ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ARTS. 926 E 927 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. OFENSA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. LEI Nº 13.786/2018. VIOLAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. Apesar de opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão, a parte recorrente não indicou a contrariedade ao art. 1.022 do Código de Processo Civil nas razões do especial, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ.<br>2. O recurso especial é inadmissível por fundamentação deficiente quando deixa de indicar o dispositivo de lei federal violado. Súmula nº 284/STF.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL MASSANGANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA. INEXISTÊNCIA DE CULPA DOS VENDEDORES. TERRENO EM LOTEAMENTO. SENTENÇA QUE DETERMINA A RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 20% DO VALOR PAGO. QUANTIA SUFICIENTE PARA COBERTURA DOS CUSTOS ADMINISTRATIVOS. PRECEDENTES DO STJ. AUSÊNCIA DE NULIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONTO DO VALOR A SER REEMBOLSADO AOS COMPRADORES. COMISSÃO DO CORRETOR QUITADA INTEGRALMENTE EM SEPARADO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA EFETIVA DO LOTE AOS ADQUIRENTES. ENCARGOS MORATÓRIOS DEVIDOS ATÉ O DISTRATO JÁ PAGOS. DESCABIMENTO. APELO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA" (e-STJ fls. 259/260).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 447/455).<br>No especial (e-STJ fls. 466/479), a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 926 e 927 do Código de Processo Civil; 32-A da Lei nº 6.766/1979 e da Lei nº 13.786/2018.<br>Aduz que o aresto recorrido desconsiderou a legislação aplicável ao caso que regulamenta as condições de restituição de valores pagos em contratos de compra e venda de imóveis, permitindo a retenção de parte dos valores pagos pelo adquirente, em especial a cláusula penal de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, bem como as despesas administrativas, taxas de fruição e comissão de corretagem.<br>Afirma que a rescisão do contrato se deu por iniciativa unilateral da recorrida, sendo certo que os valores pagos foram direcionados para as despesas administrativas, não havendo montante a ser restituído.<br>Sustenta que, ao afastar os precedentes consolidados, o Tribunal de origem incorreu em erro de julgamento, tendo em vista que deveria ter aplicado as mesmas razões de decidir utilizadas em processos semelhantes, garantindo assim a uniformidade e estabilidade da jurisprudência.<br>Defende que o aresto recorrido divergiu de interpretações adotadas por outros tribunais, configurando inequívoca divergência jurisprudencial, conforme já consolidado em casos semelhantes no Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) e no Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA). A matéria discutida envolve, portanto, não apenas a violação de norma federal, mas também a necessidade de uniformização da interpretação jurídica.<br>Ao final, requer o provimento do recurso.<br>Após o decurso do prazo legal para a apresentação das contrarrazões (e-STJ fl. 526), o recurso foi inadmitido na origem, sobrevindo a interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ARTS. 926 E 927 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. OFENSA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. LEI Nº 13.786/2018. VIOLAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. Apesar de opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão, a parte recorrente não indicou a contrariedade ao art. 1.022 do Código de Processo Civil nas razões do especial, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ.<br>2. O recurso especial é inadmissível por fundamentação deficiente quando deixa de indicar o dispositivo de lei federal violado. Súmula nº 284/STF.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas proposta por Cirlene da Silva Anjos Nunes em desfavor de Residencial Massangano Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. em que a autora buscou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de um lote, alegando dificuldades financeiras para continuar com os pagamentos, requerendo a devolução de parte dos valores pagos, além de pedir tutela de urgência para impedir restrições creditícias e cobranças das parcelas vencidas e vincendas.<br>O magistrado de primeiro grau de jurisdição julgou procedente o pedido para, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, condenar a requerida a restituir 80% (oitenta por cento) das parcelas pagas pela autora, sem qualquer outro desconto, totalizando R$ 3.856,68 (três mil oitocentos e cinquenta e seis reais e sessenta e oito centavos).<br>Referida sentença foi integralmente mantida pelo Tribunal de origem.<br>Irresignada, a parte recorrente busca a reforma do julgado.<br>De início, no tocante aos arts. 926 e 927 do CPC e 32-A da Lei nº 6.766/1979, verifica-se que referidos preceitos legais não foram objeto de debate pelas instâncias ordinárias, nem sequer de modo implícito, e, apesar de opostos embargos declaratórios, nada foi decidido acerca da matéria.<br>A despeito disso, não foi alegada a violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, com a finalidade de sanar omissão porventura existente.<br>Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo."<br>A propósito:<br>"(..)<br>A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp 1.834.881/RJ, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022).<br>Por fim, em relação à alegação de ofensa à Lei nº 13.786/2018, a deficiência na fundamentação recursal ficou evidenciada, visto que a parte recorrente não indicou especificamente quais os artigos de lei federal teriam sido contrariados pelo aresto recorrido.<br>Assim, incide a Súmula nº 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>Confira-se:<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA - DANOS MORAIS. PLANO DE SAÚDE. CARÊNCIA DE APONTAMENTO CLARO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL QUE TERIA SIDO MACULADO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, o conhecimento de recurso especial exige a indicação dos dispositivos de lei federal supostamente violados. Ausente tal requisito, "incide a Súmula n. 284/STF" (AgInt no AREsp n. 2.108.361/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 23/9/2022).<br>2. (..).<br>3. Agravo interno desprovido" (AgInt nos EDcl no AREsp 2.175.300/BA, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023 - grifou-se).<br>Os óbices acima aplicados também incidem ao recurso interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 18% (dezoito por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.