ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. TRIBUNAL ESTADUAL CONCLUIU PELA NÃO COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. No caso, o Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu que os ora Agravantes não comprovaram os requisitos d a pretendida usucapião. A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, consoante preconiza a Súmula n. 7/STJ.<br>2. A Súmula n. 7/STJ também obstam a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedentes.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial por WILSON PEREIRA E AMY TELES DOS SANTOS contra decisão exarada pela il. Terceira Vice-Presidência do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJ-SC), que inadmitiu seu recurso especial.<br>Por sua vez, o apelo nobre foi manejado com arrimo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, em face de v. acórdão assim ementado (fls. 187):<br>"APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR (ART. 485, VI, DO CPC).<br>RECURSO DOS AUTORES.<br>AQUISIÇÃO DA ÁREA USUCAPIENDA POR MEIO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. FORMA DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. AUTORES QUE BUSCAM, NA VERDADE, EXIMIR-SE DE CUMPRIR COM AS EXIGÊNCIAS DO DESMEMBRAMENTO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.<br>SENTENÇA MANTIDA.<br>,HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO.<br>RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (vide acórdão às fls. 479-484).<br>Nas razões do apelo nobre (fls. 492-527), WILSON PEREIRA E AMY TELES DOS SANTOS apontam, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 1.238 e 1.242, do Código Civil, afirmando, em síntese, que "não há como ser negada a ação de usucapião (por ausência de interesse processual) como modo de regularização da propriedade. De modo que, o instrumento particular constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião" (fls. 501- destaques no original).<br>Aduzem, também, que "a promessa de compra e venda ou o instrumento particular de doação, sendo válidos para produzir os efeitos do negócio e dela advindo direitos reais, há que se reconhecê-lo justo título à ação de usucapião. Nesse cenário, configura-se, pois, o interesse de agir dos Recorrentes na busca pelo provimento jurisdicional, haja vista que, a despeito de possuir justo título, a obtenção da escritura e do registro da aquisição possui impedimento de difícil e/ou incerta solução" (fls. 504- destaques no original).<br>Asseveram, ainda, que " s e a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião" (fls. 526-527).<br>O apelo nobre foi inadmitido (decisão às fls. 531-533), motivando o agravo em recurso especial (fls. 539-543) em testilha.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. TRIBUNAL ESTADUAL CONCLUIU PELA NÃO COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. No caso, o Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu que os ora Agravantes não comprovaram os requisitos d a pretendida usucapião. A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, consoante preconiza a Súmula n. 7/STJ.<br>2. A Súmula n. 7/STJ também obstam a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedentes.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O recurso em apreço não merece conhecimento.<br>No caso, o eg. TJ-SC, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu que os ora Agravantes não comprovaram os requisitos da usucapião, conforme v. acórdão do qual se transcreve o seguinte excerto (fls. 182-184):<br>"Narraram os autores na petição inicial que "adquiriram o imóvel situado na rua 12 de junho, nº 195, bairro Belchior Alto, no município de Gaspar/SC, em 15 de agosto de 2005, de Ademar Oeschler, que havia adquirido em 28 de dezembro de 1982 de Antonio João Haendchen, consoante se infere do incluso contrato de compra e venda e escritura pública de venda e compra avençados à época" (evento 1, PET1 p. 2).<br>Ademar Oeschler vem a ser o proprietário registral do terreno, conforme a matrícula juntada aos autos (evento 1, INF16).<br>Em razão de o contrato de compra e venda ter sido entabulado com o proprietário registral (evento 1, INF24), o juiz singular determinou aos autores que explicassem "por qual motivo a transferência da propriedade não pode ser efetivada pelos meios tradicionais" (evento 7, DESP39).<br>Os autores se manifestaram dizendo que a área "está em condomínio com outros posseiros, com isto, não é possível a realização da transferência de propriedade pelos meios tradicionais, a não ser por intermédio da respectiva ação de usucapião" (evento 8, PET40).<br>O juiz singular, então, indeferiu a petição inicial e julgou extinto o processo na forma do artigo 485, VI, do CPC, por ausência de interesse processual.<br>Os autores insistem na possibilidade de ajuizamento da ação de usucapião, argumentando: "antigamente os imóveis eram adquiridos por diversas vezes mediante aquisição de fração ideal, o que atualmente não é mais aceitável. Ocorre que os Apelantes adquiriram por meio de contrato de compra e venda apenas uma fração do imóvel, o que também inviabiliza a regularização pela forma administrativa. Há de se levar em conta também que o fato de conquistar a propriedade efetivamente não é manter a posse de um imóvel, mas sim, possuir escritura pública individualizada elaboradora por quem possua fé pública, assim, o contrato de compra e venda, não passa de um instrumento particular, que corrobora com a comprovação da posse, todavia, não tem o poder de transferir a propriedade. Ainda, não há como o imóvel vendido naquela época ser regularizado administrativamente, pois trata-se de um imóvel mal distribuído infelizmente e não aceito pela administração pública como viável a ser regularizado pela via normal, a administrativa" (evento 15, APELAÇÃO45).<br>Não lhes assiste razão.<br>A usucapião é modo de aquisição originária da propriedade, por meio do exercício prolongado da posse e de outros requisitos legais, estando prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil.<br>No presente caso, tratou-se de aquisição derivada, tendo os autores adquirido a área diretamente do proprietário registral, conforme contrato de compra e venda juntado no evento 1, INF24.<br>(..)