ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras.<br>3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial.<br>4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias.<br>5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos.<br>6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência.<br>7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem.<br>8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886.<br>9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios.<br>10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.<br>11. Recurso provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECOPARK LTDA e CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 506):<br>"NULIDADE DA SENTENÇA. Tese de falta de fundamentação. Ausência de violação ao art. 489 do CPC. Decisão suficientemente fundamentada. Preliminar rejeitada. RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Inadimplemento das promitentes-vendedoras não comprovado (art. 373, I, do CPC). Resolução do negócio jurídico decorrente da impossibilidade financeira dos promitentes- compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Descabimento da dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado. Promitentes-compradores que somente podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua entrada em vigor. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 658/662).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015, além do art. 93, IX, da Constituição Federal, pois teria havido negativa de prestação jurisdicional, com omissões e contradições não sanadas nos embargos de declaração sobre pontos essenciais (não comprovação de pagamentos, retenção do sinal, cláusula penal, fruição, encargos condominiais e honorários).<br>(ii) arts. 475 e 476 do Código Civil, porque teria sido desconsiderada a exceção do contrato não cumprido, já que a entrega das chaves estaria contratualmente condicionada à quitação do saldo devedor, inexistindo mora da vendedora e imputando-se, indevidamente, culpa à empresa pela rescisão.<br>(iii) art. 434 do CPC/2015 (e, por referência, art. 396 do CPC/1973), pois teria havido violação às regras de produção da prova documental, uma vez que os compradores não teriam comprovado tempestivamente os pagamentos alegados, o que impediria a devolução de valores.<br>(iv) arts. 417 a 420, 408 e 418 do Código Civil, porque as arras (sinal) teriam natureza própria e, diante da rescisão por culpa dos compradores, seria devida a retenção do sinal, não se confundindo com cláusula penal e não configurando abusividade.<br>(v) art. 416 do Código Civil, porquanto a pena convencional pactuada teria sido afastada sem necessidade de comprovação de prejuízo, quando seria exigível a cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato, cumulada com demais penalidades.<br>(vi) art. 67-A da Lei 4.591/1964, com redação da Lei 13.786/2018, inclusive § 5º, pois seria aplicável a "Lei dos Distratos" para autorizar deduções cumulativas (corretagem, pena convencional até 25% ou até 50% em patrimônio de afetação), fruição de 0,5% ao mês e encargos (IPTU e condomínio) desde o contrato ou habite-se.<br>(vii) art. 884 do Código Civil, porque a fixação de indenização pela fruição/indisponibilidade do imóvel (0,5% a 1% ao mês) seria necessária para evitar enriquecimento sem causa do comprador durante o período em que o bem teria permanecido à disposição ou juridicamente indisponível.<br>(viii) arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, bem como arts. 9 e 12 da Lei 4.591/1964, pois os compradores seriam os responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais e tributos (especialmente a partir do habite-se), havendo previsão contratual nesse sentido e alinhamento com a jurisprudência sobre posse e ciência do condomínio.<br>(ix) art. 86, parágrafo único, do CPC/2015, porque teria havido sucumbência mínima das recorrentes, devendo os autores arcar integralmente com custas e honorários, à luz do princípio da causalidade.<br>(x) Tema 1002/STJ, pois os juros moratórios sobre a devolução dos valores pagos não deveriam incidir antes do trânsito em julgado, e teria havido omissão quanto à fixação do termo inicial.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 667/673).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras.<br>3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial.<br>4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias.<br>5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos.<br>6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência.<br>7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem.<br>8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886.<br>9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios.<br>10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.<br>11. Recurso provido.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegaram terem adquirido a unidade 121 da Torre C do Condomínio Residencial Ecopark, com promessa de entrega das chaves em 36 meses a partir do contrato de financiamento, acrescida de tolerância, apontando atraso na entrega, ausência de disponibilização de documentos para financiamento, cobrança de juros elevados e de taxas condominiais antes da posse. Proposta a ação de resolução contratual cumulada com restituição integral dos valores pagos, tutela de urgência para suspensão da exigibilidade de parcelas e proibição de negativação, além da declaração de inexigibilidade de taxas condominiais e pedidos correlatos.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda, reconhecer a inexigibilidade das taxas condominiais e condenar as rés à devolução de R$ 24.492,71, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, resolvendo o mérito com base no art. 487, I, do CPC, bem como manteve a tutela de urgência; e julgou improcedentes os pedidos reconvencionais (e-STJ, fls. 356-361).<br>No acórdão, rejeitou-se a preliminar de nulidade por falta de fundamentação (art. 489 do CPC), reconheceu-se a resolução do contrato por impossibilidade financeira dos compradores, determinou-se a restituição das parcelas com retenção de 20% a título de perdas e danos, afastou-se a dedução de despesas condominiais antes da posse, declarou-se inaplicável a Lei 13.786/2018, e fixou-se monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; também foi afastada a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, a sentença (e-STJ, fls. 505-517).<br>(i) As Recorrentes sustentam a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, teria se omitido em analisar questões essenciais para o deslinde da controvérsia, tais como a não comprovação dos pagamentos, a retenção do sinal, a aplicação da cláusula penal, a indenização pela fruição, os encargos condominiais e a distribuição dos honorários advocatícios.<br>Contudo, a alegação não merece prosperar.<br>Conforme se extrai do acórdão recorrido e do julgamento dos embargos declaratórios, o Tribunal a quo enfrentou as questões que considerou relevantes para a solução da lide, expondo de maneira clara e coesa os fundamentos que o levaram a decidir pela culpa dos compradores na rescisão, pela fixação do percentual de retenção em 20% dos valores pagos, pela inexigibilidade das taxas condominiais antes da posse e pela fixação do termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado. O acórdão de apelação afastou expressamente a tese de nulidade da sentença por falta de fundamentação, asseverando que (e-STJ, fls. 507-508):<br>"A decisão encontra se suficientemente fundamentada, portanto, ausente qualquer ofensa aos art. 489 do CPC. Outrossim, a falta de manifestação expressa sobre algum dos argumentos trazido pela parte, não configura ausência de motivação."<br>Posteriormente, no julgamento dos embargos de declaração, a Corte paulista novamente rechaçou a existência de vícios, afirmando que as questões foram detidamente examinadas e que a pretensão das embargantes revelava mero inconformismo com o resultado do julgamento, buscando indevida rediscussão da matéria. Consta do voto condutor dos aclaratórios (e-STJ, fls. 658-662):<br>"Marque se o V. Acórdão examinara detidamente a hipótese trazida à baila e assentara de forma expressa e inequívoca a) a não configuração da propalada nulidade da r. sentença por falta de fundamentação; b) a rescisão do compromisso de compra e venda por culpa dos promitentes compradores; c) a retenção de 20% dos valores pagos pelos pretensos adquirentes a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés; d) o descabimento da dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o bem; e) a inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 ao caso; e, f) a sucumbência recíproca entre os polos da relação jurídica processual, com repartição equânime das despesas processuais e honorários sucumbenciais."<br>É cediço que o julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem a se ater aos fundamentos indicados por elas ou a responder um a um todos os seus argumentos. A prestação jurisdicional é entregue de forma completa quando as questões essenciais ao julgamento da causa são apreciadas, o que efetivamente ocorreu no caso em tela. O fato de o resultado não ser aquele almejado pelas Recorrentes não significa que houve omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Portanto, afasto a alegada violação aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015.<br>(ii) As Recorrentes alegam que o acórdão recorrido teria violado os arts. 475 e 476 do Código Civil ao desconsiderar a exceção do contrato não cumprido, imputando-lhes indevidamente a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Sustentam que a entrega das chaves estava condicionada à quitação do saldo devedor, não havendo mora de sua parte.<br>Conforme expressamente consignado no acórdão de apelação, o Tribunal a quo reverteu a sentença de primeiro grau para afastar a culpa das vendedoras, reconhecendo que "o inadimplemento das promitentes-vendedoras não foi comprovado (art. 373, I, do CPC)" e que "a resolução do negócio jurídico decorreu da impossibilidade financeira dos promitentes-compradores" (e-STJ, fls. 506 e 509). Desse modo, a Corte de origem assentou que a rescisão contratual se deu por culpa dos promitentes-compradores, justamente a tese defendida pelas ora Recorrentes.