DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por ANA CRISTINA OLIVEIRA ARRUDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA, assim resumido:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C EMBARGOS DE OBRA E DANOS MORAIS. PERMUTA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE QUE O BEM RECEBIDO TERIA VÍCIOS REDIBITÓRIOS. FOTOGRAFIAS QUE DEMONSTRAM O CARÁTER PRECÁRIO DA CONSTRUÇÃO. PROVA PERICIAL A APONTAR QUE PARTE DOS VÍCIOS ERAM APARENTES. EXPERT QUE AFIRMA QUE OUTROS VÍCIOS PODERIAM SER OCULTOS OU APARENTES. FRAGILIDADE DE ELEMENTOS A APONTAR A EXISTÊNCIA DE VÍCIOS REDIBITÓRIOS. NÃO REALIZAÇÃO DE VISTORIA QUE DEMONSTRA A FALTA DE CAUTELA NA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz ofensa ao art. 441 do CC, no que concerne ao reconhecimento de vícios ocultos e a anulação do contrato de permuta - vícios redibitórios -, porquanto o acórdão recorrido teria desconsiderado o conjunto probatório dos autos (prova pericial e testemunhal) que indicaria a ocultação dos defeitos e a inexistência de vistoria prévia, além de reconhecer a gravidade dos vícios que tornaram o imóvel impróprio ao uso, trazendo a seguinte argumentação:<br>Nos termos da petição inicial e da apelação, os vícios identificados no imóvel pela Recorrente/parte Autora que foram verificados após o negócio e, portanto, eram ocultos são os seguintes: infiltração do piso e da fossa entupida, telhado com rachaduras e piso cedendo por falta de impermeabilização.<br>Segundo a prova pericial (ID 25724096) as infiltrações (do piso, da fossa entupida) e o recalque do solo (piso cedendo) poderiam ser APARENTES ou OCULTOS:<br> .. <br>O laudo expôs expressamente que "não se pode precisar se estavam ou não manifestada no momento da permuta dos imóveis por falta de documento/ termo de vistoria prévia".<br> .. <br>Ou seja, o acórdão RECONHECEU A EXISTÊNCIA DE VÍCIO GRAVE (subsunção ao artigo 441 do Código Civil), mas o julgamento foi improcedente porque a parte Demandante, ora Recorrente não teria provado que os vícios eram ocultos, ou seja de impossível visualização antes da alienação.<br> .. <br>O acórdão recorrido infere, com base em juízo subjetivo, em conjecturas, que teria havido vistoria prévia (sem nenhuma prova existente nos autos que possa demonstrar isso) e que não teria havido um laudo prévio em razão das condições das partes e do Recorrido ser semi-analfabeto. E que o companheiro da parte autora teria identificado os vícios antes do negócio, por ser pedreiro. Julgamento que desconsiderou as provas nos autos e julgou com fundamento em conjecturas e hipóteses.<br>No entanto, não há prova nos autos de vistoria prévia ao negócio, nem há prova nos autos de que um pedreiro teria identificado os vícios ocultos no imóvel, visto que nem a perita foi capaz de precisar se os vícios estavam ocultos ou aparentes.<br>No entanto, foram produzidas nos autos prova pericial e testemunhal. A prova pericial identificou vícios no imóvel, graves que impediram a habitabilidade não podendo precisar se ocultos ou aparentes. Portanto, precisaria de uma prova complementar a respeito disso. A prova complementar foi a testemunhal.<br> .. <br>A única testemunha ouvida, amiga de ambas as partes, portanto idônea revelou que o negócio teria sido "feito no escuro"<br> .. <br>O que se contesta aqui é que o acórdão recorrido deixou de desconsiderar as provas nos autos: a) a prova testemunhal que demonstrou não ter havido vistoria e que havia vícios que foram detectados após a chuva; b) o laudo pericial que não foi capaz de precisar se os vícios relatados na petição inicial e devolvidos na apelação, teriam sido aparentes ou ocultos. E que o acórdão recorrido, desconsiderando as provas nos autos, fundamentou seu julgado em conjecturas e hipóteses de que teria havido vistoria prévia e que o companheiro da parte Autora/ Recorrente, por ser pedreiro, sem nenhuma prova que demonstre isso, teria identificado eventuais vícios no imóvel.<br>Enquanto que o conjunto probatório dos autos, no qual o acórdão deveria se basear demonstrou que o vício poderia ser oculto e aparente e a testemunha demonstrou que não houve vistoria prévia, portanto o vício só poderia ser oculto, encontrado após a conclusão do negócio.<br>O que se contesta aqui é que o acórdão recorrido deixou de desconsiderar as provas nos autos: a) a prova testemunhal que demonstrou não ter havido vistoria e que havia vícios que foram detectados após a chuva; b) o laudo pericial que não foi capaz de precisar se os vícios relatados na petição inicial e devolvidos na apelação, teriam sido aparentes ou ocultos. E que o acórdão recorrido, desconsiderando as provas nos autos, fundamentou seu julgado em conjecturas e hipóteses de que teria havido vistoria prévia e que o companheiro da parte Autora/ Recorrente, por ser pedreiro, sem nenhuma prova que demonstre isso, teria identificado eventuais vícios no imóvel.<br>Enquanto que o conjunto probatório dos autos, no qual o acórdão deveria se basear demonstrou que o vício poderia ser oculto e aparente e a testemunha demonstrou que não houve vistoria prévia, portanto o vício só poderia ser oculto, encontrado após a conclusão do negócio (fls. 223-226).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Deve se notar, porém, que, diante das condições das partes, notadamente do fato de ser o Acionado semi-analfabeto, não se poderia exigir que da vistoria fosse gerado laudo de inspeção.<br>Acresce-se a essa constatação a circunstância de que as regras de usos e costumes indicam ser bastante improvável que pessoas físicas adquiram imóveis sem a efetiva visitação, com apuração de seu estado, ainda que sumária.<br>Além disso, é importante mencionar a qualidade de pedreiro do esposo da parte autora, o que, embora não exclua totalmente a possibilidade de que viessem a adquirir bem dotado de defeitos, conduz a caminho mais favorável à tese de que tinham condições de entender minimamente as condições do bem.<br>A sentença não ignora esse ponto, pois menciona em sua fundamentação que "é consabido que na prática negocial, o promitente comprador de imóvel deve procurar se cercar de todas as informações necessárias quanto ao estado do bem, sob pena de, insistindo na concretização do negócio, responder pelos riscos que assumiu e suportar indesejado prejuízo financeiro".<br>Assim, ainda que se constate da prova testemunhal a afirmação de que o negócio teria sido "feito no escuro", as nuances ora destacadas são capazes de demonstrar cenário diverso dessa alegação.<br>Frente ao panorama ora delineado, apenas a comprovação do caráter oculto dos vícios poderia conduzir à procedência da ação, o que, porém, não se extrai do laudo pericial de modo irrefutável, pois, diferente do que alega a Recorrente, esse trabalho técnico não constitui prova cabal da ocultação alegada.<br> .. <br>Desse modo, sem ignorar as conclusões do laudo quanto ao fato de que "Os problemas encontrados não cumprem as normas técnicas vigentes" e sobre a classificação da edificação "de uma maneira global, como de GRAU DE RISCO CRÍTICO", a demonstrar a existência de vício grave, entendo que a ausência de prova sobre a natureza oculta desses defeitos impede a procedência da ação, já que, para se qualificar como redibitório, a eiva deve ser não apenas de grande dimensão, mas também de impossível visualização antes da alienação (fls. 182-184).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA