ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos pelo adquirente e pela construtora contra acórdão proferido em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta pelo adquirente.<br>2. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, tendo enfrentado as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que contrariamente aos interesses da parte recorrente.<br>3. O regime de construção por administração foi afastado com base na análise das provas, que indicaram a atuação da construtora como incorporadora típica, sendo inaplicável o art. 63 da Lei 4.591/1964. A revisão dessa conclusão encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 43/STJ), enquanto os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema Repetitivo 1.002/STJ.<br>5. A validade do leilão extrajudicial e a necessidade de intimação pessoal não foram objeto de análise pelo Tribunal de origem, carecendo de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).<br>6. A sucumbência recíproca foi reconhecida, com maior proporção para a construtora, considerando o êxito parcial de ambas as partes nos pedidos formulados.<br>7. Agravos conhecidos. Recurso especial da adquirente parcialmente provido. Recurso especial da construtora desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravos em recurso especial interposto por contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 702):<br>"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO NÃO CARACTERIZADO (LEI Nº 4.591/64) - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - INICIATIVA DA AUTORA - RETENÇÃO DE 80%, CONFORME ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL - JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO - DANO EXTRAPATRIMONIAL NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - CONHECIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS - PARCIAL PROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO (RÉ), PARA QUE OS JUROS PASSEM A INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, E DESPROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO (AUTORA)."<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 807-809).<br>Em seu recurso especial, o recorrente CONSTRUTORA CALPER LTDA. alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.022 do CPC, pois teria havido omissão e contradição no acórdão recorrido, com negativa de prestação jurisdicional ao não sanar pontos suscitados nos embargos declaratórios.<br>(ii) arts. 50 a 58 e 63 da Lei 4.591/1964, c/c art. 1º, VII, da Lei 4.864/1965, pois seria caso de construção por administração (preço de custo), o que afastaria o CDC, imporia a ilegitimidade passiva da construtora e condicionaria eventual restituição de valores ao saldo remanescente de leilão extrajudicial nos termos do art. 63.<br>(iii) arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, bem como art. 7º da Lei 13.874/2019, pois teria sido desrespeitada a autonomia privada, a intervenção mínima e a boa-fé objetiva, ao afastar cláusulas de irretratabilidade/irrevogabilidade e a alocação de riscos pactuada.<br>(iv) art. 60 da Lei 4.591/1964, pois a prorrogação de prazo e replanejamento de obra teria sido deliberada em assembleia dos condôminos, afastando a tese de atraso imputável à recorrente.<br>(v) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, pois a correção monetária sobre valores a restituir deveria incidir a partir do ajuizamento da ação, e não de cada desembolso ou da citação.<br>Por sua vez, a recorrente LOUISE FERNANDES DURAN alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 3º, § 2º, 6º, VIII, 12, 14, §§ 1º e 3º, II, 29 e 51, IV, do CDC, pois a relação seria consumerista, com responsabilidade objetiva por atraso e falhas na prestação do serviço, abusividade de cláusulas restritivas e cabimento de inversão do ônus da prova.<br>(ii) arts. 476 e 475 do Código Civil, pois teria havido exceção do contrato não cumprido e inadimplemento da vendedora, autorizando a resolução contratual por culpa exclusiva desta e a restituição integral dos valores pagos.<br>(iii) art. 43, I e II, da Lei 4.591/1964, pois a incorporadora deveria informar o estado da obra e indenizar prejuízos por retardar injustificadamente a conclusão, o que teria ocorrido, impondo devolução integral.<br>(iv) art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, pois o leilão extrajudicial sem intimação pessoal do devedor fiduciante seria inválido, não podendo justificar deduções de despesas nem afastar a devolução de valores.<br>(v) art. 405 do Código Civil e Súmula 43/STJ (quanto à correção monetária e juros), pois os juros de mora sobre os danos materiais seriam devidos desde a citação e a correção monetária incidiria desde cada desembolso.<br>(vi) art. 86, parágrafo único, do CPC, pois a sucumbência deveria observar a causalidade e a sucumbência mínima da recorrente, com condenação integral da recorrida nas verbas de sucumbência.<br>Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1002).<br>Os recursos especiais foram inadmitidos na origem, dando ensejo à interposição dos presentes agravos.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos pelo adquirente e pela construtora contra acórdão proferido em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta pelo adquirente.<br>2. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, tendo enfrentado as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que contrariamente aos interesses da parte recorrente.<br>3. O regime de construção por administração foi afastado com base na análise das provas, que indicaram a atuação da construtora como incorporadora típica, sendo inaplicável o art. 63 da Lei 4.591/1964. A revisão dessa conclusão encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 43/STJ), enquanto os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema Repetitivo 1.002/STJ.<br>5. A validade do leilão extrajudicial e a necessidade de intimação pessoal não foram objeto de análise pelo Tribunal de origem, carecendo de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).<br>6. A sucumbência recíproca foi reconhecida, com maior proporção para a construtora, considerando o êxito parcial de ambas as partes nos pedidos formulados.<br>7. Agravos conhecidos. Recurso especial da adquirente parcialmente provido. Recurso especial da construtora desprovido.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, a autora alegou ter adquirido, em 31/8/2014, a Loja 2 do empreendimento "Lumina Corporate", afirmando atraso na entrega da obra e ausência de "habite-se", equívocos reiterados em demonstrativos de saldo devedor, além de significativa desvalorização do imóvel; diante do quadro, propôs ação de rescisão contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais, com fundamento no CDC, inclusive requerendo inversão do ônus da prova, restituição integral dos valores pagos e compensação por dano moral.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resolução já consumada pelo leilão extrajudicial, indeferindo o pleito de rescisão e condenando a ré a devolver 80% das quantias pagas constantes da planilha juntada aos autos (R$ 189.912,20), com abatimento das despesas comprovadas de resilição e leilão, excluída da base a comissão de corretagem; fixou correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e rejeitou o dano moral, com fundamento no art. 487, I, do CPC (e-STJ, fls. 411-414).<br>No acórdão, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro afastou a tese de construção por administração, aplicou o CDC, reconheceu a legitimidade passiva da ré e a subsistência do interesse de agir, manteve o percentual de retenção de 20% (devolução de 80%), bem como a inexistência de dano moral, e deu parcial provimento ao primeiro recurso (ré) apenas para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado, negando provimento ao segundo recurso (autora) (e-STJ, fls. 702-709).<br>I - Do Recurso Especial de LOUISE FERNANDES DURAN<br>(i) A recorrente alega, em síntese, que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora, em razão do incontroverso atraso na entrega da obra, o que lhe garantiria o direito à restituição integral de todos os valores pagos, incluindo comissão de corretagem, na forma dos arts. 475 do Código Civil e 43, II, da Lei nº 4.591/64. Invoca, ainda, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) e diversas disposições do CDC que amparam sua pretensão.<br>O Tribunal de origem, embora tenha reconhecido a mora da construtora, entendeu que a rescisão se deu por "iniciativa da autora" e que esta também incorreu em inadimplemento, mantendo, por isso, a retenção de 20% dos valores pagos. Consta do acórdão: "Por outro lado, há de ser considerado o inadimplemento da Demandante, além da formalização de desfazimento do negócio" (e-STJ, fls. 706).<br>Quanto ao percentual da retenção, a jurisprudência deste Tribunal tem por válida a fixação entre 10% e 25% das prestações pagas pelo comprador, na ocorrência de rescisão contratual por sua culpa, cabendo ao julgador arbitrar o valor exato mediante a aferição dos prejuízos incorridos pelo vendedor nas circunstâncias específicas do caso. Confira:<br>"AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.<br>1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.<br>1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.<br>2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes.<br>3. Agravo regimental desprovido."<br>(AgRg no AREsp n. 803.290/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2017, DJe de 1/8/2017, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.<br>2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.<br>3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 1.361.921/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/6/2016, DJe de 1/7/2016, g.n.)<br>A controvérsia sobre a culpa pela rescisão do contrato - se exclusiva da construtora pelo atraso, ou concorrente, ou preponderante da compradora por sua posterior inadimplência - é questão eminentemente fática.<br>O Tribunal a quo, soberano na análise das provas, concluiu pela existência de elementos que justificavam a retenção parcial, atribuindo a iniciativa da rescisão à compradora. Para se chegar a uma conclusão diversa, no sentido de que a culpa foi exclusiva da vendedora, seria necessário reexaminar todo o contexto fático da relação contratual, a troca de correspondências entre as partes, as datas de vencimento e pagamento das parcelas, o momento exato em que a obra deveria ser entregue e o momento em que a compradora cessou os pagamentos.<br>Tal reexame probatório é vedado em sede de recurso especial, conforme o óbice da Súmula nº 7 desta Corte. O recurso, nestes pontos, não pode ser conhecido.<br>(ii) A recorrente argumenta que o leilão extrajudicial do imóvel foi inválido, por não ter havido sua intimação pessoal para purgar a mora, nos termos da Lei de Alienação Fiduciária. Por conseguinte, defende que as despesas decorrentes desse leilão não poderiam ser deduzidas do montante a ser restituído.<br>A questão da validade do leilão extrajudicial e da necessidade de intimação pessoal, à luz dos dispositivos da Lei nº 9.514/1997, não foi apreciada pelo Tribunal de origem.<br>Não houve, portanto, emissão de juízo de valor sobre a regularidade do procedimento de excussão extrajudicial. A matéria, por conseguinte, carece do requisito do prequestionamento, o que impede a sua análise nesta instância, conforme Súmulas 282 e 356 do STF.<br>E nem se diga que houve a configuração do prequestionamento ficto, uma vez que sobre a questão o STJ entende que o prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC/2015, demanda não só que haja a oposição dos embargos de declaração no Tribunal a quo como também a indicação, no recurso especial, da ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, especificamente quanto à questão que se pretende ver analisada. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO NO SERVIÇO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. SUPOSTO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ART. 1.021, § 4º, DO CPC/15. INTUITO PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. IMPERTINÊNCIA. NÃO PROVIDO.<br>1. Conforme jurisprudência desta Corte: "A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4.4.2017, DJe 10.4.2017).<br>2. Para a aplicação da multa do art. 1021, §4º, do CPC, é necessário que exista demonstração de requisitos cumulativos, previsto no Diploma Processual Civil, o que inexiste na hipótese.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.396.692/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025, g.n.)<br>(iii) A recorrente pleiteia a reforma do acórdão para que os juros de mora incidam a partir da citação (art. 405 do CC) e a correção monetária a partir de cada desembolso (Súmula 43/STJ).<br>Quanto aos juros de mora, o Tribunal de origem, ao dar parcial provimento ao recurso da construtora, determinou sua incidência a partir do trânsito em julgado, com base na tese firmada por esta Corte no Tema Repetitivo 1.002. A decisão está, portanto, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ para os casos de resolução de contrato por iniciativa do promitente comprador, aplicável à hipótese segundo o enquadramento fático dado pelas instâncias ordinárias. Assim, incide a Súmula 83/STJ.<br>No que tange à correção monetária, contudo, assiste razão à recorrente. Sobre a matéria, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em casos de restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato de compra e venda, a correção monetária, por ser mero mecanismo de recomposição do valor da moeda, deve incidir a partir da data de cada desembolso.<br>Nesse sentido, o enunciado da Súmula nº 43/STJ: "Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo". Por analogia, o prejuízo da promitente compradora se materializa a cada pagamento efetuado.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DO CDC. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso em análise, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, as instâncias de origem concluíram que ficou descaracterizado regime de construção por administração, devendo prevalecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A revisão do julgado esbarra no óbice das Súmulas 5/STJ e 7/STJ.<br>2. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos e os juros de mora desde a citação. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.659.978/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025, g.n.)<br>Portanto, o recurso especial, neste ponto, merece ser provido.<br>(iv) A recorrente sustenta que, por ter sucumbido em parte mínima de seus pedidos, a ré deveria arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios, com base no princípio da causalidade.<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "está pacificada no sentido de adotar, como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número de pedidos formulados e atendidos" (EDcl no REsp 953.460/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi).<br>No caso concreto, a análise da sucumbência recíproca deve considerar o êxito da parte autora em relação aos pedidos formulados. Se, por exemplo, dos quatro pedidos, a parte autora logrou êxito em apenas um, haverá sucumbência recíproca, e os honorários advocatícios deverão ser fixados com base na condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015.<br>Ademais, com a reforma parcial do julgado por esta Corte, notadamente quanto ao termo inicial da correção monetária, a análise do decaimento das partes fica alterada, impondo-se uma nova distribuição dos ônus da sucumbência, o que será feito no dispositivo.<br>II - Do Recurso Especial de CONSTRUTORA CALPER LTDA.<br>(i) A recorrente sustenta que o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição, configurando negativa de prestação jurisdicional, ao rejeitar os embargos de declaração sem sanar os vícios apontados. Alega que o Tribunal a quo deixou de se manifestar sobre a natureza do contrato (construção por administração), a ilegitimidade passiva, a ausência de interesse de agir e a inexistência de atraso.<br>Contudo, da análise do acórdão que julgou os embargos de declaração (e-STJ, fls. 807-809), verifica-se que o órgão julgador consignou expressamente que os vícios apontados eram inexistentes e que a pretensão da embargante era, na verdade, a rediscussão de matéria já decidida, o que é vedado em sede de aclaratórios. Consta do voto condutor que "o decisum embargado (..) se manifestou de forma clara sobre a matéria questionada", sendo a insurgência mero "inconformismo" (e-STJ, fls. 807-809).<br>De fato, o acórdão de apelação enfrentou, ainda que de forma contrária aos interesses da recorrente, as teses centrais de sua defesa. Concluiu expressamente pela inaplicabilidade do regime de construção por administração, afirmando que "a Ré se escolheu como construtora e cobrou, em nome próprio, as parcelas, caracterizando-se o empreendimento como uma incorporação imobiliária típica" (e-STJ, fls. 704). A partir dessa premissa, reconheceu a legitimidade passiva da construtora e a incidência do CDC. A questão do atraso também foi enfrentada, consignando o Tribunal que "a própria Ré reconhece seu atraso quanto à conclusão do projeto, bem como das obras em razão de imprevistos, que fazem parte na verdade do risco do empreendimento" (e-STJ, fls. 705).<br>A prestação jurisdicional foi, portanto, entregue de modo completo e fundamentado. O julgador não está obrigado a responder a todos os questionamentos formulados pelas partes, desde que os fundamentos utilizados sejam suficientes para embasar a decisão. A mera insatisfação com o resultado do julgamento não configura violação ao art. 1.022 do CPC.<br>Nesses termos:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>Ausente, pois, a alegada negativa de prestação jurisdicional.<br>(ii) A recorrente defende que o negócio jurídico em tela se submete ao regime de construção por administração, ou a preço de custo, e não ao de incorporação imobiliária tradicional. Argumenta que, nesse regime, a responsabilidade pelo custeio e pelos riscos da obra é dos próprios adquirentes, cabendo à construtora apenas a administração do empreendimento. Desse modo, sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição de valores, a qual, se devida, deveria ser apurada após o leilão extrajudicial da unidade, nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591/64.<br>Nas edificações regidas pelo sistema de administração, também conhecido como preço de custo, o construtor carece de legitimidade para compor o polo passivo de demanda judicial que vise à devolução de valores pagos diretamente ao condomínio, o qual os administrou para o custeio da obra.<br>Nesse sentido:<br>"RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. LEILÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Tratando-se de construção sob o regime de administração ou preço de custo, o construtor não pode ser considerado parte legítima para figurar no polo passivo de ação cujo escopo seja a restituição de parcelas pagas diretamente ao condomínio e por ele administradas para investimento na construção.<br>2. No caso em exame, os proprietários do terreno e os adquirentes das frações ideais formaram condomínio, ajustando a construção de edifício, sob o regime de preço de custo. Destarte, a relação jurídica estabeleceu-se entre os condôminos e o condomínio. Os primeiros ficavam responsáveis pelos custos da obra e o segundo por sua administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário.<br>3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).<br>4. O art. 63 dessa lei prevê a possibilidade de o condomínio alienar em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Todavia, a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o § 4º estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (I) o valor do débito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a título de comissão; e (IV) 10% de multa compensatória. E, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente.<br>5. Recurso especial parcialmente provido."<br>(REsp n. 860.064/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2012, DJe de 2/8/2012, g.n.)<br>O Tribunal de origem, ao analisar o caso, afastou categoricamente a aplicação do regime de construção por administração. Fundamentou sua decisão no fato de que a construtora atuou como vendedora da fração ideal, cobrando as parcelas diretamente dos adquirentes em nome próprio, e não em nome de um condomínio de construção. Extrai-se do acórdão (e-STJ, fls. 704):<br>"Não merece prosperar a ilegitimidade passiva arguida pela Ré que argumenta tratar o negócio de construção pelo regime de administração, na forma da Lei 4.591/64. Certo é que o empreendimento não foi criado pela Adquirente, com livre escolha da construtora a executá-lo. (..) Nota-se que a Ré se escolheu como construtora e cobrou, em nome próprio, as parcelas, caracterizando-se o empreendimento como uma incorporação imobiliária típica."<br>A conclusão do Tribunal a quo baseou-se na análise das circunstâncias fáticas e das provas documentais dos autos, as quais indicaram que a ré atuou como típica incorporadora, vendendo unidades autônomas a preço fechado, ainda que sujeito a reajustes, assumindo os riscos do negócio. Rever essa conclusão, para enquadrar o contrato no regime de construção a preço de custo, demandaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas nº 5 e 7 desta Corte.<br>Nesse sentido:<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Na hipótese em que a promessa de compra e venda de imóvel está submetida ao regime de construção por administração, em regra, ante a desistência injustificada do comprador, faz-se necessária a realização de leilão extrajudicial do imóvel, ficando a eventual devolução de valores condicionada à quitação prévia do saldo devedor, nos termos do que dispõe o art. 63 da Lei n.º 4.591/64.<br>2. No caso em análise, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o Tribunal estadual que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária, mas, ao comando da Súmula n.º 543 do STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador.<br>3. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária o reexame das disposições contratuais e das provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.023.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023, g.n.)<br>(iii) A recorrente alega que o acórdão violou os princípios da autonomia privada, da intervenção mínima e da boa-fé objetiva, ao não respeitar as cláusulas contratuais de irretratabilidade e irrevogabilidade e a alocação de riscos pactuada entre as partes.<br>Verifica-se, contudo, que tais dispositivos legais, bem como as teses a eles vinculadas (autonomia privada, intervenção mínima, pacta sunt servanda sob a ótica da Lei de Liberdade Econômica), não foram objeto de debate específico pelo acórdão recorrido. O Tribunal de Justiça não emitiu juízo de valor sobre a validade ou aplicabilidade das cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade à luz dos arts. 421 e 421-A do Código Civil, nem analisou a questão sob o prisma da alocação de riscos contratual. A fundamentação do julgado se concentrou na natureza da relação (consumerista), no reconhecimento do atraso e na aplicação de percentual de retenção consolidado na jurisprudência para casos de rescisão.<br>A recorrente opôs embargos de declaração (e-STJ, fls. 730-750), mas não apontou omissão específica quanto a esses dispositivos. Nesse cenário, a ausência de debate prévio sobre a matéria impede o conhecimento do recurso especial por falta do indispensável prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, aplicáveis por analogia.<br>(iv) A recorrente argumenta que a prorrogação do prazo da obra foi objeto de deliberação em assembleia de condôminos, o que afastaria a mora que lhe foi imputada.<br>O Tribunal de origem, embora não tenha mencionado expressamente o art. 60 da Lei nº 4.591/64, rejeitou a tese de que o atraso seria justificado. Consignou que os motivos invocados pela ré para a demora, como imprevistos e dificuldades com mão de obra, configuram fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento imobiliário, e não excludentes de responsabilidade. Afirmou que "a própria Ré reconhece seu atraso quanto à conclusão do projeto" e que "o fato de a Autora ter adquirido uma sala comercial não afasta a obrigação da Ré de entregar o imóvel no prazo avençado, nem lhe autoriza a transferir os riscos de seu negócio para Adquirente" (e-STJ, fls. 705).<br>A análise do acórdão revela que a Corte local considerou a existência de um prazo contratual de entrega que foi descumprido. Infirmar essa conclusão, para fazer prevalecer uma suposta deliberação assemblear que teria convalidado o atraso, exigiria o reexame de atas de assembleia e do próprio contrato, a fim de verificar a vinculação da autora a tais deliberações e a natureza da prorrogação. Tal procedimento é vedado nesta instância especial, por força da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE EMPREITADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO AGRAVANTE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.<br>1. Ação de restituição de quantia paga cumulada com compensação por danos morais e lucros cessantes.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à existência de notas fiscais indicando que o agravado efetivamente adquiriu os materiais necessários para a conclusão da obra, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>4. De igual modo, modificar a conclusão firmada no aresto recorrido, de que inexistem nos autos provas de que as partes acordaram a prorrogação do prazo de entrega da obra, assim como o entendimento de que o agravante teve culpa no rompimento da avença - dado o atraso injustificado para entrega da obra, requer, necessariamente, o revolvimento do conteúdo fático-probatório, circunstância vedada na sede eleita, a teor do verbete sumular n. 7/STJ.<br>5. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 1.387.172/SE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/10/2019, DJe de 30/10/2019, g.n.)<br>(v) A recorrente sustenta, por fim, que, caso mantida a condenação à restituição de valores, a correção monetária deveria incidir a partir do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81, e não de cada desembolso.<br>Razão não assiste à recorrente.<br>Com efeito, a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).<br>III - Redistribuição dos ônus da sucumbência<br>Considerando o resultado do julgamento, em que a autora obteve êxito na condenação à restituição de 80% dos valores pagos e na fixação do termo inicial da correção monetária, mas decaiu dos pedidos de restituição integral, danos morais e termo inicial dos juros, e a ré, por sua vez, foi vencida na tese principal de ilegitimidade e na condenação à devolução de valores, mas vencedora quanto ao percentual de retenção e termo inicial dos juros, reconheço a sucumbência recíproca, porém, em maior proporção para a ré, que deve arcar com 70% das custas e honorários e a autora com 30%.<br>IV - Dispositivo<br>Ante o exposto, conheço dos agravos para<br>a) dar parcial provimento ao recurso especial de LOUISE FERNANDES DURAN para determinar que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos pela ré incida a partir da data de cada desembolso; e<br>b) negar provimento ao recurso especial de CONSTRUTORA CALPER LTDA.<br>c) Redistribuídos os ônus da sucumbência, condeno a ré, CONSTRUTORA CALPER LTDA., ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação, e a autora, LOUISE FERNANDES DURAN, ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes.<br>É como voto.