DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS TURVANIA 01 - SPE LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim resumido:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. TRATA-SE DE APELAÇÃO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS: EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO, ESPECIFICAMENTE A REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA. O AUTOR ALEGOU A IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRUIR SUA CASA PRÓPRIA DEVIDO À FALTA DE INFRAESTRUTURA, CAUSANDO-LHE DANOS MORAIS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. AS QUESTÕES EM DISCUSSÃO SÃO: (I) A RESPONSABILIDADE PELA FALTA DE INFRAESTRUTURA, ESPECIFICAMENTE A REDE DE ÁGUA, NO LOTEAMENTO; E (II) A CONFIGURAÇÃO E O VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O CONTRATO PREVIA A IMPLANTAÇÃO DE REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA COMO PARTE DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. A PROVA DOS AUTOS DEMONSTRA A RESPONSABILIDADE DA APELANTE PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, NÃO SENDO O ATRASO IMPUTÁVEL À SANEAGO. O OFÍCIO Nº 1518/2023 DA SANEAGO COMPROVA QUE NÃO HAVIA PROJETO APROVADO E LIBERADO PARA A REDE DE ÁGUA, E QUE AS PENDÊNCIAS ERAM DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE. 4. A FALTA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA, ESSENCIAL À CONSTRUÇÃO DA RESIDÊNCIA, CONFIGURA DANO MORAL. O AUTOR ADQUIRIU O LOTE COM O OBJETIVO DE CONSTRUIR SUA CASA PRÓPRIA PARA RESIDIR COM A FAMÍLIA. O VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ARBITRADO EM RS 5.000:00, É RAZOÁVEL E PROPORCIONAL AO DANO SOFRIDO, ATENDENDO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. A SÚMULA 32 DO TJGO CORROBORA ESTA CONCLUSÃO. OS JUROS DE MORA SOBRE A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, DE OFÍCIO, DEVEM INCIDIR DESDE A CITAÇÃO (ART. 405 DO CC).<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz ofensa ao art. 393 do CC, no que concerne à necessidade de afastamento da responsabilidade do devedor quando o inadimplemento decorre de evento imprevisível, inevitável e alheio à sua vontade, ou seja, quando há caso fortuito ou força maior, trazendo a seguinte argumentação:<br>19. A correta interpretação e aplicação do artigo 393 do Código Civil impõe que a responsabilidade do devedor seja afastada quando o inadimplemento decorre de evento imprevisível, inevitável e alheio à sua vontade, ou seja, quando há caso fortuito ou força maior.<br>20. A incidência desse dispositivo na presente controvérsia é INQUESTIONÁVEL, pois ficou demonstrado que o atraso na entrega da infraestrutura de abastecimento de água do loteamento não decorreu de inércia da loteadora, mas sim da morosidade da Companhia Saneamento de Goiás (SANEAGO) na aprovação e execução da rede de abastecimento de água, circunstância que foge completamente da esfera de previsibilidade e ingerência da recorrente.<br>21. O Tribunal de Justiça de Goiás, ao imputar responsabilidade objetiva à loteadora, desconsiderou elementos essenciais para a configuração do caso fortuito e da força maior, incorrendo em erro grave de julgamento, que viola a literalidade do artigo 393 do Código Civil.<br>22. Especialmente porque foi ignorado que: i) a infraestrutura de água dependia de aprovação de terceiros e não era exclusivamente gerida pela loteadora; ii) houve demora injustificada por parte da SANEAGO na análise e aprovação dos projetos necessários para viabilizar o abastecimento de água, o que caracteriza um evento externo, alheio à vontade da loteadora, imprevisível e inevitável, enquadrando- se perfeitamente nos requisitos de força maior; iii) a empresa loteadora tomou todas as medidas cabíveis para regularizar a infraestrutura, mas foi prejudicada por fatores externos, como a burocracia estatal e a morosidade na liberação dos projetos.<br>23. Essa falha interpretativa gerou um efeito jurídico distorcido, impondo um ônus desproporcional à loteadora e ignorando o fato de que a prestação da infraestrutura hídrica dependia da atuação de terceiros.<br>24. Ao decidir pela responsabilização da loteadora, o acórdão recorrido desconsiderou um fato inconteste: a obrigação de fornecer a infraestrutura hídrica não estava sob o controle exclusivo da empresa recorrente, mas dependia de aprovação e execução por parte da SANEAGO, concessionária estatal responsável pelo abastecimento de água no Estado de Goiás.<br>25. A recorrente não possuía meios legais, técnicos ou administrativos para compelir a concessionária a realizar as obras no prazo pretendido, ficando sujeita à burocracia estatal e às diretrizes regulatórias impostas pelo ente público.<br>26. A morosidade da SANEAGO na análise dos projetos e na execução da interligação da rede de abastecimento configura um evento imprevisível e inevitável, pois a recorrente não poderia antecipar ou evitar os entraves administrativos que impediram a entrega da infraestrutura dentro do prazo inicialmente estimado. Portanto, ao desconsiderar essa circunstância, o Tribunal local subverteu a lógica da responsabilidade civil, transformando um impedimento externo em um fator de responsabilização da loteadora, em clara afronta ao artigo 393 do Código Civil (fls. 318-319).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o acórdão recorrido assim decidiu:<br>Ainda na Ação Civil Pública nº 5567044-02.2020.8.09.0151 foi juntado o Ofício nº 1518/2023 - DIPRO/DIEXP/DIPRE (mov. 56), oriundo da Saneago com o seguinte teor:<br>"Cumprimentando-a cordialmente, e em resposta ao Ofício supracitado, pormeio do qual solicita "cópia integral dos processos relativos à obtenção dos AVTO"s 27002/2014, 10034/2016 e 4541/2020 com o desiderato de averiguar se a empresa loteadora atendeu, atempadamente, a todas as exigências da Saneago, durante o transcurso do(s) processo(s) de obtenção dos ditos atestados de viabilidade técnica operacional, a fim de instruir o processo supramencionado", seguem as informações:<br>1.1 Conforme requisitado, segue anexas as cópias dos processos em PDF, referentes às Análises de Viabilidade Técnica e Operacional - AVTOs:<br>27002/2014, 10034/2016, 18905/2016 e 4541/2020, bem como as informações relacionadas ao empreendimento particular Residencial Jardins Maria Madalena, no município de Turvânia-GO. Sobre as AVTOs, apresentamos os seguintes resumos:<br>1.1.1 AVTO nº 27002/2014: emitida em 25/02/2015, p a r a 4 2 5 u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s , p a r a empreendimento denominado "Residencial Jardins dos Ipês", com viabilidade para interligação ao Sistema de Abastecimento de Água - SAA e sem viabilidade para o Sistema de Esgotamento Sanitário - SES da Saneago. Documento emitido com validade de 02 (dois) anos a partir da data de emissão.<br>1.1.2 AVTO nº 10034/2016: emitida em 28/06/2016, p a r a 4 3 8 u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s , p a r a empreendimento denominado "Residencial Jardins dos Ipês", com viabilidade para interligação ao SAA e sem viabilidade para o SES da Saneago. Documento emitido com validade de 08 (oito) meses a partir da data de emissão, por se tratar de uma reanálise que anulou e substitui a AVTO anterior (27002/2014), mantendo os 02 (dois) anos 1.1.3 AVTO nº 18905/2016: emitida em 14/09/2016, p a r a 4 3 8 u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s , p a r a empreendimento denominado "Jardins Maria Madalena", com viabilidade para interligação ao SAA e sem viabilidade para o SES da Saneago. Documento emitido com validade de 05 (cinco) meses e 14 (quatorze) dias, a partir da data de emissão, por se tratar de uma reanálise que anulou e substitui a AVTO anterior (10034/2016), mantendo os 02 (dois) anos originais.<br>1.1.4 AVTO nº 4541/2020: emitida em 28/10/2020, p a r a 4 3 8 u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s , p a r a empreendimento denominado "Jardins Maria Madalena", com viabilidade para interligação ao SAA e sem viabilidade para o SES da Saneago. Documento emitido com validade de 02 (dois) anos a partir da data de emissão; Ressalta-se que as AVTOs em questão encontram-se com seus respectivos prazos de validade expirados, sem novas solicitações até o momento e que não houve alterações no parecer (positivo para água).<br>1.2 Quanto ao questionamento do Poder Judiciário, referente à possibilidade de ocorrerem novas exigências técnicas ao empreendedor durante o processo de obtenção da AVTO, informamos que tais análises seguem diretrizes estabelecidas na Instrução Normativa - IN00.0251, a qual tem por base além das legislações vigentes pertinentes ao saneamento básico, todo o estudo técnico e sólido de profissionais da Companhia, a fim de nortear quanto a implantação e atendimento a novos empreendimentos. Tais procedimentos não sofrem alterações de forma abrupta e os projetos, uma vez aprovados e na validade, não sofrem influências por qualquer possível alteração.<br>1.3 Destarte, informamos que não existe projeto liberado e nem processo de análise e liberação de projetos de SAA ou SES para o empreendimento citado. No entanto, no decorrer do ano de 2022, o projeto foi apresentado para o procedimento de check-list, porém, devido a pendências técnicas e documentais, os projetos não foram protocolados para análise junto à Saneago. Sendo assim, a partir do momento que não há projetos liberados a Saneago não inicia o acompanhamento e fiscalização das obras, haja vista que não haverá documento que referencie tal fiscalização, impedindo portanto o recebimento ao empreendimento."<br>Desta forma, não há como imputar a terceiro, no caso a Saneago, o atraso na entrega da rede de distribuição de água (fls. 302-303- grifo meu).<br>Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (AgInt no AREsp n. 2.604.183/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados:AgInt no AREsp n. 2.734.491/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.267.385/ES, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.638.758/RJ, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.722.719/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.787.231/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, DJEN de 28/2/2025; AgRg no AREsp n. 2.722.720/RJ, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.751.983/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.256.940/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgRg no AREsp n. 2.689.934/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.421.997/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 19/11/2024; EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.563.576/SP, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 7/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.612.555/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 5/11/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.489.961/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 28/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.555.469/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 20/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.377.269/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 7/3/2024.<br>Ainda, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente.<br>Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018.<br>Por fim , incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA