ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente.<br>2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.<br>3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MELNICK EVEN CASTANHEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especi al, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (e-STJ, fls. 543-544):<br>"APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL VENDIDO NA PLANTA. FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE HOTELEIRA (SUÍTE). AQUISIÇÃO PARA INVESTIMENTO. NAO INCIDÊNCIA DO CDC, NO CASO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE AUTORIZAR A MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. PRECEDENTE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. AFASTAMENTO DA TESE DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO. CABIMENTO DA REDUÇÃO DA MULTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DA CONDENAÇÃO PELO IGP-M. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS APELOS."<br>Os embargos de declaração opostos pela ré foram parcialmente acolhidos, sem efeito infringente (e-STJ, fls. 602-608 e 609).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 1.022, I e II, parágrafo único, II, 489, II e § 1º (CPC/2015), e 490 do CPC/2015, pois teria havido omissão e deficiência de fundamentação quanto à adoção do IGP-M em detrimento do índice contratual (INCC) e quanto à redução da multa contratual, configurando negativa de prestação jurisdicional.<br>(ii) arts. 104, 389 e 421 do Código Civil, pois teria sido desconsiderada a liberdade contratual e a obrigatoriedade de observância de índices oficiais regularmente estabelecidos, ao se afastar o INCC previsto contratualmente e impor o IGP-M, o que poderia gerar enriquecimento sem causa do comprador.<br>(iii) art. 413 do Código Civil, pois a redução da cláusula penal para 25% teria sido promovida sem demonstração de peculiaridades do caso concreto que justificassem a mitigação, contrariando o ajuste válido entre as partes.<br>(iv) art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), em correlação com os arts. 31-A a 31-F da mesma Lei, bem como arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, pois, estando a incorporação submetida ao patrimônio de afetação, teria sido violada a disciplina legal que autorizaria a estipulação de pena até o limite de 50% das quantias pagas, ao se fixar a retenção em 25%.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 695-706).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório. Decido.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente.<br>2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.<br>3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegaram ter firmado, em 12/02/2019, instrumentos de promessa de compra e venda de 25% das unidades 707 F2 e 707 F3 do empreendimento Pontal, efetuando pagamentos superiores a R$ 100 mil em cada contrato, e que, em razão de atraso na obra, motivos pessoais, dificuldades financeiras e custos elevados, não poderiam manter a aquisição, pretendendo a rescisão. Sustentaram a aplicação do CDC, a nulidade parcial da cláusula 9.2 (multa de 50% sobre as quantias pagas) por abusividade, e requereram tutela para impedir cobranças e inscrições em cadastros restritivos, bem como a restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos pelo IGP-M e com juros de 1% ao mês.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a ação para rescindir os contratos, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos e determinando a devolução do restante, em parcela única, corrigido pelo IGP-M desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; reconheceu sucumbência recíproca, fixando honorários em R$ 15.000,00 para cada parte e repartindo as custas, com atualização pelo IGP-M e juros a partir do trânsito em julgado, rejeitando embargos de declaração posteriormente opostos (e-STJ, fls. 533-535).<br>No acórdão, afastou-se a incidência do CDC pela ausência de vulnerabilidade, reconheceu-se a resolução por inadimplência dos promitentes compradores, reduziu-se a multa contratual ao patamar de 25% sobre os valores pagos, manteve-se a correção monetária pelo IGP-M e fixaram-se os juros de mora a partir do trânsito em julgado, dando parcial provimento a ambos os apelos; em embargos de declaração, houve acolhimento parcial, sem efeito infringente, apenas para corrigir erro material quanto à existência de previsão contratual do INCC, mantendo-se, contudo, o IGP-M como índice aplicável à condenação (e-STJ, fls. 543-544 e 602-609).<br>O presente agravo preenche os pressupostos de admissibilidade, tendo impugnado devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial. As questões de direito federal foram devidamente prequestionadas, ainda que de forma implícita. Passo, portanto, ao exame do mérito do recurso especial.<br>I. Da Alegada Violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015<br>A Recorrente sustenta, em sua primeira tese, a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, consubstanciada em omissão e deficiência de fundamentação por parte do Tribunal de origem. Aponta que, mesmo após a oposição de embargos de declaração, o acórdão recorrido não teria se manifestado adequadamente sobre as razões para a adoção do IGP-M em detrimento do índice contratual (INCC) e para a redução da cláusula penal, contrariando os arts. 489, II e § 1º, e 1.022, I e II, do CPC/2015.<br>A insurgência, neste ponto, não merece acolhida.<br>Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, não se configura omissão ou ausência de fundamentação quando o órgão julgador, embora de forma contrária aos interesses da parte, examina e decide, de maneira clara e coerente, todas as questões que lhe são postas a julgamento. O julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos deduzidos pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder um a um a todos os seus argumentos.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>No caso em apreço, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul enfrentou as controvérsias centrais da lide. Ao julgar os embargos de declaração (e-STJ, fls. 602-608), o Colegiado de origem reconheceu expressamente o erro material apontado pela Recorrente, admitindo que, de fato, havia previsão contratual do INCC como índice de atualização monetária na cláusula 9.2 do pacto. No entanto, o Tribunal fundamentou a manutenção do IGP-M, afirmando que (e-STJ, fl. 606):<br>"O índice contratual (INCC) foi previsto para a hipótese de normalidade da relação contratual. E, no caso, judicializada a questão, inclusive com o afastamento do substrato da cláusula que previu a devolução de valores (no que diz com o percentual de valores), há que se aplicar, sobre os valores condenatórios, o índice mais adequado a refletir a inflação de mercado para fins de recomposição do poder aquisitivo dos valores pagos pela parte autora."<br>Da mesma forma, no que tange à redução da cláusula penal, o acórdão recorrido expôs suas razões de decidir, ponderando que, apesar da admissão legal de um percentual de até 50% pela Lei nº 13.786/2018, a "inexistência de comprovação de prejuízos exacerbados" e a consideração da "expressiva valorização no mercado" do empreendimento justificariam a fixação de um patamar inferior (e-STJ, fls. 537-538). O Tribunal considerou razoável a redução para 25%, alinhando-se a um parâmetro jurisprudencial que entende adequado para a maioria dos casos.<br>Verifica-se, portanto, que houve pronunciamento judicial sobre as teses da Recorrente, com a exposição dos motivos que levaram à formação do convencimento dos julgadores. O que se manifesta é o inconformismo da parte com o mérito da decisão, o que não se confunde com vício de omissão, contradição ou obscuridade, e, por conseguinte, não caracteriza ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015.<br>Rejeita-se, pois, a alegação de negativa de prestação jurisdicional.<br>II. Da Violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil - Índice de Correção Monetária<br>A Recorrente defende a violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil, argumentando que o acórdão recorrido, ao afastar a incidência do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), previsto contratualmente, para determinar a aplicação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) na correção dos valores a serem restituídos, desrespeitou a liberdade contratual, a força obrigatória dos contratos e a exigência de observância de índices oficiais regularmente estabelecidos.<br>Neste ponto, assiste razão à Recorrente.<br>A controvérsia cinge-se a definir qual o índice de correção monetária deve incidir sobre os valores a serem devolvidos aos promitentes compradores em razão da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado em 12 de fevereiro de 2019, ou seja, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.<br>O Tribunal de origem manteve a aplicação do IGP-M sob o fundamento de que, judicializada a controvérsia e alterado o percentual de retenção, o índice contratual (INCC), previsto para a "normalidade da relação", deveria ser afastado em prol de um índice que "melhor refletiria a inflação de mercado". Tal entendimento, contudo, contraria a legislação aplicável e os princípios basilares do direito contratual.<br>A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o artigo 67-A na Lei nº 4.591/1964, estabeleceu um regramento específico para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária. O caput do referido dispositivo é cristalino ao dispor que, em caso de rescisão, o adquirente "fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel" (grifou-se).<br>No caso dos autos, é fato incontroverso, reconhecido inclusive pelo Tribunal a quo no julgamento dos embargos de declaração, que o contrato previa expressamente, em sua cláusula 9.2, a incidência do INCC como índice de atualização monetária para a hipótese de rescisão. A referida cláusula estipula que "serão apuradas as quantias pagas pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações" (e-STJ, fl. 606, citando fl. 561). O critério para o pagamento das prestações, por sua vez, era o INCC.<br>A legislação é, portanto, expressa em prestigiar a autonomia da vontade das partes, determinando que o índice de correção a ser utilizado na restituição é aquele pactuado no contrato para a correção das parcelas. Trata-se de uma manifestação do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), corolário da liberdade de contratar prevista nos artigos 421 e 421-A do Código Civil, este último também introduzido por lei recente (Lei da Liberdade Econômica), que reforça a prevalência da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual nas relações privadas.<br>A decisão do Tribunal de origem de substituir o índice contratual por outro, ao arrepio da previsão legal e contratual, sem que tenha sido declarada a nulidade ou a abusividade manifesta da cláusula, representa uma indevida intervenção judicial na relação jurídica estabelecida entre as partes. O argumento de que o INCC seria aplicável apenas na "normalidade" do contrato e que a judicialização da lide autorizaria a mudança do indexador carece de amparo legal. A própria Lei do Distrato foi editada para regular as consequências do desfazimento do contrato, situação que foge à normalidade da execução da avença. Portanto, a norma do art. 67-A foi criada exatamente para disciplinar essa anormalidade.<br>Ademais, o art. 389 do Código Civil estabelece que, não cumprida a obrigação, responde o devedor, entre outras verbas, pela "atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos". O INCC é um índice oficial, setorial, que reflete a variação dos custos da construção civil, e sua pactuação em contratos de imóveis na planta é prática corrente e legítima, não havendo, a priori, qualquer ilegalidade em sua estipulação para a correção de valores a serem restituídos em caso de rescisão.<br>Dessa forma, o acórdão recorrido, ao afastar o índice contratualmente previsto sem fundamentação jurídica robusta que evidenciasse sua ilegalidade, violou o disposto nos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil, bem como o art. 67-A, caput, da Lei nº 4.591/1964.<br>O recurso especial, neste ponto, deve ser provido para determinar que a correção monetária dos valores a serem restituídos aos promitentes compradores observe o índice previsto no contrato, qual seja, o INCC.<br>III. Da Violação ao art. 413 do CC e ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 - Percentual de Retenção (Cláusula Penal)<br>A Recorrente se insurge contra a redução da cláusula penal de 50% para 25% dos valores pagos, promovida pelo Tribunal de origem. Alega que tal redução contraria o disposto no art. 413 do Código Civil, por ter sido feita sem a demonstração de peculiaridades que a justificassem, e viola o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), que autoriza expressamente a estipulação de pena convencional de até 50% da quantia paga, na hipótese de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação.<br>A irresignação merece prosperar.<br>O cerne da questão reside na interpretação e aplicação do regime jurídico especial instituído pela Lei do Distrato aos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao patrimônio de afetação. É incontroverso nos autos que o contrato foi firmado em 12 de fevereiro de 2019, sob a vigência da nova lei, e que o empreendimento imobiliário em questão foi constituído sob o regime do patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/1964.<br>O acórdão recorrido, embora tenha reconhecido a possibilidade legal da retenção de até 50%, decidiu pela sua redução para 25% sob os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 537-538):<br>" ..  considerando a inexistência de comprovação de prejuízos exacerbados, não há amparo para a incidência de penalidade em seu patamar mais elevado. É sabido que em construções do porte do ora em análise, após sua conclusão, há expressiva valorização no mercado."<br>Tal fundamentação, contudo, não se sustenta diante da legislação específica aplicável. O artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, dispõe:<br>"§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."<br>A norma é uma exceção à regra geral do inciso II do mesmo artigo, que limita a pena convencional a 25% para empreendimentos não afetados. A opção do legislador em permitir um percentual de retenção maior para incorporações com patrimônio de afetação tem uma finalidade clara: proteger a higidez financeira do empreendimento, que possui patrimônio próprio e incomunicável, garantindo a continuidade e a conclusão da obra em benefício da coletividade de adquirentes. A rescisão de um contrato em um empreendimento afetado tem um impacto direto e mais sensível sobre o fluxo de caixa destinado àquela obra específica.<br>Nesse contexto, é crucial observar a jurisprudência consolidada desta Corte Superior no tocante à retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, em 28 de agosto de 2019, firmou o entendimento de que, em casos de desistência imotivada, é razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória.<br>Confira-se:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>4. Recurso especial parcialmente provido."<br>(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). .. "<br>(STJ - AgInt no REsp: 2126709 DF 2024/0064262-5, Relator.: Ministro Antonio Carlos Ferreira, Data de Julgamento: 20/03/2025, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJEN 08/04/2025, g.n.)<br>Este entendimento reforça que o percentual de 25% é considerado um patamar razoável para compensar o incorporador pelas despesas decorrentes do desfazimento do negócio, independentemente da comprovação específica de prejuízos. No caso em exame, o Tribunal de origem, ao reduzir a cláusula penal de 50% para 25% com base na "ausência de comprovação de prejuízos exacerbados", utilizou uma fundamentação que contradiz a própria lógica da cláusula penal e, indiretamente, o patamar de 25% usualmente aceito, que por sua natureza já pressupõe uma prefixação das perdas.<br>Contudo, a hipótese dos autos distingue-se dos precedentes gerais que estabelecem o patamar de 25%, pois se trata de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. Para esses casos específicos, a Lei nº 13.786/2018, ao inserir o § 5º no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, concedeu uma prerrogativa especial ao incorporador, permitindo que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. Trata-se, portanto, de uma norma especial que se sobrepõe à regra geral, justificando a estipulação de um percentual de retenção maior em virtude da proteção que o regime de afetação confere à obra e aos demais adquirentes.<br>Dessa forma, o Tribunal de origem, ao reduzir a cláusula penal para 25%, desconsiderou a especialidade da norma do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A fixação de um percentual de retenção dentro do limite legal (50%) para contratos sob regime de patrimônio de afetação não depende da comprovação de prejuízo pelo incorporador, conforme expressamente previsto no § 1º do art. 67-A: "Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo".<br>A intervenção judicial para reduzir a cláusula penal, com base no art. 413 do Código Civil, é medida excepcional, que somente se justifica quando o montante da penalidade for "manifestamente excessivo". No contexto da Lei nº 13.786/2018, a estipulação de uma cláusula penal em 50% para um empreendimento afetado não pode ser considerada, de plano, manifestamente excessiva, porquanto se encontra em conformidade com o limite expressamente autorizado pelo legislador. Argumentos genéricos, como a suposta valorização imobiliária do empreendimento, não são suficientes para afastar a aplicação de uma norma especial e de uma cláusula contratual que com ela se alinha, especialmente quando o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do patamar jurisprudencial, aquém do percentual de 25%, se não fosse o caso de patrimônio de afetação, ou a redução do limite especial de 50%.<br>A presunção de paridade e simetria nos contratos civis, reforçada pelo art. 421-A do Código Civil, impõe respeito à alocação de riscos definida pelas partes, sendo a revisão contratual medida excepcionalíssima. No caso, as partes, ao contratarem, submeteram-se a um regime jurídico que previa, como consequência da rescisão por culpa do comprador, a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos. A redução para 25%, patamar geral para contratos sem afetação, esvazia a proteção especial que o legislador quis conferir a essa modalidade de empreendimento.<br>Portanto, o acórdão recorrido violou o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, ao reduzir, sem fundamentação idônea e em desrespeito à norma especial, a cláusula penal validamente pactuada entre as partes. O recurso especial deve ser provido para restabelecer a retenção no percentual de 50% das quantias pagas, conforme previsto no contrato e autorizado pela legislação de regência.<br>IV. Dispositivo<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de reformar o acórdão recorrido para:<br>a) Determinar que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos aos promitentes compradores observe o índice contratualmente estabelecido (INCC), conforme a cláusula 9.2 do contrato;<br>b) Restabelecer a validade da cláusula penal, fixando o percentual de retenção em 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias pagas pelos adquirentes, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.<br>Os ônus sucumbenciais deverão ser redistribuídos pelo juízo de origem, observando-se o resultado do presente julgamento.<br>É como voto.