ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDANTE.<br>1. Conformidade do acórdão recorrido com o entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 938), nos seguintes termos: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).<br>2. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à validade da retenção da comissão de corretagem demanda o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Cuida-se de agravo interno, interposto por DIÓGENES PEREIRA DA SILVA SANTOS contra decisão monocrática de lavra deste signatário (fls. 535-542 e 559-561, e-STJ), que conheceu do recurso especial interposto pelo ora agravante e deu-lhe parcial provimento apenas para afastar a indenização pela ocupação do imóvel.<br>O apelo nobre, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "c", da CF, por sua vez desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 410, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL - Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Acolhimento parcial - Resilição por culpa do adquirente - Imprevisão ou onerosidade excessiva decorrente da Covid-19 não caracterizada - Correção monetária pelo IGP-M prevista no contrato de forma clara, expressa e inteligível, cuja finalidade é recompor o valor da moeda - Fator de correção livremente ajustado pelas partes no contrato - A volatilidade dos índices de correção é fato intrínseco ao mercado financeiro e conhecido por todos - Índice acumulado do IGP-M negativo em 0,75% no ano de 2023 que demonstra a variação do preço, que pode ser para mais ou para menos - Boa-fé objetiva que deve ocorrer tanto na elaboração, quanto na execução do contrato - Pacta sunt servanda - Possibilidade de reter o valor da comissão de corretagem porque expressamente destacada no contrato (Tema 938 do C. STJ) - Lote de terreno sem edificação - Taxa de fruição (ocupação) devida, contudo, reduzida para 0,25% (vinte e cinco centésimos) ao mês, haja vista que o adquirente foi imitido na posse podendo construir de imediato ou auferir proveito econômico de outra forma - Contrato realizado após a Lei nº 13.786/2018 - Não há abusividade na cláusula contratual que prevê retenção limitada a 10% sobre o valor do contato, em conformidade com o art. 32-A, inc. II, da Lei nº 6.766/1979 - Após o ajuizamento do processo judicial, tornando o crédito litigioso, os valores devem ser corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, ainda que outro seja o índice previsto para o reembolso extrajudicial - RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO e RECURSO DA RÉ PROVIDO.<br>Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram rejeitados (fls. 508-511, e-STJ.<br>Nas razões do especial (fls. 422-447, e-STJ), o insurgente alegou violação aos artigos 51, inciso IV, e 53 do CDC, sustentando, em síntese, a reforma do acórdão recorrido ante o reconhecimento da ilegalidade da cobrança das taxas: (a) de ocupação ou de fruição, após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, e (b) de corretagem, quando não informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>Contrarrazões ofertadas às fls. 515-527, e-STJ.<br>Admitido o recurso na origem (fls. 528-529, e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte Superior de Justiça.<br>Sobreveio a decisão monocrática, acostada às fls. 527/531, e-STJ, na qual o recurso especial interposto pelo ora agravante foi conhecido e parcialmente provido, apenas para afastar a indenização pela ocupação do imóvel.<br>Os embargos de declaração opostos (fls. 545-551,e-STJ) foram rejeitados conforme decisão de fls. 559-561, e-STJ.<br>Nas razões do presente agravo interno (fls. 565-572, e-STJ), o agravante se insurge contra a manutenção da retenção da taxa de comissão de corretagem, ao argumento de que: "(..) decisão agravada inobservou a jurisprudência do STJ, uma vez que, de acordo com o entendimento do STJ por ocasião do julgamento RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 é bastante claro ao prever que a Agravada é obrigada a informar o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, dever este que não foi observado no ato da concretização do negócio" (fl. 570,e-STJ).<br>Requer a reconsideração da decisão agravada ou, caso assim não se entenda, seja o presente recurso submetido à apreciação do Colegiado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDANTE.<br>1. Conformidade do acórdão recorrido com o entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 938), nos seguintes termos: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).<br>2. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à validade da retenção da comissão de corretagem demanda o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pelo agravante são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida, por seus próprios fundamentos.<br>1. Conforme constou da decisão agravada, a Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).<br>Destaca-se no mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA FÍSICA. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE, NO CASO. OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de concessão do benefício de gratuidade da justiça a pessoa física, há presunção juris tantum de que quem pleiteia o benefício não possui condições de arcar com as despesas do processo sem comprometer seu próprio sustento ou de sua família. Tal presunção, contudo, é relativa, podendo o magistrado indeferir o pedido de justiça gratuita se encontrar elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente. Precedentes.<br>2. De acordo com o entendimento deste Sodalício, "a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação" (AgInt no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/6/2023).<br>3. A jurisprudência firmada pela Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.746.072/PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe de 29/3/2019, orienta-se no sentido de que "os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, nos seguintes termos: 1º) com base no valor da condenação; 2º) não havendo condenação ou não sendo possível valer-se da condenação, por exemplo, porque irrisória, com base no proveito econômico obtido pelo vencedor; ou 3º) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa."<br>4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.294.878/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 14/9/2023) grifou-se <br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. DEVOLUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE DESEMBOLSO. PRECEDENTES. SÚMULA 43/STJ.<br>1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada.<br>2. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", o que não ocorreu no caso concreto.<br>4. O termo inicial da correção monetária aplicável aos casos de ressarcimento do valor pago indevidamente a título de comissão de corretagem conta-se do desembolso, data do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula n. 43/STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no REsp 1837095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020) grifou-se <br>No presente caso, a Corte de origem considerou válida a retenção da comissão de corretagem, pois além de informada no contrato a inclusão da referida taxa ao preço total do bem adquirido, foi também destacado o valor a ser cobrado a esse título, conforme se extrai do seguinte trecho do acórdão (fls. 417-418, e-STJ):<br>No mais, a ré tem direito de reter a comissão de corretagem, conforme previsão no art. 32-A, inc. V, da Lei nº 6.766/79 e item V das "condições para eventual rescisão contratual (p. 184).<br>O Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese no Tema 938, sob a sistemática de recursos repetitivos: "II) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem - REsp 1599511".<br>O valor total do contrato está indicado no bojo deste, à p. 183, indicando que o "preço do lote incluindo comisso de corretagem" corresponde a R$ 88.920,00, havendo informação no sentido de que a "comissão de corretagem" equivale a R$ 5.033,21.<br>A retenção da comissão de corretagem deve incidir sobre a integralidade (R$ 5.033,21), ainda que seu valor tenha sido diluído junto com as parcelas do financiamento. Isso porque, ao contrário da quantia devida para aquisição do imóvel, cujo valor integral somente seria atingido na hipótese de conclusão do contrato, o serviço de corretagem (aproximação das partes) se exauriu com a assinatura do negócio jurídico e o valor foi integralmente repassado ao corretor.<br>A resilição do negócio por vontade do adquirente não afasta sua obrigação ao pagamento da comissão de corretagem e, portanto, deve ser retida na integralidade, porque antecipada pela vendedora.<br>Verifica-se, assim, que a conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula n.º 568 do STJ.<br>Nesse contexto, para alterar o que ficou decidido no acórdão recorrido, quanto ao preenchimento dos critérios para a retenção da comissão de corretagem, seria necessário promover o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como interpretar as cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Ilustrativamente:<br>PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA N. 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO.<br>1. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material eventualmente existentes no julgado, o que não se verifica no caso dos autos.<br>2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ (Tema n. 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>3. Hipótese em que o Tribunal de origem expressamente consignou o efetivo cumprimento do dever de informação quanto à cobrança da comissão de corretagem do consumidor.<br>3. O acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, assentou que, para afastar o entendimento a que chegou a Corte estadual, de modo a albergar o alegado acerca da ausência de cláusula contratual dispondo sobre a taxa de corretagem, seria necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ.<br>4. A pretensão de rediscutir matéria devidamente abordada e decidida no julgado embargado, consubstanciada na mera insatisfação com o resultado da demanda, é incabível na via eleita.<br>Embargos de declaração rejeitados.<br>(EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).<br>2. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à validade da retenção da comissão de corretagem demanda o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.004.268/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022, DJe de 26/4/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO PAGA PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR SOBRE A COBRANÇA. PRECEDENTES. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedentes<br>2. O acolhimento da pretensão recursal, a fim de reconhecer a existência de cláusula contratual contendo informação ao consumidor sobre do preço total do imóvel, com o destaque do valor correspondente à comissão de corretagem, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp 1795713/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 27/06/2019) grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSO. INEXISTÊNCIA. OBSERVÂNCIA DO DIREITO À INFORMAÇÃO. RECONHECIMENTO NA ORIGEM. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. No caso, o Tribunal de Justiça deu provimento à apelação interposta pela sociedade de empreendimentos imobiliários, para julgar improcedente a ação ajuizada pelos ora agravados, sob o fundamento de que o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, entabulado pelas partes, contém previsão expressa referente à obrigação dos adquirentes do imóvel pelo pagamento da comissão de corretagem, e de que havia ciência inequívoca dos adquirentes acerca disso.<br>2. Nesse contexto, a alteração do entendimento do Tribunal de origem demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, o que se mostra inviável em recurso especial, sob pena de violação das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. Inviável também conhecer da alegada divergência interpretativa, pois a incidência da Súmula 7 do STJ na questão controversa apresentada é, por consequência, óbice para a análise do apontado dissídio, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, na extensão, negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no REsp 1772324/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 10/06/2019) grifou-se <br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>2. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.<br>É como voto.