ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FOLDER UTILIZADO COMO PUBLICIDADE DEMONSTRANDO A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COMPLETAMENTE EQUIPADO COM ACADEMIA E SALÃO DE JOGOS. PUBLICIDADE ENGANOSA RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVA E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2.015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>2. No caso, o Tribunal a quo, após o exame acurado dos autos, das provas, dos documentos, da natureza da avença e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu que houve publicidade enganosa. A modificação da conclusão do Tribunal de origem demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, além da necessidade de interpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável em recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ.<br> 1  ADMISSIBILIDIDADE. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA NAS RAZÕES DE APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA ARGUIDA E DISCUTIDA DURANTE A REGULAR TRAMITAÇÃO DO FEITO. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL PARCIALMENTE ACOLHIDA.<br> 2  MÉRITO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS DECORRENTES DO PROCESSO DE EDIFICAÇÃO E/OU MATERIAIS APLICADOS. PATOLOGIAS IDENTIFICADAS NA PERÍCIA JUDICIAL QUE NÃO SERIAM SANADAS PELA MERA MANUTENÇÃO PREVENTIVA. OBRAS CORRETIVAS SOLICITADAS E NÃO CUMPRIDAS. IMPERÍCIA DA PARTE RÉ. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA.<br> 2.1  FORNECIMENTO DE MOBILIÁRIOS. ARGUIÇÃO DE AUSÊNCIA DOS ITENS NO MEMORIAL DESCRITIVO, FIGURANDO COMO IMAGENS MERAMENTE ILUSTRATIVAS. FOLDER UTILIZADO COMO PUBLICIDADE DEMONSTRANDO A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COMPLETAMENTO EQUIPADO. TÉCNICA DE VENDA PARA ANGARIAR INTERESSADOS. BOA-F É OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEGÍTIMA EXPECTATIVA. PROPOSTA VINCULANTE AO CONSUMIDOR. PUBLICIDADE ENGANOSA POR OMISSÃO  CDC, ART. 30 . DEVER DE FORNECER O MOBILIÁRIO E INSTALAÇÕES.<br> 2.2  DANOS MATERIAIS. ELEVADOR DANIFICADO EM RAZÃO DE INFILTRAÇÃO. PROBLEMA IDENTIFICADO DE FORMA GENERALIZADA NO CONDOMÍNIO. VÍCIO CONSTRUTIVO CAUSADO PELA RÉ. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA.<br> 2.3  APLICAÇÃO DO PRAZO QUINQUENÁRIO DE GARANTIA  CC, ART. 618 . INCIDÊNCIA DO DIPLOMA CONSUMERISTA. RECLAMAÇÃO ADMINISTRATIVA SUFICIENTE PARA INTERROMPER O CURSO DO LAPSO TEMPORAL DE PRESCRIÇÃO. DECADÊNCIA QUE SOMENTE COMEÇA A CORRER A PARTIR DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS VÍCIOS OCULTOS. INSURGÊNCIA REJEITADA.<br> 3  RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO." (Fls. 1243-1244)<br>Os embargos de declaração opostos por BEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI foram rejeitados, fls. 1250-1255.<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.022, II, do CPC, ante a omissão do v. acórdão recorrido em analisar a eficácia jurídica do aviso "imagem meramente ilustrativa" à luz do art. 30 do CDC, o que configura manifesta negativa de prestação jurisdicional e impõe a anulação do julgado para saneamento do vício;<br>(ii) arts. 30 e 31 da Lei 8.078/1990 (CDC), pois o acórdão aplicou indevidamente o princípio da vinculação da oferta ao ignorar por completo os efeitos jurídicos do aviso expresso, impondo ao fornecedor obrigação inexistente e vulnerando os princípios da boa-fé objetiva e da transparência; e<br>(iii) divergência jurisprudencial e violação aos arts. 30 e 31 do CDC, uma vez que a publicidade, por conter a ressalva "imagem meramente ilustrativa" e se qualificar como mero exagero lícito (puffing), não possui caráter vinculante ou enganoso, tendo o acórdão recorrido se dissociado de orientação jurisprudencial que reconhece o puffing como prática publicitária desprovida de força obrigacional.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 1300-1312).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>Contraminuta às fls. 1331-1341.