ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. A nulidade processual por ausência de intimação não foi analisada pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso especial nesse ponto.<br>2. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida em razão da culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento contratual, conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada.<br>3. A condenação por danos morais é cabível, pois o inadimplemento contratual, no caso concreto, ultrapassou o mero aborrecimento, causando frustração significativa ao adquirente, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem.<br>4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso, em conformidade com a jurisprudência do STJ, para evitar o enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores.<br>5. Recursos especiais não providos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 337):<br>"Compra e venda de imóvel em construção. Comissão de corretagem. Devolução que é devida. Não se ignora que a questão foi decidida pelo C. STJ com o julgamento do REsp 1599511/ SP pelo rito do recurso repetitivo. Validade, em tese, da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. Caso concreto, no entanto, que a devolução é devida, não por falta de informação, mas porque não pode o comprador responder por tal verba, se a negociação restou frustrada por culpa da vendedora, que sequer obteve financiamento para dar início às construções. Restituição que é de rigor. Rescisão de compra e venda. Caso excepcional em que, conquanto não tenha transcorrido o prazo para a entrega da unidade no momento do ajuizamento da ação, reconhece-se a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio. Provas de que, ao menos desde o final de 2014, tinha a vendedora, conhecimento de que não lhe seria concedido o financiamento bancário para o início das obras. Imóvel que se encontra totalmente abandonado. Rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da vendedora. Rescisão que implica retorno das partes ao estado em que se encontravam. Devolução das parcelas pagas, integralmente e de um a só vez, que é de rigor. Correção monetária que incide a partir de cada desembolso. Juros de m ora contados a partir da citação, conforme art. 405, CC. Danos m orais configurados. Hipótese que ultrapassa o mero descumprimento contratual. Indenização bem arbitrada. Recursos improvidos."<br>A) No seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 278, 280 e 281 do Código de Processo Civil, pois teria havido nulidade absoluta por ausência de intimação em segundo grau, o que afastaria a preclusão e o trânsito em julgado e imporia a anulação dos atos subsequentes e a devolução do prazo recursal.<br>(ii) art. 932, inciso III, do Código de Processo Civil, pois o não conhecimento do agravo interno por suposta falta de impugnação específica teria sido indevido, uma vez que as razões estariam dirigidas aos fundamentos da decisão agravada, afastando a hipótese do dispositivo.<br>Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 483).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>B) Por sua vez, DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE - EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA., interpôs recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, alegando violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 422 do Código Civil, pois teria sido violada a boa-fé objetiva e o princípio "pacta sunt servanda", ao não se aplicarem as deduções contratuais da Cláusula VIII na restituição, o que afrontaria o equilíbrio contratual e permitiria retenções previamente estipuladas.<br>(ii) arts. 722, 724 e 725 do Código Civil, pois a devolução da comissão de corretagem teria sido indevida, já que o serviço de intermediação imobiliária estaria prestado e as recorrentes não teriam recebido tais valores, devendo o comprador suportar o encargo assumido contratualmente.<br>(iii) jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre danos morais em inadimplemento contratual, pois a condenação em dano moral teria sido incompatível com o entendimento de que o mero descumprimento não geraria abalo extrapatrimonial, impondo a exclusão da indenização.<br>(iv) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, pois a correção monetária teria sido fixada em desconformidade, devendo incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso, com adequação do critério de atualização.<br>Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 483).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. A nulidade processual por ausência de intimação não foi analisada pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso especial nesse ponto.<br>2. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida em razão da culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento contratual, conforme a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência consolidada.<br>3. A condenação por danos morais é cabível, pois o inadimplemento contratual, no caso concreto, ultrapassou o mero aborrecimento, causando frustração significativa ao adquirente, conforme reconhecido pelo Tribunal de origem.<br>4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso, em conformidade com a jurisprudência do STJ, para evitar o enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores.<br>5. Recursos especiais não providos.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, Daniel Fernandes alegou ter firmado compromisso de compra e venda de unidade condominial no empreendimento "Residencial Family & Fun", com preço ajustado e pagamento de entrada, parcelas e comissão de corretagem à LPS Eduardo Consultoria de Imóveis S.A., mas que as obras sequer foram iniciadas e o stand de vendas foi desativado. Diante do inadimplemento, propôs ação de rescisão contratual cumulada com restituição integral dos valores pagos e reparação por danos morais, além de pleitos de justiça gratuita e inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos para: rescindir os contratos por culpa das rés; determinar a restituição integral, em parcela única, dos valores pagos, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e condenar ao pagamento de danos morais de R$ 5.000,00, além de custas e honorários fixados em 10% do valor da condenação (e-STJ, fls. 275-279).<br>No acórdão, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento às apelações, mantendo a rescisão por culpa da vendedora, a devolução integral das parcelas, inclusive da corretagem, com correção desde cada desembolso e juros a partir da citação, e a indenização por danos morais em R$ 5.000,00; reconheceu, ainda, a justiça gratuita ao autor e majorou os honorários recursais para 15% do valor da condenação (e-STJ, fls. 336-341).<br>I - Do Recurso Especial de LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A.<br>A recorrente, intermediadora imobiliária, fundamenta seu recurso em duas teses principais: a nulidade absoluta do processo por ausência de intimação em segundo grau e a violação ao art. 932, III, do CPC, pelo não conhecimento de seu agravo interno.<br>(i) A recorrente sustenta a ocorrência de nulidade absoluta, que independeria de preclusão, em razão da ausência de cadastramento de seu patrono e, consequentemente, da falta de intimação de todos os atos processuais ocorridos em segundo grau de jurisdição. Afirma que tal vício teria cerceado seu direito de defesa, impedindo-a de recorrer do acórdão de apelação que, em supressão de instância, a condenou à devolução da comissão de corretagem.<br>Ocorre que a matéria versada nos arts. 278, 280 e 281 do Código de Processo Civil não foi objeto de debate ou deliberação pelo Tribunal de origem no acórdão recorrido. Da análise do julgado proferido no agravo interno (e-STJ, fls. 447-450), verifica-se que a Corte a quo não adentrou o mérito da alegação de nulidade. O Tribunal se limitou a não conhecer do segundo agravo interno interposto pela recorrente, sob o fundamento de preclusão consumativa, reportando-se a uma decisão monocrática anterior que, por sua vez, não conhecera do primeiro agravo interno por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão que remetera a discussão sobre a nulidade às "vias próprias", em razão do trânsito em julgado já certificado nos autos.<br>O acórdão recorrido consignou expressamente (e-STJ, fls. 449):<br>"Conforme consignado no julgamento do agravo interno 1011006-49.2015.8.26.0361/50000, o recurso fora interposto contra a r. decisão de fls. 262 dos autos apensados, que não conheceu do pedido de anulação de acórdão e dos atos processuais praticados em decorrência do trânsito em julgado. Na espécie, não conhecido do agravo interno porque a agravante não impugnou o r. pronunciamento que determinou à via própria a discussão das questões propostas no recurso em decorrência do trânsito em julgado reiterando as razões do recurso de apelação. Daí, a agravante interpôs o segundo agravo interno que, diante das circunstâncias, está precluso haja vista o princípio da consumação."<br>Como se vê, em nenhum momento o Tribunal de Justiça examinou a tese de nulidade absoluta por vício de intimação. A decisão se ateve a questões puramente processuais relativas à admissibilidade dos agravos internos interpostos, sem emitir juízo de valor sobre a validade dos atos processuais antecedentes. Para que se configure o prequestionamento da matéria, é imprescindível que a questão tenha sido objeto de debate e deliberação pelo Tribunal de origem, o que não ocorreu na espécie. A mera oposição de embargos de declaração - o que nem sequer aconteceu no caso - não supre a exigência, sendo necessário o efetivo debate da tese no acórdão recorrido.<br>Nesse sentido:<br>"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO EXECUTÓRIA NÃO CONFIGURADA. DEMORA NA CITAÇÃO NÃO IMPUTADA AO EXEQUENTE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. USO DE PROVA EMPRESTADA EM VIRTUDE DA PRECLUSÃO DO DIREITO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO.<br>1. Ausente o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, incidem os óbices dos enunciados n. 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>2. Nos termos da Súmula 150 do STF, o prazo de prescrição da pretensão executiva é o mesmo relativo à ação de conhecimento e ele se inicia a partir da data do trânsito em julgado da sentença, conforme jurisprudência pacífica desta Corte.<br>3. Proposta a execução no prazo para seu exercício, a demora da citação, quando não imputada ao exequente, não permite o acolhimento de alegada prescrição.<br>4. No caso, foi reconhecida a preclusão do direito à produção de prova pericial pela ausência de pagamento dos valores arbitrados a título de honorários periciais, de modo que não há se falar em violação ao contraditório pelo uso de prova emprestada para fins de avaliação de imóvel penhorado.<br>5. De acordo com a jurisprudência do STJ, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.527.030/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025, g.n.)<br>E para que se configure o prequestionamento, exigido inclusive com relação a matérias de ordem pública para o conhecimento do recurso especial, o Tribunal de origem deve emitir juízo de valor acerca dos dispositivos legais, ao decidir por sua aplicação ou afastamento no caso concreto, extraindo-se do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre a questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação federal. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. NOVAÇÃO DA DÍVIDA. NÃO OCORRÊNCIA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO ASSENTADO EM FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAL E INFRACONSTITUCIONAL. SÚMULA N. 126 DO STJ. ART. 422 DO CC DE 2002. SUPRESSIO. TESE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 DO STF. PRESCRIÇÃO. VENCIMENTO ANTECIPADO. NÃO ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL. ACORDO. ALONGAMENTO DE DÍVIDA. TERMO INICIAL. MODIFICAÇÃO. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. APLICAÇÃO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. É inviável revisar o entendimento do tribunal de origem que está em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a novação, que não se presume, por concluir que não foi demonstrado o ânimo de novar. Incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>2. Quando o acórdão recorrido assenta-se em fundamentos constitucional e infraconstitucional, qualquer um deles suficiente, por si só, para mantê-lo, e a parte recorrente não interpõe recurso extraordinário, incide na espécie o óbice da Súmula n. 126 do STJ.<br>3. Prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>4. A ausência de debate acerca dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento da matéria na instância extraordinária, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF.<br>5. O vencimento antecipado da dívida não altera o termo inicial -data de vencimento da última parcelada - da prescrição da pretensão de cobrança a ser exercitada pela parte credora.<br>6. Reconhecido pela instância ordinária o alongamento da dívida, é inviável utilizar a data de vencimento prevista no contrato original como termo inicial do prazo prescricional para ajuizamento da ação de cobrança, devendo ser considerada a data da última prestação na hipótese de prorrogação a pedido dos devedores.<br>7. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 1.920.319/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 27/5/2025, g.n.)<br>E nem se diga que houve a configuração do prequestionamento ficto, uma vez que sobre a questão o STJ entende que o prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC/2015, demanda não só que haja a oposição dos embargos de declaração no Tribunal a quo como também a indicação, no recurso especial, da ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, especificamente quanto à questão que se pretende ver analisada. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO NO SERVIÇO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. SUPOSTO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ART. 1.021, § 4º, DO CPC/15. INTUITO PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. IMPERTINÊNCIA. NÃO PROVIDO.<br>1. Conforme jurisprudência desta Corte: "A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4.4.2017, DJe 10.4.2017).<br>2. Para a aplicação da multa do art. 1021, §4º, do CPC, é necessário que exista demonstração de requisitos cumulativos, previsto no Diploma Processual Civil, o que inexiste na hipótese.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.396.692/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025, g.n.)<br>Portanto, a análise da pretensão recursal, neste ponto, encontra óbice na ausência do indispensável prequestionamento.<br>(ii) A recorrente argumenta que o não conhecimento de seu primeiro agravo interno, por ausência de impugnação específica, violou o art. 932, III, do CPC. Defende que suas razões recursais combatiam diretamente a decisão agravada, que se negara a analisar a nulidade processual sob o pretexto da existência de trânsito em julgado.<br>A pretensão não merece acolhida. O Tribunal de Justiça, ao analisar a questão, consignou que a recorrente, no primeiro agravo interno, não impugnou o fundamento central da decisão monocrática, qual seja, a determinação de que a alegação de nulidade deveria ser discutida em "via própria" diante da certificação do trânsito em julgado. Segundo o acórdão, a parte limitou-se a "reiterar as razões do recurso de apelação" (e-STJ, fls. 449).<br>A decisão que não conhece de um recurso por falta de dialeticidade, com base no art. 932, III, do CPC, assenta-se na análise do conteúdo da peça recursal em confronto com a decisão impugnada. Para afastar a conclusão do Tribunal de origem, seria necessário proceder ao reexame minucioso das razões do agravo interno e da decisão monocrática agravada, a fim de verificar se, de fato, houve o combate específico aos fundamentos do decisum.<br>Tal procedimento, no entanto, é inviável na via estreita do recurso especial, pois implicaria uma incursão no acervo fático-probatório dos autos, vedada pelo enunciado sumular pertinente. O Tribunal a quo é soberano na análise dos fatos e das provas, e sua conclusão a respeito da ausência de impugnação específica, quando devidamente fundamentada, como no caso, não pode ser revista nesta instância superior sem que se revolvam os elementos probatórios.<br>Dessa forma, não há como acolher a tese de violação ao art. 932, III, do CPC.<br>II - Do Recurso Especial de DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE - EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA.<br>As recorrentes, por sua vez, suscitam a violação de dispositivos do Código Civil e de lei federal, questionando a devolução integral dos valores, a restituição da comissão de corretagem, a condenação por danos morais e o termo inicial da correção monetária.<br>(i) As recorrentes sustentam que o acórdão, ao determinar a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem aplicar as deduções previstas na Cláusula VIII do contrato, teria violado o art. 422 do Código Civil, que consagra o princípio da boa-fé objetiva, e o princípio do pacta sunt servanda.<br>A tese não se sustenta. A boa-fé objetiva, como cláusula geral, impõe deveres anexos de conduta a ambas as partes contratuais, como lealdade, informação e cooperação. No caso dos autos, o Tribunal de origem, com base em amplo conjunto probatório, concluiu que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das vendedoras. O acórdão é claro ao apontar que as recorrentes não apenas atrasaram o cronograma, mas abandonaram completamente o empreendimento, cientes de que não obteriam o financiamento necessário para as obras.<br>Consta do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 339-340):<br>"Ocorre, no entanto, que a requerida não nega a alegação de que as obras sequer foram iniciadas e de que não houve ainda a concessão de financiamento do Banco para dar início das construções (..). No mesmo sentido, os termos de declarações tomados perante a Polícia Civil comprovam que não há qualquer pretensão de iniciar as obras do empreendimento, em razão da não concessão de financiamento pelo Banco em favor da construtora (fls. 256/259), e as fotos juntadas pelo autor demonstram que o local, em que antes instalado o stand de vendas, encontra-se completamente abandonado (fls. 260/267). Assim, e excepcionalmente, não há como se imputar ao adquirente a culpa pela rescisão por arrependimento ou impossibilidade de pagamento, tendo em vista o conhecimento da vendedora, ao menos desde o final de 2014, da impossibilidade de obtenção de crédito financeiro para dar início às obras (fl. 256). É de rigor, assim, reconhecer a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio."<br>A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que, reconhecida a culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor pela resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente comprador faz jus à restituição integral de todas as parcelas pagas, incluindo-se a comissão de corretagem, sem qualquer retenção. Tal entendimento encontra-se sumulado, conforme a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece:<br>"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."<br>Nesse mesmo sentido, reafirmando a aplicação de tal preceito em casos idênticos, citam-se os mais recentes julgados desta Corte:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. FUNDAMENTOS IMPUGNADOS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ILAÇÕES GENÉRICAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF, POR ANALOGIA. TEMAS NÃO DEBATIDOS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211 DO STJ. DISTRATO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA/CONSTRUTORA. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS AO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO.<br>1. A alegada afronta a lei federal não foi demonstrada com clareza, caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e legal, conforme previsto na Súmula n. 284 do STF.<br>2. As matérias pertinentes à possibilidade de retenção de 50% do quanto pago pelo preço do imóvel, a título de cláusula penal, quando se tratar de patrimônio de afetação da construtora e relativo ao dissenso jurisprudencial no tocante ao cabimento de comissão de corretagem no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida não foram objeto de debate prévio nas instâncias de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n. 211 do STJ.<br>3. No caso, a partir da interpretação das cláusulas do contrato, bem como da análise dos elementos fáticos da causa, o Tribunal estadual concluiu pela ocorrência de culpa da construtora/promitente vendedora e não do comprador/consumidor pelo distrato. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem.<br>5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>6. A jurisprudência do Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte que adota o entendimento de que incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no caso, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>7. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.881.691/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025, g.n.)<br>"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de resolução contratual com restituição de valores, determinou a devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de 20%, e não reconheceu a devolução da taxa de corretagem.<br>2. Fato relevante. O contrato de compra e venda de unidade hoteleira não foi cumprido no prazo estipulado, e a ausência do habite-se foi constatada. O Tribunal de origem presumiu o prejuízo do adquirente e determinou a restituição parcial das parcelas pagas.<br>3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem aplicou a Súmula n. 543 do STJ, mas de forma parcial, determinando a devolução de 20% dos valores pagos, sem incluir a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a taxa de corretagem, conforme a Súmula n. 543 do STJ.<br>5. A questão também envolve a análise da retenção de 20% dos valores pagos, considerando a alegação de inadimplemento exclusivo do vendedor e a aplicação das normas de proteção ao consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A jurisprudência do STJ estabelece que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem.<br>7. A retenção de 20% dos valores pagos é indevida, pois o inadimplemento foi exclusivo do vendedor, e a devolução integral respeita os direitos do consumidor.<br>8. A decisão do Tribunal de origem não está em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ, que prevê a restituição integral dos valores pagos em casos de inadimplemento do vendedor. IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Recurso provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem.<br>Tese de julgamento: "1. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 2. A retenção de valores pagos é indevida quando o inadimplemento é exclusivo do vendedor, respeitando os direitos do consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.022; Código Civil, arts. 405 e 475; Código de Defesa do Consumidor, arts. 35, III, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023."<br>(REsp n. 1.881.778/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025, g.n.)<br>Diante da premissa fática da culpa exclusiva das construtoras, estabelecida pelo Tribunal de origem, a pretensão de retenção de valores ou de não devolução da comissão de corretagem manifesta-se em dissonância com a Súmula n. 543/STJ e com a reiterada jurisprudência deste Superior Tribunal, não havendo, portanto, margem para reforma do acórdão recorrido nesses pontos.<br>A questão relativa à devolução integral dos valores, incluída a comissão de corretagem, não se confunde com os limites da responsabilidade da intermediadora, sendo matéria já consolidada que vincula o promitente vendedor culpado.<br>(ii) As recorrentes insurgem-se contra a condenação à devolução da comissão de corretagem, argumentando que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e que não receberam tais valores.<br>A controvérsia não merece prosperar. Conforme reconhecido pelo próprio acórdão recorrido, esta Corte Superior, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a tese da validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara.<br>No entanto, o caso dos autos apresenta uma particularidade que afasta a aplicação direta dessa tese para isentar as vendedoras da responsabilidade pela restituição. O Tribunal de origem determinou a devolução não por vício de informação, mas porque a negociação foi inteiramente frustrada por culpa exclusiva das vendedoras.<br>O fundamento do acórdão é irretocável (e-STJ, fls. 339):<br>"Ainda assim, porém, é de rigor a devolução da corretagem. Não por defeito na informação, mas porque se assim não se fizer ficará a cargo do comprador o ônus pela realização de um negócio que foi totalmente frustrado pela culpa da compradora que não conseguiu sequer o financiamento com o qual realizaria as obras e que, a bem da verdade, deveria estar aprovado para permitir a alienação das unidades."<br>O art. 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. A norma pressupõe a regularidade da formação e a viabilidade da execução do negócio principal. Quando o negócio é desfeito não por mero arrependimento, mas por inadimplemento culposo de uma das partes - no caso, as vendedoras -, os prejuízos decorrentes desse inadimplemento, incluindo os custos com a intermediação, devem ser suportados pela parte culpada.<br>A comissão de corretagem, nesse contexto, integra as perdas e danos sofridos pelo comprador inocente. A restituição de tal valor pelas vendedoras culpadas é medida que se impõe para a reparação integral do dano, em conformidade com o princípio do retorno ao estado anterior. Assim, não há que se falar em violação aos arts. 722, 724 e 725 do Código Civil.<br>(iii) As recorrentes alegam que a condenação ao pagamento de danos morais é indevida, pois o mero descumprimento contratual não gera abalo extrapatrimonial indenizável, invocando suposta jurisprudência desta Corte.<br>Primeiramente, cumpre destacar que a simples menção genérica à "jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça", sem a indicação de acórdãos específicos e a demonstração da similitude fática, não é suficiente para fundamentar o recurso especial.<br>Ademais, a premissa de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral, embora frequentemente aplicada por esta Corte, não é absoluta. É pacífico o entendimento de que, em circunstâncias excepcionais, que transbordam o dissabor cotidiano, o inadimplemento contratual pode, sim, dar ensejo à reparação por danos morais.<br>Nesse sentido:<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. ÁREA DE LAZER NÃO ENTREGUE. PROPAGANDA ENGANOSA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. REDUÇÃO DO VALOR ARBITRADO. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel (AgInt no REsp n. 2.061.455/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023).<br>3. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Entretanto, o atraso expressivo extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais. Precedentes.<br>4. Hipótese em que a situação em análise vai além do simples descumprimento contratual ou do atraso na entrega da obra, sendo legitima a condenação por danos morais.<br>5. A revisão do valor da indenização por danos morais encontra óbice na Súmula 7 do STJ, salvo quando manifestamente irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na hipótese. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.730.439/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 25/9/2025, g.n.)<br>No caso em tela, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu que a situação vivenciada pelo autor ultrapassou em muito o mero aborrecimento. O acórdão destacou a "absoluta frustração do objeto do negócio", o "total abandono das obras", e o fato de o comprador ter quitado prestações por longo período, vendo frustrada a expectativa de aquisição da casa própria (e-STJ, fls. 341).<br>Reverter essa conclusão demandaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, para aquilatar a intensidade do sofrimento e da angústia experimentados pelo recorrido. Tal procedimento é vedado em sede de recurso especial. O que se pode afirmar é que a fundamentação do acórdão recorrido para a concessão dos danos morais baseou-se em elementos concretos que, em tese, justificam a condenação, afastando a alegação de que se tratou de "mero descumprimento".<br>Portanto, não há como acolher a pretensão recursal neste ponto.<br>(iv) Por fim, as recorrentes defendem que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deveria incidir a partir do ajuizamento da ação, e não de cada desembolso, conforme determinou o acórdão, o que violaria o art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981.<br>A insurgência não prospera. A correção monetária não representa um acréscimo patrimonial, mas tão somente a recomposição do valor da moeda, corroído pelo processo inflacionário. Em casos de rescisão contratual com devolução de valores, o termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso efetuado pelo consumidor.<br>A propósito:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.<br>2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs. 5 e 7 do STJ.<br>3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula nº 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius.<br>4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.<br>5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.<br>Incidência da Súmula nº 83 do STJ.<br>6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ.<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024, g.n.)<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E<br>REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N.º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.<br>2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.<br>3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.º 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius.<br>4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.<br>5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.<br>Incidência da Súmula n.º 83 do STJ.<br>6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ.<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.439.838/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024, g.n.)<br>Permitir a atualização apenas a partir do ajuizamento da ação implicaria enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores e os utilizou em seu proveito, em detrimento do consumidor que, além de ter seu contrato frustrado, receberia de volta um montante nominalmente igual, porém substancialmente desvalorizado. A decisão do Tribunal de origem, ao fixar a incidência da correção monetária a partir de cada pagamento, alinha-se perfeitamente com a finalidade do instituto e com o princípio que veda o enriquecimento ilícito.<br>O dispositivo legal invocado pelas recorrentes refere-se à atualização de débitos resultantes de decisão judicial de modo geral, não se sobrepondo à lógica reparatória e restituitória aplicável ao caso concreto, em que se busca restabelecer o patrimônio do credor ao estado em que se encontrava no momento em que realizou os pagamentos.<br>Assim, a decisão do Tribunal de origem que fixou a correção monetária a partir de cada desembolso para as parcelas a serem restituídas está em conformidade com a orientação jurisprudencial predominante do Superior Tribunal de Justiça.<br>III - Ante o exposto, conheço dos agravos para negar provimento aos recursos especiais.<br>Majoro os honorários advocatícios de sucumbência, anteriormente fixados em 15% pelo Tribunal de origem, para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação, a serem pagos solidariamente pelas rés, observada a gratuidade de justiça deferida ao autor.<br>É como voto.