ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação.<br>2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável.<br>3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.<br>6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.<br>7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório.<br>8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato.<br>Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA. contra a decisão de fls. 538-544, que conheceu do agravo em recurso especial para dar parcial provimento ao recurso especial a fim de determinar a fixação do percentual de retenção, no máximo, em 25% dos valores pagos pela adquirente do bem imóvel.<br>A parte agravante alega que a decisão agravada desconsiderou a moldura fática incontroversa estabelecida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, que reconheceu a especificidade do regime de patrimônio de afetação, previsto no contrato e registrado em cartório, permitindo a retenção de 50% dos valores pagos pela compradora, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com as alterações da Lei n. 13.786/2018.<br>Sustenta que a decisão agravada violou o referido dispositivo legal, pois não observou a particularidade do caso concreto, que afasta a aplicação do percentual de 25% como limite de retenção.<br>Afirma, ainda, que a decisão agravada contraria a autonomia da vontade das partes e a segurança jurídica, ao desconsiderar cláusula contratual válida e expressamente prevista.<br>Requer a reconsideração da decisão agravada ou, caso contrário, a submissão do agravo interno ao colegiado, com o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pela compradora, nos termos do contrato e da legislação aplicável.<br>Nas contrarrazões, CELIA REJANE OLIVEIRA RODRIGUES aduz que a decisão agravada está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que fixa o percentual de retenção em, no máximo, 25% dos valores pagos, conforme a Súmula n. 543 do STJ e o julgamento do REsp n. 1.723.519-SP. Sustenta que a agravante busca rediscutir matéria fática e contratual, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Requer o não provimento do agravo interno, com a aplicação de multa por litigância de má-fé e a majoração dos honorários advocatícios em 20%, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação.<br>2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável.<br>3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.<br>6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.<br>7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório.<br>8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato.<br>Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023.<br>VOTO<br>Considerando tais razões de decidir e a argumentação recursal ora exposta, a irresignação reúne condições de êxito.<br>Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>No caso em apreço, foi consignado em embargos de declaração o seguinte (fls. 371-372):<br>No julgamento em análise, de fato, não foi enfrentado o argumento da parte, o que passo a fazê-lo.<br>O acórdão determinou a devolução de 75% (retenção de 25% do valor pago), conforme precedentes do STJ.<br>Porém, o contrato tem cláusula específica com lastro na lei 13.786/2018 que incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/64 que dispõe sobre " condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias." Eis o Cláusula contratual: "11.4. Ocorrendo a rescisão contratual, serão apuradas as quantias pagas pelo COMPRADOR, sendo deduzido 50% do valor pago .." (fls. 128).<br> .. <br>No caso em análise, o regime do patrimônio de afetação está previsto no contrato - cláusula 10, bem como registrado em cartório - fls. 155 - certidão de inteiro teor do imóvel.<br>Deste modo, deve ser observado o regramento legal e contratual específico, permitindo a retenção de 50% do valor pago pela compradora.<br>Ressalte-se que o contrato de compra e venda prevê expressamente que o bem objeto de compra e venda estaria submetido ao patrimônio de afetação, tendo sido celebrado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção a ser aplicado em caso de desistência - 50% sobre os valores pagos.<br>No caso em apreço, o contrato foi firmado em 28/2/2020 (fl. 5), portanto, posterior à entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964.<br>Diante do acima explicitado, a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, como no caso dos autos.<br>O percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento), praticado no contrato, pelo acórdão recorrido, se alinha com o entendimento do STJ, no sentido de que "em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024).<br>No mesmo sentido:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025 , DJEN de 9/5/2025 ).<br>2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017 , DJe 13/9/2017 ).<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.<br>5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial.<br>IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt no AREsp n. 2.733.052/RJ, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO.<br>1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024 , DJe de 2/5/2024.)<br>No que se refere à aplicação do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, pleiteada em contrarrazões, a orientação desta Corte é no sentido de que "a multa aludida no art. 1.021, §§ 4º e 5º, do CPC/2015, não se aplica em qualquer hipótese de inadmissibilidade ou de improcedência, mas apenas em situações que se revelam qualificadas como de manifesta inviabilidade de conhecimento do agravo interno ou de impossibilidade de acolhimento das razões recursais porque inexoravelmente infundadas" (AgInt no RMS n. 51.042/MG, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017, DJe de 3/4/2017). No caso, não está configurada a inadmissibilidade, razão pela qual é incabível a aplicação de multa.<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para conhecer do agravo em recurso especial, para dar provimento ao recurso especial, a fim de declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato.<br>É o voto.