio do art. 1.345, do CC" (fl. 280).<br>(b) art. 1.345 do CC, sustentando que "o dispositivo de direito material contrariado (art. 1345, CC), deixa claro que o imóvel garante a dívida condominial, demonstrando que possui natureza propter rem, ao estabelecer que o adquirente responde pelos débitos do alienante, ou seja, mesmo que não tenha participado do polo passivo da ação, rejulgando assim a decisão do Tribunal de origem que entende que a aquisição do apartamento pelo adquirente com posse de boa-fé e ânimo de dono não responde pelo débito condominial do apartamento e que a construtora proprietária é responsável pelo pagamento" (fl. 294).<br>Contrarrazões apresentadas (fls. 316-320).<br>No agravo (fls. 332-335), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 340-344).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Na origem, trata-se de embargos de terceiro opostos por Carita Kellen Ferreira Lopes Dutra e Idelton Pereira Dutra, visando afastar a penhora sobre o apartamento n. 1904, localizado no Residencial Espanha, em Anápolis/GO. Os embargantes alegaram que adquiriram o imóvel mediante permuta, com a garantia de que não havia débitos pendentes em nome do antigo proprietário, Sr. Wildes Espíndola Ataídes. Foi formalizado um acordo extrajudicial homologado em juízo, estabelecendo que os débitos anteriores a julho de 2018 seriam de responsabilidade exclusiva da construtora.<br>A sentença proferida pelo Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Anápolis julgou improcedentes os embargos de terceiro, revogando a liminar anteriormente concedida e condenando os embargantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (fls. 220-221).<br>Os embargantes interpuseram apelação cível, alegando que a ausência de citação ou intimação dos embargantes e do antigo proprietário configurava nulidade processual, comprometendo o devido processo legal e o direito ao contraditório e à ampla defesa. Sustentaram que o imóvel é impenhorável, constituindo bem de família protegido pela Lei n. 8.009/1990 (fls. 221-222).<br>O acórdão da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás conheceu da apelação cível e deu-lhe provimento, reformando a sentença recorrida e determinando a desconstituição da penhora sobre o imóvel. A decisão foi fundamentada na posse de boa-fé dos embargantes e no ânimo de domínio sobre o imóvel, respaldado em compromisso de compra e venda não registrado. A ausência de citação do atual possuidor do imóvel na ação principal não implicou nulidade processual (fls. 218-228).<br>Posteriormente, o Residencial Espanha opôs embargos de declaração, alegando omissão e contradição no acórdão recorrido, especialmente quanto à natureza jurídica da dívida condominial, que seria propter rem. No entanto, os embargos de declaração foram rejeitados pela 5ª Câmara Cível, que entendeu o seguinte (fl. 261):<br>Ademais, ignora o embargante que o presente embargos de terceiro visa livrar ou afastar a constrição judicial injusta sobre o bem dos embargados, o que não se desconhece a natureza propter rem do débito cobrando, contudo os débitos foram objetos de acordo extrajudicial, homologado nos autos n.º 5681329- 86.2019.8.09.0007, com o Sr. Wildes Espíndola Ataídes, no qual os débitos condominiais anteriores a julho de 2018 seriam cobrados em ação judicial em desfavor da construtora, sendo que os embargados apenas realizaram a aquisição do bem no final de 2021 e foram informados e assegurados de que não havia quaisquer débitos em nome do antigo proprietário, não sendo constatada a ocorrência de má-fé ou fraude à execução, exercendo a posse de boa-fé e com ânimo de dono desde novembro de 2021.<br>Assim, a decisão final do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás foi pela rejeição dos embargos de declaração, mantendo-se o provimento da apelação cível e a desconstituição da penhora sobre o imóvel dos embargantes.<br>Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>De fato, em relação à tese, o Tribunal de origem reconheceu que apesar de se tratar de débito de natureza propter rem, os débitos foram objetos de acordo extrajudicial, homologado nos autos n. 5681329- 86.2019.8.09.0007.<br>Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>No mais, o recurso merece prosperar.<br>Dispõe o art. 1.345 do CC que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".<br>Trata-se de obrigação de natureza propter rem, que vincula o próprio imóvel ao adimplemento das despesas condominiais, independentemente de acordos firmados entre particulares ou da boa-fé do adquirente.<br>Assim, eventual acordo celebrado entre o antigo proprietário (ou terceiro) e o condomínio, ainda que homologado judicialmente, não tem o condão de descaracterizar a natureza propter rem da obrigação, tampouco de liberar o imóvel da responsabilidade pelo pagamento. Cuida-se, em verdade, de ajuste de natureza pessoal, que pode gerar direito de regresso entre as partes contratantes, mas que não afasta a possibilidade de o condomínio perseguir a satisfação do crédito por meio da constrição do bem. A dívida condominial adere ao bem, transmitindo-se automaticamente ao novo titular, conforme consolidada jurisprudência desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE.<br>1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.<br>AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>(AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)<br>Nesse mesmo sentido, a jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte consolidou-se no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação.<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Não impugnado o fundamento de ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, está preclusa a discussão da matéria relativa à existência de negativa de prestação jurisdicional.<br>2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.)<br>Assim, não há como subsistir o acórdão recorrido, devendo ser restabelecida a penhora sobre o imóvel, visto que a obrigação condominial acompanha a unidade em todas as suas mutações subjetivas, em prestígio à coletividade condominial.<br>Ante o exposto, CONHEÇO do agravo e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso especial para restabelecer a sentença, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais .<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA