DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, ante a aplicação das Súmulas n. 5 e 7 e 284 do STF (fls. 792-795).<br>O acórdão do TJGO traz a seguinte ementa (fls. 694-695):<br>Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. AUSÊNCIA DE FATOS OU ARGUMENTOS NOVOS.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de agravo interno interposto por loteadora contra decisão monocrática que manteve a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com fundamento no atraso significativo na entrega das obras de infraestrutura e na culpa exclusiva da loteadora.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em saber se o agravante apresentou fato ou argumento novo capaz de justificar a reconsideração da decisão monocrática que considerou que (i) a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97; (ii) o atraso substancial na entrega de infraestrutura essencial em loteamento justifica a rescisão contratual e a inversão da cláusula penal em desfavor da loteadora; e (iii) e ser cabível a indenização por danos morais, bem como a retenção de parte dos valores pagos.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O agravante não trouxe fato ou argumento novo que justifique a reforma da decisão monocrática.<br>4. A aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 exige o registro do contrato de alienação fiduciária, o qual não foi realizado no caso em exame, atraindo, portanto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do art. 475 do Código Civil, que permitem a rescisão por inadimplemento.<br>5. O atraso superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura do loteamento configura descumprimento contratual essencial, o que, segundo a Súmula 543 do STJ, impõe a restituição das parcelas pagas, com retenção máxima de 10% para despesas administrativas.<br>6. O prolongado inadimplemento da loteadora, gerando frustração das expectativas de moradia e qualidade de vida da compradora, justifica a condenação em danos morais.<br>7. Conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ, a inversão da cláusula penal é aplicável em favor do adquirente quando há culpa exclusiva do vendedor, sendo devida a condenação da loteadora ao pagamento de 20% sobre os valores pagos.<br>8. A pretensão de retenção de 25% das parcelas e de taxa de fruição é improcedente, pois o imóvel não dispunha de infraestrutura mínima que possibilitasse seu uso pela adquirente, inexistindo, portanto, cabimento para tais cobranças.<br>IV. TESE<br>9. Tese de julgamento: "1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impossibilita a aplicação dos procedimentos de consolidação previstos na Lei nº 9.514/97, incidindo, em sua substituição, o Código de Defesa do Consumidor. 2. O atraso superior a dois anos na entrega de infraestrutura essencial em loteamento configura descumprimento contratual que justifica a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos morais. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel com descumprimento por culpa do vendedor, é devida a inversão da cláusula penal para incidência sobre o valor pago pelo adquirente."<br>V. NORMAS E PRECEDENTES CITADOS<br>10. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CC/2002, arts. 475 e 490; CDC, art. 51; CPC, art. 1.021. 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; Tema 971; Tema 1095; AgInt no REsp n. 1.948.628/SE, rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08.04.2024; TJGO, Agravo de Instrumento 5100655-97.2022.8.09.0000, Rel. Des. Átila Naves Amaral, 2ª Câmara Cível, j. 19.07.2022. VI. DISPOSITIVO Agravo interno conhecido e desprovido. Decisão monocrática mantida.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 747-756).<br>No recurso especial (fls. 761-775), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a recorrente requereu, preliminarmente, a concessão de efeito suspensivo à insurgência.<br>Alegou violação:<br>(i) ao art. 1.022 do CPC/2015, sustentando haver negativa de prestação jurisdicional, pois "se observa que, em tendo sido rejeitado os embargos declaratórios interpostos pela parte recorrente, perdurou a omissão no que trata a interpretação da lei, esculpida nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97" (fl. 768)<br>(i) aos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afirmando que, na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, a restituição de eventual saldo em favor da parte recorrida deveria observar as disposições da Lei de Alienação Fiduciária, em detrimento do CDC, ainda que ausente o registro do gravame fiduciário.<br>No agravo (fls. 798-806), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Não assiste razão à recorrente quanto à tese de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.<br>A Justiça local deixou claros os motivos pelos quais concluiu pelo inadimplemento da recorrente relativo à entrega do loteamento e, por conseguinte, condenou-lhe à restituição das quantias pagas, à luz da Súmula n. 543/STJ, em detrimento da Lei n. 9.514/1997 (cf. fls. 696-698).<br>Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489 do CPC/2015), tampouco sendo o caso de aclaratórios.<br>A Corte a quo concluiu que a ausência de registro do gravame fiduciário tornaria a Lei n. 9.514/1997 inaplicável. Confira-se (fl. 696):<br>7. Inicialmente, sobre a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, verifica-se que, conforme entendimento consolidado pelo STJ, a incidência dos arts. 26 e 27 dessa lei requer o registro do contrato junto à matrícula do imóvel, sendo esse o critério que define a validade do pacto adjeto de alienação fiduciária.<br>8. A ausência de registro implica que o contrato de compra e venda deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pelo art. 475 do CCB, que permite a rescisão por inexecução contratual.<br>9. No caso, a situação não altera com a recente readequação da tese do Tema 1095, pois tal entendimento foi formulado em contexto diverso e se limita à validade das cláusulas contratuais que preveem a consolidação da propriedade em favor do credor, o que não é o objeto da demanda.<br>Para infirmar tal entendimento, a parte recorrente invocou os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, os quais, todavia, não apresentam o alcance normativo pretendido, porque não tratam especificamente do modo de constituição de garantia fiduciária, tampouco dos efeitos jurídicos da ausência do registro na aplicação da Lei de Alienação Fiduciária.<br>Dessa forma, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e atrai, por analogia, a Súmula n. 284/STF.<br>Nesse aspecto: AgInt no AgInt no AREsp n. 984.530/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/9/2017, DJe 20/10/2017, e AgInt no REsp n. 1.505.441/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/6/2017, DJe 2/8/2017.<br>A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o direito à retenção de parte do montante das parcelas pagas somente é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente do imóvel. Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. MÁ-FÉ. NÃO OCORRÊNCIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.124.791/MG, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 18/12/2017.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. ARTS. 394 E 395 DO CC/02. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE. INOVAÇÃO RECURSAL. 2. ATRASO DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 3. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 345 DO STJ. 4. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br> .. <br>3. A resolução do contrato pela demora na entrega do imóvel, por culpa da incorporadora, demanda a restituição dos valores pagos pela adquirente integralmente. Súmula n. 543 do STJ.<br>4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp 889.388/DF, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/8/2016, DJe 22/8/2016.)<br>O Tribunal de origem, com base nos elementos de prova, concluiu que o atraso na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva da parte recorrente. Confira-se o seguinte excerto (fls. 696-698):<br>10. Em relação à possibilidade de rescisão contratual pela compradora, cabe ressaltar que o atraso superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura do loteamento constitui descumprimento essencial do contrato, configurando culpa exclusiva da loteadora, conforme a Súmula 543 do STJ.<br>11. Nessa hipótese, a rescisão é justificada pela frustração da legítima expectativa da compradora, que não obteve o imóvel nas condições prometidas, de modo que não se cogita aplicação da Lei nº 9.514/97.<br> .. <br>20. Com efeito, intocável a decisão monocrática, uma vez que acertada ao fundamentar a rescisão contratual na culpa exclusiva da loteadora, com a consequente restituição das quantias pagas, indenização por danos morais, e inversão da cláusula penal.<br>Para dissentir dessa conclusão, a fim de descaracterizar o inadimplemento contratual da empresa, seria necessário revolver o conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial, a teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Diante de tal premissa fática, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, ao manter a condenação da empresa à devolução dos valores pagos pela parte recorrida, motivo pelo qual incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional.<br>A jurisprudência da S egunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).<br>O Tribunal de origem concluiu que inexistiu inadimplemento da parte recorrida a justificar a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária no distrato imobiliário (fls. 696-698).<br>Diante de tal premissa fática, insuscetível de revisão na instância especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ), verifica-se que o acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte Superior, ao aplicar o CDC em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária no procedimento de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário.<br>Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>Desprovido o recurso, descabe cogitar de efeito suspensivo.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA