DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por DAIANE KUBO FONTES, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (fl. 375, e-STJ):<br>Apelação Cível - Ação de Rescisão de Compromisso Particular de Compra e Venda de Área Rural - Preliminar de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade, Rejeitada - Mérito - Inadimplência da Promitente Compradora - Rescisão Verbal - Ajuste Posterior de Comodato da Área Outrora Negociada - Inadimplência da Promitente Compradora, a Justificar a Rescisão do Contrato - Provas Analisadas com Parcimônia - Reintegração da Área pelos seus Proprietários - Consequência da Rescisão - Recurso Desprovido.<br>1. Se a apelante combate os principais fundamentos da sentença, não há se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada<br>2. Pertinente a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra, dada a inadimplência da promitente compradora, que sequer consignou o valor da compra. Soma-se a isso o fato da promitente compradora ter sido vencida numa ação de adjudicação compulsória da mesma área de terra, deduzida contra os proprietários, o que justifica, ainda mais, a rescisão do contrato pretérito. A reintegração dos autores (promitentes vendedores) na posse do imóvel é uma consequência da rescisão do contrato.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 382/397, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 472, 475, 1417 e 1418 do CC/2002; 371 e 372 do CPC/2015.<br>Sustenta, em síntese, o pedido de adjudicação compulsória do imóvel sub judice deve ser julgado procedente. Pretende que se reconheça a validade do contrato de compra e venda e a inexistência de distrato verbal.<br>Contrarrazões às fls. 435/453, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo.<br>Contraminuta às fls. 483/497, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O inconformismo não merece prosperar.<br>1. Na espécie, o acórdão recorrido, ao negar provimento ao recurso de apelação da ora agravante, destacou que a inadimplência da promitente compradora justificou a rescisão do contrato, que é inegável, pois a apelante não pagou integralmente o preço, e o montante inicial foi convertido em pagamento de comodato. Consignou, ainda, que as provas documentais e testemunhais confirmaram o distrato verbal e o posterior acordo de arrendamento.<br>Confira-se (fls. 378/380, e-STJ):<br>A entrega da prestação jurisdicional, ao contrário do alegado, ocorreu com profusão ao arcabouço probatório existente nos autos. A rescisão do compromisso é inegável pois, conforme consta em outros processos que envolvem a área e as mesmas partes, a apelante não pagou a integralidade do preço e, o montante dado como pagamento inicial transmudou-se em pagamento do comodato, cujo instrumento encontra-se às f. 26-28.<br>Não há justificativa para não adotar este posicionamento. O instrumento do comodato (f. 26-28), firmado em 2019, ou seja, 7 (sete) anos após o de compra e venda, tem como objetivo a autorização dos apelados para obter financiamento bancário e empregá-lo na exploração da atividade de agricultura e pecuária, inclusive operações de custeio agrícola e pecuário, investimento agrícola e pecuário, correção de solo, recuperação de pastagens, aquisição de máquinas e implementos agrícolas, construção de armazéns, realização de investimentos fixos.<br>E mais. A avaliação das provas pelo magistrado é precisa como pode ser conferido do teor da sentença:<br>(..) 14 Pelo que foi produzido nos autos na fase instrutória, por meio de documentos e oitivas de testemunhas, dessume-se que o contrato de compra e venda (fs. 24-25) foi verbalmente rescindido pelas partes, e nesse ponto pouco importa de quem foi a culpa pelo rompimento - dos autores por não entregarem todos os documentos necessários para formalização da escritura pública ou da ré pelo não pagamento da importância devida -, para efeitos jurídicos a relevância é apenas o aspecto da rescisão.<br>15 As testemunhas ouvidas em Juízo foram nítidas e hígidas em confirmar que houve o distrato verbal por falta de pagamento e um posterior acordo de arrendamento para solucionarem os valores envolvidos.<br>16 No mais, aliados às testemunhas, os documentos corroboram com a conclusão de que já houve a rescisão do contrato de compra e venda de 50ha do Lote 58 localizado no Assentamento Sucuriú.<br>17 Realmente, o documento de fl. 29 traz anotações de próprio punho imputadas ao pai da ré e não impugnadas, sobre a renda que seria destinada à autora pelo acordo de arrendamento da área outrora negociada em definitivo, mas que depois de rompido o instrumento acordou-se pela sua exploração para acerto dos valores inicialmente pagos pela compra e que deveriam ser devolvidos.<br>18 Por que pagaria renda estivesse vigente o contrato de compra e venda não cumprido <br>19 Ademais, o contrato de comodato juntado (fs. 26/28) também ratifica a tese de distrato verbal e posterior ocupação apenas temporária, isto porque o instrumento foi celebrado constando como objeto a área total de 90,21,96 ha do imóvel rural de matrícula nº 6370.<br>20 Dessa forma, caso não tivesse havido a rescisão do contrato de compra e venda não haveria o porquê de se formalizar um posterior instrumento de comodato incluindo a área já vendida. Bastaria envolver o espaço remanescente do imóvel que não havia sido alienado e permanecia na propriedade da autora.<br>21 Destarte, por tudo isso que se permite concluir pelo distrato verbal da compra e venda, sendo diminuto o motivo para isso, com posterior arrendamento da área e exploração por meio de contrato de comodato.<br>22 Aliás, confere-se inclusive que o prazo do acordo de arrendamento e do contrato de comodato já se encerraram, haja vista que o primeiro finalizou em 2021, conforme documento de f. 29, e o segundo em janeiro de 2024 (Cláusula Segunda - f. 27).<br>23 O que se tem, portanto, é que a ré permanece ocupando de maneira injusta o imóvel representado pelo Lote 58, uma vez que a posse ainda exercida já não possui mais embasamento fático ou jurídico válido, nos termos do art. 1200 do Código Civil, razão pela qual a proprietária deve ser reintegrada na posse de sua propriedade, para exercer seus direitos inerentes, consoante art. 1.210 do mesmo diploma civilista, porque claramente rescindido o contrato pelas próprias partes há tempo. (f. 265-266, gn)<br>A ação de adjudicação compulsória, autos nº 0802074-11.2021. 8.12.0046, de fato corrobora a existência e continuidade dos direitos, porém, dos apelados. Nele também foi reconhecido o distrato verbal do compromisso particular de compra e venda, além da mora da apelante. Consta do acórdão proferido pela 4ª Câmara Cível no julgamento do apelo em 05.11.2024:<br>Assim, inconteste que a autora apelante não comprovou o pagamento integral do preço avençado, de modo que não há se falar em adjudicação do imóvel objeto do contrato particular discutido nos autos.<br>Ademais, foi consignado na sentença que houve o distrato verbal do negócio, tendo sido na sequência formulado novo acordo para exploração do imóvel; tal fato ficou demonstrado pelo documento de f. 268-270.(..).<br>A apelante sustenta que inexiste prova da ocorrência do distrato verbal do contrato particular de compra e venda de imóvel rural formalizado no ano de 2012 (f. 24-25), no entanto não explica o contrato de mútuo realizado no ano de 2019 referente à mesma área (lote 58, matrícula n. 6.370, SRI de Chapadão do Sul/MS), firmado entre a parte ré com Luísa Carla Kubo Fontes; tal fato não foi rebatido na apelação.<br>Em outras palavras: não se mostra crível que subsiste o contrato de compra e venda quando posteriormente foi formalizado contrato de mútuo sobre a mesma área; em audiência a autora postulou o julgamento antecipado do mérito (f. 307), oportunidade em que poderia ter desconstituído o documento de f. 268-270.<br>Em que pese o argumento da apelante de que o distrato verbal não teria nenhuma validade jurídica, sob a alegação de que se exige forma escrita para rescisão do contrato, as circunstâncias presentes no caso não deixam dúvidas a respeito de sua rescisão.<br>Como se observa, não se fazem presentes na hipótese dos autos os requisitos autorizadores da vindicada adjudicação compulsória, de modo que a pretensão deve ser julgada improcedente. (destaquei).<br>Depreende-se, portanto, que não há negação de vigência aos artigos 371 e 372, CPC. O que se tem é exatamente o oposto. Houve análise criteriosa das provas inseridas nos processo, documental e testemunhal, e valoração de outras constante da ação de adjudicação compulsória, esta, citada pela apelante, foi julgada improcedente e a sentença ratificada por esta 4ª Câmara Cível. Tanto na ação de adjudicação compulsória quanto nesta demanda houve o reconhecimento da rescisão verbal do compromisso de compra e venda da área rural.<br>Desse modo, inevitavelmente, para rever tais conclusões, seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ERROR IN PROCEDENDO. NULIDADE DA SENTENÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso que anulou sentença em ação de tutela cautelar de sequestro de imóveis rurais. 2. O reconhecimento de questão alegada em apelação não consiste em decisão surpresa do acórdão. 3. Considerar depoimentos, escrituras públicas e distratos, demandaria a reavaliação do contexto fático-probatório dos autos, procedimento vedado na via do recurso especial, em face das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. O acolhimento de questão preliminar que anula a decisão recorrida e tenha caráter de prejudicialidade em relação às demais, torna desnecessária a análise das demais questões. 5. Ausente o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, incide o óbice da Súmula n. 211 do STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido. (REsp n. 2.182.510/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.)<br>2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conhece-se do agravo para não conhecer do recurso especial<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA