DECISÃO<br>Cuida-se  de  agravo  (art.  1.042  do  CPC),  interposto  por  RIO BARRA COMERCIO INTERMEDIACOES DE VEICULOS LTDA  contra  decisão  que  não  admitiu  recurso  especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 1069-1091, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMPREENDIMENTO SHOPPING BARRACAR. PROMESSA DE ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. IMPROCEDÊNCIA DOS DANOS MORAIS. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. REDISTRIBUIÇÃO EM 10/08/2023 DEVIDO A APOSENTADORIA DO RELATOR ORIGINÁRIO. AFASTAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA COM A AÇÃO DE DESPEJO, POR NÃO SE TRATAR DE JULGAMENTO CONJUNTO, TAMPOUCO HAVER POSSIBILIDADE DE DECISÕES CONFLITANTES. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL QUANTO AO PEDIDO DE LUCRO CESSANTE QUE NÃO ENCONTRA AMPARO NO ROL DO §1º DO ARTIGO 330 DO CPC. DECISÃO SANEADORA CONCISA QUE NÃO SE CONFUNDE COM FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL NÃO REQUERIDA NO MOMENTO OPORTUNO. DEPOIMENTO PESSOAL DO REPRESENTANTE DA AUTORA NÃO SE MOSTRA ÚTIL PARA O DESLINDE DA CAUSA, EIS QUE SERVIRIA APENAS PARA CORROBORAR O ALEGADO NA INICIAL. A TEOR DO DISPOSTO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 370 DO CPC, O JUIZ DEVE INDEFERIR AS PROVAS INÚTEIS OU MERAMENTE PROTELATÓRIAS. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA E ULTRA PETITA, UMA VEZ QUE O PROVIMENTO JURISDICIONAL CORRESPONDE AO PEDIDO DEDUZIDO NA INICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO SEM ESTIPULAÇÃO DE TERMO PARA IMISSÃO NA POSSE E INÍCIO DAS ATIVIDADES DO EMPREENDIMENTO, EM RAZÃO DA PENDÊNCIA NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE PELA AUTORIDADE COMPETENTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. ANUÊNCIA. LIVRE E ESPONTÂNEA VONTADE. CIÊNCIA DA PENDÊNCIA. PRINCÍPIOS DO PACTA SUNT SERVANDA E AUTONOMIA DA VONTADE QUE REGEM O CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTREGA DA LOJA DE USO COMERCIAL (LUC) E INAUGURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO QUE OCORREU SETE MESES APÓS A CONTRAÇÃO. AUSÊNCIA DE INICIAÇÃO DAS ATIVIDADES E PAGAMENTO DOS LOCATÍCIOS. AÇÃO DE DESPEJO AJUIZADA. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO DO RECURSO.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 1141-1148, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 1159-1178, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 22, I, da Lei 8.245/91 e 122, 125, 286, 287, 293, 389, 395, 422, 480 e 487, todos do Código Civil.<br>Sustenta, em síntese: a) omissão e erro no acórdão recorrido acerca do descumprimento das obrigações do locador, da desídia na obtenção do "habite-se", do direito do cessionário de exercer os atos conservatórios do direito cedido, da abusividade da cláusula contratual que não previa prazo para inauguração e do inadimplemento contratual; b) a obrigação do locador de entregar o bem em estado adequado para o uso a que se destina, o que não ocorreu, pois a loja foi entregue inacabada e o empreendimento nunca funcionou com as funcionalidades prometidas; c) a nulidade da cláusula contratual que deixou a entrega do objeto ao puro arbítrio da recorrida, violando o art. 122 do Código Civil, não se tratando de condição suspensiva (art. 125 do CC); d) o direito do cessionário de exercer todos os atos conservatórios do direito cedido, incluindo o de reclamar pelos atrasos na entrega ocorridos antes da cessão, conforme os arts. 286, 287 e 293 do CC; e) a responsabilidade da recorrida pelos prejuízos causados pela mora e pelo inadimplemento da obrigação, nos termos dos arts. 389 e 395 do CC; f) a violação da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a onerosidade excessiva do contrato (art. 480 do CC), que justificam sua desconstituição. Contrarrazões apresentadas às fls. 1.191-1.205, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 1224-1244, e-STJ).<br>Contraminuta apresentada às fls. 1248-1256, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>1. A parte recorrente sustenta, em síntese, ter havido omissão e contradição no acórdão recorrido, pois este não teria se manifestado adequadamente sobre as seguintes teses: a) descumprimento das obrigações do locador e desídia na obtenção do "habite-se"; b) direito do cessionário de exercer os atos conservatórios do direito cedido; c) abusividade da cláusula contratual que não previa prazo para inauguração; e d) inadimplemento contratual e onerosidade excessiva.<br>Todavia, os vícios não se configuram. O Tribunal de origem, ao julgar a apelação (fls. 1069-1.091, e-STJ) e os subsequentes embargos de declaração (fls. 1141-1148, e-STJ), apreciou de forma expressa e fundamentada cada um dos pontos essenciais da controvérsia, conforme se demonstra.<br>Quanto ao descumprimento das obrigações e à desídia na obtenção do "habite-se", o acórdão a enfrentou diretamente, assentando que a recorrente tinha ciência da pendência administrativa e que não houve comprovação de mora ou inadimplemento. Veja-se (fl. 1088, e-STJ):<br>De fato, como visto, quando firmado contrato de locação entre as partes aqui litigantes (Alfasate e Rio Barra Comércio) não ficou estipulado prazo para entrega da loja e início das atividades do empreendimento, apesar de já ter havido o término da construção, que aguardava a expedição do habite-se.<br>Ora, quando da celebração dos pactos pela autora - cessão de direito de participação e benfeitorias no espaço comercial - LUC 172, em 18/12/2008 e - contrato de locação com a apelante em 25/03/2009, assinados de livre e espontânea vontade, tinha ciência de que havia pendência na expedição do habitese a ser concedido pelo Poder Público, como se verifica na própria inicial. Logo, houve concordância com a cláusula contratual disposta que o início da locação se daria com a imissão na posse, a teor do disposto no artigo 125 do Código Civil. Não obstante a expedição do habite-se, o que ocorreu em 22/10/2009, portanto, sete meses após a assinatura do contrato de locação, houve a inauguração do empreendimento na mesma data, ocasião em que comunicado acerca da isenção quanto aos alugueres dos meses de novembro e dezembro de 2009 e janeiro de 2010.<br>Desse modo, não há comprovação da inadimplência ou mora contratual por conta da apelante, na medida em que a expectativa de inaugurações anteriores a data do contrato locação (25/03/2009) não pode ser alegada em seu favor, considerando os termos dos contratos firmados entre as partes litigantes, Nuthcar Comércio de Veículos Ltda e Alfasete Sociedade Ltda, além do contrato de cessão entre NuthCar Comércio de Veículos Ltda e Luiz Alberto Teixeira da Costa, Altino Pereira Filho.<br>No que tange ao direito do cessionário, o colegiado a quo decidiu a questão ao afastar a possibilidade de a recorrente alegar expectativas anteriores ao seu próprio contrato de locação. Cita-se (fl. 1.088, e-STJ):<br>Desse modo, não há comprovação da inadimplência ou mora contratual por conta da apelante, na medida em que a expectativa de inaugurações anteriores a data do contrato locação (25/03/2009) não pode ser alegada em seu favor, considerando os termos dos contratos firmados entre as partes litigantes, Nuthcar Comércio de Veículos Ltda e Alfasete Sociedade Ltda, além do contrato de cessão entre NuthCar Comércio de Veículos Ltda e Luiz Alberto Teixeira da Costa, Altino Pereira Filho.<br>Em relação à abusividade da cláusula sem prazo determinado, o acórdão foi explícito ao fundamentar que a recorrente anuiu com os termos, prevalecendo a autonomia da vontade (fls. 1088-1089, e-STJ):<br>Logo, houve concordância com a cláusula contratual disposta que o início da locação se daria com a imissão na posse, a teor do disposto no artigo 125 do Código Civil.  .. <br>Assim, o pacta sunt servanda e a autonomia da vontade pesam em desfavor da parte autora/apelada, a justificar a reforma da sentença e, por conseguinte, afastar a condenação à devolução da quantia de R$160.000,00 referente ao contrato de cessão firmado com a NuthCar Comércio de Veículos Ltda, R$2.500,00 gastos com os custos para abertura da empresa e R$2.525,00 referente ao letreiro, bem como lucros cessantes, os quais no caso não ultrapassam a esfera do imaginário, uma vez que sequer a parte autora/apelada chegou a iniciar sua atividade comercial.<br>Ao julgar os embargos de declaração, a Corte de origem reiterou que a matéria havia sido devidamente apreciada, concluindo que a pretensão da embargante era de rediscussão do mérito.<br>O julgador não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, tampouco mencionar todos os dispositivos legais apontados nas razões recursais, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão. Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM COBRANÇA. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. .. <br>5. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, devendo apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada.<br>IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.702.809/GO, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ART. 1.022 DO CPC. MULTA CONTRATUAL. VALOR SUPERIOR À OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. POSSIBILIDADE. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E FATOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Com efeito, não há necessidade de resposta a cada afirmação específica. (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023.)  .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.762.821/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)<br>Desse modo, fica afastada a alegação de negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A parte recorrente aponta violação aos arts. 22, I, da Lei n. 8.245/91, e 122 e 422 do Código Civil, sustentando, em síntese, o inadimplemento da obrigação da locadora de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a nulidade da cláusula que, por não prever prazo, sujeitou a entrega do bem ao puro arbítrio da recorrida.<br>A tese não prospera.<br>O Tribunal de origem, com base na análise do contrato e do acervo fático-probatório, concluiu que a recorrente, ao firmar o contrato de locação, tinha plena ciência da pendência da expedição do "habite-se" e anuiu com a cláusula que atrelava o início da locação à imissão na posse, sem estipulação de prazo. Consta do acórdão (fl. 1.088, e-STJ):<br>De fato, como visto, quando firmado contrato de locação entre as partes aqui litigantes (Alfasate e Rio Barra Comércio) não ficou estipulado prazo para entrega da loja e início das atividades do empreendimento, apesar de já ter havido o término da construção, que aguardava a expedição do habite-se.<br>Ora, quando da celebração dos pactos pela autora - cessão de direito de participação e benfeitorias no espaço comercial - LUC 172, em 18/12/2008 e - contrato de locação com a apelante em 25/03/2009, assinados de livre e espontânea vontade, tinha ciência de que havia pendência na expedição do habitese a ser concedido pelo Poder Público, como se verifica na própria inicial. Logo, houve concordância com a cláusula contratual disposta que o início da locação se daria com a imissão na posse, a teor do disposto no artigo 125 do Código Civil. Não obstante a expedição do habite-se, o que ocorreu em 22/10/2009, portanto, sete meses após a assinatura do contrato de locação, houve a inauguração do empreendimento na mesma data, ocasião em que comunicado acerca da isenção quanto aos alugueres dos meses de novembro e dezembro de 2009 e janeiro de 2010.<br>Desse modo, não há comprovação da inadimplência ou mora contratual por conta da apelante, na medida em que a expectativa de inaugurações anteriores a data do contrato locação (25/03/2009) não pode ser alegada em seu favor, considerando os termos dos contratos firmados entre as partes litigantes, Nuthcar Comércio de Veículos Ltda e Alfasete Sociedade Ltda, além do contrato de cessão entre NuthCar Comércio de Veículos Ltda e Luiz Alberto Teixeira da Costa, Altino Pereira Filho (grifo nosso).<br>A alteração dessa premissa, para reconhecer a abusividade da cláusula ou o inadimplemento contratual, exigiria a reinterpretação de cláusulas contratuais e o reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5/STJ e 7/STJ.<br>3. A recorrente alega violação aos arts. 286, 287 e 293 do Código Civil, ao argumento de que, na qualidade de cessionária, teria o direito de reclamar pelo inadimplemento e pelos atrasos ocorridos antes da celebração do seu próprio contrato de locação.<br>O recurso não pode ser conhecido no ponto.<br>A Corte de origem foi categórica ao afirmar que a recorrente não poderia invocar em seu favor expectativas de inauguração anteriores à data em que firmou o contrato de locação (25/03/2009), pois já ciente da situação do empreendimento. Confira-se o trecho do acórdão (fl. 1088, e-STJ):<br>Desse modo, não há comprovação da inadimplência ou mora contratual por conta da apelante, na medida em que a expectativa de inaugurações anteriores a data do contrato locação (25/03/2009) não pode ser alegada em seu favor, considerando os termos dos contratos firmados entre as partes litigantes, Nuthcar Comércio de Veículos Ltda e Alfasete Sociedade Ltda, além do contrato de cessão entre NuthCar Comércio de Veículos Ltda e Luiz Alberto Teixeira da Costa, Altino Pereira Filho.<br>Rever tal entendimento, para aferir se a recorrente poderia ou não se valer de direitos do cedente, demandaria a análise do contexto fático da negociação e da ciência da cessionária sobre os fatos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>4. A recorrente aduz violação aos arts. 389, 395 e 480 do Código Civil, defendendo o seu direito à indenização por perdas e danos e lucros cessantes, em razão da mora da recorrida e da onerosidade excessiva do contrato.<br>A análise de tais argumentos é inviável em sede de recurso especial.<br>O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu pela inexistência de mora ou inadimplemento por parte da recorrida e pela ausência de comprovação dos lucros cessantes.<br>O acórdão fundamentou que não houve estipulação de prazo para a entrega e que a recorrente não constituiu a recorrida em mora. Ademais, afastou os lucros cessantes por considerá-los meramente hipotéticos. A esse respeito, assentou o colegiado (fls. 1088-1089, e-STJ):<br>Desse modo, não há comprovação da inadimplência ou mora contratual por conta da apelante  .. <br> ..  bem como lucros cessantes, os quais no caso não ultrapassam a esfera do imaginário, uma vez que sequer a parte autora/apelada chegou a iniciar sua atividade comercial.  .. <br>No ponto, também relevante é o seguinte excerto do acórdão que rejeitou os embargos de declaração (fl. 1149, e-STJ):<br>Por outro lado, não há prova nos autos de ter a embargante promovido a interpelação para constituição da embargada em mora, tampouco buscado a rescisão do negócio, fato que somente ocorreu com o ajuizamento da presente demanda em 31/03/2011, apesar do empreendimento ter sido inaugurado em dezembro de 2009.<br>Rever essas conclusões para reconhecer a mora e o dever de indenizar demandaria, necessariamente, o reexame fático, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ.<br>5. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA