ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. NULIDADE DE GARANTIA CONTRATUAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para declarar nula garantia real exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para conhecer em parte do apelo nobre e a ele negar provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GLAUCIA NUNES DA COSTA (GLAUCIA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NINGUÉM PODERÁ PLEITEAR DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO, SALVO QUANDO AUTORIZADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1- Cinge-se a controvérsia em perquirir se a demandante, ora apelante, na condição de promitente compradora da unidade imobiliária, possui direito à adjudicação do imóvel, bem como o dever da vendedora de dar baixa na hipoteca. 2- Nos termos do enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça que assim dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" , o adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento, uma vez que, depois de celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da Lei n. 4.864/65. 3- O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.576.164/DF, entende que a intenção do enunciado da Súmula nº 308 é a de resguardar o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado perante a Construtora, sendo que aquele possui a expectativa legítima de que esta arcará com as suas obrigações firmadas com o financiador, tornando livre de ônus o bem negociado. 4- O "Contrato de Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças, com Recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE" devidamente registrado em Cartório do Registro de Imóveis de Petrópolis, em 15/05/2012, era do conhecimento da apelante, quando da celebração da promessa de compra e venda. 5- O registro da hipoteca é direito real, e, por se tratar de um direito real, a hipoteca é oponível erga omnes. 6- O cancelamento da hipoteca não consiste em ato unilateral do devedor, porquanto depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário. Desse modo, para fazer jus à quitação e consequente baixa na hipoteca, a autora deve demonstrar o pagamento integral do débito. 7- O demonstrativo analítico de quitação acostado aos autos pela apelante é um documento unilateralmente produzido, não se prestando a comprovar a quitação. Os comprovantes de transferências bancárias efetuadas pela apelante, não são capazes de comprovar que eram referentes ao pagamento do imóvel em questão. 8- Assim, os argumentos recursais não são capazes de infirmar os fundamentos da sentença de improcedência, impositiva, pois, a sua manutenção. 9- Na espécie, considerando a existência de condenação em honorários advocatícios na origem, estabelecida em 10% sobre o valor da causa, bem como o não provimento do recurso interposto, cabível a fixação de honorários recursais, no montante de 1% (um por cento), que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados, obedecidos os limites previstos no artigo 85, § 3º, do CPC/2015, salientando-se, contudo, que o pagamento da referida verba deve observar o disposto no §3º do art. 98 do CPC/2015, ante o deferimento do benefício da gratuidade de justiça. 10- Apelação não provida.<br>No presente inconformismo, GLAUCIA defendeu que o apelo nobre foi indevidamente indadmitido, pois a decisão da Corte de origem se encontra eivada de nulidade, pois a finalidade recursal não se cinge na reanálise dos fatos da demanda.<br>Foi apresentada contraminuta em e-STJ, fls. 432-436.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. NULIDADE DE GARANTIA CONTRATUAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para declarar nula garantia real exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>GLAUCIA afirmou a violação dos arts. 1.225, IX; 1.418, II; 347, I e 349 do Código Civil e dos arts. 1.022, II, 346, 17, 341, 489, § 1º, IV, e 492 do CPC, sustentando (1) a nulidade da decisão do TRF da 2ª Região por falta de fundamentação adequada; e (2) a validade de sub-rogação em direito real imobiliario, postulando pela procedência dos pedidos iniciais.<br>(1) Da nulidade das decisões da instância ordinária<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023)<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ<br>GLAUCIA sustentou que a Corte de origem não aplicou corretamente norma civil cogente, que a legitima, por sub-rogação, a pleitear nuliudade de garantia real imobniliária.<br>Sobre o tema, o TRF2 consignou que o Magistrado de primeiro grau aplicou corretamentea lei civil à luz da relação contratual havida entre as partes.<br>Confira-se:<br>No caso em comento, a Sra. Ana Cristina Coelho adquiriu, sem a interveniência da CEF, a unidade habitacional nº 502, bloco 3, do Empreendimento Pedra do Açu, da Construtora Andrade Almeida Ltda. (Evento 1 - OUT9 - do 1º grau), em 20 de outubro de 2012, pelo valor de R$ 130.000,00 (centro e trinta mil reais) cuja forma de pagamento foi estipulada em R$ 21.550,00 a título de sinal; 26.000,00 a ser pago em 20 de outubro de 2013; R$ 56.450,00 em 18 parcelas mensais sendo a primeira em 20 de novembro de 2012 e as demais sucessivamente; e R$ 26.000,00 na entrega da unidade em condições de habitabilidade. O referido contrato de promessa de compra e venda foi averbado em Cartório em 11/10/2019 (Evento 1 - OUT12 - do 1º grau). Por sua vez, a autora Glaucia Nunes da Costa, ora apelante, firmou com a Sra. Ana Cristina Coelho, em 22 de janeiro de 2015, sem a interveniência da CEF, promessa de compra e venda do referido apartamento nº 502, bloco 3, do Empreendimento Pedra do Açu (Evento 1 - OUT6 - do 1º grau) e alega que após o pagamento integral do preço pactuado com a Sra. Ana Cristina Coelho (evento 1 - OUT15 a OUT - do 1º grau), não conseguiu obter a escritura definitiva do bem em virtude do registro de hipoteca do referido imóvel à CEF. Convém ainda registrar que, os efeitos da hipoteca firmada entre a CEF e a CONSTRUTORA ANDRADE ALMEIDA LTDA, no bojo do "Contrato de Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças, com Recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE" devidamente registrado em Cartório do Registro de Imóveis de Petrópolis, em 15/05/2012 (Evento 1 - OUT25), era do conhecimento da apelante, quando da celebração da promessa de compra e venda com a Sra. Ana Cristina Coelho em 22 de janeiro de 2015 (evento 1 - OUT6 - do 1º grau). Sendo certo, que o registro da hipoteca é direito real, e, por se tratar de um direito real, a hipoteca é oponível erga omnes. Convém ressaltar que o contrato de promessa de compra e venda objeto da presente demanda, o qual pretende a apelante que lhe seja adjudicado o imóvel, foi celebrado entre Sra. Ana Cristina Coelho e a Construtora Andrade Almeida Ltda. (evento 1 - OUT15 a OUT - do 1º grau), portanto, caberia à Sra. Ana Cristina Coelho ingressar com ação judicial em face da Construtora e da CEF pugnando pelo cancelamento da hipoteca. E, posteriormente, celebrar a escritura de compra e venda com a apelante. Com efeito, de acordo com o artigo 18 do Código de Processo Civil "Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico." Assim, é carecedor de ação, a parte que ingressa em juízo para a defesa de direito alheio em nome próprio, quando não ocorrer as hipóteses em que a lei autoriza a substituição processual.<br>Assim, rever as conclusões quanto a validade da garantia real imobiliária demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDO. SÚMULA Nº 83/STJ. APURAÇÃO. VALOR. CONTRATO DE ALUGUEL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL. SÚMULA Nº 83/STJ. REDISTRIBUIÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DE PROVA.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. No caso, o tribunal da origem acentuou que, na apuração do valor da indenização por lucros cessantes, devem ser considerados os alugueis que constam dos contratos que instruíram o pedido inicial.<br>Rever tal posicionamento esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.<br>4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>6. Somente na ausência de convenção em sentido contrário, a partir da vigência do Código Civil de 2002, os juros moratórios devem incidir segundo a variação da Taxa Selic. Precedente.<br>7. Em relação à sustentada necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais, o argumento é improcedente, pois a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que rever a distribuição da verba ora reclamada encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.539.692/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025 - destaque nosso)<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER em parte do apelo nobre e, na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e CONSTRUTORA ANDRADE ALMEIDA LTDA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.<br>É o voto.