<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>EMENTA<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FOLDER UTILIZADO COMO PUBLICIDADE DEMONSTRANDO A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COMPLETAMENTE EQUIPADO COM ACADEMIA E SALÃO DE JOGOS. PUBLICIDADE ENGANOSA RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVA E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2.015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>2. No caso, o Tribunal a quo, após o exame acurado dos autos, das provas, dos documentos, da natureza da avença e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu que houve publicidade enganosa. A modificação da conclusão do Tribunal de origem demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, além da necessidade de interpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável em recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.<br>VOTO<br>A irresignação não prospera.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, o CONDOMÍNIO COSTA DO SOL RESIDENCE - ora agravado - ajuizou ação de obrigações de fazer cumulada com multa cominatória, pedido sucessivo de indenização substitutiva, tutela antecipada e indenização por danos materiais contra BEO CONSTRUÇÕES E INCORPORACOES LTDA - ora agravante -, alegando queixas de construção relativas à má qualidade dos materiais e serviços, além do descumprimento do memorial descritivo, com não entrega de depósito de lixo, quadra poliesportiva, churrasqueira no quiosque e mobília das áreas comuns (sala de jogos, espaço fitness e quadra), bem como infiltrações, rachaduras, trincas e descolamentos de reboco.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, confirmando a tutela de urgência e condenando a ora agravante, nos seguintes termos:<br>"ANTE O EXPOSTO, julgo procedente, em parte, o pedido para, confirmando a tutela de urgência, sujeitar a BEO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA:<br>1) à reparação dos vícios ou defeitos de construção evidenciados nos itens 6.1, 6.2, 6.3, 6.6 (apenas no tocante à gaiola da escada), 6.7 e 6.10, do laudo pericial, na forma nele sugerida, e à complementação do empreendimento, mediante fornecimento de mobiliário equivalente ao exposto na oferta ou propaganda, isto para a sala de jogos, espaço fitness e quadra poliesportiva, tudo com prazo de 30 dias ao início e de 120 dias ao encerramento dos trabalhos, sob pena de multa diária de R$ 3.000,00, nada obstando, se verificada inércia, a substituição das obrigações de fazer, todas ou isoladamente, por reparação pelo equivalente em dinheiro (material e mão-de-obra), conforme montante a ser aferido em liquidação por arbitramento (para a hipótese da espera dos valores ao início dos trabalhos) ou por artigos (caso opte o autor custear a obra, sob os balizadores do laudo pericial, para cobrança, depois, do montante desembolsado);<br>2) ao pagamento de R$ 762,07 (evento 96, anexo 469), a título de danos materiais, sob atualização monetária, pelo INPC, desde a data do desembolso, e com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês (CC, art. 406), estes a contar da citação, ato da constituição em mora.<br>Em face da sucumbência recíproca, arcarão autor e ré, na proporção de 30% àquele e 70% a esta, com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% de 70% do valor atribuído à causa ao advogado do demandante e em 10% de 30% do valor atribuído à causa ao advogado do réu, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, pela conjugação do proveito econômico, apresentação de peças sem considerável complexidade fática e jurídica e enfrentamento de dilação probatória com perícia, unicamente." (fl. 970).<br>O Tribunal de Justiça de Santa Catarina conheceu em parte e negou provimento ao recurso de apelação da ora agravante, confirmando a sentença notadamente quanto à responsabilidade civil por cláusulas construtivas e ao dever de fornecer móveis em razão de publicidade enganosa por omissão (art. 30 do CDC), nos termos da seguinte fundamentação:<br>"Como pontuado no laudo pericial, a maioria dos problemas constatados se relacionam ao descolamento do reboco, da argamassa, dos rodapés e/ou das pinturas realizadas. Constatou-se a presença de vícios de forma generalizada no prédio, decorrentes de infiltrações e umidade, o que revela a imperícia da construtora ao edificar de forma a evitar tais problemas.<br>O perito consignou em seu laudo, a propósito, a ocorrência dos problemas "relacionados a vícios construtivos inerentes aos materiais aplicados e/ou devido a falha durante o processo construtivo".<br>(..)<br>2.2. Fornecimento de Mobiliários:<br>Nesse ponto, a parte apelante se insurge alegando que a propaganda deixava claro se tratar de "imagens meramente ilustrativas", não sendo parte do memorial descritivo a entrega de móveis para ala fitness e sala de jogos.<br>Igualmente, as razões postas na sentença devem ser mantidas, a rigor do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor:<br>Além da má prestação do serviço executado, incidiu a ré, outrossim, em descumprimento da oferta ou propaganda do seu produto, ou seja, há diferença entre o que foi entregue e aquilo previsto no memorial descritivo e material publicitário.<br>Consoante regra inserta no art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.<br>A transparência e informação são expressões da boa-fé objetiva (CC, art. 422), força motor de todo ato e negócio jurídico, tanto que alçadas a direito básico do consumidor (CDC, art. 6º, inciso III e IV).<br>E também falhou a ré nessa seara, segundo a perícia.<br>Para começar, apesar de não constar do memorial descritivo, o portfólio do empreendimento (anexos 65/76) anunciou a venda com inclusão de quadra poliesportiva, sala de jogos e academia, sob ilustração de todos os espaços já funcionais, mas desprovida de alerta sobre a exclusão dos mobiliários  grifei e destaquei .<br>O memorial descritivo do empreendimento está acostado no evento 96, ANEXO53, ANEXO54, ANEXO55, ANEXO56, ANEXO57, ANEXO58, ANEXO59, ANEXO60, ANEXO61, ANEXO62, ANEXO63 dos autos principais. Dali é possível extrair diversas informações a respeito da futura edificação.<br>Assim como consignado na sentença, de fato, não consta o detalhamento dos móveis e equipamentos a serem entregues pela construtora.<br>Prevalece, na espécie, o conteúdo do portfólio e anúncio utilizado pela vendedora como ferramenta de publicidade e propaganda para angariar investidores, o qual contempla descrição visual da estrutura esperada pelo consumidor  evento 96, ANEXO76, 1G :<br>Aliado às imagens, o texto informativo é claro ao mencionar que a quadra seria poliesportiva, haveria playground, fitness center e sala de jogos. Portanto, como mencionado na sentença, não é possível admitir a entrega dos espaços sem os itens necessários para configuração da promessa "até porque descabida a descrição de cada ambiente e sua destinação quando uma sala sem aparelhos ou equipamentos não é uma academia, tampouco uma sala sem mobiliário não pode servir para jogos".<br>Contrariamente ao alegado nas razões recursais, é inequívoca a indução do autor em erro pela ré, pois a vendedora anunciou uma unidade imobiliária com características diferentes daquelas efetivamente disponibilizadas, após a conclusão do empreendimento.<br>Embora aceitável a existência de modificações ou adaptações no projeto original do imóvel, bem como admitida a hipótese de que a construção tenha seguido o memorial descritivo, é certo que a decisão de compra do adquirente  consumidor  ocorreu após contato com a propaganda explícita do imóvel decorado, o que, de praxe, acontece na maioria dos casos.<br>Isso torna inadequada a alegação da ré de que a decoração apresentada nas imagens seria meramente ilustrativa, sendo necessária a consulta ao memorial descritivo. Ao utilizar a exposição de folders e fotos revelando o conteúdo do imóvel pronto, a anunciante usou técnica de venda agressiva, gerando a expectativa nos clientes de que receberiam o condomínio com tais características, ou, no mínimo, semelhantes.<br>Portanto, não é razoável que a vendedora entregue, ao final, um imóvel muito diferente daquele anunciado como referência para a compra dos adquirentes, ao menos em relação às áreas comuns destinadas aos condôminos. Aliás, no que é pertinente:" (Fls. 1238-1239)<br>Do excerto acima transcrito, afere-se que o Tribunal a quo negou provimento ao recurso e confirmou a sentença que reconheceu a responsabilidade pelos vícios de construção, além de entender que as imagens da publicidade aliada ao texto informativo geraram legítima expectativa dos adquirentes de que receberiam o imóvel com os ambientes descritos.<br>O apelante sustenta ter havido negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem, quanto à análise da eficácia jurídica do aviso "imagem meramente ilustrativa".<br>Conforme restou asseverado no decisum impugnado, é inadequada a alegação de que a decoração apresentada seria meramente ilustrativa, pois "ao utilizar a exposição de folders e fotos revelando o conteúdo do imóvel pronto, a anunciante usou técnica de venda agressiva, gerando a expectativa nos clientes de que receberiam o condomínio com tais características, ou, no mínimo, semelhantes".<br>No acórdão dos embargos a questão foi novamente abordada, in verbis:<br>"Frise-se, pretendeu a parte recorrente a caracterização do chamado "puffing", "técnica publicitária de lícita utilização de exagero, para enaltecer certa característica do produto"  REsp n. 1.370.677/SP, Min. Raul Araújo .<br>Todavia, como fundamentado no acórdão, tratou-se de técnica de venda agressiva e ostensiva, visando auferir clientes e gerando a expectativa nele de receberem o então demonstrado. A propósito, a doutrina esclarece ser assim considerada apenas as técnicas de exagero, o que não se evidencia no presente caso (..)" (fl. 1252).<br>Assim, não prospera a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à solução da lide, dessa forma, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia.<br>É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido, podem ser mencionados os seguintes julgados: EDcl no AgInt no REsp n. 2.114.250/MG, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 4/2/2025, DJEN de 6/3/2025; REsp n. 2.086.697/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/2/2025, DJEN de 5/3/2025; EDcl no AgInt na Rcl n. 45.542/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 18/2/2025, DJEN de 24/2/2025; e EDcl no AgInt nos EDcl nos EREsp n. 1.859.857/PR, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/2/2025, DJEN de 12/3/2025.<br>Quanto à violação aos arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor, o recorrente argumente que o acórdão aplicou indevidamente o princípio da vinculação da oferta ao ignorar por completo os efeitos jurídicos do aviso expresso de imagem meramente ilustrativa.<br>No entanto, do excerto acima transcrito, constata-se que o egrégio Tribunal a quo, após o exame acurado dos autos, das provas, dos documentos, da natureza da avença e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu que houve publicidade enganosa, pois, "prevalece, na espécie, o conteúdo do portfólio e anúncio utilizado pela vendedora como ferramenta de publicidade e propaganda para angariar investidores, o qual contempla descrição visual da estrutura esperada pelo consumidor" e que "ao utilizar a expo sição de folders e fotos revelando o conteúdo do imóvel pronto, a anunciante usou técnica de venda agressiva, gerando a expectativa nos clientes de que receberiam o condomínio com tais características, ou, no mínimo, semelhantes".<br>Dessa forma, cuida-se, evidentemente, de matéria que envolve o reexame dos fatos, provas e das cláusulas contratuais, o que é inadmissível em sede de recurso especial, por vedação das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Por fim, impossível conhecer da alegada divergência interpretativa, pois a incidência do Verbete n. 7 da Súmula do STJ na questão controversa apresentada é, por consequência, óbice também para a análise do apontado dissídio, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na extensão, negar-lhe provimento.<br>Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majorar os honorários advocatícios devidos ao procurador da parte agravada no importe de 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias ordinárias.<br>É como voto.