ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. CULPA. PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. TAXA SATI. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ.<br>1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias no sentido de que a rescisão se deu por culpa da construtora/vendedora sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Nos casos em que a construtora/vendedora dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes.<br>3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.<br>4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a taxa Sati, contando-se os juros de mora da citação.<br>5. Recursos especiais conhecidos em parte e não providos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de dois recursos especiais, o primeiro interposto por KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. e o outro por SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e GMR GRADUAL REALTY S.A., ambos com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, impugnando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>EMENTA. Apelações. Contrato de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização por danos materiais. Sentença de parcial procedência. RECURSO DA AUTORA. Cabimento parcial. Prazo prescricional de três anos para restituição de taxa "SATI" (Recurso Especial Repetitivo nº 1.551.956/SP). Termo inicial para a contagem do prazo prescricional é a data do pagamento, e não a data da celebração do contrato e nem tampouco a data de rescisão do contrato. Precedentes do STJ e do TJSP. Prescrição mantida. Valores pagos a título de comissão de corretagem que devem integrar o montante total a ser restituído. Precedente do TJSP. RECURSO DAS RÉS. Descabimento. Rescisão contratual que se deu por culpa das fornecedoras, que deixaram de entregar a unidade imobiliária dentro do prazo contratualmente previsto. Prazo de tolerância de 180 dias que deve ser contado em dias corridos, e não em dias úteis. Precedente do TJSP. Responsabilidade das rés pela devolução de todos os valores pagos, em parcela única e imediata. Termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, e não o trânsito em julgado. Lucros cessantes fixados no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, por cada mês de atraso. Precedente do TJSP. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários recursais advocatícios. Recurso da autora provido. Recursos das rés "SPE RIO DE JANEIRO", "GMR GRADUAL REALTY e "KALLAS" não providos.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 605/609).<br>Em seu recurso especial, KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos, com as respectivas teses:<br>(i) artigos 422, 473 do Código Civil - porque o contrato previa a hipótese de rescisão por desistência (culpa exclusiva da recorrida), cláusula que deve ser considerada válida e aplicável ao caso dos autos.<br>Afirma que a recorrida detém pleno conhecimento das cláusulas contratuais, especialmente em relação à multa, devendo ser reconhecido o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos. Faz menção à Lei nº 13.786/2018.<br>(ii) artigos 394, 395, 396, 472 e 473 do Código Civil - porque os juros de mora devem ser aplicados a contar do trânsito em julgado. Ressalta que nunca esteve em mora. Aponta como paradigma o REsp nº 297.760/SP e o AREsp nº 842.654/SP.<br>(iii) artigo 393 do Código Civil - porque não pode responder por caso fortuito ou força maior. Informa que não houve irregularidade na entrega do imóvel, tendo sido expedido o habite-se.<br>(iv) artigos 402 e 403 do Código Civil - porque não existiu culpa ou atraso na entrega das chaves, de modo que não se há falar em lucros cessantes. Ressalta que a recorrida concordou com o novo prazo para a entrega da obra. Ademais, não comprovou a existência de dano material.<br>(v) artigos 338 e 339 do Código Civil - porque não tem legitimidade para figurar no polo passivo da lide, pois não fez parte no contrato firmado entre a recorrida e a corré SPE Rio de Janeiro.<br>Sublinha que é parte ilegítima para devolver os valores relativos à comissão de corretagem e à taxa Sati. Sustenta, ademais, que é válida a transmissão dessas obrigações ao promitente comprador, citando o REsp nº 1.599.511/SP.<br>(vi) artigos 421, 422, 427, 722, 723, 724 e 725 - porque é inviável a devolução de valores relativos à comissão de corretagem e taxa Sati. Afirma que a recorrida foi informada que seria responsável pelo pagamento da comissão aos corretores.<br>Requer o provimento do recurso especial para que os juros de mora passem a contar do trânsito em julgado, seja fixada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos e afastados os lucros cessantes e a determinação de devolução dos valores relativos à comissão de corretagem e à taxa Sati.<br>Em suas razões, SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e GMR GRADUAL REALTY S. A.<br>(i) 485, VI, do Código de Processo Civil - porque a GMR não tem legitimidade para ocupar o polo passivo da lide, pois não é incorporadora ou construtora do empreendimento. Afirmam que o só fato de uma empresa ter participação social na outra não autoriza a comunicação dos patrimônios sem observância das previsões legais de desconsideração da personalidade jurídica.<br>(ii) artigo 206, § 3º, V, do Código Civil - porque prescreveu a pretensão de restituição de valores pagos a título de Taxa Sati e comissão de corretagem, tendo transcorrido prazo superior a 3 (três) anos da data em que foi firmado o contrato. Cita, a propósito, o REsp nº 1.551.956/SP.<br>(iii) artigos 402 e 403 do Código Civil e 373, I, do Código de Processo Civil - porque não é cabível o pagamento de lucros cessantes. Ressalta que a unidade imobiliária foi entregue nos termos da negociação firmada, ocorrendo atraso além da tolerância por fato externo.<br>(iv) artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 - porque a recorrida requereu a rescisão do contrato, devendo ser aplicada a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e subsidiariamente 25% (vinte e cinco por cento). Ressalta que na data da propositura da ação, a recorrida estava inadimplente em mais de 60% (sessenta por cento) do valor do imóvel.<br>(v) artigo 394, 395 e 396 do Código Civil - porque os juros de mora somente devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado.<br>Requerem o provimento do recurso para que seja declarada a ilegitimidade da empresa GMR Gradual Realty, a prescrição para cobrança dos valores a título de comissão de corretagem e taxa Sati, a rescisão do contrato, com afastamento da condenação por danos materiais e seja permitida a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos ou, subsidiariamente, 25% (vinte e cinco) por cento e determinada a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.<br>Contrarrazões às fls. 613/646 (e-STJ).<br>Afirma que o recurso não pode ser conhecido diante da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ e 284/STF.<br>Aponta, ainda, a falta de prequestionamento dos dispositivos legais apontados como violados.<br>Afirma que quando da contratação, a GMR era a responsável exclusiva pela construção, de forma que deve responder solidariamente pela condenação. Destaca que no material de propaganda Kallas e GMR apreciamento como responsáveis pela obra.<br>Ressalta que as recorrentes não entregaram a unidade no prazo, de forma que o caso dos autos não se amolda ao decidido no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP. Defende que o prazo prescricional deve ser contado a partir da data em que ocorreu o inadimplemento.<br>Alega que tendo havido culpa exclusiva das recorrentes, os valores devem ser restituídos integralmente, devidamente atualizados, retornando ao status quo ante.<br>Sustenta que somente poderia haver cobrança da comissão de corretagem e taxa Sati se tivesse havido informação clara e precisa acerca da transferência dessas obrigações ao consumidor, o que não existiu.<br>Entende que a Lei nº 13.786/2018 é inaplicável ao caso, pois o contrato foi firmado antes de sua vigência. Reputa devidos os lucros cessantes, afirmando que os juros de mora devem ser contados da citação.<br>Foram juntadas petições informando a recuperação judicial de GS2 Realty Ltda. (e-STJ fls. 682/736 e 737/742), fato que não interfere no julgamento já q ue o processo está na fase de conhecimento.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. CULPA. PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. TAXA SATI. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ.<br>1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias no sentido de que a rescisão se deu por culpa da construtora/vendedora sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Nos casos em que a construtora/vendedora dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes.<br>3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.<br>4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a taxa Sati, contando-se os juros de mora da citação.<br>5. Recursos especiais conhecidos em parte e não providos.<br>VOTO<br>Os recursos serão analisados conjuntamente, pois têm vários pontos de semelhança.<br>As irresignações não merecem acolhida.<br>No que respeita à alegada ilegitimidade passiva de Kallas Incorporações e de GMR Gradual Realty, a matéria não foi objeto de análise pela Corte de origem, carecendo os recursos especiais do indispensável prequestionamento. Incide, na hipótese, a Súmula nº 282/STF.<br>Conforme se colhe do aresto recorrido, o Tribunal de origem afirmou que a rescisão se deu por culpa exclusiva das recorrentes:<br>"(..)<br>Assim, o prazo final para a entrega do imóvel, já contabilizado o prazo de tolerância, seria 29/03/2018 (30/09/2017  180 dias).<br>Ocorre que o prazo final foi manifestamente descumprido pelas rés, de forma absolutamente injustificada.<br>E nem se cogita da existência de circunstâncias que configuram força maior ou caso fortuito.<br>Esta Colenda Câmara já assentou que entraves administrativos ou crise financeira não eximem a vendedora da responsabilidade de entregar o imóvel no prazo contratual.<br>(..)<br>Em suma, as chuvas em excesso, as greves, a carência de materiais, os entraves administrativos ou a crise financeira não caracterizam caso fortuito (fortuito externo) ou força maior, que afastariam a responsabilidade da ré.<br>Trata-se, na verdade, de fortuito interno/intrínseco à atividade desenvolvida, que integra o risco do negócio, e, nessa medida, não pode ser transferido ao consumidor, sob pena de configurar a desvantagem exagerada rechaçada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.<br>(..)<br>Ademais, as rés não trouxeram aos autos documentos que comprovem a entrega do imóvel no interregno do prazo de tolerância.<br>Sendo assim, as rés, na condição de fornecedoras, devem arcar com os ônus de tomar conhecimento acerca da necessidade de entregar o imóvel dentro do prazo contratual, não podendo repassá- los à parte vulnerável na relação consumerista.<br>É dizer, a responsabilidade pela rescisão contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, deve ser imputada exclusivamente às rés" (e-STJ fls. 506/509 - grifou-se)<br>E prossegue a Corte de origem:<br>"(..)<br>Em que pese as rés aleguem a não comprovação dos danos sofridos, o dano material é patente.<br>O atraso na entrega do imóvel é incontroverso, conforme já demonstrado.<br>Estando comprovada a mora das rés, é devida a indenização por danos materiais.<br>A responsabilidade das rés emerge da condição de fornecedoras, e, como tal, responsáveis pela entrega do imóvel, no prazo final contratado" (e-STJ 517 - grifou-se).<br>Assim, rever a conclusão da Corte local, acolhendo a tese de que a rescisão se deu por culpa exclusiva da recorrida, de modo que não seriam devidos lucros cessantes, demandaria incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO NÃO RECONHECIDO NA ORIGEM. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. TERMO FINAL PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. QUESTÃO QUE DEMANDA REVISÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMÍVEIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.<br>1. A afirmação genérica de que houve caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra, e que o contrato previa tal hipótese, não é suficiente para afastar a condenação ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, pois, não tecendo o recurso uma linha sequer a respeito do que teria configurado o caso fortuito, a incidência da Súmula 284/STF ressoa inequívoca na espécie.<br>2. Ademais, "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos" (REsp 1.536.354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 20/6/2016).<br>3. A tese de que o "habite-se" deve ser considerado como termo final para a entrega do imóvel em razão de expressa previsão contratual nesse sentido, esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. "Nos termos da jurisprudência do STJ o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 9/5/2018, DJe 22/5/2018).<br>5. Agravo interno a que se nega provimento".<br>(AgInt no REsp nº 1.752.994/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 8/4/2019 - grifou-se)<br>Quanto à afirmativa de que a recorrida estaria inadimplente, não foi objeto de decisão pelo aresto recorrido, de modo que não há como conhecer do tema, diante da falta de prequestionamento.<br>Por outro lado, a Corte de origem consignou que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que referida lei é inaplicável ao caso.<br>Nos termos da iterativa jurisprudência desta Corte, na hipótese de rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora deve ser restituída a integralidade dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem e taxa Sati (Súmula nº 543/STJ).<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO.<br>1. No presente caso verifica-se que houve impugnação aos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, devendo ser provido o agravo interno para que se conheça do agravo em recurso especial.<br>2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ.<br>3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem."<br>"Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial mas negar-lhe provimento".