<br>Situações como a dos autos (transmissão decorrente de contrato de compromisso de compra e venda com o legítimo proprietário) não encontram amparo no instituto da usucapião, que alberga somente a hipótese de aquisição originária da propriedade. Salvo algum empecilho concreto, devidamente demonstrado nos autos, v. g., ser a área inferior à fração mínima de parcelamento do solo prevista no município em questão. Não bastando, porém, para exceptuar a regra, o que alegam os apelantes no recurso, qual seja, de que "não há como o imóvel vendido naquela época ser regularizado administrativamente, pois trata-se de um imóvel mal distribuído infelizmente e não aceito pela administração pública como viável a ser regularizado pela via normal, a administrativa". Posto que não fizeram prova dessa alegada inviabilidade, para tanto não se prestando aquele parecer técnico que acompanhou a apelação (evento 15 - INF46), assinado apenas por um engenheiro, sem qualquer informação ou chancela proveniente da municipalidade ou do respectivo Ofício de Registro de Imóveis.<br>(..)<br>Em razão de a venda da área ter sido promovida pelo próprio titular do domínio, Ademar Oeschler, não têm os apelantes interesse de agir pela via da prescrição aquisitiva.<br>Este é o entendimento que predomina neste Tribunal:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ÁREA LOCALIZADA NO INTERIOR DE UM TERRENO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM OS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO. RECONHECIDA A FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES. PLEITO DE USUCAPIÃO. ÁREA USUCAPIENDA INSERIDA EM UM TERRENO MAIOR REGISTRADO. AUTORES QUE ADQUIRIRAM O BEM DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRETENSÃO, EM VERDADE, DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA E TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DOS IMÓVEIS. CARACTERÍSTICAS DO NEGÓCIO RELATIVAS À COMPRA E VENDA DE DOMÍNIO. FORMA DE AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. MEIO PROCESSUAL INADEQUADO. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. ALEGAÇÃO DE INTEMPESTIVIDADE DA RECONVENÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. FERIADO FORENSE INCIDENTE DURANTE O TRANSCURSO DO PRAZO. LAPSO QUE É AUTOMATICAMENTE PRORROGADO PARA O PRÓXIMO DIA ÚTIL. TEMPESTIVIDADE CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (Apelação Cível nº 0004705-53.2014.8.24.0019, rel. Des. Volnei Celso Tomazini, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 10/11/2022).<br>(..)<br>4 Dispositivo<br>Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento." (g. n.)<br>Nesse contexto, considerando as circunstâncias do caso concreto, a alteração do entendimento ora transcrito demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, pretensão inviável em sede de recurso especial, consoante preconiza a Súmula n. 7/STJ. Nesse mesmo sentido, destacam-se os seguintes julgados:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA MANTIDA. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO INCIDÊNCIA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. É inviável rever a conclusão do Tribunal de origem quanto ao preenchimento dos requisitos para o reconhecimento da usucapião, porquanto demandaria reexame de provas, o que é vedado nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>(..)<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 1852271/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 09/09/2021 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSE EXCLUSIVA, EM NOME PRÓPRIO, POR MAIS DE 20 ANOS, DE FORMA MANSA E PACÍFICA, CONTÍNUA E SEM OPOSIÇÃO. REQUISITOS CONFIGURADOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Segundo a Corte de origem, o preenchimento dos requisitos legais autoriza o reconhecimento da pleiteada prescrição aquisitiva.<br>2. A reforma do julgado demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada no recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp 1046478/GO, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 03/04/2018, DJe 06/04/2018 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE USUCAPIÃO JULGADA IMPROCEDENTE - REQUISITOS - AUSÊNCIA - DELIBERAÇÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA AUTORA.<br>(..)<br>3. O Eg. Tribunal a quo concluiu inexistirem os requisitos imprescindíveis a ensejar o direito de usucapião da propriedade em comento de modo que, para o acolhimento do apelo nobre e, por conseguinte, derruir as afirmativas contidas no decisum objurgado, seria necessário o revolvimento das provas juntadas nos autos, o que forçosamente ensejaria em rediscussão de matéria fática, incidindo, na espécie, os óbices das Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes: AgRg no AREsp 364.066/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015; EDcl no AREsp 277.830/AL, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 05/02/2015, DJe 12/02/2015; (AgRg no REsp 1415166/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 24/10/2014; (AgRg no AREsp 77.429/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 26/08/2014, DJe 01/10/2014.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp 1352449/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018 - g. n.)<br>Finalmente, pela divergência pretoriana, o recurso também não merece acolhida, na medida em que a incidência da Súmula n. 7/STJ também obsta o apelo nobre pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nessa linha de intelecção, destacam-se:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. (..) REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>(..)<br>3. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à análise da tese recursal pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.965.844/SP, relator MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023 - g. n.)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DANO MORAL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO. SÚMULA N. 182/STJ. NÃO PROVIMENTO.<br>1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>2. A necessidade do reexame da matéria fática inviabiliza o recurso especial também pela alínea "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, ficando, portanto, prejudicado o exame da divergência jurisprudencial.<br>(..)<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp 1815468/PB, Rel. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021 - g. n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>3. " ..  a incidência da Súmula 7 do STJ é óbice também para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.662.160/DF, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023).<br>(..)<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.331.289/MS, relator MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 28/8/2023.)<br>Com estas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Sem majoração dos honorários advocatícios recursais, na medida em que não foram arbitrados no v. acórdão estadual/recorrido.<br>É o voto.