DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por SILVANEIDE SILVA VIEIRA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SERGIPE cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 515-516):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DECLARATÓRIA. SENTENÇA PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. APELO DA AUTORA QUE ALEGA QUE A AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, PARA ALTERAÇÃO DAS ETAPAS DE CONSTRUÇÃO, E DE PROPAGANDA ENGANOSA RELACIONADA A DUAS QUADRAS DE TÊNIS. PRAZOS DE ENTREGA VINCULADOS A REGISTRO DE INCORPORAÇÃO NÃO APRESENTADO. INCORPORADORA ALTERA ETAPAS SEM PREJUÍZO À UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE ADQUIRIDO. CLÁUSULA CONTRATUAL INFORMA QUE O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DOCUMENTOS REGISTRADOS SUBSTITUEM E REVOGAM QUAISQUER OUTRAS ANTERIORMENTE DIVULGADAS AO PÚBLICO. INTUITO DE DESISTIR DA AVENÇA. LIMITAÇÃO DO JUÍZO AO PEDIDO DE RESCISÃO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE EM RAZÃO DOS DESCONTOS PREVISTOS NO ART. 67-A DA LEI Nº 4.59164. RECURSO CONHECIDO DE DESPROVIDO. UNANIMIDADE.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 528-533).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 43, IV, da Lei n. 4.591/1964, 30, 37, 38 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.<br>Sustenta que foi realizada alteração no plano de construção de 4 para 20 etapas, sem aprovação unânime dos condôminos, com averbação no registro antes da assembleia e sem aprovação neste ato, violou o art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964.<br>Alega que o Tribunal de origem criou uma exceção não prevista, ao admitir suposta "garantia de utilização" da unidade, ignorando prejuízos decorrentes da não conclusão das áreas comuns e do empreendimento como um todo.<br>Afirma que houve propaganda enganosa, pois a publicidade prometeu atrações (quadras de tênis, centro de convenções, hotel, igreja, restaurantes, deck), confirmadas por testemunhas e não entregou parte dessas estruturas.<br>Alega omissão do acórdão ao não reconhecer de ofício cláusulas abusivas e práticas vedadas (arts. 7º, parágrafo único, 39 e 51, IV, do CDC), não se aplicando a Súmula n. 381/STJ ao caso por não envolver instituição financeira.<br>Aponta divergência jurisprudencial.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 562-577).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 580-590), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 616-619).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a definir se houve alteração irregular das etapas de construção e propaganda enganosa que permita a rescisão de contrato relativo à unidade imobiliária em multipropriedade, com retorno ao status quo ante.<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação, fundamentando o acórdão nos seguintes termos (fls. 519-522):<br>Referente a alegação de alteração irregular das etapas de construção, verifica-se que o contrato foi assinado em (fl. 27), relacionado a compra em 29/12/2019 multipropriedade do Studio 211(fl. 19), com previsão, no pacto, da faculdade de construção em regime de etapas(fl. 21). Além disso, vê-se que a 1ª etapa estava (fl. 23). Os prazos das etapasatrelada ao lançamento com o Registro da Incorporação seguintes estavam vinculados sempre a comercialização das etapas anteriores.<br>Com esses esclarecimentos iniciais, não há nos autos o referido Registro da do Cartório do 2º Ofício da Comarca deIncorporação na Matrícula nº 9.331 Laranjeiras, não se pode, portanto, aferir quando se deveria concluir a primeira etapa e as seguintes inicialmente previstas. Apesar disso, a entrega de todas as etapas estava prevista para 30 meses após o lançamento, com tolerância de 180 dias de atraso (fl. 23).<br>Ainda que se alegue desvio do plano de construção pelo art. 43, IV da Lei n. 4.597/64, em razão da modificação unilateral das etapas de construção, a incorporadora garantiu, aos multiproprietários com entrega para 2021, a utilização na sua unidade ou outra com mesmo padrão no prazo de entrega inicialmente previsto. Foi esclarecido, em assembleia geral de instalação do condomínio (fls. 61/67) que a subdivisão foi realizada para manter o prazo de entrega. Sem qualquer prejuízo a utilização da cota multipropriedade do bem adquirido, pelo tempo de utilização do imóvel A referida norma assegura entrega da unidade multipropriedade previsto da avença. a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, o que, em tudo, foi respeitado.<br>No que pertine a publicidade veiculada (fls. 79/103), de abril/2019, com indicação das quadras de tênis (fls. 82 e 91), não vincula à incorporadora por força da cláusula "4.1.1."(fl. 36), com o seguinte teor:<br>"As especificações trazidas no Memorial de Incorporação e demais documentos registrados no Cartório do 2º Ofício da Comarca de Laranjeiras/SE substituem e revogam quaisquer outras anteriormente divulgadas ao público, declarando o COMPRADOR ter pleno conhecimento que imagens eventualmente postas sem folders e peças promocionais são ilustrações artísticas, nada podendo ser invocado em desacordo com o ora pactuado."<br>Caberia a apelante, desse modo, apresentar a indicação das quadras no Memorial de Incorporação que substitui as divulgações anteriores.<br>Além disso, considerando que a alteração das etapas ocorreu em 30/3/2022, conforme registro na fl. 130, e que em 21/12/2021, quando da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio (fls. 61), não houve nenhum questionamento dos condôminos sobre as quadras de tênis, conclui-se que o ajuizamento da contenda em 5/10/2023 a autora, na verdade, pretende é desistir do contrato por mera liberalidade, para receber o valor dispendido sem os descontos previstos na Lei nº 4.591/64:<br>"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à que houver pago diretamente ao incorporador, restituição das quantias atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:<br>I - a integralidade da comissão de corretagem;<br> .. <br>§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:<br>I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;<br>II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;<br>III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;<br> .. <br>Importante esclarecer que o CPC adota a , segundo a qual a teoria da substanciação causa de pedir é constituída pelos fatos que originaram o pedido (causa de pedir remota ou fática), assim como pelos fundamentos jurídicos que lhe dão suporte (causa de pedir próxima ou jurídica), estando o magistrado, portanto, adstrito ao fato trazido pelo autor, de modo que a atividade de síntese do juiz não pode terminar em conclusão que não se subsume ao embate entre as premissas de fato e de direito que foram colocadas pelas partes em conflito.<br>Além disso, deve existir correlação/congruência entre o pedido/causa de pedir e o provimento judicial e, sendo o conteúdo da lide delimitado pela inicial, cabe ao juiz proferir decisão nos limites estabelecidos pelas partes, haja vista o seu caráter vinculante.<br> .. <br>Os pedidos relacionados a taxa condominial(itens 6 e 7 acima) foram afastados na decisão de 5/6/2024(fls. 367/370), em razão da ilegitimidade passiva da SPE referente as taxas condominiais recolhidas e administrados pelo Condomínio dos Moradores do Reserva dos Lagos by Nobile, inclusive quanto ao valor da forma de rateio, sem ingerência da SPE.<br>Remanesce, assim, o pedido de rescisão do contrato havido entre as partes(item 4), com a restauração do status quo ante. A recorrente funda o apelo exclusivamente na alteração do número de etapas e em propaganda enganosa que, como visto, não tem o condão de ensejar a rescisão com devolução das quantias despendidas ao longo de toda a relação jurídica.<br>Com efeito, verifica-se que o acórdão do Tribunal de origem está apoiado em elementos contratuais e fáticos específicos, tais como a cláusula contratual "4.1.1", que afasta a vinculação da publicidade ao contrato; a ausência, nos autos, do Registro de Incorporação na Matrícula n. 9.331, impedindo aferição dos prazos originalmente previstos; a ata da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, utilizada para justificar a subdivisão de etapas e a manutenção do prazo de entrega; o registro da alteração das etapas em 30/3/2022 e o material publicitário, com menção às quadras de tênis.<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA