ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA.<br>1. Não se conhece da alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015, quando a causa de pedir recursal se mostra genérica, sem a indicação precisa dos pontos considerados omissos, contraditórios, obscuros ou que não receberam a devida fundamentação, sendo aplicável a Súmula 284 do STF.<br>2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025).<br>3. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 3.1. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, não configura contradição afirmar a falta de prequestionamento e afastar indicação de afronta ao art. 1.022 do CPC/2015. Precedentes.<br>4. A modificação das conclusões das instâncias ordinárias, demandaria necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno, interposto por AVT EMPREENDIMENTO CERQUILHO LTDA, contra decisão monocrática, de lavra deste signatário, acostada às fls. 288/293, e-STJ, que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>O apelo nobre desafia acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 170, e-STJ):<br>APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL C. C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CULPA DO ADQUIRENTE - INADIMPLEMENTO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO - TAXA DE FRUIÇÃO EM TERENOS NÃO EDIFICADOS OU COM EDIFICAÇÃO INACABADA QUE NÃO PODE SER COBRADA - PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA QUE DEVE SER A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Opostos embargos de declaração, restaram rejeitados.<br>Em suas razões de recurso especial (fls. 178/202, e-STJ), a recorrente aponta ofensa aos artigos 389, 402, 421, 475, 884, 1.204, 1.219, 1.220, 1.248 e 1.255 do CC/2002; 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979; 32-A, I da Lei n. 6.766/1979, 9º, 10, 489 e 1.022 do CPC/2015.<br>Sustenta, preliminarmente, entre as fls. 184/186, e-STJ, negativa de prestação jurisdicional.<br>No mérito, alega: (a) ser devida a taxa de fruição de 0,75% por mês de ocupação sobre o valor do contrato desde a imissão da posse até a efetiva desocupação; (b) houve violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa com a decisão surpresa que reconheceu ser indevida a indenização com gastos de limpeza de lote/demolição, sem oportunizar a produção de prova; e (c) deve ser afastada a condenação ao pagamento pelas construções precárias e mal-acabadas, as quais não se caracterizam como benfeitorias.<br>Contrarrazões (fls. 227/237, e-STJ).<br>Em juízo prévio de admissibilidade, a Corte de origem negou o processamento do recurso especial. Daí o agravo (art. 1042 do CPC/15), buscando destrancar o processamento daquela insurgência.<br>Contraminuta às fls. 273/275 (e-STJ).<br>Por decisão monocrática (fls. 288/293, e-STJ), este signatário negou provimento ao reclamo, sob o fundamento de incidência da Súmula 284/STF, quanto à alegada violação ao art. 1022 do CPC/15, e incidência da Súmula 7 e 83 do STJ, 282, 283 e 356 do STF.<br>Na presente oportunidade, a agravante, em suas razões de fls. 297/333, e-STJ, insiste na alegada violação ao art. 1.022 do CPC/15; e repisando o mérito recursal pretende, ainda, ver afastada a aplicação das Súmulas 7 e 83 do STJ, 282, 283 e 356 do STF. Além disso, contesta a decisão que considerou indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado. Sustenta que as construções precárias e mal-acabadas não se caracterizam como benfeitorias necessárias. Alega ainda que não teve oportunidade de produzir provas sobre os gastos com demolição e limpeza do terreno. Afirma que a decisão agravada causou onerosidade excessiva e violação à liberdade contratual.<br>Impugnação às fls. 339/343, e-STJ.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA.<br>1. Não se conhece da alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015, quando a causa de pedir recursal se mostra genérica, sem a indicação precisa dos pontos considerados omissos, contraditórios, obscuros ou que não receberam a devida fundamentação, sendo aplicável a Súmula 284 do STF.<br>2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025).<br>3. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 3.1. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, não configura contradição afirmar a falta de prequestionamento e afastar indicação de afronta ao art. 1.022 do CPC/2015. Precedentes.<br>4. A modificação das conclusões das instâncias ordinárias, demandaria necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O inconformismo não merece prosperar.<br>1. Inicialmente, no tocante à apontada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, deve ser ressaltado que no recurso especial, entre as fls. 184/186, e-STJ, há somente alegação genérica de negativa de prestação jurisdicional, sem especificação das teses que supostamente deveriam ter sido analisadas pelo acórdão recorrido. Ante a deficiente fundamentação do recurso neste ponto, incide a Súmula 284 do STF: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ARGUMENTOS GENÉRICOS. INCIDÊNCIA. SÚMULA 284/STF. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos pelos quais o acórdão tornou-se omisso, contraditório ou obscuro. Aplica-se, na hipótese, o óbice da Súmula 284 do STF. (..) 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1810156/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 13/02/2020)<br>2. Quanto ao (des)cabimento da taxa de fruição, a Corte de origem, ao decidir a demanda, concluiu o seguinte (fls. 173/173, e-STJ):<br>A taxa de fruição em imóveis não edificados ou com edificação não finalizada, não deve ser fixada, como no caso em questão, consoante entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022; AgInt no REsp n. 2.034.710/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023; AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).<br>O posicionamento da Superior Instância é no sentido de que descabe a fixação pela ausência de edificação pela vendedora, podendo, no caso, ser aplicada interpretação analógica porque a edificação constante do lote não permitia ao adquirente usufruir efetivamente do imóvel.<br>Com efeito, nos termos da jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado.<br>Confiar-se:<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno provido para se conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.807/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)<br>Portanto, o acórdão recorrido se encontra em consonância com a orientação firmada por esta Corte Superior no que diz respeito à taxa de fruição de imóvel não edificado (Súmula 83/STJ).<br>3. Com relação à apontada ofensa aos artigos 9º e 10 do CPC/2015; 421, 475 e 884 do CC/2002, a insurgente afirma que houve cerceamento de defesa com violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa diante da decisão surpresa que reconheceu ser indevida a indenização com gastos de limpeza de lote/demolição, sem oportunizar a produção de prova.<br>No ponto, o Tribunal a quo assim dispôs (fl. 174, e-STJ):<br>Com relação à responsabilidade pela retirada da construção inacabada no terreno, sequer ficou demonstrado no processo de forma estimativa, o valor a ser gasto com suposta demolição e limpeza do terreno, ônus que seria da autora.<br>Não vislumbro a possibilidade de condenar o réu ao pagamento de tais despesas, na medida em que não ficou demonstrado o efetivo estado atual do terreno (as fotografias de fls. 115/117 não ostentam data) e a estimativa de gastos para a restituição do terreno ao estado inicial.<br>Com efeito, da leitura do trecho, verifica-se a tese (cerceamento de defesa e decisão surpresa) não foi discutida pelo Tribunal de origem, e também não poderia, visto que o recurso de apelação da recorrente (fls. 145/154, e-STJ) não suscitou a matéria contida nos referidos dispositivos, o tema só foi trazido aos autos apenas quando da interposição dos Embargos Declaratórios, traduzindo-se em verdadeira inovação de tese estranha à lide.<br>Assim, a referida alegação, por não ter sido examinadas pelo acórdão recorrido, carece de prequestionamento, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais. Aplicáveis, assim, as Súmulas 211 do STJ, 282 e 356 do STF.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROCESSUAL CIVIL. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. ACÓRDÃO ESTADUAL DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA APRESENTADA SOMENTE EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PÓS-QUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não prospera a alegada ofensa ao art. 535 do CPC/73, pois o v. acórdão estadual examinou, de forma fundamentada, os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. No tocante à alegada ofensa ao art. 334, III, do CPC/73, tem-se que o conteúdo normativo desse dispositivo legal não foi examinado pelo eg. Tribunal a quo, ficando inviabilizado o conhecimento de tema ante a ausência de prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356, ambas do col. STF. 3. Inexiste contradição ao rejeitar a ofensa ao art. 535 do CPC/73 e reconhecer a ausência de prequestionamento, pois a análise da lide sob a ótica do art. 334, III, do CPC/73 não constou na apelação, mas apenas nos embargos de declaração, quando já operada a preclusão, porquanto vedada a inovação de teses em sede recursal. 4. A jurisprudência desta Corte não admite o pós-questionamento, que ocorre quando, em sede de embargos de declaração, são apresentadas novas teses na Instância a quo. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 127.993/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/5/2019, DJe de 24/5/2019.)<br>Ademais, reexaminar o entendimento da instância inferior, conforme busca o ora agravante, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inadmissível no apelo especial, por óbice da Súmula 7/STJ.<br>4. Por fim, relativamente à condenação da ora agravante ao pagamento das benfeitorias, a Corte local, no acórdão que julgou os embargos de declaração, adotou os seguintes fundamentos (fls. 221/222, e-STJ):<br>A questão das benfeitorias, de fato, deixou de ficar consignada de forma expressa no acórdão, contudo, as razões recursais não impugnaram a questão de forma clara.<br>De toda forma, apenas para não deixar sem resposta o tópico em discussão, tendo em vista que a parte autora, ora apelante não impugnou de forma expressa as benfeitorias realizadas no imóvel, elas são devidas em benefício do réu.<br>Isso porque a regra da impugnação específica se aplica, por analogia, à réplica, ou seja, cabe ao autor impugnar os fatos novos suscitados pela parte requerida em sua defesa, sob pena de admissão ou o reconhecimento de incontrovérsia do fato, nos termos do que dispõe o artigo 374, inciso III, do Código de Processo Civil.<br>Nessa conformidade, não devem ser acolhidas as questões suscitadas no recurso, porque não constituem pontos omissos, obscuros ou contraditórios do acórdão, mas mero inconformismo com a pretensão de reexaminar os fatos levados ao conhecimento do tribunal, o que não se pode permitir em sede de embargos declaratórios.<br>Ocorre, com relação à fundamentação delineada pela Corte de origem acerca da ausência de impugnação (art. 374, III, do CPC/2015), não foi refutada pela parte recorrente.<br>Desse modo, a subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado, impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula 283/STF.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1. O descompasso argumentativo entre o entendimento firmado pelo Tribunal a quo e as razões deduzidas pelas recorrentes em seu apelo nobre, associado à subsistência de fundamentos válidos, não atacados, atraem, por analogia, a incidência dos enunciados contidos nas Súmulas 283 e 284, do STF. (..) 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.866.323/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 3/8/2020.)<br>Além disso, inevitavelmente, para rever tais conclusões, seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>É de rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>5. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.