ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão de primeiro grau limitando a penhora aos direitos aquisitivos do devedor em imóvel alienado fiduciariamente, em cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais.<br>2. O acórdão recorrido fundamentou-se na impossibilidade de penhora do imóvel, por ser de propriedade do credor fiduciário, e na ausência de sua citação, o que violaria o devido processo legal.<br>3. No recurso especial, a parte recorrente alega que a obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante.<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, 4º, 797, caput, e 835 § 3º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por TERRAÇO QUITAÚNA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em agravo de instrumento nos autos de cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 61):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DA PARTE DEVEDORA. Decisão que, em sede de cumprimento de sentença, relativo a despesas condominiais, manteve decisão anterior, que havia determinado a penhora sobre os direitos da parte devedora, indeferindo o pedido de ampliação da penhora sobre todo o imóvel. Precedente da Colenda Câmara e do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Decisão mantida. Recurso não provido.<br>No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos arts. 1.345 do Código Civil, 4º, 797, caput, e 835, § 3º, do Código de Processo Civil.<br>Alega que o acórdão recorrido negou o efeito típico da obrigação propter rem, impedindo a penhora do imóvel gerador do débito, frustrando a efetividade da tutela executiva e prolongando de modo irrazoável a satisfação do crédito condominial.<br>Aduz que a execução deve se realizar no interesse do exequente, e a restrição à penhora apenas dos direitos aquisitivos inviabiliza a satisfação do crédito e privilegia indevidamente o credor fiduciário.<br>Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Superior Tribunal de Justiça e de outro tribunal estadual ao negar a penhora da propriedade plena do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial propter rem.<br>Requer o conhecimento e o provimento do recurso para reformar o acórdão recorrido, permitindo a penhora da propriedade plena do imóvel gerador do débito condominial.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão à fl. 127.<br>Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam a esta Corte.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão de primeiro grau limitando a penhora aos direitos aquisitivos do devedor em imóvel alienado fiduciariamente, em cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais.<br>2. O acórdão recorrido fundamentou-se na impossibilidade de penhora do imóvel, por ser de propriedade do credor fiduciário, e na ausência de sua citação, o que violaria o devido processo legal.<br>3. No recurso especial, a parte recorrente alega que a obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante.<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, 4º, 797, caput, e 835 § 3º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença relativo a despesas condominiais, que indeferiu a ampliação da penhora para alcançar a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, mantendo a constrição apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor.<br>A Corte estadual negou provimento ao agravo, mantendo a decisão de primeiro grau que limitou a penhora aos direitos aquisitivos, sob fundamento de que o imóvel pertence ao credor fiduciário e que a constrição da propriedade violaria o devido processo legal sem a participação do credor fiduciário, nestes termos (fls. 62-64):<br>O recurso não comporta provimento.<br>Preliminarmente, a Caixa Econômica Federal informou que, em 31/07/2023, consolidou a propriedade do imóvel in quaestio, objeto de tentativa de penhora nestes autos.<br>Cumpre obtemperar que a penhora não pode recair sobre a unidade autônoma, pois a propriedade do imóvel é do agente financiador e não do compromissário comprador.<br>A penhora não pode recair sobre a coisa, mas apenas sobre os direitos de aquisição.<br>Na espécie, a dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária, quando não acionado o credor fiduciário.<br>Destarte, limita-se a eventuais direitos aquisitivos da parte devedora.<br>Haja vista que o credor fiduciário não integra o pólo passivo da demanda, a constrição de imóvel de sua titularidade violaria a garantia constitucional do devido processo legal, o que não se pode admitir.<br>Eventual promissário comprador, ad argumentandum tantum, deve responder com direitos decorrentes do imóvel gerador das despesas condominiais, diante da existência de contrato de alienação fiduciária.<br>Nesse sentido, o entendimento desta Colenda Câmara, valendo trazer à colação a ementa de recentíssimo julgado, que teve a participação deste Relator, in verbis:<br> .. <br>Neste mesmo diapasão, o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que deixou assentado que: "Não se admite a penhora de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindose, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes." (REsp nº 1.677.079/SP, Terceira Turma, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 01/10/2018).<br>Destarte, considerando o disposto no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e no artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, é incabível deferir, neste momento, a penhora da própria unidade condominial, sendo possível apenas a constrição dos direitos que a parte executada possui sobre o imóvel, na forma do artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.<br>Assim, fica mantida a r. decisão agravada.<br>O entendimento adotado pelo Tribunal a quo não está em harmonia com a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada no sentido de que, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer débitos condominiais, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, com a condição de que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>Cito precedentes:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>No mesmo sentido: REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025; REsp n. 1.873.261, Ministro Raul Araújo, DJe de 04/06/2024; REsp n. 2.137.690, Ministro Raul Araújo, DJe de 02/05/2024; REsp n. 2.110.356, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 21/12/2023; e REsp n. 1.993.509, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 06/11/2023.<br>Saliente-se que a citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>Por fim, registre-se que a afetação do Tema n. 1.266 do STJ, que aborda controvérsia jurídica semelhante, não implicou na suspensão da tramitação dos processos que tratam da mesma questão, circunstância que autoriza o julgamento do presente feito.<br>Ante o exposto, conheço do recurso especial para dar-lhe provimento a fim de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial.<br>É o voto.