ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INEXIGIBILIDADE DE TERMO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL. TAXAS ASSOCIATIVAS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, sob o fundamento de incidência da Súmula 7/STJ, em ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com anulatória de acordo e indenização por danos morais e materiais.<br>2. Na origem, os autores adquiriram lote informado como livre de ônus, mas com débitos associativos pretéritos e pendências na matrícula. Requereram a declaração de inexigibilidade do "Termo de Acordo Extrajudicial", a regularização registral e indenizações por danos morais e materiais.<br>3. O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar inexigível o Termo de Acordo Extrajudicial e determinar a baixa do gravame na matrícula, rejeitando os pleitos de indenização por danos morais e honorários contratuais. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação apenas para redistribuir o ônus da sucumbência.<br>4. No recurso especial, as recorrentes alegaram violação aos arts. 104 e 299 do Código Civil, sustentando a validade do Termo de Acordo Extrajudicial e a assunção de dívida válida. O Tribunal de Justiça de Rondônia inadmitiu o recurso especial, aplicando a Súmula 7/STJ.<br>5. A questão em discussão consiste em saber se a análise da validade do Termo de Acordo Extrajudicial e da assunção de dívida pode ser realizada sem reexame de provas, à luz dos arts. 104 e 299 do Código Civil.<br>6. O acórdão recorrido concluiu pela invalidade do Termo de Acordo Extrajudicial com base em análise fática, considerando que os adquirentes foram induzidos a celebrar o acordo, que o contrato previa que o lote estaria livre de ônus e que a dívida era de responsabilidade das vendedoras.<br>7. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.<br>8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por Incorporadora Imobiliária Porto Velho Ltda. e Cipasa Porto Velho POV1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra acórdão da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, com fulcro na alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>Os embargos de declaração opostos pelos ora recorrentes foram rejeitados. (fls. 702-713)<br>No recurso especial, as recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses: (i) art. 104, I, II e III, do Código Civil: tese de validade do "Termo de Acordo Extrajudicial", por atender aos requisitos de capacidade, objeto lícito e forma não proibida ("o Termo de Acordo Extrajudicial celebrado entre os Recorridos e a Associação atende plenamente a todos os requisitos de validade previstos pelo artigo 104 do Código Civil"; (ii) art. 299, caput, do Código Civil: tese de assunção de dívida válida, com anuência do credor, que tornaria exigível o ajuste ("o acordo extrajudicial celebrado entre as partes caracteriza-se, portanto, como uma legítima assunção de dívida, com a expressa concordância do credor". (e-STJ, fls. 718-728)<br>Contrarrazões ao recurso especial foram ofertadas. (e-STJ, fls. 735-741)<br>Em juízo prévio de admissibilidade, o Tribunal de Justiça de Rondônia não admitiu o apelo nobre, por incidência da Súmula 7/STJ e ausência dos requisitos para o efeito suspensivo. (e-STJ- fls. 742-744)<br>Da decisão foi interposto o presente agravo. (e-STJ, fls. 746-749)<br>Contrarrazões ao agravo foram apresentadas . (e-STJ, fls. 753-759)<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INEXIGIBILIDADE DE TERMO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL. TAXAS ASSOCIATIVAS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, sob o fundamento de incidência da Súmula 7/STJ, em ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com anulatória de acordo e indenização por danos morais e materiais.<br>2. Na origem, os autores adquiriram lote informado como livre de ônus, mas com débitos associativos pretéritos e pendências na matrícula. Requereram a declaração de inexigibilidade do "Termo de Acordo Extrajudicial", a regularização registral e indenizações por danos morais e materiais.<br>3. O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar inexigível o Termo de Acordo Extrajudicial e determinar a baixa do gravame na matrícula, rejeitando os pleitos de indenização por danos morais e honorários contratuais. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação apenas para redistribuir o ônus da sucumbência.<br>4. No recurso especial, as recorrentes alegaram violação aos arts. 104 e 299 do Código Civil, sustentando a validade do Termo de Acordo Extrajudicial e a assunção de dívida válida. O Tribunal de Justiça de Rondônia inadmitiu o recurso especial, aplicando a Súmula 7/STJ.<br>5. A questão em discussão consiste em saber se a análise da validade do Termo de Acordo Extrajudicial e da assunção de dívida pode ser realizada sem reexame de provas, à luz dos arts. 104 e 299 do Código Civil.<br>6. O acórdão recorrido concluiu pela invalidade do Termo de Acordo Extrajudicial com base em análise fática, considerando que os adquirentes foram induzidos a celebrar o acordo, que o contrato previa que o lote estaria livre de ônus e que a dívida era de responsabilidade das vendedoras.<br>7. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.<br>8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo preenche os requisitos de admissibilidade e dele conheço.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegam terem adquirido lote no Residencial Verana, informado como livre de ônus, mas com débitos associativos pretéritos e pendências na matrícula; requerem a declaração de inexigibilidade do "Termo de Acordo Extrajudicial", a regularização registral e indenizações por danos morais e materiais.<br>O juízo de primeiro grau julga parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a obrigação de fazer consistente na baixa do gravame na matrícula e declarar inexigível o Termo de Acordo Extrajudicial no valor de R$ 26.999,04, rejeitando o pleito de indenização por danos morais, honorários contratuais e distribuindo a sucumbência. (e-STJ, fls. 580-589)<br>O Tribunal de origem, em apelação, dá parcial provimento apenas para redistribuir o ônus da sucumbência, mantendo a declaração de inexigibilidade do acordo e a homologação da obrigação de fazer, em acórdão assim ementado.<br>"Civil e Processo Civil. Apelação cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c anulatória de acordo e indenização por danos morais e materiais. Obrigação de fazer. Cumprimento da medida. Preliminar de perda do objeto afastada. Cobrança de taxa de associação. Anterior à aquisição do lote. Responsabilidade da incorporadora. Dever de pagamento. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte. I. Caso em Exame 1. Apelação cível contra sentença que homologou a obrigação de fazer, no sentido de dar baixa nas pendências existentes na matrícula do imóvel e declarou inexigível o Termo de Acordo Extrajudicial. II. Questão em discussão 1. Há três questões em discussão: (i) se o cumprimento da obrigação implica na perda do objeto para o autor; (ii) se o pagamento das taxas associativas são de responsabilidade das vendedoras do lote adquirido pelo autor; e (iii) se é o caso de redistribuição do ônus da sucumbência. III. Razões de decidir 1. O cumprimento da obrigação após a propositura da ação não implica na perda superveniente do objeto, pois é direito do autor ter a confirmação definitiva da obrigação de fazer, mediante a prolação da sentença de mérito. 2. Por se tratar de taxa de natureza pessoal, compete às vendedoras o pagamento das taxas associativas do período anterior à aquisição do lote pelos autores, devendo ser afastada a exigibilidade de acordo extrajudicial celebrado entre os autores e a Associação. 3. Decaindo o autor de metade dos seus pedidos deve ser realizada a redistribuição do ônus da sucumbência, conforme determina o art. 86, do CPC, para que cada parte arque com metade das custas e honorários da parte adversa. IV. Dispositivo Recurso parcialmente provido." (e-STJ, fl. 682).<br>Opostos embargos de declaração foram rejeitados. (e-STJ. Fls. 702-715).<br>A decisão de inadmissão, a Presidência do Tribunal de Justiça de Rondônia consignou que "no tocante à alegada ofensa aos arts. 104, I, II e III, e 299, do CC, o seguimento do recurso especial encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial", porquanto a análise sobre a validade do negócio jurídico perpassa, necessariamente, pela reanálise do conjunto probatório, inviável na via eleita", indeferindo, ainda, o efeito suspensivo por ausência dos requisitos do art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 742-744).<br>As agravantes sustentam que "o Termo de Acordo Extrajudicial celebrado entre os Recorridos e a Associação Verana Porto Velho foi realizado de forma voluntária, sem qualquer coação ou vício de consentimento, com a clara intenção de resolver de maneira pacífica e eficiente as pendências relacionadas às taxas associativas vencidas e não pagas" (e-STJ, fl. 725). Argumentam que "para que o Termo de Acordo Extrajudicial fosse considerado válido, deveria cumprir com os seguintes elementos: (i) as partes deveriam ser capazes, o que é o caso dos Recorridos e da Associação, que são legalmente aptos a firmar compromissos e assumir obrigações; (ii) o objeto do contrato deveria ser lícito, possível e determinado, o que, mais uma vez, é atendido no presente caso, visto que o pagamento de taxas associativas é uma obrigação legalmente permitida e perfeitamente viável; (iii) a forma do acordo foi prescrita e permitida pela legislação, já que o acordo foi celebrado de forma extrajudicial, o que também é admitido pelo ordenamento jurídico" (e-STJ, fl. 725).<br>Contudo, a insurgência não prospera. O acórdão recorrido examinou detidamente as circunstâncias fáticas que envolveram a celebração do acordo e concluiu pela sua invalidade. Consignou expressamente que "restou comprovado nestes autos que havia orientação da CIPASA para que fosse requerido junto à Associação a emissão do boleto das taxas condominiais atrasadas em nome dos novos adquirentes para quitação e por isso, o autor foi orientado a realizar o termo de acordo extrajudicial, declarando ser responsável pelo débito, mesmo sem concordar com o conteúdo, com o intuito de resolver situação do lote e por isso, não há como lhe imputar tão obrigação" (e-STJ, fl. 680-681 e 687-688). A análise da existência de vício de consentimento é matéria que demanda reexame de provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme entendimento jurisprudencial:<br>"O Tribunal de origem, afastando a alegação de vício de consentimento no contrato de mútuo, pontuou que "(..) deve mesmo prevalecer aquela declaração de vontade, confessa, lançada expressamente pelos agravantes no instrumento contratual, lavrada em escritura pública e no assento imobiliário, assim como permanece hígida a penhora sobre o bem garantidor da dívida". A reforma desse entendimento demandaria o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório" (STJ - AgInt no AREsp: 2494992 SP 2023/0344424-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024).<br>Ademais, o Tribunal de origem fundamentou que "de acordo com o contrato firmado entre as partes, o lote estaria livre de dívidas e ônus reais, bem como já restou pacificado o entendimento desta Corte que, diante da nulidade da Cláusula 10 do Estatuto da Associação, bem como por se tratar de taxa de natureza pessoal, compete às sócias fundadoras o pagamento das taxas associativas pelas dívidas anteriores à aquisição do lote pelos autores" (e-STJ, fl. 680 e 686-687). A revisão dessa conclusão, que se baseou na interpretação de cláusulas contratuais e no acervo probatório, também encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. Nesse sentido, a jurisprudência é firme que "o Tribunal de origem examinou os elementos fáticos dos autos e, em especial, os termos do contrato celebrado pelas partes, para concluir pelo direito dos autores da ação à assunção da dívida em tela, bem como à transferência da titularidade do imóvel. Dessa forma, para alterar o acórdão recorrido, seria necessário o reexame da prova dos autos e a interpretação das cláusulas do ajuste, o que é inviável em recurso especial (STJ - AgRg no REsp: 1193529 TO 2010/0086414-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017).<br>A análise da validade do negócio jurídico à luz do art. 104 do Código Civil não se resume à verificação formal dos requisitos de capacidade, objeto lícito e forma prescrita. No caso concreto, a invalidade foi reconhecida a partir da constatação fática de que: (a) os adquirentes foram induzidos a celebrar o acordo sob orientação da vendedora; (b) havia cláusula contratual expressa garantindo que o imóvel estava livre de ônus; (c) a dívida era de responsabilidade das vendedoras, não dos adquirentes; (d) os adquirentes celebraram o acordo "mesmo sem concordar com o conteúdo", apenas para regularizar a situação do imóvel. Concluir de forma diversa, para reconhecer a validade do negócio, exigiria reexaminar o acervo probatório, o que é vedado, pois, como já assentou esta Corte, "rever o entendimento do tribunal de origem, que, à luz do acervo probatório dos autos e das cláusulas do contrato firmado, concluiu que não houve vício de consentimento que levaria à nulidade do negócio jurídico, encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ" (STJ - AgInt no AREsp: 1924716 MG 2021/0216584-8, Data de Julgamento: 19/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/09/2022).<br>Reverter essa conclusão demandaria necessariamente rediscutir essas premissas fáticas, o que é inviável em recurso especial. As agravantes, em verdade, pretendem que este Tribunal Superior substitua a valoração probatória realizada pelas instâncias ordinárias por outra que lhes seja mais favorável, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>As agravantes sustentam que "a Associação Verana Porto Velho, enquanto credora, manifestou sua anuência para que os Recorridos assumissem a responsabilidade pelas obrigações relacionadas ao pagamento das taxas associativas" e que "o acordo extrajudicial celebrado entre as partes caracteriza-se, portanto, como uma legítima assunção de dívida, com a expressa concordância do credor" (e-STJ, fl. 725-726). Argumentam que "ao reconhecer a validade da assunção de dívida, o Código Civil também resguarda o direito do credor de exigir o cumprimento da obrigação assumida pelo novo devedor" (e-STJ, fl. 726).<br>Novamente, a insurgência não prospera. O acórdão recorrido não desconheceu o instituto da assunção de dívida previsto no art. 299 do Código Civil. O que o Tribunal de origem concluiu, com base na análise do conjunto probatório, foi que os adquirentes não eram devedores originários, não tinham conhecimento prévio da existência do débito e foram induzidos a assumir obrigação que não lhes competia. A jurisprudência desta Corte é firme ao impedir a revisão de tais conclusões, como se vê em julgado da Quarta Turma: "A conclusão do acórdão recorrido foi extraída a partir da análise das cláusulas contratuais e das circunstâncias fáticas do negócio, as quais revelaram que a assunção de dívida era um subcontrato e a locação um contrato-base, com coligação contratual, estando o primeiro subordinado ao segundo. Assim, a reforma do julgado demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ" (STJ - AgInt no AREsp: 689270 DF 2015/0065353-2, Relator.: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 15/05/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/05/2018).<br>Ademais, o acórdão foi expresso ao consignar que "a obrigação de pagamento das taxas associativas relativas ao período anterior à aquisição do lote pelos autores é das apelantes e por consequência lógica, deve ser mantida a declaração de inexigível do acordo extrajudicial celebrado entre os autores e a Associação" (e-STJ, fl. 680 e 687). Destacou ainda que a responsabilidade pelas taxas associativas anteriores à aquisição é das incorporadoras, "conforme vem assentando a jurisprudência do tribunal local" (e-STJ, fl. 680-681).<br>A questão, portanto, não é de interpretação jurídica do art. 299 do Código Civil quanto ao instituto da assunção de dívida, mas de verificação das premissas fáticas que autorizariam ou não sua aplicação ao caso concreto: quem era o devedor originário, se os adquirentes tinham conhecimento da dívida, se houve livre manifestação de vontade ou induzimento a erro. Todas essas questões foram dirimidas pelo Tribunal de origem mediante análise probatória, sendo inviável sua revisão em recurso especial.<br>As agravantes sustentam que "o recurso especial não tem por objeto questionar a existência, a autenticidade ou a credibilidade de documentos ou testemunhos, tampouco pretende modificar o conjunto fático delineado pelas instâncias ordinárias" e que "o que se busca, na verdade, é a correta aplicação dos requisitos legais de validade do negócio jurídico" (e-STJ, fl. 747). Argumentam que "a análise dessa norma, diante de elementos incontroversos nos autos, não demanda qualquer incursão probatória. O ponto central é verificar se, à luz da redação do artigo 299, a obrigação foi validamente transferida, respeitando-se os requisitos legais. Tal aferição é jurídica, não fática" (e-STJ, fl. 747-748).<br>Contudo, a argumentação não se sustenta. As premissas fáticas estabelecidas pelo acórdão recorrido não são "incontroversos nos autos" da perspectiva das agravantes, tanto que pretendem reformá-las. O acórdão concluiu, com base na análise das provas, que: (a) havia orientação da CIPASA para que os adquirentes assumissem o débito; (b) o contrato previa que o lote estaria livre de dívidas; (c) os adquirentes celebraram o acordo "mesmo sem concordar com o conteúdo"; (d) a responsabilidade pelas taxas associativas anteriores à aquisição é das incorporadoras.<br>As agravantes, em verdade, não concordam com essas premissas e pretendem que sejam modificadas. Mas isso não é matéria de direito, é matéria de fato. A "correta aplicação dos requisitos legais" pressupõe que as premissas fáticas estejam definidas, o que não é o caso quando a parte pretende rediscuti-las.<br>A distinção entre questão de fato e questão de direito é clara: questão de direito é saber o que significa "agente capaz", "objeto lícito" ou "forma prescrita" (art. 104, CC); questão de fato é saber se, no caso concreto, houve vício de consentimento, se o adquirente tinha conhecimento do débito, se foi induzido a erro. As agravantes querem rediscutir a segunda, não a primeira. Esta Corte diferencia a errônea valoração da prova, que seria questão de direito, do reexame probatório, ao afirmar que ""a errônea valoração da prova que enseja a incursão desta Corte na questão é a de direito, ou seja, quando decorre de má aplicação de regra ou princípio no campo probatório e não para que se colham novas conclusões sobre os elementos informativos do processo"" (STJ - AgInt no AREsp: 689270 DF 2015/0065353-2, Relator.: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 15/05/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/05/2018). No presente caso, a pretensão é de obter novas conclusões sobre os fatos, o que é vedado.<br>A decisão agravada corretamente aplicou a Súmula 7 do STJ ao caso concreto. A verificação da validade do Termo de Acordo Extrajudicial demanda necessariamente o reexame do contexto fático em que foi celebrado, especialmente quanto à existência ou não de vício de consentimento, à responsabilidade originária pelo débito e às circunstâncias que levaram os adquirentes a celebrá-lo.<br>Não se trata de mera "interpretação jurídica" dos arts. 104 e 299 do Código Civil, mas de rediscussão das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem a partir da análise das provas. As agravantes, em essência, pretendem que este Tribunal Superior substitua o juízo de valor feito pelas instâncias ordinárias sobre a prova produzida, o que é vedado pela Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". Como bem afirmou a Quarta Turma, "derruir a conclusão a que chegou o Tribunal a quo demandaria, necessariamente, interpretação de cláusulas contratuais, bem como novo exame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ" (STJ - AgInt no REsp: 1457672 DF 2013/0009999-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2018).<br>Por todo exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC e do Tema 1.059/STJ, majoro os honorários sucumbenciais fixados na origem em 1%, observados os limites dos §§ 2º e 3º do art. 85, bem como observado a gratuidade da justiça,<br>É como voto.