<br>Assim, verifica-se a ausência de interesse recursal neste ponto, visto que o Tribunal estadual proferiu decisão alinhada à pretensão das Recorrentes quanto à causa da rescisão contratual. Ainda que houvesse interesse, a revisão da conclusão de que a culpa pela rescisão adveio da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras, demandaria, impreterivelmente, o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte Superior.<br>(iii) As Recorrentes aduzem que teria ocorrido ofensa ao art. 434 do CPC/2015 (e, por referência, ao art. 396 do CPC/1973), sob o argumento de que os promitentes-compradores não teriam comprovado tempestivamente os pagamentos alegados, o que impediria a devolução de valores.<br>A questão da comprovação dos pagamentos, embora levantada pelas Recorrentes, foi rechaçada pelo Tribunal de origem por configurar "indevida inovação recursal" em sede de embargos de declaração (e-STJ, fls. 661). Ao se manifestar nesse sentido, a Corte estadual negou o debate da matéria sob o fundamento da intempestividade da alegação, o que não foi devidamente impugnado pelas Recorrentes na via própria, tornando-se óbice intransponível para o conhecimento do recurso especial.<br>Desse modo, o recurso especial neste ponto encontra obstáculo na Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal, aplicada por analogia. A ausência de impugnação específica do fundamento da inovação recursal atrai a incidência do referido verbete sumular.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS À SAÚDE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. PONTO INCONTROVERSO. PRETENSÃO LIMITADA AO REQUERIMENTO DE PROVA PERICIAL. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DETERMINANTE. SÚMULA 283/STF. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. FEITO DEVIDAMENTE INSTRUÍDO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. SÚMULA 83/STJ. NÃO PROVIDO.<br>1. Ausência de impugnação específica a fundamento do acórdão recorrido atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o julgador constata adequadamente instruído o feito, com a prescindibilidade de dilação probatória, por se tratar de fatos provados documentalmente. Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.412.119/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024, g.n.)<br>Ademais, mesmo que superado o óbice processual, a averiguação da tempestividade e da suficiência da prova dos pagamentos ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.<br>(iv) As Recorrentes sustentam a violação aos arts. 417 a 420, 408 e 418 do Código Civil, defendendo a legalidade da retenção integral das arras (sinal), dada a sua natureza própria e o fato de a rescisão ter ocorrido por culpa dos promitentes-compradores.<br>Contudo, a pretensão das Recorrentes não encontra respaldo na jurisprudência consolidada desta Corte Superior. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que as arras confirmatórias, que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, não se confundem com a prefixação de perdas e danos, como ocorre com o instituto das arras penitenciais. Em razão de sua natureza, as arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.<br>(AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017)<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 906.340/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 11/9/2018, g.n.)<br>Nesse contexto, o acórdão recorrido, ao modular o percentual de retenção e afastar a integralidade da penalidade nos moldes contratuais, inclusive no que tange às arras confirmatórias, atuou em conformidade com o entendimento jurisprudencial dominante. A decisão do Tribunal a quo considerou expressamente "abusiva a cláusula contratual que previa retenções superiores" àquelas consideradas razoáveis (e-STJ, fls. 511), fixando o percentual de retenção em 20% sobre os valores pagos pelos promitentes-compradores, o que se alinha à vedação da retenção integral das arras confirmatórias, dado seu caráter de início de pagamento e a impossibilidade de cumulação da retenção integral das arras com outras penalidades que visem à prefixação de perdas e danos, evitando o bis in idem.<br>Desse modo, o acórdão impugnado está em harmonia com a orientação desta Corte Superior, de modo que a reforma pretendida pelas Recorrentes encontra óbice na Súmula 83 do STJ, segundo a qual "Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida".<br>(v) As Recorrentes apontam infringência ao art. 416 do Código Civil, alegando que a pena convencional pactuada teria sido afastada sem a necessidade de comprovação de prejuízo, quando seria plenamente exigível a cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato, cumulada com demais penalidades.<br>O Tribunal de origem, ao fixar o percentual de retenção em 20% dos valores pagos, implicitamente afastou a aplicação da cláusula penal nos moldes pretendidos pelas Recorrentes, considerando as disposições contratuais abusivas. Ao assim decidir, o acórdão adotou um fundamento que, para ser revertido, exigiria a demonstração de que a cláusula penal nos termos contratuais não era abusiva e deveria ser aplicada integralmente, além do percentual de retenção fixado.<br>Uma vez que as Recorrentes não impugnaram especificamente o fundamento do acórdão que considerou abusivas as cláusulas contratuais que previam retenções superiores ou a aplicação da cláusula penal nos moldes contratualmente previstos para além do percentual fixado, o recurso especial encontra óbice na Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.<br>(vi) As Recorrentes defendem a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, para permitir a aplicação de penalidades mais severas, como a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de patrimônio de afetação.<br>O acórdão recorrido foi explícito ao afastar a incidência da referida legislação, sob o fundamento de que o contrato em análise foi celebrado em 05 de abril de 2015 (e-STJ, fls. 52-54), ou seja, anteriormente à entrada em vigor da Lei do Distrato, em 28 de dezembro de 2018. Nas palavras do Tribunal a quo (e-STJ, fls. 516):<br>"Por fim, a pretendida aplicação imediata do disposto na Lei n. 13.786/18 esbarra no óbice imposto pelo art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei n. 4.657/42), o qual adota como regra no que tange à eficácia da lei no tempo o princípio da irretroatividade. Noutras palavras, as disposições da nova lei somente alcançam os contratos celebrados após a sua entrada em vigor."<br>Tal entendimento está em perfeita harmonia com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, que firmou a tese da irretroatividade da Lei nº 13.786/2018, a qual se aplica tão somente aos contratos firmados após sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito.<br>A propósito:<br>"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>2. No caso concreto, recurso especial não provido."<br>(REsp n. 1.498.484/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)<br>"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido."<br>(REsp n. 1.614.721/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)<br>Nesse sentido, não há reparo a ser feito no acórdão recorrido.<br>(vii) As Recorrentes sustentam a afronta ao art. 884 do Código Civil, defendendo a necessidade de fixação de indenização pela fruição ou indisponibilidade do imóvel (no percentual de 0,5% a 1% ao mês) para evitar o enriquecimento sem causa dos compradores durante o período em que o bem teria permanecido à disposição ou juridicamente indisponível.<br>O acórdão recorrido analisou expressamente a questão e afastou a pretensão de fixação de indenização por fruição, fundamentando sua decisão na ausência de imissão na posse pelos promitentes-compradores.<br>Conforme trecho do acórdão de apelação: "D"outro bordo, é lesiva a dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado do montante objeto de devolução, sobretudo porque os autores apelantes sequer chegaram a ingressar na posse do bem negociado." (e-STJ, fls. 515). A decisão ressalta que "ainda que haja no negócio jurídico disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar as despesas condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem", raciocínio que se aplica, por analogia, à taxa de fruição.<br>A inversão da conclusão da Corte de origem, que afirmou a não ocorrência da imissão na posse, pressupõe, necessariamente, o reexame das provas produzidas no processo. A verificação se houve, de fato, a transferência da posse do imóvel aos compradores, ou se o bem permaneceu disponível para fruição, é matéria de cunho eminentemente fático-probatório. Tal incursão é expressamente vedada em sede de recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido:<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ART. 884 DO CC/02. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. REFORMA. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS Nº 5 E 7, AMBAS DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do cabimento da cobrança da taxa de ocupação, bem como do percentual fixado pelo Tribunal estadual, demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. Precedentes.<br>3. Não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência interpretativa, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula nº 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 4. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO."<br>(AgInt no REsp n. 1.871.084/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020, g.n.)<br>(viii) As Recorrentes insistem na tese de que os promitentes-compradores são responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel, com base nos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil e arts. 9 e 12 da Lei nº 4.591/1964.<br>O Tribunal de origem afastou tal pretensão, com base no seguinte fundamento (e-STJ, fls. 515):<br>"D"outro bordo, é lesiva a dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado do montante objeto de devolução, sobretudo porque os autores apelantes sequer chegaram a ingressar na posse do bem negociado. Ainda que haja no negócio jurídico disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar as despesas condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem."<br>Para tanto, o Colegiado estadual invocou expressamente o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 886), cuja tese restou assim consolidada:<br>"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.<br>c) Se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."<br>No caso dos autos, é fato incontroverso que os promitentes-compradores não foram imitidos na posse do imóvel. Logo, a decisão do Tribunal de origem, ao afastar a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento das despesas condominiais, alinha-se perfeitamente à jurisprudência vinculante desta Corte. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83/STJ. Confira:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO VENDEDOR. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DA NORMA FEDERAL (LEI Nº 13.786/2018). FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284 DO STF. CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESCISÃO POR CULPA DOS AGRAVADOS. RETENÇÃO. 20% DOS VALORES PAGOS. PERDIMENTO DO SINAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DAS PENALIDADES CONTRATUAIS. SÚMULA Nº 284 DO STF. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DESPESAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DE VALORES. INVIABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA. MERA RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA. PRECEDENTES. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE DE REVISÃO DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A admissibilidade do recurso especial reclama a indicação clara dos dispositivos tidos por violados, bem como a exposição das razões pelas quais o acórdão teria afrontado cada um deles, não sendo suficiente a mera alegação genérica. No caso, o recorrente apontou ofensa a Lei nº 13.786/2018, sem destacar os dispositivos que teria sido malferidos. Incidência da Súmula nº 284 do STF.<br>3. A Corte local, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a preliminar de carência da ação não merecia acolhimento porque comprovado o interesse de agir dos réus, ao apresentar reconvenção. A modificação do entendimento firmado demandaria reexame de provas.<br>4. O tema relativo a alegada falta de comprovação dos pagamentos do imóvel foi analisado e decidido com base nos fatos da causa, de modo que não há como rever o entendimento alcançado no Tribunal estadual em virtude do óbice contido na Súmula nº 7 do STJ.<br>5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>6. A falta de particularização do dispositivo de lei federal objeto de divergência jurisprudencial consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial. Incidência da Súmula nº 284 do STF.<br>7. O acórdão recorrido, ao chancelar o desfazimento contratual pretendido e fixar direito de retenção em percentual suficiente ao atendimento da pretensão formulada pela Construtora, no índice de 20%, o fez com base no contexto fático da causa, de modo que alterar tal entendimento esbarra no óbice da Súmula nº 7 do STJ.<br>8. É assente nesta Corte que a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com o recebimento das chaves, o que não ocorreu no caso dos autos.<br>9. A pretensão de ter autorizada a compensação entre os valores pagos e as cláusulas penais não encontra agasalho, no caso vertente, na medida em que estas últimas não foram acolhidas, sendo fixado um percentual único de retenção dos valores pagos, no índice de 20%.<br>10. O Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a correção monetária não constitui um acréscimo indevido à dívida, porquanto apenas recompõe o valor real da moeda, corroído pela inflação ao longo do tempo. Sua observância prescinde, inclusive, de prévio ajuste entre as partes contratantes ou de pedido expresso nesse sentido.<br>11. A alteração do entendimento firmado na instância ordinária a respeito da distribuição dos ônus de sucumbência exige, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada no âmbito do recurso especial, conforme o óbice da Súmula nº 7 do STJ.<br>12. A teor do que dispõe o art. 85 do NCPC, para fixação de honorários advocatícios, o magistrado deve levar em consideração: I) o grau de zelo do profissional; II) o lugar de prestação do serviço;<br>III) a natureza e a importância da causa; e IV) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Dessa sorte, para se chegar ao valor dos honorários, também se mostra necessário que o Tribunal a quo análise o contexto fático-probatório, no sentido de avaliar a atuação do causídico e as circunstâncias, sendo aplicável a Súmula nº 7 do STJ, pois incabível a reapreciação do aludido conteúdo probatório nesta instância especial.<br>13. Agravo interno não provido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.881.812/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 28/5/2021, g.n.)<br>(ix) As Recorrentes apontam ofensa ao art. 86, parágrafo único, do CPC/2015, argumentando que teriam sucumbido em parte mínima dos pedidos, devendo os autores arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade.<br>O Tribunal de origem, ao reformar parcialmente a sentença de primeiro grau, reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes, decisão explicitada no voto condutor dos embargos de declaração, onde se afirmou que o acórdão assentara "a sucumbência recíproca entre os polos da relação jurídica processual, com repartição equânime das despesas processuais e honorários sucumbenciais" (e-STJ, fls. 661).<br>Contudo, a jurisprudência desta Corte Superior adota como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência o número de pedidos formulados e atendidos, conforme se depreende do entendimento firmado no seguinte precedente:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PRETENSÃO INICIAL PARCIALMENTE ACOLHIDA. CRITÉRIO NORTEADOR DA SUCUMBÊNCIA. NÚMERO DE PEDIDOS FORMULADOS E ATENDIDOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL QUE ENSEJA REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS COM BASE NA CONDENAÇÃO. (ART. 85, § 2º, DO CPC/2015). AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>1. "A jurisprudência do STJ está pacificada no sentido de adotar, como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número de pedidos formulados e atendidos" (EDcl no REsp 953.460/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe de 19/08/2011).<br>2. Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, sendo subsidiária a aplicação do art. 85, § 8º, do CPC/2015, apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2º do mesmo dispositivo (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019).<br>3. Caso concreto no qual, diante do provimento do recurso especial, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados, reconhecendo-se a sucumbência recíproca, visto que, dos quatro pedidos, a parte autora logrou êxito em apenas um, e fixando-se os honorários advocatícios com base na condenação.<br>4. Agravo interno provido."<br>(AgInt no REsp n. 1.897.624/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024, g.n.)<br>Analisando a pretensão inicial dos autores, Davi da Silva Araujo Peixoto e Fernanda Almeida Araujo Peixoto, verificam-se pedidos como a resolução do contrato por culpa exclusiva das rés, a restituição integral dos valores pagos e a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais, além de tutelas de urgência.<br>O Tribunal de Justiça, ao reformar a sentença, afastou a culpa das vendedoras, reconhecendo a impossibilidade financeira dos compradores como causa da rescisão, e autorizou a retenção de 20% dos valores pagos, em contraposição à restituição integral pleiteada.<br>Embora tenha mantido a inexigibilidade das taxas condominiais antes da posse em favor dos autores, o decaimento em relação à causa da rescisão e à integralidade da restituição representa uma sucumbência significativa dos pleitos principais formulados pelos demandantes.<br>Nesse cenário, em que a maior parte das pretensões principais dos autores não foi acolhida ou o foi em patamar muito aquém do postulado, a sucumbência das Recorrentes (promitentes-vendedoras) revela-se mínima, não se justificando a sucumbência recíproca.<br>Dessarte, impõe-se a reforma do acórdão recorrido neste particular, para que os autores (agravados) arquem integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade, conforme previsto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015.<br>(x) Por fim, as Recorrentes alegam que houve omissão quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos, defendendo sua incidência apenas a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.<br>A tese não procede, pois a matéria foi expressamente analisada e decidida pelo Tribunal de origem, que, ao dar parcial provimento à apelação, reformou a sentença justamente para adequar o julgado a esse entendimento. Consta do dispositivo do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 516-517):<br>" ..  dou parcial provimento ao recurso para 1) condenar as rés na devolução de 80% dos valores pagos pelos autores, com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da condenação;"<br>A decisão está, portanto, em total consonância com a tese firmada no julgamento do REsp 1.740.911/DF (Tema 1002/STJ), que estabeleceu:<br>"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."<br>Inexiste, pois, interesse recursal no ponto, tampouco a alegada omissão.<br>(xi) Diante do exposto, conheço do Recurso Especial e dou-lhe provimento, para reformar o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na parte em que tratou da distribuição dos ônus sucumbenciais. Em consequência, com fundamento no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015, condeno os Recorridos, DAVI DA SILVA ARAUJO PEIXOTO e FERNANDA ALMEIDA ARAUJO PEIXOTO, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos das Recorrentes, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação principal, nos termos do art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.<br>É como voto.