DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HM 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na conformidade do acórdão com o Tema n. 886 do STJ, na ausência de demonstração da alegada ofensa aos arts. 421, caput e parágrafo único, do Código Civil e 784, X, do Código de Processo Civil e na vedação ao reexame de provas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Alega a agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 491.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de embargos à execução.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 382):<br>DESEPESAS COMDOMNIAIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES - Compromisso de compra e venda - Inexistência de título executivo - Inocorrência - Débito cobrado anterior à imissão na posse pelo compromissário- comprador - Responsabilidade da construtora até a entrega das chaves - Precedentes desta Corte - Recurso desprovido.<br>Não foram opostos embargos declaratórios.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 421, caput e parágrafo único, do Código Civil, porque há óbice ao cumprimento de previsões contratuais legítimas e livremente pactuadas entre a recorrente e o atual proprietário;<br>b) 784, X, do Código de Processo Civil, pois o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício não está documentalmente comprovado, e<br>c) 1.345 do Código Civil, visto que a responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel é consectário do disposto no referido artigo.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é da construtora até a entrega das chaves, divergiu do entendimento do STJ, que considera a relação jurídica material com o imóvel e a ciência inequívoca do condomínio como determinantes para a responsabilidade, conforme os acórdãos no AgRg no REsp n. 1.510.419/PR e no AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, reconhecendo-se sua ilegitimidade para responder por débitos condominiais de período em que já havia promissário comprador constituído na titularidade do imóvel.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial não reúne condições de admissibilidade, pois a suposta ofensa aos dispositivos constitucionais não serve de suporte à interposição de recurso especial, bem como que a violação das demais normas infraconstitucionais não passa de simples alegação, diante do descontentamento com o resultado dos julgamentos em primeiro e segundo graus.<br>É o relatório. Decido.<br>I - Art. 421, caput e parágrafo único, do CC<br>Da reanálise do acórdão recorrido, verifica-se que em nenhum momento o art. 421, caput e parágrafo único, do Código Civil foi considerado.<br>Por isso, falta ao recurso especial o requisito do prequestionamento da tese recursal. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>Incide, na espécie, a Súmula n. 211 do STJ: "Inadmissível recurso especial quanto a questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo".<br>Da mesma sorte, aplica-se ao caso, por analogia, a Súmula n. 282 da do STF, que versa sobre o óbice decorrente da ausência de prequestionamento: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada".<br>II - Art. 1.345 do CC<br>Sobre a questão da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, assim decidiu o Tribunal de origem (fls. 383-385):<br>Quanto à responsabilidade dos encargos condominiais, não há possibilidade de transferência ao compromissário comprador.<br>Com efeito, executam-se os débitos relacionados na planilha de fls. 248/249, que abrangem o período entre 2018 e 2019, além de parcela de acordo (maio/2022), não impugnado especificamente pela embargante.<br>O documento de fls. 247 atesta a entrega das chaves ao comprador em 19/12/2019.<br>Inequívoca, portanto, a responsabilidade da construtora pelos encargos reclamados pela embargada.<br>O tema é conhecido e vem tendo entendimento seguro nesta Câmara no sentido de que, havendo a posse no imóvel por parte do compromissário comprador e sendo este fato de conhecimento do Condomínio, não mais responde pelas taxas o vendedor.<br>Esta afirmação encontra eco em julgamento ocorrido no Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 886 - REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015), em que ficou estabelecido:<br> ..  Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>No caso em apreço, é indiscutível que a posse ocorreu em dezembro/2019. Assim, sem cabimento responsabilizar o comprador pelo pagamento das despesas condominiais a período que não estava imitido na posse.<br>Cumpre observar que está consolidado na jurisprudência que "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais" (STJ, EREsp nº 489.647/RJ, 2ª Seção, julgado em 25.11.2009, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).<br>O entendimento do TJSP está de acordo com a orientação firmada pelo STJ no julgamento do REsp n. 1.345.331/RS (Tema n. 886), submetido ao rito previsto no art. 1.036 e seguintes do CPC. Veja-se a ementa do precedente:<br>PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.<br>1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:<br>a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.<br>c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)<br>Incide, pois, na espécie a Súmula n. 83 do STJ, também aplicada ao recurso fundado na alínea a do permissivo constitucional.<br>Ademais, o acórdão recorrido, com base nos documentos apresentados pelas partes, concluiu que a execução dos débitos está relacionada em planilha constante dos autos, que abrange o período entre 2018 e 2019, além de parcela de acordo, mencionando ainda o teor de documento que atesta a entrega das chaves ao comprador em 19/12/2019.<br>Rever tal posicionamento para modificar a conclusão a que chegou o Tribunal a quo demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL . PROPRIEDADE. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PARCELAS VINCENDAS. INCLUSÃO. POSSIBILIDADE.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Não viola o art . 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 nem importa em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota fundamentação suficiente para a resolução da causa, porém diversa da pretendida pelo recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta.<br>3. Na hipótese, a modificação das conclusões do acórdão, no sentido de que restou comprovado que a executada ainda é proprietária dos imóveis que originaram a dívida, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e a incursão no conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da possibilidade de inclusão das parcelas vincendas do débito referente às taxas condominiais, tanto na fase de conhecimento como na execução, até que haja o cumprimento integral da obrigação.<br>5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.920.122/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)<br>III - Art. 784, X, do CPC<br>Sobre a questão, o Tribunal local decidiu nestes termos (fl. 383):<br>A priori, não é caso de se reconhecer a inexistência de título executivo.<br>Com o devido respeito a entendimento diverso, entendo que a documentação constante dos autos estabelece, de maneira segura, que a apelante está em débito.<br>Argumentar que não existem boletos em seu nome em nada altera o quadro, pois há o débito. Nas atas trazidas, consta especificação das contribuições estabelecidas em assembleia, referente ao período cobrado.<br>Atendido, pois, o disposto no artigo 784, X do CPC.<br>Interessante notar que a recorrente não nega a dívida, aliás, reconhece que o crédito buscado diz respeito a período anterior a entrega das chaves ao compromissário comprador. Assim, todos os argumentos relacionados à inexistência do título executivo, data vênia, não prosperam.<br>Da decisão em questão constam expressamente as razões de decidir, a partir da análise das atas das assembleias, de documentos nos quais há a indicação dos períodos de inadimplência que geraram os débitos condominiais, bem como do do cotejo acerca da data de entrega das chaves do imóvel para verificação e conclusão acerca da responsabilidade pela dívida.<br>Para modificar a conclusão a que chegou o Tribunal a quo, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedado em recurso especial (Súmula n. 7 do STJ).<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. INTERRUPÇÃO DO PRAZO RECURSAL POR FORÇA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA PARTE AGRAVADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ATA DA ASSEMBLÉIA QUE APROVA AS DESPESAS CONDOMINIAIS . INEXISTÊNCIA. DOCUMENTO ESSENCIAL. PRECEDENTES. REVISÃO . SÚMULA 7/STJ. MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO CPC . NÃO INCIDÊNCIA.<br> .. <br>4. Assentando a Corte local, com base no acervo probatório carregado aos autos, a ausência da ata da assembleia contendo a aprovação prévia das despesas, ou previsão orçamentária do período cobrado, a revisão do julgado demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula 7/STJ .<br> .. <br>Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.456.532/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6/3/2018, DJe de 9/3/2018, destaquei.)<br>IV - Divergência jurisprudencial<br>Observa-se que o recurso especial quanto à alínea c do permissivo constitucional apenas traz jurisprudência que o recorrente entende divergir do acórdão recorrido, sem, contudo, demonstrar a existência de similitude fática ou realizar o cotejo analítico.<br>Dessa forma, a falta da similitude fática e do cotejo analítico, requisitos indispensáveis à demonstração da divergência, inviabilizam a análise do dissídio, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ.<br>Ademais, é entendimento desta Corte que a inadmissão do recurso especial pela alínea a em razão da incidência de enunciado sumular prejudica o exame do recurso no ponto em que suscita divergência jurisprudencial se o dissídio alegado diz respeito ao mesmo dispositivo legal ou tese jurídica, o que ocorreu na espécie. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.590.388/MG, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe de 24/3/2017; e AgInt no REsp n. 1.343.351/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 16/2/2017, DJe de 23/3/2017.<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA