DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por ALEXANDRE LUIZ DE JESUS e PATRICIA MARINHEIRO BONFIM DE JESUS contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 1.522):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIADOR. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8009/1990. POSICIONAMENTO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. PENHORA DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL DE FIADOR. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL OU COMERCIAL. BEM DE FAMÍLIA. - O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 1307334, fixou tese de repercussão geral para o Tema 1127 de que "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte recorrente alega violação do art. 805 do CPC.<br>Sustenta que a constrição sobre o imóvel residencial, bem de família, é medida extrema e excepcional, e que o juízo deveria orientar a execução de modo menos oneroso ao devedor, nos termos do art. 805 do CPC.<br>Afirma que o exequente não demonstrou ter esgotado alternativas menos gravosas antes de requerer a penhora do imóvel residencial.<br>Registra que ofereceu crédito de R$ 2.000.000,00 para substituir a penhora, o qual foi recusado pelo exequente; defende que essa recusa, aliada à falta de esgotamento de outros meios, evidencia violação do art. 805 do CPC.<br>Aponta que o acórdão limitou-se a reafirmar a tese do Supremo Tribunal Federal sobre a constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador (Tema 1.127, RE n. 1.307.334), sem enfrentar a incidência do art. 805 do CPC no caso concreto.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 1.560-1.582).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.587-1.588), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não apresentada contraminuta do agravo (fl. 1.560).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a definir a manutenção da penhora do imóvel residencial dos fiadores (bem de família) e a alegação de violação do art. 805 do CPC, em razão de não sido conduzida a execução pelo "modo menos gravoso para o executado" e por ter indeferido a substituição da penhora por crédito ofertado.<br>O Tribunal de origem enfrentou a substituição ofertada e negou provimento ao agravo de instrumento, fundamentando o acórdão nos seguintes termos (fls. 1.524-1.528):<br> .. <br>No entanto, coaduno com o entendimento do MM. Juiz "a quo" de que a situação retratada nos autos constitui exceção legal à regra da impenhorabilidade do bem de família.<br>O bem de família legal consiste no imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar utilizado para moradia permanente que, nos termos da Lei nº 8.009/90, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas em lei.<br>As exceções à referida impenhorabilidade estão previstas no art. 3º da Lei nº 8.009/90, que, em seu inciso VII, autoriza, expressamente, a penhora destes imóveis por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.<br>O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 1307334, fixou tese de repercussão geral para o Tema 1127 no sentido de que a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, é constitucional.<br>Veja-se:<br>"CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.<br>1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam- se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial.<br>2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.<br>3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 - que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a "Locação não residencial".<br>4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário - inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel - contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador -, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade.<br>5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato.<br>6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.<br>7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia.<br>8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.<br>9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.". (RE 1307334, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 09/03/2022, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO D Je-101 DIVULG 25-05-2022 PUBLIC 26-05-2022)<br>Outro não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que, nos Recursos Especiais repetitivos n. 1.822.033/PR e 1.822.040/PR (Tema 1091), reconheceu a validade da penhora do bem de família de fiador, "verbis":<br> .. <br>"In casu", conforme se depreende dos autos, a dívida objeto da lide tem origem em contrato de locação colacionado à ordem n. 10, em que os agravantes figuraram como fiadores, amoldando-se à referida exceção à impenhorabilidade do bem de família.<br>Assim, ante o entendimento de que o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família por livre e espontânea vontade, impõe-se a manutenção da decisão que rejeitou a alegação de impenhorabilidade do bem penhorado nos autos.<br>Com efeito, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar a violação do art. 805 do CPC e deixa de impugnar o fundamento do acordão recorrido no sentido do reconhecimento expresso de que os ora recorrentes figuram como fiadores, enquadrando-se na exceção legal, pela aplicação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990, corroborada pelas teses vinculantes (Tema 1.127/STF e Tema 1.091/STJ), o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>Ademais, no que se refere à penhora do bem de família, o acórdão recorrido decidiu também com base em fundamento constitucional. Contudo, o recurso extraordinário não foi interposto, o que impede o exame do recurso especial. Incidência da Súmula n. 126 do STJ.<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere a avaliar a ocorrência, ou não, do esgotamento dos meios alternativos e à viabilidade do crédito ofertado para substituição da penhora, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA