DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por AL SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e M.M.V. INCORPORADORA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos:<br>APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO INCONTROVERSO SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE, CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO E RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E CONDOMÍNIO - INCONFORMISMO DAS RÉS DESNECESSÁRIA A OUTORGA UXÓRIA E O LITISCONSÓRCIO ATIVO QUESTÃO QUE VERSA SOBRE DIREITO PESSOAL PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS QUE PARTICIPARAM DA CADEIA DE FORNECIMENTO DE PRODUTOS OU SERVIÇOS, NOS TERMOS DO ART. 7º DO CDC - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - RESP. 1.551.968/SP E 1.599.511/SP - PRELIMINARES REJEITADAS - PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DA TEORIA DA ACTIO NATA TERMO INICIAL DATA DA ENTREGA DO BEM PRAZO DECENAL PRECENDENTES DO STJ - DEMANDA PROPOSTA DENTRO DO PRESCRICIONAL PRESCRIÇÃO AFASTADA - PRAZO DE ENTREGA PREVISTO PARA 22/02/2014 OBRAS CONCLUÍDAS EM 19/12/204 E COMUNICADO RECEBIDO EM 2015 FATO INCONTROVERSO - ALEGAÇÃO DE CULPA DE TERCEIRO, DIANTE DA PARALISAÇÃO DA OBRA E DEVIDO À DEMORA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA NO FORNECIMENTO DE DOCUMENTOS - ENTRAVES BUROCRÁTICOS NÃO JUSTIFICAM O ATRASO, POIS INSERIDOS NO RISCO DA ATIVIDADE DESEMPENHADA PELA RÉ SÚMULA 160 DESTE TRIBUNAL ATRASO ADMITIDO PELA CONSTRUTORA -- ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA PARA O CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO - ATRASO INCONTROVERSO APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE INDENIZAÇÃO DEVIDA -RECURSOS REPETITIVOS Nº R Esp 1.186.789 E 1.631.485/DF TEMA 971 E 970 COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - NULIDADE DA CLÁUSULA QUE IMPUTA AO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO LOTE PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ RECURSO ADESIVO HONORÁRIOS DE ADVOGADO - SENTENÇA QUE FIXOU EM R$ 2.500,00 SENTENÇA CONDENATÓRIA HONORÁRIOS QUE DEVEM SER FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 85, § 2º DO CPC HONORÁRIOS FIXADOS EM 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, JÁ CONSIDERADOS OS HONORÁRIOS RECURSAIS NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS, DADO PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO AUTOR<br>Sem embargos de declaração.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 80, 104, 113, 206, § 3º, V, 393, 421, 422, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil; 17, 104, 371, I, e 373 do Código de Processo Civil; e 34 do Código Tributário Nacional.<br>Sustenta, em síntese, que houve a prescrição dos valores cobrados a título de IPTU e taxa condominial; que não há legitimidade para solicitar a restituição do ITPU; que o possuidor pode ser responsável pelo IPTU; que a demora na entrega do imóvel se deu por fato fortuito, não imputável à recorrente; e que o termo inicial dos juros de mora deveria se dar a partir do trânsito em julgado.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 608-615).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 616-617), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 638-641).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia em saber se (i) incide a prescrição trienal dos pedidos de restituição de IPTU e taxa associativa; (ii) as recorrentes são partes legítimas para devolver valores pagos à Prefeitura e à Associação; (iii) há prova suficiente dos pagamentos, conforme o ônus do art. 373 do Código de Processo Civil; (iv) o atraso foi justificado por caso fortuito/força maior e cláusula de tolerância, afastando a multa contratual; e (vi) o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado.<br>Inicialmente, percebe-se que o acórdão recorrido não se manifestou acerca dos arts. 17, 104 e 371, I, do Código de Processo Civil, 34 do Código Tributário Nacional e também dos 421, 422, 1.336 e 1.345 do Código Civil, indicados como violados, não tendo a agravante oposto embargos de declaração com vistas a suprir eventual omissão perpetrada pelo Tribunal de origem. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 356/STF.<br>Ressalta-se que, na instância especial, a apreciação de ofício de matéria, mesmo de ordem pública, não dispensa o requisito do prequestionamento (AgInt nos EAREsp n. 1.327.393/MA, relator Ministro Felix Fischer, Corte Especial, julgado em 16/12/2020, DJe de 18/12/2020.)<br>Ademais, para alterar o que se expôs no acórdão recorrido, no que se refere à legitimidade passiva, seria necessário reexame de matéria fático -probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>3. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da legitimidade passiva dos agravantes para responder pela devolução dos juros da obra e da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.263.061/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023. Grifo).<br>TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. IPTU. LEGITIMIDADE ATIVA. LOCATÁRIO. PREVISÃO CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. INOPONIBILIDADE DAS CONVENÇÕES PARTICULARES AO FISCO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A parte sustenta sua legitimidade para pleitear a restituição dos valores na medida em que o contrato de locação prevê a responsabilidade da agravante pelo pagamento do tributo. A interpretação das cláusulas do contrato de locação esbarra no óbice da Súmula n. 5/STJ.<br>2. Ademais, vale destacar que as convenções particulares não são oponíveis ao Fisco. A relação tributária se estabelece entre o Fisco, de um lado, como seu sujeito ativo, e, de outro, o contribuinte, como seu sujeito passivo. É uma relação de natureza objetiva, em que não devem ser admitidos elementos estranhos, a teor do disposto no art. 123 do Código Tributário Nacional.<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.644.014/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020.)<br>Outrossim, sobre a discussão do prazo prescricional de IPTU, consta do acórdão recorrido que (fls. 576-577):<br>O Superior Tribunal de Justiça entende que "a prescrição indenizatória nascida do inadimplemento contratual obedece ao prazo de prescrição decenal (art. 205 CC), dada a natureza obrigacional e pessoal da relação e a inexistência de prazo específico". (Agravo Regimental Resp nº 1.384.376/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Terceira Turma, j. 02/02/2016).  .. <br>Com relação ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxa condominial, incide igualmente o prazo prescricional decenal, por se tratar de pretensão indenizatória relativa ao inadimplemento contratual.<br>Sendo assim, observa-se que, em se tratando de ressarcimento em virtude de inadimplemento contratual, eis a jurisprudência desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ART. 205 DO CC. DISSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO DO STJ. PRESCRIÇÃO AFASTADA. RETORNO À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica a fundamento decisório. Reconsideração.<br>2. "A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser aplicável o prazo prescricional decenal (artigo 205 do Código Civil) às demandas fundadas em responsabilidade civil decorrentes de inadimplemento contratual. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgRg no AREsp 362.210/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe de 1º/2/2017).<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar a prescrição, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que prossiga no julgamento das apelações. (AgInt no AREsp 1699915/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 16/11/2020)<br>Nesse contexto, tendo em vista que o acórdão impugnado está no mesmo sentido da jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ.<br>Por fim, em relação à alegação da recorrente acerca do termo inicial dos juros de mora, observa-se que não há qualquer menção a dispositivo violado, comprometendo as razões recursais. Incidência da Súmula n. 284/STF. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VULNERADO PELO JULGAMENTO DA SEGUNDA INSTÂNCIA. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É sabido que, "nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o especial é recurso de fundamentação vinculada, não lhe sendo aplicável o brocardo iura novit curia e, portanto, ao relator, por esforço hermenêutico, não cabe extrair da argumentação qual dispositivo teria sido supostamente contrariado a fim de suprir deficiência da fundamentação recursal, cuja responsabilidade é inteiramente do recorrente" (AgInt no AREsp n. 2.025.474/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022).<br>2. A citação no recurso especial do artigo de lei federal malferido deve ser clara e precisa, o que não ocorreu no julgado em apreciação. Há referências a dispositivos legais na petição, contudo não fica claro qual foi desrespeitado no julgamento. Nesse cenário, é, de fato, hipótese de aplicação da Súmula 284/STF.<br>3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.692.483/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 26/2/2025, DJEN de 6/3/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA