ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR. VALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. A promessa de compra e venda de imóvel, celebrada por instrumento particular, é válida e eficaz, conforme os artigos 462 e 1.417 do Código Civil, não sendo exigida a formalização por escritura pública para sua validade.<br>2. O registro do contrato tem como finalidade conferir publicidade ao negócio jurídico e proteger o promitente comprador contra terceiros de boa-fé, mas sua ausência não invalida o contrato.<br>3. A teoria do adimplemento substancial não foi apreciada pelo Tribunal de origem, nem suscitada nos embargos de declaração, o que impede sua análise em recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por STEPHANIE BARBARA VIRGÍNIO DA CRUZ, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fls. 190-191):<br>EMENTA APELAÇÃO - RECURSO DA RÉ - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA - DESCABIMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR ADMISSÍVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCABIMENTO - FALTA DE PROVAS E DE MÍNIMA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS FATOS - VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS - INADIMPLEMENTO EXCLUSIVAMENTE DA RÉ - PERDAS E DANOS - CABIMENTO - TAXA DE OCUPAÇÃO - CABIMENTO - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA PELA RÉ - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FUNDAMENTO DEMONSTRADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RETORNO AO ESTADO ANTERIOR - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO<br>1 - É válida promessa de compra e venda de imóvel celebrada por instrumento particular não levada a registro, conforme expressamente autorizado pela legislação (CC, arts. 462 e 1.417). Jurisprudência do C. STJ. Possível má-fé por parte da ré, que alega uma invalidade depois de permanecer cinco anos no imóvel.<br>2 - Inexistindo provas a respeito de vícios redibitórios no imóvel, os quais sequer foram individualizados pela ré, deve ser considerada como única causa para a resolução contratual a inadimplência da ré (CC, art. 474), gerando perdas e danos em favor da autora (CC, art. 475).<br>3 - Considerando que a ré permaneceu por anos no imóvel objeto do contrato resolvido, deve indenizar a autora pelo período que usufruíra do bem, por meio da denominada taxa de ocupação, evitando-se enriquecimento sem causa (CC, art. 884). Jurisprudência do C. STJ.<br>4 - Demonstrado o inadimplemento contratual, incide cláusula penal compensatória, a qual não impede a indenização por taxa de ocupação, cujo fundamento legal decorre de outro instituto privatístico.<br>5 - A reintegração de posse em favor da autora prescinde de investigação sobre a efetiva propriedade do bem, visto que o alicerce jurídico da posse da ré derruiu com a resolução contratual, implicando retorno ao estado anterior com a retomada da posse pela autora.<br>RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos artigos 108, 166, 169, 560 e 561, do Código Civil.<br>Sustenta a nulidade do negócio de compra e venda de imóvel porque não foi realizado por escritura pública e "a negociação havida, em 2017, ultrapassou os 30 maiores salários mínimos, foi de R$80.000,00, sendo que o salário mínimo nacional, na época, era de R$937,00 (e ainda não era o maior do país), por conseguinte, ultrapassou o permissivo legal, estabelecido no art.108, do Código Civil". (e-STJ, fl. 210) Por esse motivo, afirma que "retornar ao status quo ante é o viável para o caso vertente, sem penalidades, com devolução dos valores totais indevidamente recebidos". (e-STJ, fl. 211)<br>Acrescenta que, como "quitou cerca de 66% do valor negociado", "a reintegração de posse constitui uma medida drástica, e, no caso vertente, insere-se, com evidência, na Teoria do Adimplemento Substancial" e "por conseguinte, não é possível considerar resolvida a obrigação quando desempenho do devedor, embora não tenha sido perfeito, aproxima-se consideravelmente do seu resultado final". (e-STJ, fl. 213)<br>Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 216/223).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR. VALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. A promessa de compra e venda de imóvel, celebrada por instrumento particular, é válida e eficaz, conforme os artigos 462 e 1.417 do Código Civil, não sendo exigida a formalização por escritura pública para sua validade.<br>2. O registro do contrato tem como finalidade conferir publicidade ao negócio jurídico e proteger o promitente comprador contra terceiros de boa-fé, mas sua ausência não invalida o contrato.<br>3. A teoria do adimplemento substancial não foi apreciada pelo Tribunal de origem, nem suscitada nos embargos de declaração, o que impede sua análise em recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.<br>VOTO<br>A tese de nulidade do negócio jurídico assim foi rechaçada pelo acórdão recorrido (e-STJ, fls. 192-193, grifei):<br>A primeira tese defensiva é manifestamente descabida, beirando a litigância de má-fé. A ré questiona a validade do contrato, por prescindir de escritura pública. Causa perplexidade uma tese dessa ser veiculada depois de a ré ter exercido a posse sobre o imóvel por mais de cinco anos até o início da presente ação, pois, caso o contrato fosse nulo, qual o título legitimaria a posse da ré durante esse período  Nenhum, por óbvio.<br>De todo modo, o instrumento particular é admissível em promessa de compra e venda. Além de constituir premissa básica de todo contrato preliminar a prescindibilidade das mesmas solenidades exigíveis para o contrato definitivo (CC, art. 462), no caso específico da promessa de compra e venda o legislador dispôs, expressamente, que sua celebração pode se dar por instrumento particular (CC, art. 1.417). O registro do contrato tem como único escopo conferir publicidade ao negócio jurídico e viabilizar eventual protetividade ao promitente comprador em face de terceiros de boa-fé (p. ex., um arrematante do imóvel; cf. R Esp n. 1.724.716/MS, Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 25.9.2018).<br>Posto isso, não há como albergar a tese da ré. Repito: causa perplexidade a ré aventar uma nulidade do negócio jurídico por vício de forma depois de usufruir do bem por aproximadamente cinco anos. Por ora, presume-se de boa-fé sua estratégia processual.<br>A inteligência do Tribunal de origem está em plena consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.<br>A conferir:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. "Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público" (AgInt no REsp 1325509/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017).<br>2. O recurso es pecial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 202.871/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 3/4/2018, DJe de 16/4/2018, grifei.)<br>No que tange à tese de adimplemento substancial, verifica-se que não foi apreciada pelo Tribunal a quo, tampouco a tese trazida nas razões do recurso especial foi suscitada nos aclaratórios opostos. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). SÚMULA 83/STJ. ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. DEFICIÊNCIA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO DA OBRA. CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026 DO CPC/15 OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.<br>2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>Súmula 83/STJ.<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).<br>5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>É como voto.