<br>(AgInt no AREsp nº 1.587.903/MA, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/2/2020, DJe de 3/3/2020 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023).<br>2. Outrossim, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).<br>3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).<br>4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento".<br>(AgInt no REsp nº 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023 - grifou-se)<br>No que respeita à prescrição, diante da culpa exclusiva das recorrentes, deve ser aplicado o prazo geral, decenal, contado a partir da data prevista para entrega do imóvel.<br>Confira-se:<br>"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.<br>1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel.<br>2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula.<br>4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)".<br>5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato.<br>6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.<br>7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.<br>(REsp nº 1.737.992/RO, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/8/2019, DJe de 23/8/2019 - grifou-se)<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte.<br>2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal firmaram entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é aplicável o prazo decenal contado a partir da resolução.<br>3. Agravo interno não provido".<br>(AgInt no AREsp n. 2.267.897/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023 - grifou-se)<br>"Direito civil e processual civil. Ações de consignação em pagamento e de resolução de negócio jurídico c/c perdas e danos.<br>Inadimplemento. Imissão na posse. Prescrição da pretensão de crédito. Acórdão fundamentado. Omissão, contradição, obscuridade e prequestionamento ausentes. Reexame de provas. Dissídio.<br>- Como a lei não estabelece o prazo de extinção do direito potestativo de resolver o contrato, deve ser entendido que o direito persiste enquanto não satisfeita a pretensão de haver o crédito, aplicando-se, portanto, o prazo de prescrição da pretensão de crédito (art. 177 do CC/16 - correspondência parcial: art. 205 do CC/02).<br>- A regra de transição disposta no art. 2.028 do CC/02, impõe seja aplicado o prazo prescricional do CC/16, porque na data de entrada em vigor do CC/02, já havia transcorrido mais da metade do tempo estabelecido pelo CC/16, considerando-se a data de celebração do negócio jurídico.<br>- Inviável o recurso especial quando o Tribunal de origem decidiu fundamentadamente as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, embora sem adentrar a matéria jurídica versada nos dispositivos tidos como violados.<br>- Inadmissível o recurso especial quando, para a solução da controvérsia, for necessário o reexame das circunstâncias fáticas e das provas apresentadas no processo.<br>- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas similares.<br>Recurso especial não conhecido".<br>(REsp nº 770.746/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2006, DJ de 30/10/2006 - grifou-se)<br>Por fim, no caso de rescisão por culpa da vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação. Nessa linha:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVE DO PROMITENTE VENDEDOR. STATUS QUO ANTE. SÚMULA 543/STJ.<br>1. Hipótese em que o Tribunal de origem, com base no acervo probatório dos autos, concluiu pela culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão contratual.<br>2. "Casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador, bem como a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 2.248.235/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).<br>3. "Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu" (REsp 1.927.986/DF, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 25.6.2021).<br>4. A ausência da devida demonstração de ofensa aos dispositivos legais apontados como violados evidencia a deficiência na fundamentação do recurso, a atrair o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. Precedente.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp nº 2.452.840/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025 - grifou-se)<br>Nesse contexto, o aresto recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ.<br>Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial de KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. e, nessa extensão, nego-lhe provimento e conheço em parte do recurso especial de SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e GMR GRADUAL REALTY S. A.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze porcento) sobre o valor atualizado da condenação, os quais devem ser majorados para 15% (quinze por cento), em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.