DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por ZAMIR CERVINI ANDRADE, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO nos termos da seguinte ementa (fls. 257-275):<br>LOTEAMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE. DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS À COBRANÇA DE RATEIO DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Proprietária de lote que anuiu com a associação, visto que i) o contrato padrão do loteamento registrado muitos anos antes da aquisição obriga e vincula os posteriores adquirentes; ii) a escritura de compra e venda fez menção expressa ao contrato padrão, comprometendo-se a adquirente a cumpri-lo; iii) contribuiu por muitos anos com o rateio das despesas, sendo vedado o venire contra factum proprium; e iv) participou ativamente como membra nos procedimentos de tomada de decisão da associação. Aplicação da parte final do entendimento que o E. STJ, em regime de recursos repetitivos, no sentido de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (R Esp 1280871/SP). Cobranças devidas. Ação improcedente. Recurso provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 500-509).<br>No presente recurso especial, o recorrente alega ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte.<br>Sustenta, outrossim, que "excluiu da sua cognição a alegação de que o Recorrente em momento algum firmou contrato com a Associação de Moradores ora Recorrida que, na época da assinatura, sequer existia" (fl. 306) e que "o v. acórdão recorrido fundamentou que as taxas são devidas em razão da anuência do Recorrente ao seu pagamento quando firmou o contrato de aquisição do lote; porém, em que pese ter sido instado a se manifestar inúmeras vezes, se manteve omisso quanto a cláusula 5.12 que dispõe o seguinte" (fl. 307).<br>Ap resentadas as contrarrazões (fls. 514-520), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 557-558).<br>É, no essencial, o relatório.<br>No presente recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido teria sido omisso na apreciação dos seguintes pontos: a) o contrato de aquisição não foi firmado com a associação de moradores, mas com a empresa São Fernando S.A. Desenvolvimento Imobiliário (fls. 306-308); b) a cláusula 5.12 do instrumento público não declara anuência para associar-se ou pagar taxas ad eternum, mas apenas assumir ônus de contrato de prestação de serviços, com empresa privada, pelo prazo de 3 anos (fls. 307-308).<br>Da análise dos autos, tenho que não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que (fls. 266-267):<br>O loteamento em questão foi criado em 1976 e possui toda infraestrutura de segurança 24 horas, portaria, controle de acesso, recebimento e triagem de correspondências, manutenção, cuidado de áreas verdes e de lazer, administração, fornecimento e estrutura de água e esgoto criada e mantida pela associação, etc.<br>A apelante adquiriu, em 2013, imóvel em tal loteamento, localizado na região conhecida como Granja Viana, famosa exatamente por esse tipo de empreendimento.<br>O contrato padrão do loteamento, registrado muitos anos antes da aquisição pela autora, prevê a obrigação de contribuir para a infraestrutura, manutenção e serviços prestados pela associação ou por quem lhe fizer as vezes:<br>22.18) DA VIGILÂNCIA E MANUTENÇÃO DOS JARDINS, PRAÇAS, ÁREAS VERDES, ARRUAMENTOS, SISTEMAS DE ÁGUA POTÁVEL E DE RUAS PLUVIAIS - pelo presente instrumento, o Outorgado contrata a OUTORGANTE para os serviços de vigilância, atendimento de portarias, manutenção dos jardins, praças, áreas verdes, arruamentos, e sistema de água potável e de águas pluviais. 22.18.1) O contrato de que trata o item 22.18 terá validade de um ano, prazo esse contado a partir da entrega das obras de urbanização, podendo, caso seja o interesse da OUTORGANTE, ser prorrogado por sucessivos novos contratos. 22.18.2) Findo o prazo de um ano estabelecido no subitem 22.18.1 e não exercendo a OUTORGANTE o direito à prorrogação do contrato, os proprietários dos lotes elegerão um administrador, que substituirá a OUTORGANTE nos serviços prestados no subitem 22.18.<br>Pontua-se que não procede a tese veiculada em contrarrazões pela apelada de que tal outorga estaria vencida, uma vez que, apesar do estabelecimento de prazo, prevalece a disposição de necessidade de administração do loteamento por algum ente, de modo que, enquanto a associação-requerida não for substituída, é competente para a administração do loteamento e respectiva cobrança.  <br>Ainda que assim não fosse, na escritura pública pela qual a autora, na qualidade de cessionária, adquiriu o imóvel, consta expressamente que a parte adquirente se obriga a "cumprir e respeitar todas as restrições, obrigações e prerrogativas do Loteamento "ALTOS DE SÃO FERNANDO", constantes no contrato padrão, arquivado junto ao processo de registro do Loteamento." (fls. 549-551)<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF.<br>1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação.<br>2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo.<br>4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática.<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido, cito: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025.<br>Quanto ao dissídio jurisprudencial, observa-se que não foi comprovado, conforme estabelecido nos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.<br>É cediço que a divergência jurisprudencial deve ser demonstrada com a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.<br>No caso concreto, a parte recorrente limitou-se a apontar dissídio em razão da alegação de que "o v. acórdão acolheu a tese de que "é irrelevante que a embargada foi criada posteriormente à aquisição", enquanto o Superior Tribunal de Justiça firmou sua tese de que a aquisição de imóvel em data anterior à constituição da associação não pode impor ao adquirente que não se associou ou aderiu, a cobrança de encargos, O QUE É EXATAMENTE O CASO DOS AUTOS, existindo, portanto, manifesta divergência jurisprudencial" (fl. 311).<br>Ocorre, entretanto, que o acórdão recorrido não se fundou unicamente na suposta irrelevância da data da aquisição para concluir ter havido anuência por parte da parte autora, mas antes elencou ainda várias outras razões, nenhuma das quais foi objeto de impugnação. Confira-se a ementa do julgado:<br>Proprietária de lote que anuiu com a associação, visto que i) o contrato padrão do loteamento registrado muitos anos antes da aquisição obriga e vincula os posteriores adquirentes; ii) a escritura de compra e venda fez menção expressa ao contrato padrão, comprometendo-se a adquirente a cumpri-lo; iii) contribuiu por muitos anos com o rateio das despesas, sendo vedado o venire contra factum proprium; e iv) participou ativamente como membra nos procedimentos de tomada de decisão da associação. Aplicação da parte final do entendimento que o E. STJ, em regime de recursos repetitivos, no sentido de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"<br>Em tais condições, verifica-se que os julgados apresentados não guardam similitude fática com a hipótese dos autos, em que o Tribunal de origem, ao apreciar as particularidades da causa, constatou de modo expresso a existência de anuência.<br>Impende salientar que esta Corte superior firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissenso é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei, como ocorreu na espécie.<br>Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.<br>Deixo de majorar os honorários, visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 275).<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA