ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.<br>1. A cláusula penal moratória pode ser cumulada com lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com o valor locativo, conforme exceção ao Tema 970 do STJ.<br>2. O atraso excessivo na entrega das chaves do imóvel, superior a cinco anos, configura dano moral indenizável, extrapolando o mero inadimplemento contratual.<br>3. A compensação de créditos entre as partes opera por força de lei (ipso iure) no momento em que coexistem dívidas compensáveis dotadas de liquidez, exigibilidade e fungibilidade, sendo a sentença que reconhece a compensação de natureza declaratória, com efeitos ex tunc.<br>4. A condenação da recorrente ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência foi afastada, restabelecendo-se a sucumbência fixada na sentença condenatória.<br>5. Resultado do Julgamento: Recurso provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por FLÁVIA FALCÃO DO NASCIMENTO, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco (TJ-PE), assim ementado (e-STJ, fls. 371-372):<br>RECURSOS DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO Di CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE CON.. 4 n i -f l E A VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA CONFIGURADO. PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO EQUIVALENTE AO LOCATIVO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.<br>1. Conforme comprovado nos autos, os litigantes celebraram, em 31 de agosto de 2007, instrumento particular promessa de compra e venda de imóvel, referente ao Apartamento nº 1.002, do Edifício Sobrado _Joaquim Cardoso, localizado na Rua Professor Souto Maior, em Casa Amarela, nesta cidade.<br>2. De acordo com a Cláusula 3 do contrato, "o prazo de entrega é determinado para até o dia 30 de agosto de 2010".<br>3. Por seu turno, a Cláusula 9.3 estabeleceu um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, contados do dia de sua expiração.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que é o órgão encarregado de uniformizar a interpretação da legislação federal, considera valida e razoável a cláusula que prevê o prazo máximo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para entrega de imóvel adquirido na planta. Para tanto, amparou-se na norma contida no art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e, por analogia, no prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e no prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).<br>5. Assim, aplicando-se ao prazo inicial previsto para a entrega do loteamento (30/08/2010) o prazo máximo de tolerância permitido pelo S Tj (180 dias corridos), tem-se que o prazo final para a conclusão da obra encerrou-se em fevereiro de 2011.<br>6. Contudo, o "habite - se" só foi expedido em 12/03/2013, conforme Alvará de fl. 125.<br>7. De acordo com a Súmula nº 145 do Tribunal de justiça de Pernambuco: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado" embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos, como justificativa para atraso na entrega de empreendimentos imobiliários". _<br>8. Nesse contexto, há de se concluir que a Promitente Vendedora descumpriu o prazo para conclusão das obras previsto na Cláusula 10 do Contrato, o que enseja a aplicação da clausula penal 9.3, ia verbis: "No caso de a Primeira Contratante não concluir a obra no prazo pactuado, após se vender o prazo de tolerância acima avençado, descontados ainda os dias de atraso do Segundo Contratante no pagamento das parcelas e não tendo ocorrido prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito, ou ainda qualquer dos demais casos enunciados, a Primeira Contratante pagará ao Segundo Contratante, a título de pena convencional, a quantia equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço reajustado monetariamente do imóvel objeto deste contrato, por mês ou por fração de mês de atraso, exigível até a data em que unidade receba habite-se".<br>9. No tocante à possibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucro cessantes, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1635428/SC, firmou a seguinte tese jurídica sobre o tema: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplémento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (TEMA 970).<br>10. Assim, como a precitada cláusula penal O moratória (9.3) foi estabelecida em valor equivalente ao locativo, é vedada sua cumulação com lucros cessantes, sob pena de configurar verdadeira bis in idem, ou seja, repetição de sanção sobre o mesmo fato.<br>11 . Portanto, a sentença merece reforma neste aspecto.<br>12. Por fim, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não é capaz de gerar dano moral indenizável (AgInt no AR Esp nº 1406065/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/04/2019).<br>13. Assim, não tendo a Autora comprovado a existência de circunstância excepcional objetiva capaz de provocar efetivo abalo moral, impõe-se a improcedência do pedido de reparação por danos morais.<br>14. A propósito, sobre este aspecto, é importante frisar que, embora tenha havido atraso na conclusão da obra, o habite-se foi expedido desde 12/03/2013, porém as chaves não foram imediatamente entregues porque a Autora não pagou a parcela prevista no item "h" da Cláusula 4.10.<br>15. A conduta da construtora, neste caso, encontra respaldo no art. 476 do Código Civil Brasileiro, que trata da exceção do contrato não cumprido.<br>16. Somente com a prolação da sentença, em 27/04/2018, foi autorizada a compensação dos créditos decorrentes da multa moratória com a parcela que deveria ser paga na ocasião da entrega das chaves (item "h" da Cláusula 4.10).<br>17. Pois bem, a sentença foi publicada em 17/05/2018, e as chaves foram entregues no dia seguinte, conforme Termo de Recebimento de fl. 213.<br>18. Na perspectiva, infere-se que o atraso na entrega das chaves correspondente ao período de 12/03/2013 (data da expedição do habite-se) e 17/05/2018 (data da publicação da sentença) foi motivado pela mora da própria autora.<br>19. Recurso da ré parcialmente provido para reformar a sentença, afastando as condenações ao pagamento de "lucros cessantes" e de "indenização por danos morais".<br>20. Recurso da autora prejudicado.<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos artigos 85 e 86, do CPC/2015, e artigos 186, 389, 395, 402, 410, 411, 422, 476, 927, do Código Civil.<br>Sustenta vício de fundamentação quanto às alegações de cabimento de indenização por danos morais, inaplicabilidade da exceção de contrato não cumprido e não reconhecimento de sua sucumbência mínima, por essa razão pede a declaração de nulidade do acórdão recorrido.<br>Afirma que "não é razoável, por violar a boa-fé objetiva e os deveres anexos ao contrato (art. 422 CC/02), admitir que a Recorrida pudesse negar a entrega das chaves à Recorrente, quando a Recorrente tinha (e ainda tem) créditos a receber junto à Recorrida e tinha (e ainda tem) o direito de compensa-los. Veia-se que há nítida violação da boa-fé contratual quando a Recorrida não cumpre sua obrigação contratual e, mesmo assim, condiciona a entrega das chaves ao pagamento destas, hipótese que configura conduta incompatível com os deveres dà1ealdade e da boa-fé" (e-STJ, fl. 440).<br>Defende o cabimento da condenação da recorrida ao pagamento de indenização por danos morais porque "uma vez reconhecido o direito da Recorrente em poder compensar seus créditos junto à Recorrida com o valor referente a entrega das chaves, seria de rigor condenar a Recorrida ao pagamento de indenização por danos morais, tendo em vista que a Recorrida condicionou a entrega das chaves ao pagamento de valores que não tinha direito. Para além, vale mencionar que a Recorrida havia protestado a Recorrente pelo não pagamento referentes à entrega das chaves, fato este que enseja dano e abalo psíquico presumido". (e-STJ, fl. 444)<br>Prossegue com a tese de cabimento da cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes com base no valor locatício do imóvel ao fundamento de que "necessário se fazer o distinguishing, tendo em vista que o presente caso não se trata de bis in idem, mas sim da aplicação de multa contatual (substituta da indenização) devida pela Recorrida por períodos e naturezas distintas. Então, nada obsta a aplicação da multa contratual para remunerar a mora não somente até o "habite-se" do imóvel (e não o -. in -adimplemento total da obrigação). Em verdade, servirá de reparação pela negativa de entrega do imóvel pela Recorrida após o "habite-se", ou seja, até a efetiva entrega das chaves, constatação de institutos diferentes na análise do presente caso". (e-STJ, fl. 448)<br>Conclui sustentando o descabimento da sucumbência recíproca afirmada pelas instâncias ordinárias e sua decorrente condenação ao pagamento de honorários de sucumbência porque "o v. Acordão recorrido não observou que a Recorrida não foi condenada, sendo, portanto, impossível, a sua condenação em honorários advocaticios, ferindo, portanto, os preceitos dos arts. e 86 do CPC/15, razão pela qual deve-se haver a reforma do Acordão neste ponto, afastando-se" a condenação da Recorrente ao ônus da sucumbência". (e-STJ, fl. 449)<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.<br>1. A cláusula penal moratória pode ser cumulada com lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com o valor locativo, conforme exceção ao Tema 970 do STJ.<br>2. O atraso excessivo na entrega das chaves do imóvel, superior a cinco anos, configura dano moral indenizável, extrapolando o mero inadimplemento contratual.<br>3. A compensação de créditos entre as partes opera por força de lei (ipso iure) no momento em que coexistem dívidas compensáveis dotadas de liquidez, exigibilidade e fungibilidade, sendo a sentença que reconhece a compensação de natureza declaratória, com efeitos ex tunc.<br>4. A condenação da recorrente ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência foi afastada, restabelecendo-se a sucumbência fixada na sentença condenatória.<br>5. Resultado do Julgamento: Recurso provido.<br>VOTO<br>Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada nulidade por vício de fundamentação, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>A legitimidade da conduta da recorrida em postergar a entrega das chaves, mesmo já expedido o "habite-se", porque presente mora da recorrente no pagamento da parcela contratual que condicionava a entrega das chaves assim foi reconhecida pelo acórdão recorrido (e-STJ, fls. 377-378):<br>A propósito, sobre este aspecto, é importante frisar que, embora tenha havido atraso na conclusão da obra, o habite-se foi expedido desde 12/03/2013, porém as chaves não foram imediatamente entregues porque a Autora não pagou a parcela prevista no item "h" da Cláusula 4.10.<br>A conduta da construtora, neste caso, encontra respaldo no art. 476 do Código Civil Brasileiro, que trata da exceção do contrato não cumprido.<br>Confira-se:<br> .. <br>Somente com a prolação da sentença, em 27/04/2018, foi autorizada a compensação dos créditos decorrentes da multa moratória com a parcela que deveria ser paga na ocasião da entrega das chaves (item "h" da Cláusula 4.10).<br>Pois bem, a sentença foi publicada em 17/05/2018, e as chaves foram entregues no dia seguinte, conforme Termo de Recebimento de fl. 213. Na perspectiva, infere-se que o atraso na entrega das chaves correspondente ao período de 12/03/2013 (data da expedição do habite-se) e 17/05/2018 (data da publicação da sentença) foi motivado pela mora da própria autora.<br>A sentença assim declarou a compensação entre os créditos da recorrente e do recorrido (e-STJ, fl. 229):<br>Por fim, quanto ao pedido de tutela antecipada, impõe-se o seu deferimento. Extrai-se desta sentença que a demandante possui créditos a receber junto à ré, como multa moratória. Assim, plenamente cabível compensar-se o valor devido pela autora com a entrega das chaves, com aquele crédito que tem a receber da ré a título de multa moratória, em face do inadimplemento contratual desta última. Em consequência, pode a demandante, de imediato, receber as chaves do seu imóvel, imitindo-se na posse.<br>Percebe-se que, embora reconhecendo a existência de créditos compensáveis da recorrente e do recorrido e ambos os créditos derivados do contrato entre eles celebrado - o crédito da recorrente derivado da cláusula penal moratória em que incorreu o recorrido e o crédito do recorrido derivado da parcela contratual devida pela recorrente antes da entrega das chaves - o acórdão recorrido entendeu que a compensação apenas ocorreu no momento em que declarada pela sentença judicial.<br>Tal inteligência contraria a jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual a compensação opera por força de lei (ipso iure) no exato momento em que coexistem as dívidas compensáveis dotadas dos requisitos de liquidez, exigibilidade e fungibilidade. A sentença que reconhece a compensação tem natureza declaratória, com efeitos ex tunc.<br>A conferir:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARRENDAMENTO MERCANTIL. RESTITUIÇÃO DE VALOR RESIDUAL GARANTIDO (VRG). PARCELAS INADIMPLIDAS. COMPENSAÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL. MOMENTO DA COEXISTÊNCIA DAS DÍVIDAS. RECURSO NÃO PROVIDO.<br> .. <br>5. A compensação opera por força de lei (ipso iure) no exato momento em que coexistem as dívidas compensáveis dotadas dos requisitos de liquidez, exigibilidade e fungibilidade. A sentença que reconhece a compensação tem natureza declaratória, com efeitos ex tunc.<br>6. Dívidas prescritas não são compensáveis por falta do requisito da exigibilidade. No entanto, se a prescrição se consumar após o momento da coexistência das dívidas, ela não impedirá o reconhecimento dos efeitos da compensação já operada por força de lei.<br> .. <br>(REsp n. 1.983.238/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 29/4/2025, grifei.)<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE CONTA-CORRENTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DÍVIDAS PRESCRITAS. COMPENSAÇÃO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DO MOMENTO DA COEXISTÊNCIA DAS DÍVIDAS E DA OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO.<br> .. <br>4. A compensação é direito formativo extintivo e, no direito brasileiro, opera por força de lei no momento da coexistência das dívidas. Para que as dívidas sejam compensáveis, elas devem ser exigíveis, motivo pelo qual dívidas prescritas não são compensáveis.<br>5. A prescrição somente obstará a compensação se ela for anterior ao momento da coexistência das dívidas, de modo que, se o prazo prescricional se completou posteriormente a esse fato, a prescrição não constitui empecilho à compensação dos débitos.<br>6. Na hipótese dos autos, tendo em vista que a ação revisional foi ajuizada em 10/6/2011 e que a prescrição consumou-se em 11/3/2008, conclui-se que o prazo de prescrição consumou-se antes da coexistência de dívidas compensáveis, o que inviabiliza a compensação pretendida pelo recorrente.<br>7. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 2.007.141/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023, grifei.)<br>Quanto à indenização por danos morais, é certo que a jurisprudência desta Corte rechaça a existência de dano moral in re ipsa apenas pelo atraso na entrega do imóvel.<br>Não menos certo é que, agregando-se circunstâncias outras, além do atraso, indicativas do dano moral, tal como o excessivo prazo do atraso, a indenização torna-se cabível.<br>A conferir:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.<br>2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável.<br>Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.676.370/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025, grifei.)<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. ÁREA DE LAZER NÃO ENTREGUE. PROPAGANDA ENGANOSA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. REDUÇÃO DO VALOR ARBITRADO. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel (AgInt no REsp n. 2.061.455/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023).<br>3. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Entretanto, o atraso expressivo extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais.<br>Precedentes.<br>4. Hipótese em que a situação em análise vai além do simples descumprimento contratual ou do atraso na entrega da obra, sendo legitima a condenação por danos morais.<br>5. A revisão do valor da indenização por danos morais encontra óbice na Súmula 7 do STJ, salvo quando manifestamente irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na hipótese.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.730.439/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 25/9/2025, grifei.)<br>Merece, dessa forma, censura o entendimento das instâncias ordinárias.<br>Com a constatação de que em 03/2013 o habite-se foi expedido, mas a recorrida se negou a entregar as chaves por indevidamente não reconhecer a compensação da dívida da recorrente com dívida que ela, a recorrida, tinha, reconhecimento que apenas veio em 04/2018, por força da sentença judicial, tem-se atraso de mais de cinco anos na entrega das chaves do imóvel, o que autoriza seja restabelecida a condenação imposta na sentença à indenização por danos morais.<br>Relativamente à cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, é certo que, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 970), esta Corte estabeleceu que a cláusula penal tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, se estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>Segue o teor da tese aprovada para o Tema Repetitivo n. 970:<br>A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>A contrário senso, tem-se ser possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresentar equivalência com o valor locativo, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema 970.<br>É o que assim expressa esta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA QUE NÃO SE EQUIVALE A LOCATIVO NA HIPÓTESE. EXCEÇÃO CONSTANTE DA TESE FIXADA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.635.428/SC. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. DANO MORAL. CARACTERIZADO. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. A hipótese dos autos caracteriza exceção à regra estabelecida em precedente vinculante (REsp n. 1.635.428/SC), porquanto, no julgado, o Tribunal de origem esclareceu que a cláusula penal discutida não foi estabelecida em valor equivalente ao locativo, não sendo o caso de se aplicar o entendimento consolidado no Tema 970/STJ, pois não ficou configurado o alegado bis in idem. Logo, a revisão dessa conclusão esbarraria no óbice das Súmulas 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem quanto à ocorrência de responsabilidade civil apta a gerar danos morais indenizáveis demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.090.156/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023, grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo n. 970/STJ. Precedentes.<br>2. O benefício de gratuidade de justiça foi deferido com base na situação econômico-financeira do agravado, comprovada pela documentação acostada aos autos, produzindo efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido ou aos posteriores a ele, não sendo admitida, portanto, sua retroatividade.<br>3. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, nos seguintes termos: 1º) com base no valor da condenação; 2º) não havendo condenação ou não sendo possível valer-se da condenação, por exemplo, porque irrisória, com base no proveito econômico obtido pelo vencedor; ou 3º) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa(REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/02/2019, DJe de 29/03/2019).<br>3.1.No presente caso, ausente condenação e não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, os honorários devem incidir sobre o valor atualizado da causa, razão pela qual merece prosperar o agravo interno no ponto.<br>4. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.894.191/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022, grifei.)<br>No presente caso, como a cláusula penal moratória, embora fixada em "0,5% (meio por cento) do preço reajustado monetariamente do imóvel objeto deste contrato, por mês ou por fração de mês de atraso" (e-STJ, fl. 376), é exigível apenas "até a data em que unidade receba habite-se" (e-STJ, fl. 376), deve, a título de lucros cessantes, ser estendida a indenização, nas mesmas bases, até a data em que efetivada a entrega das chaves à recorrente.<br>Fica, com efeito, restabelecida a sucumbência fixada na sentença condenatória, devendo a recorrida "ressarcir a autora o valor das custas processuais adimplidas em razão do ajuizamento da ação, assim como a pagar honorários advocatícios no percentual de 20% do valor da condenação" (e-STJ, fl. 230).<br>Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para: (i) restabelecer a condenação do recorrido ao pagamento de indenização por danos morais à recorrente; (ii) condenar o recorrido a pagar à recorrente indenização por lucros cessantes à razão de 0,5% do preço reajustado monetariamente do imóvel objeto do contrato, por mês ou por fração de mês de atraso, até a data da entrega das chaves; (iii) restabelecer a condenação do recorrido a ressarcir à recorrente o valor das custas processuais adimplidas em razão do ajuizamento da ação, assim como a pagar honorários advocatícios no percentual de 20% do valor da condenação.<br>É como voto.