ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. O percentual de retenção foi majorado para 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera esse percentual razoável para compensar custos administrativos e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio.<br>2. As arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção.<br>3. A indenização pela fruição do imóvel não é cabível, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando a base fática para sua incidência.<br>4. Os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse, conforme entendimento consolidado do STJ, que vincula tais obrigações à imissão na posse.<br>5. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi redimensionada para refletir a sucumbência recíproca, considerando o número de pedidos formulados e atendidos por cada parte, com fixação proporcional das custas e honorários advocatícios.<br>6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FFE CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 250):<br>"Apelação cível. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução do contrato por inadimplemento dos compradores. Ação movida pela vendedora. Sentença de procedência. Preliminar. Recebimento do recurso. Duplo efeito. Deferimento. Regra geral é que a apelação será recebida em ambos os efeitos suspensivo e devolutivo. Aplicação do disposto no artigo 1.012 do CPC/2015. Caso dos autos não previsto nas exceções elencadas no §1º do aludido artigo. Mérito. Inadimplemento dos réus/compradores. Alegação de que o inadimplemento decorreu de não obtenção de financiamento bancário, por atraso na entrega do "habite se". Afirmativa isolada nos autos. Ausência de documentos comprovando que o financiamento bancário dependia de cumprimento de obrigação afeta à ré. Juntada nos autos da concessão do "habite se". Documento que em nenhum momento foi impugnado pelos réus. Devolução parcelas pagas. Entendimento das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça. Indenização. Pedido da autora de aplicação da cláusula 6, sobre mora e inadimplemento, penalidades e rescisão. Abusividade caracterizada. Princípios da equidade e da boa fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato que prevêem a perda da maior parte dos valores pagos pelos compromissários compradores. Retenção de 20% dos valores pagos, adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação. Alteração parcial do resultado do julgamento. Fixação da sucumbência recíproca. Recursos dos réus parcialmente providos."<br>Os embargos de declaração opostos pela recorrente (e-STJ, fls. 258-281) foram rejeitados (e-STJ, fls. 324-329). Após a interposição de recurso especial, os autos retornaram à Turma Julgadora para juízo de retratação, conforme o Tema 1002/STJ, tendo sido os embargos de declaração parcialmente acolhidos para alterar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos para a data do trânsito em julgado da decisão (e-STJ, fls. 455-457).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, teria se omitido quanto à análise de teses cruciais, notadamente sobre a perda do sinal, a indenização pela indisponibilidade do imóvel, a responsabilidade dos compradores por impostos e taxas condominiais, a não incidência de correção monetária e juros sobre os valores pagos, e a contradição na fixação dos honorários de sucumbência, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional;<br>(ii) art. 67-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/2018, ao argumento de que a nova legislação, que regulamenta os distratos, deveria ser aplicada ao caso para permitir a retenção do sinal, a cobrança de multa de até 50% dos valores pagos, a indenização pela fruição do bem e a responsabilidade por impostos e taxas condominiais, por se tratar de norma de ordem pública com aplicação imediata;<br>(iii) arts. 416, 418 e 420 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria negado vigência a tais dispositivos ao não determinar a perda integral do sinal (arras) pago pelos compradores e ao afastar a aplicação das cláusulas penais, mesmo diante da rescisão contratual ter sido causada por inequívoca inadimplência destes, descaracterizando a natureza confirmatória e indenizatória do instituto e a exigibilidade da pena convencional;<br>(iv) art. 884 do Código Civil, uma vez que a não fixação de indenização pela fruição ou indisponibilidade do imóvel, desde a data da contratação até a efetiva rescisão, promoveria o enriquecimento sem causa dos compradores, que privaram a vendedora da utilização econômica do bem por longo período, independentemente de terem sido imitidos na posse direta;<br>(v) art. 405 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria fixado o termo inicial dos juros de mora a partir da citação e a correção monetária a partir do desembolso, desconsiderando que a mora seria dos compradores e que os juros deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão;<br>(vi) arts. 1.345 do Código Civil e 34 do Código Tributário Nacional, pois o acórdão recorrido teria afastado a responsabilidade dos compradores pelo pagamento de impostos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel desde a data da contratação até a efetiva rescisão, mesmo diante da inadimplência e da previsão legal e contratual;<br>(vii) arts. 85 e 86 do Código de Processo Civil, pois a distribuição da sucumbência de forma recíproca e a fixação dos honorários por equidade seriam contraditórias e desproporcionais, uma vez que a recorrente teria decaído de parte mínima de seu pedido, já que a rescisão por culpa dos compradores foi confirmada, devendo estes arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 415-419, 500-510, 556-561).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem com fundamento na consonância do acórdão com o entendimento firmado nos Temas 577 e 1002 do STJ, na ausência de violação ao art. 1.022 do CPC e na incidência da Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 607-613 e 631-638), dando ensejo à interposição do presente agravo (e-STJ, fls. 642-657), no qual a parte agravante impugna os fundamentos da decisão denegatória.<br>Houve contraminuta ao agravo (e-STJ, fls. 674-678 e 681-685).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. O percentual de retenção foi majorado para 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera esse percentual razoável para compensar custos administrativos e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio.<br>2. As arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção.<br>3. A indenização pela fruição do imóvel não é cabível, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando a base fática para sua incidência.<br>4. Os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse, conforme entendimento consolidado do STJ, que vincula tais obrigações à imissão na posse.<br>5. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi redimensionada para refletir a sucumbência recíproca, considerando o número de pedidos formulados e atendidos por cada parte, com fixação proporcional das custas e honorários advocatícios.<br>6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, FFE Construções, Incorporações e Participações Ltda. alegou inadimplemento dos compromissários compradores a partir de dezembro de 2012, após notificação extrajudicial não atendida, e propôs ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel cumulada com indenização, com fundamento no art. 475 do Código Civil, pleiteando perdas e danos, retenção do sinal com base no art. 420 do Código Civil, multa penal, despesas administrativas, tributárias e de campanha de vendas, além de indenização pela indisponibilidade do bem à razão de 1% ao mês.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos, rescindiu o contrato por culpa dos réus e deferiu os valores apresentados na inicial (itens 1-a a 1-f), com atualização, condenando-os ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários fixados em 15% sobre o total da condenação, observada a gratuidade de justiça quanto às custas e à exigibilidade dos honorários (e-STJ, fls. 185-189).<br>No acórdão, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento às apelações dos réus, reconhecendo a abusividade da cláusula 6 à luz dos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, fixando a devolução de 80% das parcelas pagas, com retenção de 20% para despesas de administração, publicidade e conservação; determinou correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil; afastou lucros cessantes por inexistência de posse; e estabeleceu sucumbência recíproca, com honorários por equidade de R$ 2.000,00 para cada patrono (e-STJ, fls. 250-255).<br>O agravo preenche os pressupostos de admissibilidade e merece ser conhecido. A parte agravante logrou impugnar, de forma específica, os fundamentos que embasaram a decisão de inadmissibilidade do recurso especial proferida pelo Tribunal de origem, o que afasta a incidência do óbice previsto na Súmula 182 desta Corte.<br>(i) A recorrente sustenta, preliminarmente, a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que o Tribunal de origem, mesmo após instado por meio de embargos de declaração, teria se omitido na apreciação de teses fundamentais para o deslinde da causa. Aponta, especificamente, a ausência de manifestação sobre (a) a legalidade da retenção do sinal; (b) o cabimento de indenização pela indisponibilidade do imóvel; (c) a responsabilidade dos compradores pelo pagamento de impostos e taxas condominiais; (d) a não incidência de correção monetária e juros sobre os valores pagos; e (e) a suposta contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais.<br>A alegação, contudo, não prospera.<br>Da atenta leitura dos acórdãos proferidos pela Corte paulista (e-STJ, fls. 250-255 e 324-329), verifica-se que as questões postas a julgamento foram devidamente analisadas, tendo o órgão colegiado exposto, de maneira clara e coesa, os fundamentos que o levaram a concluir pela abusividade das cláusulas penais previstas no contrato e pela necessidade de readequação das perdas e danos.<br>O acórdão principal, ao analisar o mérito da controvérsia, foi explícito ao considerar que a rescisão se deu por culpa dos compradores, mas que as penalidades previstas na cláusula 6ª do contrato eram excessivas e contrárias ao Código de Defesa do Consumidor.<br>Ademais, fundamentou sua decisão nas Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP e nos princípios da equidade e da boa-fé objetiva, estabelecendo um percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos como montante suficiente para "cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação, bem como as despesas de conservação do bem" (e-STJ, fls. 254).<br>O julgado abordou, ainda, expressamente a questão da indenização por lucros cessantes, afastando-a sob o fundamento de que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel: "Entretanto, não lhes foi transmitida a posse do imóvel. Também por isso é incabível a pretensão da autora em indenização por lucros cessantes" (e-STJ, fl. 254).<br>O fato de o Tribunal ter estabelecido um percentual único de retenção (20%) para compensar todas as despesas e perdas da vendedora, englobando, por via de consequência, a discussão sobre a perda do sinal, outras penalidades, a responsabilidade por impostos e taxas condominiais, e a correção monetária e juros sobre os valores pagos, não significa omissão, mas sim a adoção de uma solução jurídica diversa da pretendida pela parte. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, nem a se ater aos fundamentos indicados pelas partes.<br>O que se observa, na verdade, é a nítida intenção da recorrente de rediscutir o mérito da causa, valendo-se da alegação de vício no julgado para manifestar seu inconformismo com o resultado que lhe foi desfavorável. Tal pretensão, contudo, é incompatível com a via estreita dos embargos de declaração e, por conseguinte, não configura a alegada violação ao artigo 1.022 do CPC.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Assim, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional.<br>Superada a preliminar de nulidade do acórdão, passa-se à análise das demais teses veiculadas no recurso especial.<br>(ii) A recorrente pleiteia a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) para majorar o percentual de retenção de 20% para 50% dos valores pagos. No entanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça entende que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio do tempus regit actum e à segurança jurídica. Conforme se extrai do acórdão de fls. 455/457 (e-STJ), o contrato em questão é anterior à referida lei, sendo inaplicáveis suas disposições mais gravosas ao consumidor.<br>Nesse sentido, em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme entendimento pacificado desta Corte. Tal percentual é considerado razoável para compensar os custos administrativos, promocionais e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio jurídico por iniciativa ou culpa do promitente comprador.<br>A propósito, confira-se o seguinte precedente:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. ABUSIVIDADE.<br>1.Ação Civil Pública.<br>2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.<br>3. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.<br>4. No Tema Repetitivo 577 do STJ, fixou-se a tese de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.<br>5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.<br>6. Este STJ adotou, no Tema Repetitivo 1.002, a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>7. Ao juiz é possível dar concretude ao princípio da publicidade dos atos processuais (arts. 5º, LX, da CF e 83 e 94 do CDC), determinando a adoção das técnicas que mais se compatibilizam com as ações coletivas.<br>8. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.369.969/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024, g.n.)<br>Diante do exposto, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para que o percentual de retenção dos valores pagos pela vendedora seja majorado de 20% para 25%, alinhando-se à orientação jurisprudencial desta Corte Superior.<br>(iii) Quanto à retenção das arras confirmatórias (sinal), a recorrente defende sua perda integral. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, na resolução do contrato por culpa do comprador, as arras confirmatórias não podem ser retidas pelo vendedor de forma cumulada com outras cláusulas penais.<br>Com efeito, as arras confirmatórias possuem natureza de garantia do negócio e início de pagamento, não se confundindo com a prefixação de perdas e danos, como ocorre com as arras penitenciais. A cumulação da retenção das arras confirmatórias com a cláusula penal que prevê a retenção de parte dos valores pagos (ora fixada em 25%) configuraria bis in idem, penalizando o promitente comprador duas vezes pelo mesmo fato.<br>Nesse sentido, destaca-se o julgado:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017)<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 906.340/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 11/9/2018, g.n.)<br>Portanto, as arras confirmatórias, incluídas nos valores a serem restituídos, não podem ser objeto de retenção específica e integral, devendo ser consideradas parte do montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção de 25%.<br>(iv) A recorrente busca, também, a fixação de indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a taxa de ocupação/fruição pelos adquirentes incide desde a transferência da posse até a efetiva entrega do bem, em casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador. Essa indenização visa evitar o enriquecimento sem causa do comprador que se utiliza do bem sem a devida contraprestação, compensando a indisponibilidade do imóvel para o vendedor.<br>Conforme precedente:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. SUMULA N. 283/STF. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. COBRANÇA. CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. TERMO INICIAL. POSSE. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO EXCESSIVIDADE E HONORÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É inadmissível o recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido apto, por si só, a manter a conclusão a que chegou a Corte estadual (Súmula n. 283/STF).<br>2. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede o conhecimento do apelo especial (Súmula n. 211/STF).<br>3. O prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do CPC/2015 exige a oposição de embargos de declaração na origem e a indicação do art. 1.022 do CPC/2015 como violado. Precedentes.<br>4. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.<br>5. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.<br>6. Agravo Interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.067.527/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024, g.n.)<br>No caso concreto, contudo, o acórdão recorrido reconheceu expressamente que a recorrente nunca transmitiu a posse aos compradores, conforme consta à fl. 254 (e-STJ): "Entretanto, não lhes foi transmitida a posse do imóvel". Assim, não havendo efetiva ocupação do imóvel pelos adquirentes, não há que se falar em indenização a título de taxa de ocupação/fruição, pois a ausência de imissão na posse afasta a própria base fática para a sua incidência.<br>(v) A recorrente também busca imputar aos compradores a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas condominiais desde a data da contratação. De igual modo, o Superior Tribunal de Justiça entende que somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Essa compreensão se fundamenta na natureza propter rem de tais obrigações, que acompanham a coisa, e na premissa de que a posse é o marco temporal para o início da responsabilidade do comprador.<br>Acompanhe-se o entendimento:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. IPTU. QUOTAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Precedentes.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Precedentes.<br>4. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para afastar a indenização por danos morais."<br>(AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025, g.n.)<br>Considerando que, no presente caso, não houve a imissão na posse dos compradores, as despesas condominiais e o IPTU permanecem sob a responsabilidade da vendedora, não havendo que se falar em condenação dos adquirentes a esse título.<br>(vi) Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a pretensão da recorrente para que incidam apenas a partir do trânsito em julgado não pode ser conhecida. A decisão de inadmissibilidade proferida na origem negou seguimento ao recurso especial nesse ponto com base no art. 1.030, inciso I, alínea "b", do Código de Processo Civil, por estar o acórdão recorrido em conformidade com entendimento firmado em recurso especial sob a sistemática dos recursos repetitivos.<br>Nessas hipóteses, o recurso cabível para impugnar tal decisão é o agravo interno dirigido ao próprio Tribunal de Justiça, e não o agravo em recurso especial. A interposição de recurso diverso, ainda que sob a roupagem de agravo em recurso especial, configura erro grosseiro insuscetível de saneamento pela fungibilidade recursal.<br>Conforme entendimento desta Corte:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE SEGUIMENTO A RECURSO ESPECIAL. ART. 1.030, I, b, DO CPC. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM ENTENDIMENTO FIRMADO EM RECURSO ESPECIAL SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO INCABÍVEL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. INAPLICABILIDADE. ERRO GROSSEIRO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O Código de Processo Civil de 2015 estabelece o cabimento de agravo interno, a ser julgado pelo colegiado do tribunal de origem (arts. 1.021 e 1.030, I, b, e § 2º), para impugnar a decisão que nega seguimento a recurso especial com fundamento em tese firmada em julgamento de casos repetitivos.<br>2. É inadmissível o agravo em recurso especial em que a parte agravante insiste em rediscutir matéria julgada em harmonia com tese definida em recurso repetitivo, sendo cabível apenas o agravo interno no tribunal de origem.<br>3. A interposição de agravo em recurso especial (art. 1.042, caput, do CPC) contra decisão que nega seguimento a recurso especial porque o acórdão recorrido está em conformidade com o entendimento firmado em julgamento de recurso repetitivo configura erro grosseiro, não cabendo a aplicação do princípio da fungibilidade recursal.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.539.708/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/6/2024, DJe de 12/6/2024, g.n.)<br>Destarte, a questão relativa ao termo inicial dos juros de mora não pode ser objeto de conhecimento neste agravo em recurso especial, subsistindo a decisão que a ela se refere.<br>(vii) No que concerne à alegada violação aos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil, a pretensão da recorrente de revisar a distribuição dos ônus sucumbenciais merece ser analisada. A jurisprudência desta Corte Superior adota, como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número de pedidos formulados e atendidos.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PRETENSÃO INICIAL PARCIALMENTE ACOLHIDA. CRITÉRIO NORTEADOR DA SUCUMBÊNCIA. NÚMERO DE PEDIDOS FORMULADOS E ATENDIDOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL QUE ENSEJA REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS COM BASE NA CONDENAÇÃO. (ART. 85, § 2º, DO CPC/2015). AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>1. "A jurisprudência do STJ está pacificada no sentido de adotar, como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número de pedidos formulados e atendidos" (EDcl no REsp 953.460/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe de 19/08/2011).<br>2. Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, sendo subsidiária a aplicação do art. 85, § 8º, do CPC/2015, apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2º do mesmo dispositivo (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019).<br>3. Caso concreto no qual, diante do provimento do recurso especial, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados, reconhecendo-se a sucumbência recíproca, visto que, dos quatro pedidos, a parte autora logrou êxito em apenas um, e fixando-se os honorários advocatícios com base na condenação.<br>4. Agravo interno provido."<br>(AgInt no REsp n. 1.897.624/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024, g.n.)<br>No caso em tela, a parte autora (FFE Construções) formulou 7 (sete) pedidos principais: (1) rescisão do contrato por culpa do comprador; (2) perda do sinal; (3) despesas de campanha de vendas; (4) despesas de administração; (5) despesas tributárias; (6) multa penal; e (7) indenização por fruição de 1% ao mês.<br>O acórdão recorrido acolheu o pedido de rescisão do contrato por culpa do comprador e fixou uma retenção de 20% dos valores pagos, negando os demais pleitos indenizatórios específicos e a indenização por fruição.<br>No presente julgamento, o percentual de retenção foi majorado para 25%, conferindo um parcial provimento ao recurso especial da vendedora. Por outro lado, os réus (compradores) pleitearam, em sua apelação, a improcedência da ação (negado), o reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais (acolhido), a limitação da retenção a 20% dos valores pagos (acolhido em parte, pois a retenção foi fixada em 25% pelo STJ) e o afastamento de outras indenizações (acolhido).<br>Considerando o critério do número de pedidos formulados e atendidos, e o proveito econômico obtido por cada parte na demanda, verifica-se que ambas as partes obtiveram êxito parcial em suas pretensões, o que configura a sucumbência recíproca. A parte autora obteve a rescisão do contrato e a majoração do percentual de retenção, enquanto os réus obtiveram a significativa redução das penalidades originalmente impostas pela sentença. Diante do parcial provimento do recurso especial, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados para refletir essa mútua sucumbência, mantendo-se a distribuição proporcional das custas processuais e fixando-se os honorários advocatícios com base na condenação, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.<br>Nesse contexto, impõe-se que as custas processuais sejam distribuídas na proporção de 70% (setenta por cento) para os réus e 30% (trinta por cento) para a autora. Os honorários advocatícios, por sua vez, devem ser fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (referente aos 25% de retenção), devidos pelos réus ao patrono da autora, e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos réus (diferença entre o valor que lhes seria imposto pela sentença e o valor final de retenção), devidos pela autora ao patrono dos réus. Fica mantida a suspensão da exigibilidade em relação aos réus, por serem beneficiários da justiça gratuita.<br>(viii) Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso e special, a fim de majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, mantendo-se as demais disposições do acórdão recorrido que não foram alteradas pela presente decisão, e redimensionando os ônus sucumbenciais nos termos da fundamentação.<br>É como voto.