ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU EM PARTE DO RECLAMO E DEU-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.<br>1. Nos casos de desfazimento por iniciativa dos adquirentes de contrato derivado de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação celebrado após a vigência da Lei nº. 13.786/2018, a pena convencional pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.<br>1.2. Não há como considerar ilegal ou abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência.<br>3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CARLOS GEAN DA SILVA e KARINNE PINHEIRO DA SILVA contra a decisão monocrática, acostada às fls. 570-572, e-STJ, da lavra deste signatário, que conheceu em parte do recurso especial manejado pela parte adversa, para, nessa extensão, dar-lhe provimento, restabelecendo a sentença de primeiro grau, no ponto relativo ao percentual de retenção (item "c" do dispositivo da sentença - fl. 270, e-STJ), inclusive quanto à divisão dos ônus sucumbenciais.<br>O apelo extremo interposto por MAC VENEZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, por sua vez em desafio ao acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim resumido (fls. 365, e-STJ):<br>Rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Venda e compra de imóvel. Pedido de rescisão fundado em desistência dos compradores. Contrato que prevê retenção de 50% dos valores pagos. Abusividade. Previsão do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, que não comporta aplicação em sua forma absoluta. Retenção estabelecida em 26% dos valores pagos, em redução de cláusula contratual abusiva. Incidência do artigo 6º, V, CDC, e do artigo 413, CC. Precedentes. Ré que não demonstrou prejuízos superiores, a justificar a retenção em 50% dos valores pagos. Sentença reformada em parte. Sucumbência estabelecida como prevalente à Ré. Recurso parcialmente provido.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados, nos termos do aresto de fls. 380-388 (e- STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 390-414, e-STJ), a empresa recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 6º do Decreto-Lei nº 4.657/1942 (LINDB); 421, 421-A (com a redação introduzida pela Lei nº 13.784/2019; 427 e 884, do CC; e 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018).<br>Sustentou, em síntese, a reforma do acórdão impugnado, tendo em vista: (1) a inobservância aos princípios da autonomia da vontade, da mínima intervenção, da excepcionalidade da revisão contratual, e do pacta sunt servanda; (2) a necessidade de aplicação das alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 ao contrato por ter sido firmado posteriormente à sua vigência; (3) a validade da cláusula inserta no contrato de compra e venda de imóvel pactuado entre as partes, que prevê a penalidade de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de desfazimento do negócio por culpa exclusiva do comprador, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação; e (4) a vedação ao enriquecimento ilícito, caso seja mantido o aresto recorrido, haja vista a rescisão contratual ter sido motivada pela inexecução voluntária dos recorridos.<br>As contrarrazões foram ofertadas às fls. 525-548, e-STJ, e, após decisão de admissão do recurso especial (fls.562-563, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.<br>Sobreveio a decisão singular (fls. 570-572, e-STJ), da lavra deste signatário, que, acolhendo a alegação de infringência ao art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018), conheceu em parte do recurso especial manejado pela parte adversa, para, nessa extensão, dar-lhe provimento, restabelecendo a sentença de primeiro grau, no ponto relativo ao percentual de retenção (item "c" do dispositivo da sentença - fl. 270, e-STJ), inclusive quanto à divisão dos ônus sucumbenciais, com base nos seguintes fundamentos: (a) incidência da Súmula 211/STJ, com relação às teses de inobservância dos princípios da autonomia da vontade, da mínima intervenção, da excepcionalidade da revisão contratual, e do pacta sunt servanda; bem como quanto à alegada eficácia imediata e geral da Lei nº 13.786/2018 e ao enriquecimento ilícito; e (b) desconformidade do acórdão recorrido com o entendimento desta Corte firmado no sentido de que: "(..) nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018" (AgInt no R Esp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).<br>Nas razões do presente agravo interno (fls. 576-586, e-STJ), os insurgentes argumentam a impossibilidade de conhecimento do recurso especial interposto pela parte adversa, pois, segundo defendem, há entendimento pacificado pela jurisprudência desta Casa no sentido de que a revisão do percentual de retenção adotado pelas cortes locais exigiria o reexame de fatos e a análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, ante a incidência dos óbices contidos nos Enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Afirmam, ainda, que, ultrapassado o conhecimento, a hipótese atrairia a incidência da Súmula 83/STJ, haja vista o TJSP ter decidido em conformidade com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, em casos tais, devem ser seguidos os percentuais de 10% a 25%, a depender da efetiva demonstração pela Incorporadora dos prejuízos sofridos.<br>Requerem a reconsideração da decisão monocrática ou, caso assim não se entenda, seja o presente agravo interno apresentado em mesa, a fim de que seja provido para manter a condenação da Agravada à devolução de 74% das parcelas contratuais, devidamente corrigidas, restabelecendo-se os termos do v. acórdão proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU EM PARTE DO RECLAMO E DEU-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.<br>1. Nos casos de desfazimento por iniciativa dos adquirentes de contrato derivado de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação celebrado após a vigência da Lei nº. 13.786/2018, a pena convencional pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.<br>1.2. Não há como considerar ilegal ou abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pelos insurgentes são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida.<br>1. Consoante relatado, insurgem-se os insurgentes contra a decisão, acostada às fls. 570-572, e-STJ, da lavra deste signatário, que, acolhendo a alegação de infringência ao art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018), conheceu em parte do recurso especial manejado pela parte adversa, para, nessa extensão, dar-lhe provimento, restabelecendo a sentença de primeiro grau, no ponto relativo ao percentual de retenção (item "c" do dispositivo da sentença - fl. 270, e-STJ), tendo em vista a desconformidade do acórdão recorrido com o entendimento desta Corte firmado no sentido de que: "(..) nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018" (AgInt no R Esp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).<br>Argumentam a impossibilidade de conhecimento do recurso especial interposto pela parte adversa, pois, segundo defendem, há entendimento pacificado pela jurisprudência desta Casa no sentido de que a revisão do percentual de retenção adotado pelas cortes locais exigiria o reexame de fatos e a análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, ante a incidência dos óbices contidos nos Enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Afirmam, ainda, que, ultrapassado o conhecimento, a hipótese atrairia a incidência da Súmula 83/STJ, haja vista o TJSP ter decidido em conformidade com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, em casos tais, devem ser seguidos os percentuais de 10% a 25%, a depender da efetiva demonstração pela Incorporadora dos prejuízos sofridos.<br>Quanto ao tema, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, considerando abusiva a cláusula contratual firmada sob a vigência da "lei do distrato" que previu a retenção, pela vendedora, de 50% dos valores pagos em caso de resilição contratual por iniciativa do comprador, como pena convencional, nos casos de empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação, reduziu o referido percentual para 26% dos valores pagos, posto os adquirentes não terem ingressado na posse do imóvel, além de a Ré não ter se eximido da demonstração de que suportou prejuízos superiores, a fim de fazer subsistir o percentual de retenção de 50%.<br>Conforme a fundamentação exarada pelo próprio Tribunal de origem, trata-se de "(..) contrato por instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma condominial sob condição resolutiva e outras avenças," firmado "em 26.01.2020", no qual há previsão na "cláusula 8.1.1, item "c", do contrato (pág. 34)", de que: "Resolvido de pleno direito o presente contrato, em quaisquer das hipóteses acima ajustadas, tendo em vista que o empreendimento sujeitou-se ao regime do patrimônio de afetação, fica desde logo convencionado que a VENDEDORA reterá: (..); (c) o valor equivalente ao percentual de 50% (cinquenta por cento) das parcelas até então pagas pelo COMPRADOR, monetariamente atualizadas com base no índice de correção estabelecido neste instrumento."(fl. 368, e-STJ - grifou-se).<br>Acerca da matéria, "O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação,  ..  a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.).<br>Eis o teor da ementa do referido julgado:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)<br>Nesse sentido, os seguintes julgados:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.<br>1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024) grifou-se <br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO.<br>1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024) grifou-se <br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.<br>3. No caso, não se pode conhecer do recurso especial quanto ao pedido de majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelos adquirentes, em razão da ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido, atraindo a incidência, à hipótese, da Súmula n.º 283 do STF, por analogia.<br>4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.023.713/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 30/11/2022.) grifou-se <br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.<br> .. <br>2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.<br> .. <br>9. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.) grifou-se <br>Nesse contexto, tem-se que, nas hipóteses em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o casos dos autos, o percentual de retenção pode ser fixado até o teto de 50% do valor pago, não havendo como considerar ilegal ou abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência, notadamente quando o Tribunal de origem não traz qualquer fundamento apto a afastar a cláusula contratual, cingindo-se a afirmar genericamente que a multa seria abusiva e importaria em enriquecimento sem causa da incorporadora.<br>Assim, revela-se incensurável a decisão monocrática combatida que determinou a reforma do acórdão recorrido no ponto, pois proferida com base em atual e consolidado entendimento da jurisprudência do STJ.<br>Registre-se, por fim, que a reforma do acórdão nos termos assinalados, visando à adequação do decisum à orientação sedimentada por esta Corte, quanto à manutenção do percentual de retenção ajustado no contrato, pois em conformidade com o estabelecido na Lei do Distrato para a hipótese de contrato oriundo de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, prescinde do reexame do contexto fático-probatório dos autos e da reanálise de cláusulas contratuais.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada por seus jurídicos e legais fundamentos.<br>2. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.