ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 27 DA LEI N. 8.245/91. SIMULAÇÃO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA INFERIOR AO REALMENTE PAGO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. PREÇO A SER CONSIDERADO PARA O EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO. VALOR CONSTANTE DO REGISTRO PÚBLICO. PRECEDENTES DO STJ.<br>1. Impugnado especificamente o fundamento da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, afasta-se a incidência da Súmula n. 182/STJ, devendo o agravo interno ser provido para permitir o exame do mérito do apelo nobre.<br>2. Configura simulação, vício que acarreta a nulidade do negócio jurídico (art. 167, § 1º, II, do Código Civil), a declaração de preço na escritura pública de compra e venda de imóvel em quantia inferior ao efetivamente transacionado pelas partes.<br>3. Para fins de exercício do direito de preferência de que trata o art. 27 da Lei n. 8.245/1991, o preço a ser considerado pelo locatário preterido é aquele consignado na escritura pública de compra e venda. A parte que participa da simulação não pode invocar a própria torpeza para frustrar o direito alheio, devendo arcar com as consequências de seu ato.<br>4. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior orienta que, em casos de simulação de preço em negócio jurídico de compra e venda de imóvel, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor declarado no ato levado a registro, como forma de garantir a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por MEIRE LUCI SOUSA contra decisão proferida pela Presidência do STJ, que não conheceu do agravo em recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do Código de Processo Civil e na Súmula n. 182/STJ.<br>Em suas razões (e-STJ fls. 867/871), a agravante alega que, no agravo em recurso especial, impugnou de forma específica o único fundamento da decisão de inadmissibilidade do apelo, relativo ao óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>Defende, assim, a regularidade do agravo em recurso especial.<br>Impugnação às e-STJ fls. 880/882.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 27 DA LEI N. 8.245/91. SIMULAÇÃO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA INFERIOR AO REALMENTE PAGO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. PREÇO A SER CONSIDERADO PARA O EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO. VALOR CONSTANTE DO REGISTRO PÚBLICO. PRECEDENTES DO STJ.<br>1. Impugnado especificamente o fundamento da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, afasta-se a incidência da Súmula n. 182/STJ, devendo o agravo interno ser provido para permitir o exame do mérito do apelo nobre.<br>2. Configura simulação, vício que acarreta a nulidade do negócio jurídico (art. 167, § 1º, II, do Código Civil), a declaração de preço na escritura pública de compra e venda de imóvel em quantia inferior ao efetivamente transacionado pelas partes.<br>3. Para fins de exercício do direito de preferência de que trata o art. 27 da Lei n. 8.245/1991, o preço a ser considerado pelo locatário preterido é aquele consignado na escritura pública de compra e venda. A parte que participa da simulação não pode invocar a própria torpeza para frustrar o direito alheio, devendo arcar com as consequências de seu ato.<br>4. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior orienta que, em casos de simulação de preço em negócio jurídico de compra e venda de imóvel, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor declarado no ato levado a registro, como forma de garantir a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>A irresignação merece ser acolhida.<br>Na origem, a Presidência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios negou seguimento ao recurso especial com base na incidência da Súmula n. 7/STJ.<br>No agravo em recurso especial (e-STJ fls. 824/832), a parte impugnou especificamente referido fundamento, de modo que não há suporte fático para aplicar à espécie o disposto no art. 932, III, do Código de Processo Civil e na Súmula n. 182/STJ.<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para tornar sem efeito a decisão da Presidência do STJ (e-STJ fls. 863/864), passando a novo exame do recurso.<br>Trata-se de agravo interposto contra a decisão que negou seguimento ao recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, impugna o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios assim ementado:<br>"APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. JULGAMENTO CONJUNTO. PROCESSOS CONEXOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECLINAÇÃO. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO VERIFICADA.<br>1. As ações conexas devem ser reunidas para exame de forma simultânea e conjunta, a fim de evitar julgamentos conflitantes. Art. 55 do Código de Processo Civil.<br>2. Há legitimidade ativa da parte detentora do direito material violado ou ameaçado de lesão. Preliminar rejeitada.<br>3. O locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado, no prazo de 30 dias, nos termos dos artigos 27, 28 e 33 da Lei n.º 8.245/91.<br>4. Inexiste simulação para burlar o direito de preferência do locatário se o valor constante na escritura de compra e venda do imóvel estiver entre o valor venal do imóvel e o de mercado, tendo em vista o recolhimento do imposto de transmissão pela venda do bem, desde que o valor efetivamente pago pelo terceiro comprador seja igual ou esteja próximo do valor apresentado ao locatário para exercer o direito de preferência.<br>5. Recursos conhecidos e desprovidos." (e-STJ fls. 624/625)<br>A recorrente aponta a violação dos arts. 167, § 1º, II, e 108 do Código Civil, 27 e 28 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91).<br>Defende que o Tribunal de origem violou o artigo 108 do Código Civil ao validar um negócio jurídico de compra e venda de imóvel em que o valor registrado na escritura pública (R$ 190.000,00) foi inferior ao valor ofertado à locatária (R$ 350.000,00), desrespeitando a formalidade exigida para a validade do negócio e a oponibilidade do preço ao locatário com direito de preferência.<br>Sustenta que houve simulação no negócio jurídico, pois o preço registrado na escritura pública (R$ 190.000,00) não reflete o valor real da transação, configurando fraude ao seu direito de preferência.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 739/749.<br>O recurso especial foi obstado na origem, o que deu ensejo à interposição deste agravo.<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial<br>O recurso merece prosperar.<br>O Tribunal de origem julgou improcedente os pedidos da ação anulatória. Reconheceu que, de fato, o proprietário do imóvel fez constar da escritura pública de compra e venda valor que não corresponde ao efetivamente adimplido pelo comprador. Contudo, a Corte afirmou que esse aparente artifício não gera efeitos civis - sobretudo não anula o negócio jurídico -, apesar de poder gerar efeitos na ordem tributária, pois visa reduzir a base de cálculo do imposto de transmissão, e na ordem criminal, o que ensejou, inclusive, o envio dos autos ao Ministério Público.<br>Colhe-se trecho do acórdão recorrido:<br>"Assim, embora conste na Escritura Pública e no Registro do imóvel que a venda foi efetivada pelo valor de R$ 190.000,00, o comprovante de depósito e o extrato bancário apresentados pelo comprador, o Sr. ERISALDO BOTELHO DE ARRUDA, evidenciam a transferência - para a vendedora, a Sr. WÊNIA DE OLIVEIRA SANTOS - do valor de R$ 340.000,00 (ID 59604788 e 59604790 - pág. 2), em data equivalente à da realização da compra e venda do imóvel (28.9.2020), o que demonstra que o negócio foi realizado em valor muito próximo ao informado aos apelantes (R$ 350.000,00).<br>(..)<br>No caso, à luz dos elementos probatórios, não verifico qualquer simulação no negócio jurídico que contenha declaração, confissão ou cláusula não verdadeira na escritura de compra em venda em confronto com o comprovante de pagamento do comprador e o extrato bancário da vendedora.<br>Caso haja eventual crime com o fim de burlar a legislação tributária, o Ministério Público estará ciente para tomar as medidas cabíveis (ID 59604953), conforme foi comunicado nos parágrafos nº 66 e 104 da sentença.<br>Portanto, não há se falar em anulação do negócio jurídico em razão de simulação e, consequentemente, na adjudicação do imóvel em favor dos apelantes pelo valor de R$ 190.000,00." (e-STJ fl. 631)<br>O acórdão merece reforma. A simulação praticada pelo alienante do imóvel - fato incontroverso, na espécie - viola o art. 167, § 1º, II, do Código Civil e caracteriza grave infração à ordem jurídico-tributária, pois constitui ardil que visa reduzir artificialmente a base de cálculo do imposto que incide na transmissão de bens imóveis.<br>Não se pode admitir, portanto, que a conduta do alienante seja um indiferente civil.<br>A jurisprudência do STJ tem fixado o entendimento de que, para fins de direito de preferência (seja do locatário, seja do condômino de coisa indivisa ou do arrendatário de imóvel rural), o valor da coisa deve ser aquele indicado na escritura pública, mesmo que tenha sido dolosamente falseado pelo alienante do bem.<br>Nesse sentido:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ARRENDAMENTO RURAL. VENDA E COMPRA DO IMÓVEL POR TERCEIROS. FALTA DE NOTIFICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LEI N. 4.504/1964, ART. 92, § 4º. DIVERGÊNCIA ENTRE O VALOR CONSTANTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E NA ESCRITURA PÚBLICA REGISTRADA EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DESTA. PRESERVAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA. BOA-FÉ OBJETIVA.<br>1. Apesar de sua natureza privada, o contrato de arrendamento rural sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e à função social da propriedade e ao meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico.<br>2. O Estatuto da Terra prevê que: "O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis" (art. 92, § 4º da Lei 4.504/1964).<br>3. A interpretação sistemática e teleológica do comando legal permite concluir que o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada no cartório de registro de imóveis.<br>4. Não se pode olvidar que a escritura pública é ato realizado perante o notário e que revela a vontade das partes na realização de negócio jurídico, revestida de todas as solenidades prescritas em lei, isto é, demonstra de forma pública e solene a substância do ato, gozando seu conteúdo de presunção de veracidade, trazendo maior segurança jurídica e garantia para a regularidade da compra.<br>5. Outrossim, não podem os réus, ora recorridos, se valerem da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória, haja vista que simularam determinado valor no negócio jurídico publicamente escriturado, mediante declaração de preço que não refletia a realidade, com o fito de burlar a lei, pagando menos tributo, conforme salientado pelo acórdão recorrido.<br>6. Na hipótese, os valores constantes na escritura pública foram inseridos livremente pelas partes e registrados em cartório imobiliário, dando-se publicidade ao ato, operando efeitos erga omnes, devendo-se preservar a legítima expectativa e confiança geradas, bem como o dever de lealdade, todos decorrentes da boa-fé objetiva.<br>7. Recurso especial provido." (REsp n. 1.175.438/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/3/2014, DJe de 5/5/2014. - grifou-se)<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para tornar sem efeito a decisão da Presidência do STJ (e-STJ fls. 863/864) e, em novo julgamento, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial a fim de declarar nulo o negócio jurídico de compra e venda do imóvel descrito nos autos e de conferir à parte ora recorrente o prazo de 30 (trinta) dias para efetuar o depósito do valor do imóvel em juízo, a fim de garantir seu direito de preferência (art. 28 da Lei n. 8.245/91), sob pena de caducidade.<br>Determino o retorno dos autos ao juízo de 1º grau, que deverá assegurar às partes o direito de retornar ao status quo ante e diligenciar para a anulação dos registros da escritura pública e da compra e venda do imóvel e para a transferência do bem para o nome da parte ora recorrente .<br>Condeno os réus ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.<br>É o voto.